هر لحظه در انتظار ویرانی یک ساختمان
آرمان/ متن پيش رو در آرمان منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست.
دو روز گذشته براي مردم ايران در سوگواري آتشنشانان و مردم کشته شده در شعلهها و آوار ساختمان پلاسکو گذشت. ساختمان پلاسکو واقع در چهارراه استانبول تهران، از قديميترين ساختمانهاي تهران با ۵۴ سال عمر و از اولين بلندمرتبههاي تهران به شمار ميرفت. فرسودگي اين ساختمان در طول ۵۴ سال باعث شد تا شعلهور شدن آتش در يک واحد طبقه نهم، به سوختن تمام ساختمان و ويراني کامل آن منجر شود. اين حادثه ناگوار نگراني براي ديگر ساختمانهاي فرسوده در بافت قديمي تهران را افزايش ميدهد. تا به حال نيز شاهد آتشسوزيهاي بسياري در بازار تهران و ساير بافتهاي قديمي شهر بودهايم. بيت ا... ستاريان، اقتصاددان و تحليلگر مسائل مسکن در گفتوگو با «آرمان» در مورد فرسودگي ساختمانهاي تهران ميگويد: «در صورت نبود الزامات قانوني ما هر لحظه بايد منتظر يک آتشسوزي و يا يک ويراني در ساختمانهاي قديمي بافت مرکزي شهر تهران باشيم.»
چه ساختمانهايي فرسوده هستند و چطور بايد آنها را شناسايي کرد؟
ما در رابطه با استهلاک ساختمانها در کل کشور يک ضريب استهلاک داريم. درواقع آن ضريب، عمر مفيد ساختمان را محاسبه ميکند. البته يک عمر مطلوب هم بايد در نظرگرفته شود. وقتي ساختماني تقريبا ۴۰ سال عمر دارد اصطلاحا مستهلک شدهاست، مضاف بر اينکه عمدتا ساختمانهايي که ۴۰ سال از عمرشان ميگذرد بر اساس استانداردهاي قديمي در ۴۰ سال پيش ساخته شدهاند و استانداردهايي براي زلزله و پوسيدگي در آن الگوهاي ساخت و ساز وجود نداشته است. بنابراين ما ساختمانهايي در تهران داريم که عمدتا بيدوام هستند و بايد بر آنها نظارت شود. بايد به اين موضوع توجه کرد که مثلا همين ساختمان پلاسکو در ۵۴ سال پيش ساخته شده است و در آن زمان خيلي از علوم ساختمان هنوز وجود نداشته و در ساخت ساختمان اصول علم نوين به کار نرفته است. خصوصا اينکه در طول اين زمان هم مسائل مختلفي مثل پوسيدگي بر آن عارض شده است. از طرفي تغيير کاربريهاي متعددي که در آن رخ داده و بارهاي اضافهاي که بر ساختمان تحميل شدهاست، خلاف تمام محاسبات ساخت ساختمان حتي در همان الگوي ۵۴ سال پيش بوده است. متاسفانه در تهران عمدتا ساختمانهايي که ۴۰ و ۵۰ سال از عمر آنها ميگذرد در معرض همين خطر هستند و همين اتفاق ناگوار ساختمان پلاسکو را ميتوان براي آنها پيشبيني کرد. در اثر کوچکترين آتشسوزي يا کوچکترين بار اضافي يا کوچکترين تنش ديگري اين ساختمانها ويران ميشوند. اين ساختمانها را بسيار سريع و ساده ميتوان شناسايي کرد؛ ساختمانهايي که ضريب استهلاک آنها خيلي وقت است که پر شده و عمر مفيد خود را از دست داده و به معناي واقعي مستهلک شدهاند. پس بايد سريعتر جهت شناسايي و انجام اقدامات لازم براي اين ساختمانها اقدام کرد.
يکي از اعضاي شوراي شهر اعلام کرده است که در سه سال گذشته، هفت بار به مالکان ساختمان پلاسکو اخطارهايي مبني بر عدم ايمني ساختمان صادر شده است. چه کساني يا چه نهادهايي مسئول پيگيري و نظارت بر ايمنسازي ساختمانهاي فرسوده هستند؟
متاسفانه ما هم ضعف قانون و هم ضعف جايگاه براي اجرايي و عملياتيشدن قانون داريم. مثلا شهرداري خود را موظف به دادن اخطار به مالکانمي داند. اما طرف اين اخطارها مالکان ساختمان هستند که برخي اختيارات دارند. هيچ قانوني اين اختيار را از مالک ناشايست سلب نميکند، پس در ابتدا اين يک ضعف قانوني است. اول بايد قانون درست وضع شود و عواقب عدم همکاري مالکان در ساختمانهايي که در چنين شرايطي هستند، در قانون پيشبيني شود. مثلا از آنها سلب اختيار شده و براي اين کار مجري و ناظر درنظر گرفته شود. بعد از آن يا بايد استحکامسازي شود و يا ساختمان بايد تخريب شود يا هر راه کاربردي ديگري در پيش گرفتهشود. اما اکنون شهرداري فقط به اخطار دادن کفايت ميکند و هيچ قدرت اجرايي براي سلب اختيارات از مالکان ندارد. پس هم ضعف قانون داريم و هم ضعف جايگاه اجراي قانون.
به نظر شما چه راههايي براي همکاري دولت و بخش خصوصي براي بازسازي و ايمنسازي ساختمانهاي فرسوده وجود دارد؟ چند درصد از اين مسئوليت بايد در اختيار دولت و چند درصد بايد در اختيار مالک باشد؟
اول از همه براي بازسازي و ايمنسازي ساختمانهاي فرسوده بايد الزام قانوني وجود داشته باشد. بعد از وضع قانون بايد يک سيستم برد برد براي دو طرف يعني دولت و مالک خصوصي تعيين شود. يعني نبايد مالکان را از ذينفع بودن محروم کرد. ميتوان در همان مرحله وضع قانون اين مورد را در قانون تعبيه کرد که به عنوان مثال در شهرداري عواملي تشويقي براي مالکاني که به بازسازي ساختمان فرسوده خود اقدام ميکنند، در نظر گرفته شود. از طرف ديگر خدماتي براي اين افراد ارائه شود، يا تسهيلاتي براي اين کار به آنها داده شود تا استحکامسازي و ايمنيسازي ساختمانها با سرعت و جديت بيشتري توسط مالکان دنبال شود. قانون بايد همه اين جوانب را درنظر بگيرد و با داشتن ضمانت اجرايي قوي، هم نهادها و هم مالکان را ملزم به اجراي قانون کند. حتي منابع تخصيص تسهيلات و تامينکننده هزينههاي اين امر بايد در قانون پيشبيني شود. درغير اين صورت ما هر لحظه بايد منتظر يک آتشسوزي و يا يک ويراني در ساختمانهاي قديمي بافت مرکزي شهر تهران باشيم.
در بسياري از کشورها برجها و ساختمانهايي با عمر بسيار زياد وجود دارد که فرسوده نيستند. ساختمانهاي ما حدودا بعد از چند سال عمر شامل ساختمانهاي فرسوده خواهند بود؟
ما براي ساختمان يک عمر مفيد در نظر داريم و يک عمر مطلوب. عمر مفيد بر اساس ضريب استهلاک محاسبه ميشود که متاسفانه اين ضريب در ايران بالاست. چون استحکامسازي در بناهاي ما در زمانهاي گذشته انجام نشدهاست. امروز ساخت ساختمانها مستحکم و با محاسبات علمي روز انجام ميشود، اما ساختمانهايي که در ۳۰ يا ۴۰ سال قبل ساخته شدهاند با الگوي قديمي و فاقد علم روز ساخته شدهاند، بنابراين ضريب استهلاک ساختمانهاي ما را بالا بردهاند. ضريب استهلاک ما ۲/۵ است که عمر مفيد ساختمان را ۴۰ سال تخمين ميزند. بعد از ۴۰ سال، ساختمان صد در صد مستهلک شدهاست و بايد تخريب شود. اين عمر مفيد ساختمان است. اما ساختمانهايي که امروزه ساخته ميشوند تا ۸۰ سال ديگر هم ممکن است جزو ساختمانهاي فرسوده نباشند و مستهلک نشوند. ضريب استهلاک ما براي ساختمانهاي امروزي پايين آمده و نزديک به يک درصد است. يک عمر مطلوب هم داريم که ساختمان فرسودهاي که مستحکم و پايدار است بازسازي ميشود و مورد استفاده قرار ميگيرد. يعني هنوز به اندازهاي که بتوان آن را بازسازي کرد و مورد بهرهبرداري قرار داد مقاوم و محکم است و ميتوان با بازسازي، استهلاک آن را رفع کرد و اين از نظر اقتصادي بهصرفه خواهد بود. اما در کشور ما اين امر براي ما مطلوب نيست و از نظر گردش اقتصادي افراد ترجيح ميدهند در ۶۰ سالگي يک ساختمان را تخريب کنند. پس عمر مفيد يعني ساختمان بر اساس ضريب استهلاک کاملا فرسوده و مستهلک است که در بافت قديمي کشور ما هر ساختمان چه ساخته دولت و چه ساخته بخش خصوصي، ۴۰ سال عمر مفيد خواهد داشت.
با توجه به جريانهاي ساخت و سازهاي فوري در تهران فکر ميکنيد طي دو سال گذشته، قوانين ساخت و ساز به اندازه کافي کارآمد بوده است؟ و آيا اين قوانين به درستي به اجرا درآمدهاند؟
استانداردها در حدي که نسبت به گذشته آن را مطلوبتر بخوانيم رعايت شده است. اما تمام استانداردها در حد ايدهآل رعايت نشدهاند. شايد يکي از علتهاي اين امر، وجود نداشتن نظام تشويقي يا نبود نظام رقابتي در اين حوزه، و وجود نظام نظارتي پليسي در اين زمينه باشد. اما سازندگاني که خود را در جايگاه رقابتي ميبينند تمام استانداردها را رعايت ميکنند و مقيد به اصول کامل ساخت و ساز هستند. اين امر نتيجه طبيعي وجود نظام تشويقي در مقابل آن نظام پليسي است.
با کانال تلگرامي «آخرين خبر» همراه شويد