تهدید پنهان «خانهاولی»ها
دنياي اقتصاد/ متن پيش رو در دنياي اقتصاد منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست. خودداري بخشي از خانه اوليها از خريد خانه در بازار مسکن کنوني تحت تاثير سه عامل، موجب شده در معرض يک تهديد جدي اما پنهان قرار بگيرند. در حالي که تورم مسکن در ماههاي اخير روز به روز از قدرت خريد متقاضيان مسکن ميکاهد، گروهي از خانه اوليها که از هيچ طريق امکان تقويت قدرت خريد و بودجه خود را ندارند، از يافتن آپارتمان متناسب با بودجه و سليقه خود دلسرد شده و بازار مسکن را موقتا ترک کردهاند. با اين حال ترک بازار خطاي بزرگي است که ممکن است خانه اوليها مرتکب شوند. بررسيها نشان ميدهد آنها ميتوانند با اتخاذ دو راهکار همچنان در بازار باقي بمانند و خريد خود را انجام دهند تا از تورم آتي قيمت مسکن در امان بمانند و بيش از اين از رشد قيمت مسکن متضرر نشوند. به گزارش «دنياي اقتصاد»، خانه اوليهاي وامدار عمدتا به دنبال خانههايي در گروه متراژي ۵۰ تا ۶۰ مترمربع هستند. اين در حالي است که طي سالهاي اخير عرضه واحد نوساز در اين دامنه متراژ نزديک به صفر بوده است. بهطور متوسط ۱۳ درصد از معاملات مسکن متعلق به آپارتمانهاي ۵۰ تا ۶۰ مترمربعي است که اغلب آنها توسط خانه اوليها خريداري ميشود. اين در حالي است که سال گذشته سهم واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ مترمربع از عرضه نوسازها، صفر بوده است. به عبارت ديگر در سال ۹۶ هيچ واحد تکميلشدهاي در اين محدوده متراژي به بازار مسکن عرضه نشده است. در سال ۹۵ نيز عرضه واحدهاي اين گروه متراژي زير ۵/ ۰ درصد بوده و به اين ترتيب ميتوان ادعا کرد هيچ عرضه جديد و واقعي در اين گروه متراژي وجود ندارد. اين آمارها نشان ميدهد اگر مالکان واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ مترمربعي موجود در تهران که عمدتا ميانسال و قديميساز هستند، تصميمي براي فروش به قصد تبديل به احسن ملک خود نداشته باشند، عملا خانه اوليها هيچ گزينهاي براي تملک پيشرو ندارند. همچنين عمده خانه اوليها از خريد آپارتمان نوساز ناتوان خواهند بود، چراکه بودجه آنها براي خريد واحدهاي بزرگتر از ۶۰ مترمربع کافي نيست و اگر هم بخواهند در همين دامنه متراژ خريد کنند، ناگزير هستند واحدهاي چند ساله را تملک کنند. از سوي ديگر علاوه بر خانه اوليها، در دوره کنوني که رونق به معاملات مسکن بازگشته، گروههاي ديگر نيز متقاضي خريد مسکن هستند و بخشي از تقاضاي غيرمصرفي در بازار هم به دنبال تملک واحدهاي کوچک متراژ ۵۰ تا ۶۰ مترمربعي است. اين موضوع در کنار عرضه صفر واحدهاي نوساز کوچکمتراژ، شرايط را براي خانهاوليها سختتر کرده است. در چنين شرايطي، عامل سومي که شرايط را براي خانه اوليها دشوار کرده، «خودداري از عرضه» است. تورم قيمت مسکن که از زمستان سال گذشته تاکنون سرعت گرفته، سبب شده عده زيادي از فروشندهها از عرضه فايلهاي خود در بازار به اميد افزايش قيمت بيشتر در ماههاي آتي خودداري کنند. به اين ترتيب نه تنها عرضه واحدهاي جديد ۵۰ تا ۶۰ مترمربعي صفر است، بلکه حتي بسياري از کساني که قصد فروش واحدهاي چند ساله چه در اين گروه متراژ و چه در ساير گروههاي متراژي (عمدتا زير ۱۰۰ مترمربع) را داشتهاند، فعلا از تصميم خود منصرف شدهاند. کمبود فايل بهعنوان چالش اصلي پيشروي خانه اوليها است که موجب شده يافتن گزينه مناسب براي خريد توسط خانه اوليها دشوارتر شود. سه عامل دشوارکننده شرايط براي خريد مسکن خانهاوليها يک تهديد پنهان را نيز براي آنها رقم زده است؛ چراکه از ماههاي گذشته تاکنون موعد دريافت تسهيلات صندوق پسانداز مسکن يکم عده زيادي از خانه اوليها فرارسيده که هنوز بخشي از آنها نسبت به خريد اقدام نکردهاند و برخي نيز در هفتههاي آتي به زمان سررسيد دوره سپردهگذاري خود ميرسند که بايد به زودي وارد بازار شوند. اما واقعيت اين است که خانه اوليها در زمان افتتاح حساب يکم در سالهاي ۹۵ و ۹۶ که دوره پيشرونق معاملات سپري ميشد، تصوير کاملا متفاوتي با شرايط امروز بازار داشتند. آنها چشماندازي از ويژگيهاي آپارتماني که قدرت خريد آن را پس از سررسيد سپردهگذاري و دريافت وام يکم خواهند داشت، براي خود ترسيم کرده بودند که با واقعيتهاي زمان افتتاح حساب همخوان و حتي قدري افزايش قيمت احتمالي نيز در آن لحاظ شده بود. اما موج افزايش قيمت مسکن از دي ماه سال گذشته قدرت گرفت و اين وضعيت موجب شد ميانگين قيمت مسکن در تهران در حال حاضر در مقايسه با يک سال قبل با ۵/ ۱ ميليون تومان افزايش به حدود ۶ ميليون تومان برسد. به اين ترتيب خانه اوليها امروز با تصويري که از ابتدا براي خانه مطلوب خود ترسيم کرده بودند، وارد بازار ميشوند اما با شرايط قيمتي جديد و نيز مشکلات سهگانه در عرضه واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ مترمربعي که پيشتر ذکر شد، از يافتن گزينه مطلوب ناکام ميمانند. در نتيجه تهديد پنهاني که خانه اوليها را تهديد ميکند، اين است که با وجود رسيدن موعد دريافت تسهيلات، از خريد مسکن نااميد و موقتا منصرف شوند، به اين اميد که در ماههاي آينده تلاطم قيمتي فعلي در بازار مسکن به نقطه پاياني برسد و حباب قيمتي احتمالي تخليه شود يا اينکه بتوانند قدرت خريد خود را به نوعي افزايش دهند. انصراف از خريد از سوي خانه اوليها موجب ميشود قدرت خريد آنها ماه به ماه کمتر شود، چراکه قيمت ملک از ابتداي دوره پيشرونق در آغاز سال ۹۵ تا نيمه اول سال گذشته دچار ريز نوسان (افزايش خفيف) بود و در نيمه دوم پارسال نيز پرش قيمتي زمستاني را تجربه کرد. به دنبال اين روند شاهد بروز يک تشنج قيمتي در ارديبهشت ماه نيز بوديم و به همين خاطر کارشناسان پيشبيني ميکنند احتمال نوسان قيمت مسکن در ماههاي آتي نيز وجود دارد. هرچند اين نوسان قيمت به نفع رونق پايدار معاملات نخواهد بود اما ممکن است با تشخيص غلط فروشندهها، رشد قيمت مسکن با روندي کندتر از دوره اخير، همچنان ادامه پيدا کند. به اين ترتيب هر اندازه که خانه اوليها ديرتر نسبت به خريد اقدام کنند، بيشتر از تورم مسکن اثر ميپذيرند و قدرت خريد تسهيلات و در نتيجه قدرت خريد آنها کمتر خواهد شد. از سوي ديگر به سپردههاي صندوق پسانداز مسکن يکم سودي تعلق نميگيرد. بنابراين هر اندازه که مبلغ سپرده مدت بيشتري در صندوق باقي بماند، از اين بابت نيز ضرر و زيان متوجه خانه اوليها خواهد شد، چراکه اگر مبلغ سپرده که در تهران ۴۰ ميليون تومان است، در حسابهاي بانکي ديگر سپردهگذاري ميشد، سود متناظر با مصوبات بانک مرکزي به آن تعلق ميگرفت در حالي که سپردهگذاري در صندوق يکم، قرضالحسنه و فاقد سود است. بر اين اساس هر چه خريد مسکن توسط خانه اوليها ديرتر انجام شود، آنها بايد هزينه بيشتري را متحمل شوند. به گزارش «دنياي اقتصاد»، ظاهر ماجرا اين است که بخش زيادي از خانه اوليها از اين تهديد بيخبر بوده و متوجه آن نيستند. براي همين از آن بهعنوان نوعي تهديد پنهان ياد ميشود. بانک عامل بخش مسکن با انجام يک تحقيق تلفني در سال گذشته، سه عامل اصلي را که موجب ميشود خانه اوليها با وجود اينکه نوبت دريافت تسهيلات صندوق يکمشان فرا رسيده، وارد بازار نشده و در واقع از صندوق خارج نشوند را شناسايي کرد. عامل اول اين بود که آنها داراييهاي متعلق به خود يا خانواده داشتند که تبديل به نقدينگي کردن آن قدري زمانبر بود. مهمترين اين داراييها سپردههاي بانکي بود که تحت تاثير نرخ سود بالا در نيمه اول سال گذشته، دچار چسبندگي شده بود و صاحبان سپرده انتظار دريافت سود بيشتري را داشتند و در نتيجه بلافاصله پس از رسيدن موعد دريافت وام، وارد بازار مسکن نشدند. عامل دوم اين بود که نوبت وام يکي از زوجين رسيده اما سپردهگذاري براي همسر وي آغاز ميشود. در نهايت سومين عامل تاخير در خروج از صندوق يکم، طولاني شدن فرآيند جستوجوي فايل مناسب در بازار مسکن بود. به اين ترتيب سال گذشته که بازار مسکن هنوز وارد فاز رونق کامل نشده و ميزان خريد و فروش به سطح فعلي نرسيده بود و بالطبع، تعداد فايلهاي مناسب خانه اوليها در بازار بيشتر بود نيز عامل سخت يافتن گزينه مناسب خود را در طولاني شدن روند خريد مسکن نشان داده بود. اما امسال که رونق به بازار بازگشته و عدهاي از عرضه فايلهاي خود به اميد افزايش قيمت آتي منصرف شدهاند، کمبود فايل بيش از پيش مشهود شده و در نتيجه وزن اين عامل در متوقف ماندن خانه اوليها بيشتر شده است. بررسيها نشان ميدهد در همين شرايط سخت نيز دو راه براي رفع اين تهديد پنهان براي خانه اوليها وجود دارد. راه اول اين است که آنها خانهاي را خريداري کنند که انتخاب نهاييشان محسوب نميشود، اما با خريد آن دستکم از تورم آتي مسکن محفوظ مانده و از وام خود نيز در موعد مقرر استفاده ميکنند و از ناحيه طولاني شدن دوره سپردهگذاري با وجود رسيدن موعد دريافت وام، متضرر نميشوند. خانه اوليها ميتوانند دستکم يک تا دو سال بيشتر اجارهنشين باقي بمانند و خانه خريداري شده را بهصورت رهن و اجاره در اختيار مستاجر قرار دهند. سپس در شرايطي که بازار به آرامش رسيد و مشکل عرضه برطرف شد و البته قدرت خريد آنها نيز با پسانداز بيشتر يا به هر شکل ديگري قدري افزايش يافت، خانه خود را فروخته و گزينه مطلوب را قدري ديرتر خريداري کنند. راه دوم دور زدن اين تهديد پنهان نيز اين است که آنها از ابتدا گزينه مطلوب خود را خريداري کنند و به بيان ديگر خانهاي را بخرند که از قدرت خريد واقعي آنها ارزش بيشتري دارد. طبعا تصور ميشود که با بودجه محدود امکان خريد چنين خانهاي وجود ندارد. اما راهکار اين است که کسري بهاي خانه را از طريق رهن کامل تامين کنند و دوره بيشتري مستاجر باقي بمانند تا بتوانند به تدريج بهاي رهن کامل را تامين کرده و به خانه خود نقل مکان کنند. بهعنوان مثال فردي با قدرت خريد ۳۵۰ ميليون تومان (مجموع وام و نقدينگي) که ۵۰ ميليون تومان از اين رقم را بهعنوان وديعه نزد موجر دارد، ميتواند خانهاي به بهاي ۴۵۰ ميليون تومان خريداري کند و آن را به بهاي حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ ميليون تومان رهن کامل در اختيار مستاجر قرار دهد. به اين ترتيب وي ميتواند بخشي از وديعه را صرف خريد خانه کند و به ازاي آن اجارهبهاي بيشتري بپردازد و در عين حال کسري مالي براي خريد خانه مطلوب خود را نيز از طريق رهن کامل تامين کند. اين فرد قاعدتا بايد دوره بيشتري را اجارهنشين باقي بماند تا بتواند مبلغ رهن را تامين کرده و خود به جاي مستاجر، به ملک خريداري شده نقل مکان کند. آنچه مهم است و کارشناسان توصيه ميکنند، اين است که خانه اوليها نبايد منفعل عمل کنند، بلکه بايد به هر نحو ممکن در بازار کنوني بهترين خريد را انجام دهند و فرصت را از دست ندهند. همراهان عزيز، آخرين خبر را بر روي بسترهاي زير دنبال کنيد: آخرين خبر در سروش http://sapp.ir/akharinkhabar آخرين خبر در ايتا https://eitaa.com/joinchat/88211456C878f9966e5 آخرين خبر در آي گپ https://igap.net/akharinkhabar آخرين خبر در ويسپي http://wispi.me/channel/akharinkhabar آخرين خبر در بله https://bale.ai/invite/#/join/MTIwZmMyZT آخرين خبر در گپ https://gap.im/akharinkhabar