تابستان «مسکن» در دو سناریو
دنياي اقتصاد/ متن پيش رو در دنياي اقتصاد منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست. چشمانداز تابستاني بازار معاملات مسکن تهران، در دو سناريو بررسي شد. فصل اصلي نقل و انتقالات ملکي از فردا به شکلي متفاوت از تابستان سالهاي گذشته، شروع ميشود؛ بهطوريکه روشن شدن موتور معاملات خريد مسکن و شتاب گرفتن آن از ماهها پيش، تفاوت تابستان ۹۷ بازار ملک با فصل مشابه در دورههاي قبلي به حساب ميآيد. بررسيها درباره آينده قيمت و معاملات مسکن با تاکيد بر آنچه در فصل جديد ميتواند رقم بخورد، حاکي است: سرعت رشد قيمت آپارتمانها در قالب يک سناريو، طي ماههاي آتي کند ميشود. اين سناريو بر اساس روند بلندمدت گذشته قيمتها و همچنين حجم معاملات خريد، مطرح است. سناريوي دوم اما با لحاظ سهم و اثر متغيرهاي کليدي موثر بر بازار ملک از جمله اوضاع آتي بازارهاي رقيب و در عين حال فاکتور مربوط به انتظارات تورمي، احتمال انحراف بيشتر قيمت را مطرح ميکند. اين در حالي است که واسطههاي بازار ملک معتقدند، با توجه به تضعيف شديد قدرت خريد مسکن طي ۶ ماه گذشته (حداقل ۲۰ درصد)، سمت تقاضا ظرفيت افزايش قابلتوجه قيمت در کوتاهمدت را ندارد. مسوولان بخش مسکن سهشنبه گذشته در نشست مشترک با نمايندگان مجلس، علل پرشهاي اخير قيمت را اعلام کردند. در اين نشست، دو طرح براي «افزايش عرضه» پيشنهاد شد. فصل اصلي معاملات مسکن از فردا، زير سايه سه نگراني متقاضيان مصرفي آغاز ميشود. بررسيهاي «دنياياقتصاد» از آنچه ميتوان بهعنوان داشتههاي اوليه بازار ملک در تابستان ۹۷ اعلام کرد، نشان ميدهد: شروع معاملات مسکن شهر تهران در تابستان، همزمان است با «تداوم حضور توام و قابلتوجه هم خريداران مصرفي و هم خريداران سرمايهاي» بهطوريکه برخلاف دورههاي تابستاني دستکم سه سال گذشته، امسال موتور خريد و فروش آپارتمان –تحتتاثير استارت رونق معاملات از اواخر سال گذشته- زودتر از فصل اصلي (پيش از تابستان)، شتاب گرفت، بنابراين اين بازار اکنون با دماي نسبي بالا وارد فصل جديد ميشود. وضعيت فعلي باعث شده تابستان ۹۷ معاملات مسکن، «متفاوت» از فصول مشابه سالهاي قبل باشد. اين تفاوت، بخشي از مختصات فعلي بازار ملک محسوب ميشود که يکي از دو سناريوي قابل تصور براي «تابستان مسکن»، براساس آن شکل گرفته است. کارشناسان اقتصاد مسکن در حالحاضر براي چشمانداز تابستاني معاملات ملک، دو سناريو را مطرح ميکنند. سناريوي اول که براساس يک تحليل تکنيکال و البته با لحاظ تفاوت فصل پيشرو با مقطع زماني مشابه در سالهاي قبل، آينده بازار را پيشبيني ميکند، بيانگر «کند شدن سرعت رشد قيمت مسکن در ماههاي آتي» است. براساس اين سناريو، نرخ رشد نقطهاي قيمت مسکن در فصل پيشرو، کمتر از نرخ رشد در ارديبهشت و خرداد خواهد بود. اين سناريو با استناد به روند گذشته معاملات خريد مسکن در تهران و همچنين ميزان رشد قيمتها در دوره ۱۰ ساله منتهي به سال ۹۴، تدوين شده است بهطوريکه در اين تخمين تکنيکال، اثر احتمالي متغيرهاي اقتصادي و بيروني اثرگذار بر رفتار بازار، مورد بررسي قرار نگرفته است. بهروز ملکي، کارشناس اقتصاد مسکن درباره محتواي اين سناريو که چکيده آن در کانال تلگرامي او منعکس شده است، به «دنياياقتصاد» اعلام کرد: امسال بخشي از خريداران مسکن، به مراتب زودتر از فصل تابستان وارد بازار شدند و اقدام به انجام معامله کردند. ملکي در تشريح نتيجه تحليل تکنيکال درباره تابستان بازار معاملات مسکن افزود: در سالجاري به تناسب گذشت زمان، از سرعت رشد قيمت مسکن کاسته ميشود. ضمن آنکه، بخشي از افزايش تابستاني قيمت مسکن ناشي از بيشتر شدن حجم معاملات خريد، بهدليل شروع زودرس موج خريدهاي مختص فصل اصلي نقل و انتقال، در فصل بهار رقم خورد. به گزارش «دنياياقتصاد»، چکيده حاصل از آنچه در سناريوي اول مطرح است، نشان ميدهد: شيب افزايش ماهانه قيمت مسکن در تابستان پيشرو، کمتر از بهار امسال و حتي زمستان سال گذشته خواهد بود. طي ماههاي اخير (بدون احتساب ماه نيمهتعطيل فروردين)، قيمت مسکن در تهران با شيب متوسط بالاي ۵ درصد در ماه، افزايش پيدا کرد. در صورت تحقق اين سناريو، متوسط قيمت مسکن در تابستان امسال، حول و حوش مترمربعي ۶ ميليون و ۱۰۰ هزار تا ۶ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان در نوسان خواهد بود. در ماه مياني بهار امسال، ميانگين قيمت به مرز مترمربعي ۶ ميليون تومان رسيد و برآورد اوليه از کارنامه خردادماه معاملات مسکن در تهران نيز بيانگر افزايش دستکم ۱۰۰ هزار توماني متوسط قيمت بهرغم کاهش حجم معاملات خريد است. در خرداد ماه بهدليل تقارن با ماه مبارک رمضان و وجود تقريبا يک هفته کاملا تعطيل در آن، دماي بازار معاملات در برخي مناطق تهران ثابت ماند و در برخي ديگر از مناطق حتي افت کرد. با اين حال، هنوز آمار رسمي از کارنامه خرداد منتشر نشده است. در قالب سناريوي اول، تورم نقطهاي مسکن در مسير کاهشي تا پايان امسال، به نزديک ۱۵ درصد ميرسد بهطوريکه مجموع نرخ رشد قيمت در دوره کنوني رونق، از دوره قبلي کمتر خواهد بود. در دوره قبلي رونق معاملات مسکن که سالهاي ۹۱ تا ۹۲ نقطه اوج آن بود، متوسط قيمت مسکن با رشد سالانه بيش از ۴۰ درصد مواجه شد. در اوج رونق دوره قبل از آن يعني سال ۸۶ نيز متوسط قيمت مسکن جهش ۸۰ درصدي پيدا کرد. اين تحليل نشان ميدهد دامنه رشد قيمت مسکن در حال کمشدن است. کاهش نرخ رشد نقطهاي قيمت مسکن به معني کندشدن سرعت افزايش قيمت مسکن (کمشدن دامنه رشد ماهانه قيمتها) است. متوسط قيمت مسکن در فاصله زمستان سال گذشته تاکنون، نزديک به يک ميليون تومان افزايش پيدا کرد که اين ميزان رشد قيمتي در مدت زمان کمتر از نيمسال، نامتعارف و شديد ارزيابي ميشود. درحالحاضر قدرت خريد مسکن نسبت به سال گذشته همين موقع، بيش از ۲۵ درصد کاهش پيدا کرده است و از آن مهمتر، اثر پوششي وامهاي خريد مسکن که سال گذشته در نقش محرک معاملات مصرفي باعث پيش رونق بازار شده بود نيز به همين نسبت، تضعيف شده است. واسطههاي ملکي در تهران از تکميل ظرفيت اقتصادي متقاضيان خريد مسکن براي افزايش بيشتر سطح قيمتهاي پيشنهادي خبر ميدهند. اين اتفاق از تحقق سناريوي اول براي تابستان، پشتيباني ميکند و حتي ميتواند باعث کندتر شدن سرعت افزايش قيمت و برقراري ثبات نسبي در ميانگين قيمت شود. در مقابل اين سناريو، يک پيشبيني (سناريوي دوم) وجود دارد که اثر متغيرهاي اقتصادي و بيروني را بر اوضاع معاملات مسکن در تابستان لحاظ کرده است. سناريوي دوم در عين حال، نگرانيهاي کنوني در بازار را نيز شامل ميشود. تحقيقات ميداني از آخرين نبض بازار معاملات مسکن حاکي است؛ تقاضاي مصرفي حاضر در بازار، براي تابستان پيشرو، سه نگراني دارد. نگراني اول اين دسته از تقاضا که غالب آنها، خانه اولي هستند، به «آينده قيمت» مربوط است. اين نگراني در صورتي که با کنترل «انتظارات تورمي»، برطرف نشود، هيجان معاملات را ميتواند افزايش دهد و باعث تحريک بيشتر قيمتها شود. نگراني دوم اين گروه از متقاضيان، به تضعيف قدرت خريد و کاهش ارزش بودجه نقدي کنارگذاشته براي خريد مسکن برميگردد. متقاضيان مسکن با ترس از تاثير مخرب رشد بيشتر قيمتها بر قدرت خريدشان، به دنبال خريد سريع از بازار هستند. در اين ميان، نگراني خانهاوليها از حضور گروه رقيب در فرآيند جستوجوي ملکي، از سخت بودن شرايط در بازار معاملات حکايت دارد. طي ماههاي اخير، در کنار تقاضاي مصرفي، تقاضاي سرمايهاي نيز در بازار معاملات، نقش پررنگي در رشد معاملات خريد بازي کرد. بخشي از تقاضاي سرمايهاي، از بازار پول بهواسطه جذاب نبودن نرخ سود سپردههاي بانکي، وارد بازار معاملات ملک شده و بخشي ديگر نيز تحتتاثير تحولات بازار ارز تحريک شده است. در سناريوي دوم که فعلا احتمال وقوع آن کمتر از سناريوي اول ارزيابي ميشود، متغيرهاي دروني و بيروني اثرگذار بر قيمت مسکن، باعث خواهد شد در مسير تورم مسکن، نويزهاي افزايشي اتفاق بيفتد و سطح قيمتي دچار پرش شود. اين سناريو، البته به عوامل کليدي همچون آينده انتظارات تورمي، وضعيت برجام، نرخ ارز، نرخ سود بانکي وابسته است. کارشناسان اقتصادي در اينباره معتقدند اگر دولت در مقطع فعلي بتواند سيگنالهاي مثبت در فضاي عمومي براي بازگشت خوشبيني به آينده اقتصاد مخابره کند، اثر آن در بازار مسکن، کاهش چشمگير تقاضاي سرمايهاي و مهار شدن سفتهبازيهاي ملکي خواهد بود. براي تابستان امسال پيشبيني ميشود ميزان معاملات خريد مسکن دستکم به اندازه ۳ هزار واحد نسبت به تابستان سال گذشته افزايش پيدا کند. اين پيشبيني به ورود خانهاوليهاي مجهز به تسهيلات خريد مسکن از محل صندوق پسانداز يکم مربوط است که در ماههاي پيشرو، دوره سپردهگذاري آنها در صندوق به پايان ميرسد و نوبت دريافت وامشان فرا ميرسد. طي بهار امسال، معاملات خريد مسکن حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد نسبت به بهار سال گذشته افزايش پيدا کرد و تعداد واحدهاي فروش رفته به نزديک ۱۸ تا ۱۹ هزار واحد در ماه رسيد. همراهان عزيز، آخرين خبر را بر روي بسترهاي زير دنبال کنيد: آخرين خبر در سروش http://sapp.ir/akharinkhabar آخرين خبر در ايتا https://eitaa.com/joinchat/88211456C878f9966e5 آخرين خبر در آي گپ https://igap.net/akharinkhabar آخرين خبر در ويسپي http://wispi.me/channel/akharinkhabar آخرين خبر در بله https://bale.ai/invite/#/join/MTIwZmMyZT آخرين خبر در گپ https://gap.im/akharinkhabar