راندن مستاجران تهرانی به حاشیه
صبح نو/ متن پيش رو در صبح نو منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست مسکن و قيمتهاي نجومي و حساب و کتاب اين روزها تبديل به بزرگترين دغدغه مردم شده و بسياري از مستأجران نگران وضعيت نابسامان اجاره مسکن هستند. افزايش نرخهاي اجاره و ناياب شدن رهن کامل واحدهاي مسکوني از جمله مشکلات اين حوزه محسوب ميشود، مسوولان در چند سال گذشته که قرار بود براي مقابله با اين شرايط مسکن بسازند هم دست روي دست گذاشتهاند. در اين بين هم به گفته نايب رييس اتحاديه املاک کشوري مجبور شدهاند تا براي ادامه زندگي و خريد مسکن به شهرهاي اطراف مهاجرت کنند، اما موضوع مهم اين است: بازار مسکن آشوبي دارد که نيازمند منطق است. بر اين اساس اجارهبهاي مسکن همواره تابعي از نرخ تورم و ميزان رشد قيمت مسکن است؛ به اين صورت که هزينه اجارهنشيني در بازه اين دو نرخ، نوسان ميکند؛ روند دو دهه گذشته نوسانات اجارهبها نشان ميدهد در سالهاي جهش قيمت مسکن، اجارهبها نيز دچار جهش شده است؛ از جمله در سال 86 که همزمان با جهش 86 درصدي قيمت مسکن، اجارهبها در تهران نزديک 40 درصد افزايش پيدا کرد؛ اما هماکنون، ريزنوسان 5درصدي قيمت مسکن در سال 95 از يکسو و همچنين روند کاهنده نرخ تورم به زير 10 درصد از سوي ديگر، باعث شده ميزان رشد هزينه اجارهنشيني به کمتر از پنج درصد برسد. رشد غيرمنطقي قيمت آقاي حسام عقبايي، نايب رييس اتحاديه املاک کشوري درباره نتايج افزايش قيمت مسکن و اجارهبها در شهرهاي بزرگ بهويژه تهران به روزنامه «صبحنو» ميگويد: «افزايش قيمتها در بازار مسکن خيلي زياد و غيرمنطقي بوده است و خصوصاً رشد قيمتي که در اسفندماه 96 داشتيم که غيرمنطقي بوده است، مجدداً در ارديبهشتماه 97 هم يک رشد قيمت ديگر را داشتيم که اين رشد قيمت هم نامتعارف بوده و موجب افزايش قيمت مسکن شده و همين امر هم باعث شده تا در بازار اجاره هم تأثير بگذارد.» او ادامه ميدهد: «توقع مالکان اين است که رشد اجارهبها متناسب با تورم و قيمت مسکن باشد و اگر هم اين اتفاق رخ دهد که در توان پرداخت مستأجران نيست، قدرت اجاره مستأجران به افزايش حقوق 12 تا 20 درصد حقوقشان است و بيشتر از اين هم نميتوانند اجاره پرداخت کنند. پرداخت بيشتر از اين مقدار در حد توانشان نيست.» عقبايي معتقد است: «بايد به سمت و سويي برويم که بتوانيم بازار را تعديل کنيم، در اين راستا هم بايد مشاوران املاک و هم مالکان کمک کنند تا قاعده انصاف رعايت شود. در روزهايي که تا پايان فصل ساخت و ساز چيزي نمانده و فرصتي براي و کار تشکيلاتي آنچناني نيست بازار مديريت رواني شود تا هم در قدرت پرداخت مستأجران باشد که فردا مالکان مجبور نباشند که براي دريافت اجارهبها به مراجع قضايي مراجعه کنند.» وظيفه دولتي نايبرييس اتحاديه املاک کشوري با تأکيد براينکه اجارهبها بايد به ميزان منطقي افزايش يابد، اضافه کرد: «به نظرم دولت در اين زمينه تکليف دارد تا در شرايط فعلي که رشد اجارهبها از درآمد مردم بسيار بالاتر است حداقل تسهيلاتي اجاره در کوتاه مدت براي مستأجران درنظر بگيرد و بعد براي سال 98 پيگير توليد مسکن استيجاري باشد تا بتواند با اين مسکن گامي در جهت ايجاد بازار رقابتي و کنترل اجارهبها داشته باشيم.» او ميگويد: «قاعدتاً بايد چشمانداز و برنامه ويژهاي داشته باشيم وگرنه تابستان هر سال اين وضعيت را خواهيم داشت و مردم از بازار خريد جا ميمانند و همين طور که پيش ميرويم تعداد مستأجران بيشتر خواهد شد.» شهرهاي ميزبان مستاجران عقبايي در پاسخ به اين سؤال که آيا وضعيت موجود ميتواند باعث بهوجود آمدن حاشيهنشيني شود، توضيح ميدهد: «همين الان هم اين شرايط بهوجود آمده است، بخش عمدهاي از مستأجران کارمند و حقوق بگير که درآمدشان به حدي نبوده که امسال بتوانند خانههاي شهر تهران را اجاره کنند به شهرهاي حاشيه تهران مانند کرج، پرديس، پرند، اسلامشهر، فرديس، بومهن، رودهن و هشتگرد بروند تا بتوانند با همان پولي که دارند، خانه تهيه کنند.» نايب رييس اتحاديه املاک کشوري معتقد است: «اين اتفاق در عين حاليکه ميتواند جنبه مثبتي داشته باشد اما کسي که شغل و محل کارش در تهران است رفت و آمد برايشان هزينهساز خواهد بود که از نظر چرخه اقتصادي به ضرر کشور است.» تواني براي دستهبندي قيمت نداريم او در پاسخ به اين که چرا دستهبندي قيمتي براي مسکن وجود ندارد تا بتوان آن را کنترل کرد، اينطور پاسخ ميدهد: «ما دوست داريم که يک چنين اتفاقي رخ دهد اما به دليل اينکه در اسلام مالکيت محترم است و قوانيني که در مجلس شوراي اسلامي تصويب ميشود بايد در شوراي نگهبان به تصويب برسد و شوراي نگهبان بر اساس قاعده فقهي که مردم بر اموال غيرمنقول خودشان مسلط هستند، قيمت مسکن و زمين با کالاهاي مصرفي مانند ميوه، برنج يا حبوبات متفاوت است که بخواهيم بگوييم نهادي روي آن قيمت بگذارد.» عقبايي ميگويد: «بهترين راهکار براي اينکه بتوانيم بازار مسکن را کنترل کنيم ايجاد بازار رقابتي و افزايش توليد است، تا زمانيکه توليد افزايش پيدا نکند و توازن بين عرضه و تقاضا برقرار نشود با هيچکدام از اين اقدامات نميتوانيم قيمت مسکن را کنترل کنيم. در کنار آن بايد قوانين مديريتي سنگيني هم وجود داشته باشد تا جلوي عرضه نکردن و احتکار مسکن را بگيرد.» بايد رقابت کنيم نايب رييس اتحاديه املاک کشوري ادامه ميدهد: «اين مثالي است که هميشه ميزنم، زماني قيمت سيم کارت معمولي در تهران با قيمت خودرو برابري ميکرد. اما حالا ببينيد قيمت سيم کارت الان پنج هزار تومان با پنج هزار تومان شارژ و جايزه است، چه اتفاقي افتاد که اين واقعه رخ داد؟ توليد افزايش پيدا کرد، رقابت ايجاد شد و شرکتهاي مختلفي هم وارد اين بازار شدند. مسکن بايد از انحصار خارج شود و توازن بين عرضه و تقاضا شکل بگيرد، آن زمان است که بازار خود به خود به حالت عادي برميگردد.» او اضافه ميکند: «در اين بين هم اگر سوداگراني وجود داشتند قانونگذار بايد جلوي آنها را بگيرد، اما در شرايط فعلي که توازن مشکل زيادي دارد و سالي از يک ميليون واحد مسکوني مورد نياز تنها حدود 300 هزار واحد در چند سال اخير ساخته شده است و در اين مدت 40 درصد کاهش ساخت مسکن داشتهايم، با اين راهکارها نميتوانيم بازار را کنترل کنيم.» عقبايي ادامه ميدهد: «قاعدتاً اگر اين رشد قيمت مسکن در شهرهاي بزرگ به صورت غيرمتعارف افزايش يابد راهکار ديگري جز پناه بردن به شهرهاي اطراف براي مردم باقي نميماند و بايد براي توليد مسکن استيجاري که يکي از طرحهاي دولت در کنار مسکن اجتماعي بود کليد بخورد و مجلس هم با آن موافق است. اين اتفاق ميتواند بازار رقابتي ايجاد کند و مردم را با قيمتهاي پايينتر در شهر خودشان نگه دارد.» خروج گسترده مستأجران را قبول ندارم دکتر مهدي سلطانمحمدي کارشناس فعال بازار مسکن اما نظر ديگري داشت و در واکنش به اظهارات عقبايي به روزنامه «صبحنو» ميگويد: «اينکه گفته ميشود عدهاي به دليل بالابودن هزينه مسکن از شهر خارج شده و به شهرهاي اطراف رفتهاند حرف عاميانهاي است، نه کسي اين افراد را سرشماري کرده و نه اين حرف معنيدار است، به اين علت که عرضه و تقاضا خودش را تنظيم ميکند.» او معتقد است: «اگر هم که مستأجري از شهر تهران به دليل قيمت مسکن برود اين قيمتي تعادلياي نميتواند باشد، نهايتاً مالک به مستأجر نياز دارد، پس خانههاي تهران اجازه داده ميشود و عدهاي هم مجبور به خروج و رفتن به شهرهاي اطراف ميشوند.» اين کارشناس فعال بازار مسکن توضيح ميدهد: «اجارهخانه قطعاً بالا رفته است، يکي از دليل بالا رفتن قيمت، بالارفتن تورم عمومي بهويژه تورم انتظاري که خيلي مهم است چون مالک منزلش را براي يکسال اجاره ميدهد و بنابراين تورم يکسال آتي را در محاسباتش در نظر ميگيرد چون انتظار بر اين است که تورم در سال آتي بالا باشد بنابراين حتي فراتر از تورم فعلي را در محاسباتشان منظور ميکنند.» جابهجايي براي پر شدن مسکن او اضافه ميکند: «از طرفي هم قيمت مسکن در مناطق مختلف تهران تا 50 درصد يا حتي بالاتر افزايش داشته است و اين اتفاق قطعاً اجاره را هم با خودش بالا برده است. بنابراين افزايش اجاره به اين معناست که افرادي که قبلاً ميتوانستند در تهران ساکن باشد، خارج شدند ولي به شرطي اين اتفاق ميافتد که مستأجران جديدي از تهران يا خارج از آن اضافه بشوند تا خانههاي قبلي را پر کنند. اين اتفاق نميافتد که خانههاي تهران خالي بماند، در اين صورت مالک به قدري اجاره بها را پايين ميآورد که بتواند درآمد مطلوب را داشته باشد.» سلطان محمدي در پاسخ به اين سؤال که آيا ما در تهران با کمبود خانه مواجه هستيم و ميتوان خانههاي خالياي را که مسوولان گفتهاند به بازار مصرف وارد کرد، ميگويد: «قطعاً کمبود مسکن در تهران وجود دارد، اما با اين روشهايي که مسوولان در پيش گرفتهاند مشکلي حل نخواهد شد. اين سؤال را بايد پاسخ داد که چرا خانهاي خالي مانده است، در واقع کسي که در بخش مسکن براي اجاره سرمايهگذاري کرده باشد مسلماً به دنبال اجاره دادن است.» خانههاي خالي يا صندوق سرمايهگذاري اين کارشناس فعال بازار مسکن ميافزايد: «اگر خانهاي خالي مانده يا خانههايي است که در مناطق حاشيهاي قرار دارد يا تکميل شده نيست و در شهرهاي اطراف قرار دارد و بخشي خانههايي است که در دوران رکود نتوانستند، بفروشند و نخواستند در اين دوران آن را به بازار وارد کنند تا در زمان مناسبتري آن را بفروشند. قسمتي هم به دلايلي که براي بازسازي يا دادن به فرزند يا ماندن در صف گرفتن پروانه ساخت است.» او ميگويد: «اينگونه نيست که کسي در بازار مسکن سرمايهگذاري کند و از آن بهرهاي نبرد. بنابراين اين تصور که اگر اين خانهها به بازار اضافه شود مشکلات حل ميشود اينطور نيست. اين ساختمانها مالک دارد و حتماً با انگيزه اقتصادي خاصي آنها را نگه داشتهاند. تنها راه اين است که انگيزههاي اقتصادي اين مالکان را تقويت کنيم.» وضعيت بازار مسکن به قدري آشفته است که هيچکس نميداند بايد با سرمايههاي اندکي که در دست مردم خانه به دوش وجود دارد چه اقدامي کند. از طرفي قيمتها آزاد و با نظر مالک تعيين ميشود از طرفي ارزش پول سقوط ميکند اقتصاد و درآمد در تضاد باهم قرار ميگيرد و از طرفي برنامهاي از سوي مسوولان براي رسيدگي به اوضاع امروز وجود ندارد. در چنين شرايطي عدهاي مجبورند براي ادامه زندگي به شهرهاي اطراف که بعضاً حتي امکانات رفاهي کافي هم ندارند، بروند که اين خود زمينهساز مشکلات ديگر از جمله آسيبهاي اجتماعي، ترافيک، افزايش تقاضا و به تبع آن افزايش هزينههاي ساکنان قبلي اين شهرها هم ميشود. اگر ساز و کاري براي توزيع عادلانه امکانات و خدمات رفاهي و معيشتي در همه شهرهاي کشور برقرار بود شايد امروز شاهد برهم خوردن توازن جمعيتي ساکن در شهرها نبوديم، شايد امروز شاهد هجوم مردم به شهرهاي بزرگ و مشکلات بعدي آن نبوديم. *محمد سياح همراهان عزيز، آخرين خبر را بر روي بسترهاي زير دنبال کنيد: آخرين خبر در سروش http://sapp.ir/akharinkhabar آخرين خبر در ايتا https://eitaa.com/joinchat/88211456C878f9966e5 آخرين خبر در بله https://bale.ai/invite/#/join/MTIwZmMyZT آخرين خبر در گپ https://gap.im/akharinkhabar