پیامد قیمت گذاری دولت در بازار اجاره
تجارت فردا/متن پيش رو در تجارت فردا منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست «مداخله دولت در بازار اجاره در شرايط کنوني که با مازاد تقاضا و کمبود عرضه مواجه هستيم، موجب تشديد مساله شده و با افزايش هزينههاي مبادلاتي براي دو طرف معامله، افزايش بيشتر قيمت اجاره را دامن خواهد زد.» محمود اولاد تحليلگر بخش مسکن با بيان اين موضوع معتقد است که اين امر را در کنار عواملي که در آينده باعث تشديد بيشتر مساله خواهند شد (مهاجرتهاي آتي گسترده در نبود برنامه مناسب براي حل مسائل زيستمحيطي و مساله آب و رکود سنگين توليد و تعطيلي عرصههاي توليد) قرار دهيد. چقدر ميتواند باعث تشديد بيشتر مساله شود؟ آيا راهحل بهتر اين نيست که در کنار انديشيدن به حل مسائل ملي، به بازگرداندن رونق توليد و افزايش عرضه فکر کرد؟ در ادامه شرح اين گفتوگو را ميخوانيد. در شرايطي که گفته ميشود افزايش نجومي قيمت اجارهخانهها باعث کوچ مستاجران تهراني به مناطق حاشيهاي شهر شده، پيشنويس لايحه الحاق يک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 که يکي از تبصرههاي آن تعيين سقف 10درصدي براي افزايش نرخ اجارهبهاست از سوي وزير راه و شهرسازي به دولت پيشنهاد شده، ارزيابي شما از اين اقدام وزارت راه و شهرسازي چيست؟ آيا اين طرح قابل عملياتي شدن است؟ براي حل هر مسالهاي، ابتدا بايد به تحليل علل شکلگيري آن پرداخت. عدم شناخت کامل از ابعاد و ريشههاي ايجادکننده مساله و ماندن در صورت مساله يا مشکل، به ارائه راهحلهاي تسکيني، زودگذر و داراي تبعات بسيار بدتر از وجود مساله را در پي خواهد داشت. شناخت علل بروز مشکلات هم صرفاً به نام بردن آنها نيست. بلکه بايد تحليلي درست و آيندهنگرانه از آن نيز ارائه شود. چهبسا، علت وجودي مساله شکلگرفته، در طول زمان رفع شده و بدون نياز به دخالت، مشکل حل شود يا برعکس، در آينده شرايط وخيمتر شده و مساله عميقتر خواهد شد. از طرف ديگر، بايد ديد ضرورتي به مداخله دولت براي حل مساله وجود دارد يا نظام بازار توانايي حل مساله را با تبعات کمتر از آنچه در مداخله پيش خواهد آمد، دارد. در صورت ضرورت مداخله، اين مداخله از چه جنسي و چگونه بايد رخ دهد؟ آيا مداخله بايد به اصلاحات کوتاهمدت و جهتدهي به حرکت بازار باشد يا اصلاحات اساسيتر در ساختار بازار و تاثيرات بلندمدت آن است؟ در واقع، بايد ديد آيا دلايل شکلدهنده مشکل، زودگذر و غيرقابل تکرار در طول زمان هستند، يا از جنس تکرارشونده. مسلماً توجه به هريک از سوالات پرسيده شده، هم ميتواند روش و رويکرد ورود به حل مساله را تبيين کند و هم روششناسي نقد آنچه رخ داده است را پيش پاي ما قرار ميدهد. بنابراين، براي اينکه به ارزيابي اقدام وزارت مزبور در برخورد با چنين مسالهاي يعني افزايش نجومي قيمت اجارهخانه بپردازيم، بايد ابتدا به شناسايي عوامل ايجادکننده اين مساله بپردازيم. کاهش عرضه واحدهاي مسکوني به دليل رکود چند سال گذشته، باعث شد که با تحريک تقاضا (فارغ از دليل آن)، با توجه به عدم امکان تامين سريع و واکنش آني بازار مسکن، قيمت مسکن افزايش يابد. اجاره مسکن به عنوان کالاي جايگزين خريد مسکن نيز متاثر از همين موضوع شد. بالاخره وقتي افراد توان خريد در بازار مسکن را نداشته باشند، به بازار جايگزين برميگردند. لازم به توضيح است که بر اساس محاسبات طرح جامع مسکن، سالانه بيش از 800 هزار واحد مسکوني جديد نياز است در حالي که در چند سال گذشته، بر اساس آمار پروانهها، حدود 200 تا 250 هزار واحد ساخته شده است. از سوي ديگر، نسبي بودن ساختار قيمتها و جريان سرمايه از بازارهايي که بازدهي پايين دارند به بازارهايي که بازدهي بالاتري دارند و در نتيجه بازگشت قيمتها به ساختار نسبي قبل (با سطحي بالاتر براي همه)، موجب شد در شرايطي که دلار و سکه رشد سنگيني را شاهد شدند، اين بازار نيز دچار تلاطم شود و رشدهايي را تجربه کند. همزماني اين موضوع، با افزايش هزينههاي توليد، عملاً حاشيه سود مناسب براي ساختوساز و در نتيجه بازگشت رونق به بازار مسکن را فراهم نکرد و اين امر رکود تورمي سنگيني را برجاي گذاشت. در نتيجه، شکاف بين عرضه و تقاضا کاهش نيافت. افزايش قيمتهاي مسکن، همانطور که بيان شد، شماري از متقاضيان مسکن را از بازار خريد به بازار اجاره رهنمون کرد. در نبود عرضه کافي در بخش اجاره و متشکل نبودن بازار اجاره مسکن، مازاد تقاضا براي واحدهاي اجاري در کنار عامل انتظارات بازدهي نسبي متعادل با بازارهاي رقيب براي عرضهکنندگان، رشدهاي بالاي قيمت اجاره را دامن زد. شرايط پيچيده سرزميني به ويژه تشديد مسائلي چون کمآبي و مسائل زيستمحيطي و توليدي در پهنههاي مختلف سرزمين، در کنار شرايط رکودي حاکم بر فضاي توليد اقتصادي، مهاجرتهاي گسترده از کانونهاي سکونتي به سمت کلانشهرها را بيشتر کرده و خواهد کرد. اين موضوع، به تشديد تقاضاي سرپناه در مناطق کلاشهري و پيرامون آن منجر ميشود که در نبود يا کمبود عرضه کافي مسکن (در انواع مختلف آنچه تملک يا اجاري و نيز ساختوسازهاي غيررسمي) که به دليل رکود سنگين سالهاي گذشته در اين بخش و استمرار شرايط رکود تورمي ايجاد شده است، دامنه اين موضوع را گستردهتر خواهد کرد. بنابراين، عوامل ايجادکننده اين مساله، ريشهايتر و پايدارتر و حتي پيشروندهتر از آن چيزي هستند که تصور کنيم ممکن است به زودي خود به خود حل شوند. همچنين دامنه عوامل شکلدهنده نيز، صرفاً به محيط بخش مربوط نميشود و عوامل موثر ديگري (مانند مسائل سرزميني و ملي چون آب و شرايط تحريمي) بر آن تاثير ميگذارند که در نبود برنامه مناسب براي آنها، مساله قابل حل نخواهد بود. با اين تفسير، هم نياز به برنامهريزي و مداخله در اين موضوع ضروري است و هم مشخص ميشود که نوع مداخله نميتواند مداخلهاي تسکيني و کوتاهمدت باشد، بلکه به دليل ماهيت تکرارشونده مساله هم با علل فعلي و هم با علل ديگر، نوع مداخله بايد بلندمدت و اصلاحات ساختاري باشد. يعني اقدام وزارت راه و شهرسازي از اين جنس نيست؟ اولاً وزارت راه و شهرسازي کل مساله را يکجا نديده است و تنها به يک بخش از مساله (قيمت اجاره) پرداخته است. ثانياً راهحل ارائهشده، حتي خصلت تسکيني ندارد بلکه ابعاد مساله را پيچيدهتر ميکند. چراکه در شرايطي که عرضه کمتر از تقاضاست و فشار تقاضا وجود دارد، وضع قوانيني که منجر به کاهش تمايل عرضهکنندگان شود و عرضه را محدودتر کند، ابعاد مساله را تشديد ميکند. چند اتفاق ميتواند رخ دهد. عرضهکننده (موجر) با ملاحظه اينکه مجبور است بعد از يکسال تن به تمديد قرارداد تنها با حداکثر 10 درصد افزايش دهد، در شرايطي که ممکن است انتظار تورمي بيش از اين ميزان را داشته باشد، يا ترجيح ميدهد از بازار خارج شود و عرضه نکند يا قيمت را بالاتر ببرد تا کاهش آزادي افزايش قيمت سال آينده را از همين الان پوشش دهد يا به دور زدن قانون و اقدامات ديگري چون اخذ بهاي خارج از اجارهنامه بپردازد. مسلماً در شرايطي که عرضه کمتر از تقاضاست، هر سه اين روشها، به افزايشي ديگر در اجارهبها ختم شده و به ضرر مستاجران خواهد بود. لازم به توضيح است که چنانچه انتظارات تورمي کمتر از 10 درصد و تورم واقعي نيز کمتر از 10 درصد باشد، اصولاً اين ماده قانوني هيچ وجاهت و کاربردي ندارد. بنابراين، ارزيابي آن صرفاً در شرايطي است که انتظارات تورمي بيش از 10 درصد باشد. وزارت راه و شهرسازي پيشنهاد افزايش حداکثر 10درصدي قيمت اجارهبها را داده با توجه به اين امر آيا دولت ميتواند قيمتگذاري در بازار مسکن و اجاره انجام دهد و سقف تعيين کند؟ نکته ديگر همين موضوع است. شيوه مداخله دولت در بازار، آيا بايد با اثرگذاري روي عوامل موثر بر عرضه و تقاضا و در نتيجه انتقال منحنيهاي عرضه و تقاضا براي رسيدن به تعادل مطلوب انجام شود يا با تعيين سقف و کف قيمت؟ مسلماً اقتصاددانان ترجيح ميدهند رويکرد اول را انتخاب کنند چراکه در رويکرد اول، کماکان نظام بازار تعيينکننده قيمت است و تعادل، تعادلي پايدار است و شما فقط با اثرگذاري روي عوامل تاثيرگذار بر عرضه و تقاضا، موجب اصلاح شرايط بازار شدهايد. تعيين سقف و کف قيمت به معني اين است که از تعادل بازار خارج ميشويد و شرايط بازار غيرتعادلي و ناپايدار است. هر لحظه، امکان شکست و نوسان به سمت تعادل واقعي بازار وجود دارد و نظارت بسيار قوي ميطلبد که معمولاً بسيار ناکارآمد است. عموماً مداخلاتي که در بازار مورد توجه اقتصاددانان است از جنس انتقالدهنده عرضه و تقاضاست. اين مداخلات ميتواند از جنس ماليات، يارانه، تعريف کالاهاي جانشين، اصلاح ذائقه و... باشد. با اين اوصاف تعزيراتي کردن بازار اجاره و قيمتگذاري چه تبعاتي به همراه دارد يا پيامدهاي اينگونه مداخلات بر بازار اجاره را چگونه ارزيابي ميکنيد؟ آيا آنگونه که دولت انتظار دارد باعث کاهش التهابات بازار خواهد شد يا اينکه خود به عاملي در تشديد التهابات تبديل ميشود؟ به نظر من اين موضوع به ويژه در شرايط کنوني که با مازاد تقاضا و کمبود عرضه مواجه هستيم، موجب تشديد مساله شده و با افزايش هزينههاي مبادلاتي براي دو طرف معامله، افزايش بيشتر قيمت اجاره را دامن خواهد زد. در شرايطي که بازارهاي رقيب، حاشيه سود بسيار بالاتري دارند و آزادي فرد براي ورود و خروج به بازار تحديد نميشود، ادامه حضور در بازاري که ورود با پاي خودت است و براي خروج حداقل تا دو سال اجازه نداري، آيا به نظر شما، اين لايحه به کاهش رغبت براي ورود به بازار عرضه واحدهاي اجاري منتهي نميشود؟ آيا از اين منظر، باعث تشديد مساله نميشود؟ حال اين موضوع را در کنار عواملي که در آينده باعث تشديد بيشتر مساله خواهند شد (مهاجرتهاي آتي گسترده در نبود برنامه مناسب براي حل مسائل زيستمحيطي و مساله آب و رکود سنگين توليد و تعطيلي عرصههاي توليد)، قرار دهيد. چقدر ميتواند باعث تشديد بيشتر مساله شود؟ آيا راهحل بهتر اين نيست که در کنار انديشيدن به حل مسائل ملي، به بازگرداندن رونق توليد و افزايش عرضه فکر کرد؟ در مقدمه نامه مربوطه تاکيد شده که در کشورهاي مختلف در زمان التهاب بازار اجاره، دولت با تعيين سقف نرخ رشد اجارهبها به موضوع ورود و رقمي متناسب با نرخ تورم را براي افزايش سالانه تعيين ميکند. اما در پيشنويس اين لايحه، اين رقم بهعنوان پيشنهاد ثابت ۱۰درصدي مطرح شده که يکي از ضعفهاي اين طرح به شمار ميآيد. با توجه به اين امر اين نوع تصميمگيريها و قانونگذاري در بلندمدت چه تبعات و هزينههايي دارد؟ مجدداً به جمله خودتان در سوال رجوع کنيد. جواب مشخص است. ميگوييد در کشورهاي مختلف در زمان التهاب بازار، دولت به موضوع ورود و رقمي متناسب با نرخ تورم را تعيين ميکند! اين يعني اينکه آنها ارزيابي ميکنند عامل اين التهاب جزو عواملي است که زودگذر است و با يک اقدام کوتاهمدت لحظهاي، ميتوان بر بازار در آن لحظه تاثير گذاشت و البته آن هم متناسب با نرخ تورم که رقابت با بازدهي بازارهاي ديگر، عرضهکنندگان را به خروج از بازار ترغيب نکند. نه اينکه نرخي تعيين شود و قانوني دائمي شود که نه نسبتي با تورم دارد، نه روشي موردي و لحظهاي به شمار ميرود بلکه مداخلهاي دائمي است. از طرف ديگر، هميشه بايد به اين موضوع توجه کنيم که هر تصميمي و هر نهادسازي (قاعدهسازي و قانونگذاري) بايد با توجه به بستري باشد که آنجا قرار است آن تصميم و قاعده اجرا شود. آيا بسترهاي نهادي، اجتماعي، فرهنگي و اقتصادي کشور ما با کشورهاي مختلفي که ميگوييد يکسان است؟ آيا اقتصاد آنها هم اقتصادي رانتي است؟ آيا آنها هم در اثر تحريمهاي داخلي و خارجي در حال نابودي بخش خصوصي و بخشهاي توليدي هستند؟ آيا آنها هم مديريتهاي جزيرهاي بدون توجه به بخشهاي ديگر که بسيار تاثيرگذار هستند، دارند؟ آيا ساختار بازار اجاره آنها هم غيرمتشکل است؟ آيا آنجا هم بخشي از موجرين يا عرضهکنندگان در بازار اجاره را کساني تشکيل ميدهند که از اجاره دادن واحد مسکوني خود، به عنوان بخشي از راهحل تامين مالي خريد مسکن استفاده ميکنند؟ راستي با اين قانون، تکليف اين نوع عرضهکنندگان چه خواهد شد؟ کسي که فقط يکسال صرفاً براي تامين مالي خريد مسکن، مسکن خود را اجاره داده و بعد از يکسال، ميخواهد خود در واحد مسکونياش ساکن شود، آيا حق ندارد به واحد مسکوني خود نقل مکان کند؟ ظاهراً وزارت راه و شهرسازي با هدف افزايش مدت زمان قراردادهاي اجاره چنين پيشنهادي را داده و حتي وزير راه و شهرسازي در واکنش به پيشنهاد مربوطه گفته در اقتصاد مسکن بايد شرايط براي اجارهداري حرفهاي فراهم شود. هم بايد ماليات اين نوع اجارهداري اصلاح شود و هم زمان اجاره بايد افزايش يابد. با توجه به اين امر چگونه ميتوان زمينه اجارهداري حرفهاي و افزايش مدتزمان اجاره را بدون مداخله دولت در بازار فراهم کرد؟ اولاً مگر مساله ما مدتزمان اجاره است؟ مدتزمان اجاره تابعي از توافق طرفين است. در قانون گفته نشده است که موجر و مستاجر حق ندارند قرارداد بيش از يکسال ببندند. آنها ميتوانند توافقي چندينساله داشته باشند. اما مشکل اينجاست که شرايط اقتصاد کلان و نااطميناني از آينده به گونهاي است که موجرين و همينطور مستاجران نميتوانند ارزيابي از آينده دو يا چندساله داشته باشند. کشور ما ظرف دو سه سال، تورمهاي 8 تا 40درصدي را تجربه ميکند. در چنين شرايطي، چه کسي جرات ميکند که قراردادهايي بلندمدت ببندد؟ ثانياً اگر آقاي وزير به اين موضوع اعتقاد دارد که بايد شرايط براي اجارهداري حرفهاي فراهم شود و هم اصلاح نظام مالياتي در اين حوزه اتفاق بيفتد و هم زمان افزايش يابد، بايد يک بسته سياستي پيشنهاد دهد نه اينکه صرفاً به بخش آخر اين موضوع بپردازد که در نبود دو مقوله اول، تاثيرات نامطلوب برجاي خواهد گذاشت. بسته سياستي بايد شرايط را براي اجارهداري حرفهاي فراهم کند. حمايتهاي لازم در اين حوزه صورت گيرد. قواعد اجارهداري در سيستم اجارهداري حرفهاي بايد متفاوت از سيستم اجارهداري متداول تدوين شود. در چنين شرايطي، با ملحوظ داشتن تاثيرات عوامل مختلف بر قراردادهاي اجارههاي سيستم اجارهداري حرفهاي (يعني کاهش اثرات عوامل تاثيرگذار داراي عدم قطعيت مانند نوسانات شديد در اقتصاد کلان)، شايد بتوان در اين نوع بازارها، به قاعدهگذاري مدت زماني نيز پرداخت آن هم از نوعي که تعيينکننده نرخ نباشد و تناسب با تورم لحاظ شود. اصلاح نظام رانتي اين بخش هم از ضروريات موضوع است. نميتوان چون اين بازار داراي رانت است و سرمايهگذار از دو جنبه نفع ميبرد (هم افزايش ارزش ملک و هم اجارهداري)، به تنبيه از طرف درآمد اجارهداري پرداخت بلکه بايد به سمت رانتجويانه آن و اصلاح آن رفت.