مساله مسکن، ارز است
اعتماد/ متن پيش رو در اعتماد منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست بازار مسکن به دليل برخي نگرانيها و نامطمئن بودن فضاي کسب و کار، همچنين کشش صفر توليد و عرضه مسکن همواره با دورههاي رکود و رونق مواجه است. طي سالهاي 92 تا 95 دوره رکودي داشتيم که در آن با ثبات قيمت، کاهش حجم معاملات، کاهش سرمايهگذاري و ساختوساز مواجه شديم. بعد از طي دوران بهبود نسبي فضاي اقتصادي، انتظار ميرفت که افزايش قيمت، افزايش تقاضا و به دنبال آن افزايش سرمايهگذاري را تجربه کنيم. بر همين اساس، انتظارها اين بود که در ابتداي سال 96 با رونق نسبي روبهرو شويم؛ امري که محقق شد، در ابتداي سال 96 به تدريج افزايش قيمت و افزايش تعداد معاملات خريد وفروش در بازار مسکن مشاهده شد و روند بازار مسکن به نحوي بود که انتظارها بر حفظ آن روند رونقي تا سال پيش رو (97) شکل گرفت. با اين همه، در انتهاي سال 96 به دليل بيثباتيهاي ارزي، روند افزايش قيمت مسکن و رشد معاملات، شتاب بيشتري گرفت و قيمتها از مدار منطق خارج شد تا جايي که رونق بازار مسکن تا حدي با چالش مواجه شد. افزايش قيمت مسکن تا بدانجا پيش رفت که در مرداد 97 نسبت به مرداد 96 نظارهگر افزايش 62 درصدي قيمتها بوديم. سهم بيشتري از افزايش قيمت مسکن در دو ماه تير و مرداد 97 رقم خورد که منجر به کاهش شديدتر تعداد معاملات خريد و فروش مسکن شد. نگاه به علت هستهاي رقم خوردن اين روند، ميتواند مديريت بازار را سادهتر کند؛ چنانکه بسياري گفتهاند و نوشتهاند، «نوسانات ارزي» دليل اصلي رکود در بازار مسکن است چراکه ادامه بيثباتيها در بازار ارز، فعالين حوزه مسکن به خصوص فروشندگان را براي فروش مسکن و املاک خود با ترديد مواجه کرده است. از طرف ديگر کاهش قدرت خريد مردم به عنوان تقاضاکنندگان بخش مسکن به دليل افزايش سطح قيمتها نيز بر عميقتر شدن رکود بخش مسکن، افزوده است. به اين ترتيب، پيشبينيها در مورد نيمسال دوم 97، ادامه روند افزايش قيمتها است. اما ميزان افزايش تا حدود زيادي تابع شرايط بازار ارز است. اگر بازار ارز همچنان با بيثباتي و روند افزايشي نرخها مواجه باشد، همه بازارها از جمله بازار مسکن نيز افزايش قيمت بيشتري را تجربه ميکنند. اگر بازار ارز به يک ثبات نسبي برسد، قاعدتا ميزان افزايش قيمت مسکن کمتر خواهد بود. در خصوص تعداد معاملات نيز ميتوان تحليل مشابهي داشت: اگر بازار ارز بيثبات باشد و بيثباتي به انتظارات تورمي دامن بزند، تقاضاي سوداگرانه وارد بازار ارز ميشود و تعداد معاملاتي که طي ماههاي اخير کاهش يافته، افزايش مييابد. اما اگر بازار ارز ثبات خود را به دست آورد، پيشبيني اين است که تعداد معاملات خريد و فروش مسکن افزايش قابل توجهي پيدا نخواهد کرد. در شرايط فعلي، رشد قيمتها با شيب کمتر پيشبيني ميشود.