انفجار تراکنش در بازار مسکن
سازندگي/ متن پيش رو در سازندگي منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست بر اساس آمار ارائه شده توسط يکي از نمايندگان مجلس بين سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بالغ بر ۶۶ درصد معاملات مسکن از نوع سوداگري بوده؛ درحاليکه اين رقم در سالهاي ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ حدود ۲۰ درصد بوده است. بهارستاننشينان معتقدند يکي از دلايل رشد پيدرپي قيمت مسکن به معاملات غيرمصرفي مربوط ميشود بهراد مهرجو| «يک تريليون تومان. يعني هزار هزار ميليارد تومان. عددي تشکيل شده از يک و ۱۵ صفر در مقابل آن.» براساس اطلاعاتي که سازندگي به دست آورده، حجم تراکنش هاي بازار مسکن به ساليانه يک تريليون تومان رسيده است. رقمي برابر با نيمي از کل نقدينگي و تشکيل دهنده يکي از عجيب ترين و پنهاني ترين بازارهاي اقتصاد ايران. طي يکسال گذشته رکود در بازار مسکن سايه انداخته ولي همزمان قيمت ها بالا مي رود و همچنان معاملاتي نيز در بازار صورت مي گيرد که از قواعد مالي بر موقعيت طبقه متوسط پيروي نمي کند. خريداران و فروشندگان بازار مسکن هر دو به يک اندازه ناشناخته شده اند. چه کساني در شرايط پيچيده سال ۱۳۹۸ براي خريد خانه هايي با قيمت هر متر مربع ۷۰ ميليون تومان و در تعداد زياد سرمايه در اختيار دارند؟ گسترش دامنه فساد در اقتصاد ايران افراد يا نهادهايي را صاحب منابع سرشار کرده است. اين گروه هاي صاحب نفوذ و سرمايه با حضور در بازار مسکن که از طريق هيچ نهاد نظارتي نيز تبادلات مالي آن پيگيري نمي شود، بزرگ ترين بازار زيرزميني را شکل داده اند. طبقه متوسط با فشارهاي مالي در حال پيوستن به بخش هاي فرودست قرار دارد. منابع مالي و حتي پرداخت تسهيلات مسکن نيز کاهش يافته ولي قيمت ها يکسره رشد پيدا مي کنند. منظومه پيچيده اي در بازار مسکن حاکم شده است. چه کساني بازار يک تريليون توماني را اداره مي کنند؟ در بازار مسکن چه خبر است؟ براساس آمارهاي بانک مرکزي رشد قيمت مسکن به عدد ۱۱۲ درصدي رسيده است. اين ميزان رشد بي سابقه در شرايطي رخ مي دهد که سياست هاي سه دولت گذشته (دولت هاي دهم و يازدهم و دوازدهم) کنترل قيمت ها و افزايش سهم مالکان به نسبت مستاجران از بازار مسکن بوده است. آخرين آمارها نشان مي دهد نسبت مالکان به مستاجران به ۳۷ درصد رسيده است. براين اساس طي ۳۵ سال گذشته ۱۴ درصد جمعيت مالکان کشور به طبقه مستاجران سقوط کرده اند. شاخص دسترسي به مسکن براي خانوارهاي شهري درحال حاضر به رقم ۱۶ سال نزديک شده درحالي که سند چشم انداز پيش بيني کرده بود تا سال ۱۴۰۰ ميزان انتظار خانوارها براي خريد خانه به رقم ۵ سال برسد. محاسبات ديگري نشان مي دهد نسبت پس انداز خانوارهاي طبقه متوسط براي خريد خانه در تهران نزديک به ۵۶ سال شده است. اين آمارها تاييد مي کنند موقعيت طبقه متوسط شهري به خصوص در پايتخت به شدت دچار بحران شده و حتي موقعيت شهرهاي پيراموني تهران را نيز در خطر قرار داده است. روند قيمت گذاري ها در بازار مسکن حتي از قاعده نرخ تورم نيز پيروي نمي کند به طوري که طي ۲۵ سال گذشته متوسط رشد قيمت مسکن ۵ درصد بالاتر از سطح تورم بوده است. اين اعداد طي دو ماهه گذشته تغييرات پيچيده اي پيدا کرده اند و متوسط رشد قيمت مسکن ۷۳ درصد بيش از نرخ تورم شده است. بررسي وضعيت معاملات در شهر تهران مشخص مي کند تمايل به خريد واحدهاي مسکوني جديد از منطقه ۵ تهران به سمت ديگر نقاط درحال تغيير است. اين منطقه تهران بيشترين تعداد واحدهاي نوساز را در اختيار دارد. به خصوص در حاشيه اتوبان همت به سمت خروجي اتوبان تهران به کرج، تجمعي از اين واحدهاي نوساز صورت گرفته است. حداقل طي دو سال گذشته بيشترين رشد قيمت که تا عدد ۹۰ درصد هم پيش رفته و بيشترين تعداد معاملات در اين بخش صورت گرفته است. بنيادها، نهادها و بانک ها در کنار سازندگان شرکتي در اين نقطه از شهر تهران حضور جدي دارند و با استفاده از برخي روابط بافت جديد شهري را ايجاد کرده اند. اطلاعاتي که توسط مرکز آمار ايران منتشر شده نيز مشخص کرده است با وجود رکود بازار مسکن، ۴۱ درصد معاملات که بالاترين سهم به حساب مي آيد به واحدهاي مسکوني نوساز مربوط است. اين آمارها و مقايسه آنها با قدرت خريد طبقه متوسط تاييد مي کند، بخش قابل توجهي از معاملات در فرآيندهايي خارج از قواعد عرفي بازار صورت مي گيرد. بررسي هاي سازندگي از آمارهاي رسمي تاييد مي کند هر خانوار شهري به طور متوسط ۳۵,۵ درصد از هزينه هاي خود را صرف مسکن مي کند. اين عدد براي دهک هاي کمتر برخوردار به رقم کم سابقه ۵۰ درصد مي رسد. کمال اطهاري محقق اقتصادي و پژوهشگر مسکن نيز اعتقاد دارد: «بهاي مسکن به طور متوسط به ۱۸ برابر درآمد سالانه خانوار افزايش يافته است. اين نسبت پيش از اين حدود ۱۲ تا ۱۵ برابر بود. در حالي که در يک اقتصاد سالم، بهاي مسکن نبايد از ۵ برابر درآمد متوسط خانوار بيشتر باشد. همين عامل سبب شده که بازار مسکن در ۱۰ سال گذشته در وضعيت قفل شدگي و نه رکود قرار گيرد و اين وضعيت به ساير بخش هاي اقتصاد نيز سرايت کرده است.»همزمان با توجه به فشارهاي سياسي و اجتماعي دولت از مسير اصلاح نظام يارانه اي کشور نيز منحرف شده است و درنهايت خانوارهاي طبقه فرودست ۲۳ برابر کمتر از خانوارهاي دهک هاي بالايي از يارانه هاي غيرنقدي برخوردار مي شوند. در اين شرايط خانوارهاي دهک اول تا ششم زير فشار تورمي بدون حمايت مالي قرار گرفته اند و برخلاف آنها خانوارهاي دهک هاي هشتم تا دهم از تمام مزيت هاي توزيعي يارانه دولتي برخوردار شده اند. ساکنان دهک هاي متوسط و پايين کشور در دسته جمعيت ۳۷ درصدي غيرمالک به حساب مي آيند که بايد هزينه هاي افزايش ۲۳ درصدي نرخ اجاره بها در شهرستان ها و بيش از ۵۰ درصدي در تهران را پرداخت کنند. وزير مسکن و شهرسازي معتقد است فشار هزينه هاي مسکن براي برخي اقشار ساکن تهران به ۸۰ درصد هم مي رسد. بازار را چه کساني اداره مي کنند؟ برآوردها نشان مي دهد اندازه بازار مسکن به عدد يک تريليون تومان رسيده است. اين رقم ۱۵ سال قبل نزديک به ۴۲۰ هزار ميليارد تومان بود. بررسي وضعيت شاخص هاي موثر بر بازار مسکن تاييد مي کند اين بخش با بحران عرضه مواجه نيست. حتي برخي آمارها نشان مي دهد بيش از ۲,۵ تا ۳ ميليون واحد مسکوني خالي در کشور وجود دارد. برآورد اين عدد براي تهران رقم ۵۰۰ هزار واحد مسکوني خالي از سکنه است. محاسبه قيمتي همين تعداد واحد مسکوني براساس متراژ متوسط بيش از ۷۰ متر و قيمت متوسط هر متر مربع ۱۲ ميليون تومان به رقمي بيش از هزار هزار ميليارد تومان مي رسد. اين درحالي است که پيگيري هاي سازندگي مشخص کرده که گردش ساليانه معاملات بازار مسکن (برمبناي تراکنش هاي صورت گرفته ساليانه) برابر با هزار هزار ميليارد تومان (يک تريليون تومان) است. اين عدد نيمي از نقدينگي کل کشور به حساب مي آيد. يک تريليون تومان تراکنش ساليانه در اين بازار، موقعيت مسکن را از يک مولفه کالاي مصرفي به بازار پيچيده مستغلات تبديل کرده که ذي نفعان قدرتمند و بسياري را درگير خود کرده است. خانوارهاي مالک خانه طبقه متوسط به طور متوسط در فاصله زماني بين ۵ تا ۱۰ سال اقدام به تغيير ملک خود مي کنند. براين اساس گردش ساليانه يک تريليون توماني به اين گروه تعلق ندارد و بخش هاي ديگر اقتصادي درگير آن شده اند. اين رقم يکي از پيچيده ترين معادلات پنهان اقتصاد ايران را ترسيم کرده است. به گفته کمال اطهاري محقق اقتصادي و پژوهشگر مسکن، ۷۰ درصد نقدينگي کشور در بازار مسکن قفل شده است. او حتي معتقد است رشد کنوني قيمت ها با ادغام چند موسسه و بانک در بانک سپه و بالا نشان دادن دارايي هاي اين بانک ها که اغلب در املاک و مستغلات سرمايه گذاري شده است، رابطه مستقيمي دارد. بررسي هاي سازندگي تاييد مي کند بين سال هاي ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، ۱۰ ميليون و ۵۰۰ هزار واحد مسکوني در کشور ساخته شده، در حالي که در همين دوره زماني تنها ۲ ميليون و ۴۰۰ هزار خانوار جديد صاحب خانه شده اند. اين محاسبات نشان مي دهد ۷۷ درصد تقاضاي خريد مسکن در کشور مصرفي نيست. همزمان طي دو ماه سپري شده از سال ۹۸ ميزان تقاضاي خريد مسکن به طور ماهيانه کاهش مي يابد ولي قيمت ها روند صعودي را ادامه مي دهند. برخي تحليل گران بازار معتقدند در جريان معاملات ماه هاي گذشته شبکه سوداگري بيشترين نقش را بر عهده داشته است. اين شبکه حتي معاملات در فضاي مجازي را نيز در اختيار گرفته اند. اين شبکه غيرمنسجم، با خريد و فروش هاي متوالي و نرخ گذاري هاي جديد، قيمت ها را تا بالاترين سطح ارتقاء مي دهند و پس از اوج گيري بهاي مسکن با فروش دارايي خود از بازار خارج مي شوند. شبکه سوداگري در دوره هاي زماني مختلف از اين روش براي تغيير بافت قيمتي بازار مسکن استفاده مي کند. بر مبناي آمارهاي مربوط به ازدواج هاي جديد تقاضاي مصرفي بازار مسکن ساليانه عددي بين ۵۰۰ تا ۸۰۰ هزار مورد است. اين تقاضاي مصرفي به طور مشخص طي يک سال گذشته به دليل عدم هماهنگي ميان قدرت خريد و نرخ هاي موجود موفق به دريافت مالکيت مسکن نشده اند. با اين حال هم روند ساخت وساز ادامه پيدا کرده و هم قيمت ها سير صعودي را رها نکرده اند. اين دو شاخص تاييد مي کند قيمت ها در بازار مسکن تابع حضور خريداران مصرفي نيست و روال نرخ گذاري ها از فاکتورهاي ديگري پيروي مي کند. حتي بررسي آمارهاي بانک مسکن هم خبر از تحولات پنهاني در بازار مسکن مي دهد. بانک مسکن طي دو ماهه ابتدايي امسال تنها ۱۴۴۶ فقره تسهيلات مشارکت مدني به حوزه مسکن به ارزش ۱۷۷ ميليارد و ۶۶۴ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان پرداخت شده است. مدير اداره امور اعتباري بانک مسکن گفته است ۷۲ ميليارد از اين اعتبارات صرف خريد خانه در مجتمع هاي مسکوني شده است. اين نوع ساخت وسازها در اختيار شرکت ها، سازندگان بزرگ و شرکت هاي وابسته به بانک ها يا ارگان هاي رسمي است. در سوي مقابل تعاوني هاي مسکن که بخش متکي به تشکيل شرکت هايي با حضور اعضايي از گروه هاي مختلف است، ۲۳ ميليارد تومان از اين وام ها را به خود اختصاص داده است. اين گروه عموما ساخت مسکن را نيز بر عهده مي گيرند و تعداد کمي از واحدهاي مربوط به اين گروه وارد بازار سوداگري مي شود. اقشار خاص کمتر برخوردار هم طي دو ماهه گذشته ۵ ميليارد تومان وام خريد مسکن دريافت کرده اند. برهمين اساس هم روزنامه دنياي اقتصاد روزگذشته گزارشي منتشر کرد که نشان مي داد قيمت ها براي هر متر مربع آپارتمان در تهران از ۱۵ ميليون آغاز مي شود تا ۷۰ ميليون تومان هم پيش مي رود. در گزارش اين روزنامه آمده بود: « بازار آپارتمان هاي بزرگ و لوکس متراژ با مساحت بيش از ۱۵۰ مترمربع درحال حاضر کانون عرضه نوسازها در بازار مسکن محسوب مي شود، طوري که به اذعان واسطه ها از هر سه فايل در اين دامنه متراژي، دو مورد نوساز و تازه ساز هستند. با اين حال از آنجاکه اغلب اين واحدها در محله هاي متوسط به بالا و لوکس تهران با ميانگين قيمت بين ۳۵ تا ۶۰ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع قرار دارند، دامنه مشتريان آنها محدودتر است و در نتيجه معامله در اين بخش از بازار، با وجود عرضه ملک نوساز، بسيار ناچيز است.» پيش از اين متوسط قيمت هر متر مربع آپارتمان در تهران عدد ۱۲ ميليون تومان برآورد شده بود. تضاد منافع در اوج اطلاعات دقيقي از تعداد افراد يا شرکت هاي اصلي حاضر در بازار مسکن وجود ندارد. بازار مسکن يکي از حوزه هاي اقتصاد ايران به شمار مي آيد که انتقال پول به آن از طريق مبادي مرسوم شناسايي منابع قابل پيگيري نيست. به همين دليل طي يک دهه گذشته بخشي از دارايي هاي مشکوک به اين بازار منتقل شده است. پيش از اين طرح هايي مانند سامانه کاداستر براي شناسايي سرمايه گذاران و صاحبان املاک راه اندازي شد ولي همه اين ايده ها به دليل نامعلومي شکست خوردند. برخي کارشناسان اقتصادي معتقدند جريان هاي صاحب نفوذ و قدرت در اين بازار بيشترين ميزان لابي را براي جلوگيري از تصويب قوانين موثر درباره رهگيري موقعيت مالکان در بازار مسکن انجام مي دهند. طي ۱۵۰ سال گذشته کشورهاي مختلف جهان به منظور جلوگيري از سوداگري در بازار مسکن از روش ماليات برعايدي سرمايه (CGT) استفاده کرده اند. اين مکانيزم در ۱۷۰ کشور جهان در حال اجراست و اجازه نمي دهد مسکن از کالايي مصرفي به محلي براي سوداگري و پولشويي تبديل شود. در تعريف اين نوع ماليات آمده است: «ماليات بر عايدي سرمايه به عبارتي ماليات بر سود حاصل از خريد و فروش املاک مازاد بر نياز افراد است. با وضع ماليات بر سود حاصله، سود انتظاري افراد از اين فعاليت اقتصادي که مهم ترين عامل هدايت نقدينگي آنان است، به طور چشم گيري کاهش پيدا کرده و نگاه سرمايه اي را به خريد و فروش مسکن از صرفه مي اندازد. از جمله آثار اجراي ماليات بر عايدي سرمايه ذکر شده در تحقيقات علمي مي توان به کاهش قيمت مسکن در کوتاه مدت و جلوگيري از نوسانات قيمتي مسکن در بلندمدت، افزايش درصد مالکان، کاهش نابرابري، هدايت نقدينگي از خريد و فروش مسکن به ساخت مسکن متناسب با نياز مصرفي و... اشاره کرد.» تا سال ۱۳۸۰ دو نوع ماليات بر خانه هاي خالي و ماده ۶۰ قانون ماليات هاي مستقيم بر بازار مسکن حاکم بود و اجازه نمي داد موقعيت اين بازار برهم بريزد. حضور ناگهاني بانک ها در بازار مسکن و قدرت آنها موجب شد تعادل بازار مسکن برهم بريزد و با اعمال نفوذهاي جدي که طي اين دوره زماني صورت گرفت، قانون ماليات برعايدي سرمايه به تصويب نرسيد. شهريور ماه سال گذشته مجلس بررسي اين نوع ماليات را در دستور کار قرار داد ولي دولت پس از آن اعلام کرد به منظور ارائه لايحه اي تخصصي و کارشناسي شده، اين طرح از دستور کار مجلس خارج شود و سازمان مالياتي لايحه مورد نظر را تدوين کند. معاون وزير مسکن در آن دوره زماني اعلام کرده بود که به منظور بررسي دقيق تر اين طرح از دستور کار مجلس خارج و به دولت ارجاع شده بود. مدتي بعد وزير مسکن و شهرسازي در حاشيه جلسه با کميسيون عمران مجلس اعلام کرد وزارت خانه از طرح ماليات برعايدي مسکن حمايت مي کند. پس از او سرپرست وقت سازمان امور مالياتي هم خبر داد بررسي اين طرح آغاز شده است. با اين حال سازمان امور مالياتي از آن دوره زماني تاکنون و حتي با وجود تغيير رئيس خود، اقدام جدي براي ارائه اين لايحه انجام نداده و موضوع مسکوت مانده است. در اين قانون پيش بيني شده بود که افراد خانه اصلي محل سکونت خود را برمبناي خوداظهاري ثبت کنند. براين اساس هر فرد مي توانست يک واحد مسکوني به نام خود داشته باشد. اما املاک ثبت نشده در دوره زماني تعيين شده، در زمان فروش مشمول ماليات عايدي سرمايه مي شدند. انواع معاملات ديگر مسکن مانند وکالتي و مبايع نامه نيز براي جلوگيري از سوء استفاده و دور زدن قانون، شامل اين نوع ماليات مي شدند. در بررسي هاي مربوط به اين قانون پيش بيني شده بود براي صحت سنجي قيمت ثبت شده فرآيند ماليات گيري به نحوي تنظيم شود که تعارض منافع بين خريدار و فروشنده باعث ثبت قيمت صحيح شود و همزمان با استفاده از ضرايب تعيين شده ارزش معاملاتي املاک در ماده ۶۴ قانون ماليات هاي مستقيم مي توان بازه اي حدودي را براي قيمت واقعي ملک تعيين کند. در اين نوع ماليات، خانه هاي نوساز از پرداخت ماليات معاف مي شدند تا سرمايه هاي موجود در بازار مسکن از سفته بازي به سمت ساخت مسکن و نوسازي بافت هاي فرسوده پيش برود. درمورد ماليات برسرمايه عايدي که قرار بود در بازار مسکن اجرايي شود، معافيت مالياتي به تعداد افراد هر خانوار اعطا مي شد. درنتيجه عمده واحدهاي مسکوني از اين نوع ماليات معاف مي شدند و همزمان سوداگران بازار فرصت انتقال بار مالياتي به خريداران جديد را نمي يافتند. برخي منابع آگاه نقل مي کنند مخالفان جدي در برابر تعيين اين نوع ماليات وجود دارند. اين گروه در منافع حاصل از وضعيت بازار مسکن، صاحب سهم هستند و بنابراين اجراي ماليات برعايدي مسکن را نيز به سرنوشت کاداستر دچار مي سازند. يک سال قبل کميسيون اقتصادي مجلس اين طرح را تاييد کرد ولي پيش از بررسي در صحن موضوع به دولت ارجاع شد. يکي از سايت هاي خبري در مورد اين موضوع نوشته بود: «ماليات بر عايدي سرمايه در بخش مسکن پس از حدود يک سال بحث و بررسي بين موافقان و مخالفان، ظاهراً با اراده کميسيون اقتصادي مجلس به سمت اجرا نزديک مي شود. موافقان اين پيشنهاد که غالب آنها را نمايندگان تشکيل مي دهند مي گويند که ماليات به کاهش سوداگري و کاهش قيمت مسکن منجر مي شود. بر اساس آمار ارائه شده توسط يکي از نمايندگان مجلس بين سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بالغ بر ۶۶ درصد معاملات مسکن از نوع سوداگري بوده؛ در حالي که اين رقم در سال هاي ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ حدود ۲۰ درصد بوده است. بهارستان نشينان معتقدند يکي از دلايل رشد پي در پي قيمت مسکن به معاملات غير مصرفي مربوط مي شود.» نمايندگان مخالف اين طرح معتقدند در صورت اجراي اين ايده بخش خصوصي سازنده مسکن در کشور دچار خسارت مالي مي شود. همين خط فکري از سوي ديگر فعالان صنعت ساختمان و به خصوص انجمن هاي آنها نيز پيگيري مي شود. پيش از اين خبرگزاري فارس در گزارشي نوشته بود که توليدکنندگان از اين ماليات معاف هستند. در اين گزارش آمده بود: « براساس اين طرح هر نوع نقل و انتقال قطعي زمين، املاک و مستغلات با کاربري هاي مسکوني، اداري و تجاري که پس از تاريخ اجراي اين قانون خريداري (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «ماليات بر عائدي سرمايه» خواهد شد و نرخ اين ماليات در سال اول اجرا ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد عائدي ملک يعني ما به التفاوت قيمت خريد و فروش خواهد بود. البته در اين طرح توليدکنندگان و مصرف کنندگان واقعي مسکن از پرداخت ماليات معاف شده اند.» پيگيري هاي سازندگي نشان مي دهد سازمان امورمالياتي هنوز اقدام جدي براي اين قانون انجام نداده است. فعلا بازار با گردش يک تريليون تومان در همين وضعيت باقي مي ماند.