فرهیختگان/ متن پیش رو در فرهیختگان منتشر شده و انتشار آن به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست

محمدرضا گلرومفرد| طبق اصل 31 قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت مکلف به تامین آن با رعایت اولویت است. در چند دهه گذشته در ایران نیز همواره مساله تامین مسکن از دغدغه‌های دولت و مجلس بوده و در این زمینه اقدامات بسیاری صورت‌گرفته که شاخص‌ترین آن مسکن مهر بود. تامین مسکن و رونق این حوزه جدا از آنکه از نیاز‌های اصلی مردم است با توجه به آنکه باعث رونق بسیاری از صنایع وابسته به ساخت مسکن می‌شود بیش از پیش مورد توجه قرار می‌گیرد. با روی کار آمدن دولت حسن روحانی سیاستگذاری‌های حوزه مسکن مورد بازبینی قرار گرفت. دولت یازدهم ضمن بیهوده خواندن مسکن مهر متعهد شد آن را به پایان برساند که این امر هیچ‌گاه به سرانجام نرسید. دولت از سال 92 با کنار گذاشتن طرح مسکن مهر، 15 طرح مختلف را برای مسکن ارائه داد که بسیاری از آنان اصلا اجرا نشد و مابقی هم نتوانست تاثیر مثبتی در بازار مسکن بگذارد. در این رابطه 23 شهریورماه در «فرهیختگان» ۱۵طرح ناکام مسکن در 6 سال گذشته را بررسی کردیم. اما جدا از طرح‌هایی که می‌تواند از طرف دولت در حوزه ساخت‌وساز به انجام برسد؛ دولت این توانایی را دارد با سیاستگذاری‌های درست در این بازار ضمن تشویق سرمایه‌گذاران به ورود در ساخت‌وساز مسکن، قیمت آن را هم کنترل کند. بررسی‌های «فرهیختگان» نشان می‌دهد قیمت زمین در 10 سال گذشته 14 برابر و قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در تهران 9 برابر شده است. این در حالی است که نه در بخش تولید و نه هیچ بخش دیگری از اقتصاد شاهد چنین رشدی نبوده‌ایم. کارشناسان حوزه مسکن بخش عمده‌ای از این افزایش چشمگیر قیمت را ناشی از دلالی و سوداگری در بخش زمین و مسکن می‌دانند. سوداگری و دلالی در مسکن مساله‌ای نیست که تنها مختص کشورمان باشد. بررسی تجربیات جهانی نشان می‌دهد بسیاری از کشور‌ها با سیاستگذاری درست در این حوزه و استفاده از ابزار‌های تنظیم بازار نظیر مالیات توانسته‌اند جلوی بخش اعظمی از نوسان‌های بازار مسکن را بگیرند.

سهم 63 درصدی زمین در ساخت‌وساز
برای فهم بهتر میزان سود ناشی از ساخت مسکن می‌توان یک زمین 200 متری در مرکز تهران را در نظر بگیریم که در آن یک آپارتمان چهارطبقه و در هر طبقه دو واحد 75 متری ساخت. طبق برآوردهای کارشناسی، هزینه ساخت هر مترمربع زیربنای مفید آن در مرکز تهران حدود 3.2 میلیون تومان می‌شود. با احتساب قیمت متوسط زمین 17 میلیون تومان و قیمت متوسط فروش 13 میلیون تومان به استناد گزارش بانک مرکزی، یک سازنده حدودا دومیلیارد و چهارصد میلیون تومان سود می‌کند؛ اما آنچه در بررسی این داده‌ها بیشتر اهمیت دارد آن است که نشان می‌دهد بیش از 63 درصد هزینه ساخت مسکن فقط مربوط به قیمت زمین است.

افزایش 14 برابری قیمت زمین در ۱۰ سال
برای بررسی علل افزایش قیمت مسکن عمدتا باید دو عامل هزینه ساخت هر مترمربع مساحت بنا و قیمت زمین را بررسی کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت ساخت هر مترمربع زیربنا در تهران در 10 سال اخیر تقریبا10 برابر شده است. این در حالی است که قیمت متوسط یک مترمربع زمین در تهران در مقایسه با 10 سال گذشته نزدیک به 14 برابر شده است. 14 برابر شدن قیمت زمین از آن جهت اهمیت دارد که به‌طور متوسط 60 درصد هزینه تمام‌شده هزینه ساخت مسکن مربوط به زمین آن است. در این زمینه کارشناسان اقتصادی معتقدند بخش عمده این رشد قیمت به علت دلالی و سفته‌بازی در این بازار است و برای مقابله با آن باید از ابزارهای مالیاتی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی استفاده کرد.

2 میلیون و 500 هزار خانه خالی در ایران
یکی از دلایل اصلی بالا بودن قیمت مسکن در ایران، پایین بودن عرضه آن است. درواقع وجود این تعداد خانه خالی باعث می‌شود فشار تقاضا در این حوزه، قیمت آن را بالا ببرد. البته این مساله فقط در ایران رخ نداده و در بسیاری از کشورهای دنیا اتفاق افتاده است که بسیاری از آنان با استفاده از ابزارهای مالیاتی توانسته‌اند عرضه مسکن را به حالت عادی خود برگردانند. سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ توسط مرکز آمار نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور 58/2 میلیون است که 490 هزار واحد آن در تهران است. سیداحسن علوی، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز اخیرا در ادعایی تعداد خانه‌های خالی در کشور را بیش از سه‌میلیون اعلام کرد. برای درک بهتر می‌توان به مقایسه نسبت خانه‌های خالی در ایران با میانگین جهانی آن اشاره کرد. این نسبت در ایران در حالی حدود 11 درصد است که میانگین جهانی آن چیزی بین 4 تا 6 درصد است.
مجلس شورای اسلامی در سال 94 و در اثنای اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، سازمان امور مالیاتی را مکلف به اخذ مالیات از خانه‌های خالی کرد و راه‌حل شناسایی آن را هم سامانه املاک و اسکان کشور دانست که قرار بود 6 ماه بعد از تصویب این قانون توسط وزارت راه‌وشهرسازی اجرا شود اما هیچ‌گاه آخوندی زیر بار انجام این کار نرفت. عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی وقت، سال 97 یعنی سه‌سال پس از تصویب این قانون در مصاحبه‌ای ابراز داشت اصلا این وظیفه وزارتخانه متبوعش نیست و باید شهرداری‌ها این کار را انجام دهند و این‌گونه با کارشکنی آخوندی ابزاری که می‌توانست برای به عرضه درآمدن خانه‌های خالی مورد استفاده قرار بگیرد، استفاده نشد. سرانجام مهرماه 97 با استعفای آخوندی و روی کار آمدن محمد اسلامی خبر‌هایی مبنی‌بر عزم وزارت راه‌وشهرسازی برای به انجام رساندن این تکلیف قانونی به گوش رسید اما کماکان خبری از آن نیست. در تازه‌ترین اظهارنظر مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن با اعلام اینکه دفتر فناوری اطلاعات وزارتخانه راه‌وشهرسازی در حال فرآیند انتخاب مشاور برای تدوین و راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور است، گفت: «پیش‌بینی ما این است که قبل از اتمام سال جاری، سامانه آماده و راه‌اندازی شود.» باید منتظر ماند و دید آیا بالاخره وزارت راه‌وشهرسازی اقدامات لازم برای اجرای این سامانه را جهت حل معضل خانه‌های خالی اجرایی خواهد کرد یا خیر.

مالیات بر عایدی سرمایه
سوداگری و دلالی یکی از بخش‌های لاینفک هر بازار یا کسب‌وکاری است. در این بین اما بازار مسکن با توجه به رشد بالایی که دارد نظر سوداگران را بیش از سایر بازارها به خود جلب کرده است. برای نمونه در تهران طبق آمار بانک مرکزی متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی 4.5 میلیون تومان بوده که این عدد هم‌اکنون به حدود 13.5 میلیون تومان رسیده است که شاهد رشد 300 درصدی این بخش در دو سال اخیر بوده‌ایم که تقریبا می‌توان گفت در هیچ بازاری چنین رشد قیمتی اتفاق نیفتاده است. افزایش عجیب قیمت مسکن در حالی است که دارندگان زمین و مسکن هیچ فعالیتی که منجر به ارزش افزوده شود انجام نداده و این تورم قیمتی ناشی از سایر عوامل موثر در اقتصاد است. این درآمد سرسام‌آور و آسان در حوزه مسکن باعث هجوم دلالان و سوداگران به بازار مسکن شده است. خواه هلدینگ‌های زیرمجموعه بانک‌ها یا سرمایه‌دارانی که به‌دنبال سودهای کلان هستند. در همین زمینه در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته یا در حال توسعه توانسته‌اند با ابزار مالیات جلوی این بازار غیرمولد را بگیرند. در این رابطه مجلس شورای اسلامی در سال 94 با قصد مقابله با سوداگری در بازار مسکن درصدد تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه برآمد بود؛ اما این‌بار نیز عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی وقت با کارشکنی مانع از به تصویب رساندن این قانون شد. آخوندی با ارسال نامه‌ای به علی لاریجانی، رئیس مجلس، طرح مالیات بر عایدی را مغایر با سیاست‌های اقتصاد مقاومتی دانست و آن را دلیلی برای خروج سرمایه از بازار ساخت‌وساز مسکن اعلام کرد و به این ترتیب این طرح از دستورکار مجلس شورای اسلامی خارج شد. این در حالی است که این قانون اصلا سازندگان مسکن را دربر نمی‌گیرد و فقط دلالان این بازار را نشانه خواهند گرفت. اما این پایان ماجرا نبود؛ پس از افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در سال 97، نمایندگان مجلس مجددا تصمیم به نگارش طرح مالیات بر عایدی سرمایه گرفتند که این‌بار وزارت اقتصاد مانع آن شد. وزارت اقتصاد با بهانه آنکه دولت باید این قانون را به نگارش درآورد به مجلس وعده داد لایحه آن را ابتدای سال 98 به مجلس ارسال می‌کند که بازهم از انجام آن سر باز زد.

یک تیر و 2 نشان دولت
بررسی رفتار هیات‌دولت در کش‌وقوس‌های مربوط به لوایح یا طرح‌های مالیاتی بسیار جالب است. برای نمونه در بحث مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه، سازمان امور مالیاتی و وزارت اقتصاد از مدافعان آن و وزارت راه‌وشهرسازی از مخالفان آن بوده‌اند به‌طوری که بارها نمایندگان این دو وزارتخانه در صداوسیما به مناظره با یکدیگر پرداخته‌اند. نکته جالب‌تر و تاسف‌بار‌تر آنکه رئیس دولت هیچ‌گاه نتوانسته این اختلافات را جمع‌بندی کند و تا دولت به تصمیم مشخصی برسد، دود این اختلاف‌ها فقط در چشم مردم رفته است. درواقع اگر در همان سال 94 وزارت راه‌وشهرسازی زیرساخت‌های لازم برای اخذ مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را فراهم و سازمان امور مالیاتی مبادرت به اخذ این مالیات می‌کرد شاید شاهد کاهش بسیاری از تلاطمات بازار مسکن در چند سال اخیر می‌بودیم.
دولت با بی‌عملی در این حوزه درواقع با یک تیر، دو نشان زده است؛ هم خود را از استفاده از ابزارهای کنترل بازار مسکن و کاهش قیمت آن محروم کرده است و هم درآمد‌های ناشی از پایه‌های مالیاتی را. اگر تعداد خانه‌های خالی را دومیلیون و 500 هزار در نظر بگیریم و متوسط قیمت هر خانه را در کشور فرضا 400 میلیون تومان و دولت از یک‌درصد اینها مالیات بگیرد، سالیانه 10 هزار میلیارد تومان درآمد خواهد داشت. در مورد مالیات بر عایدی سرمایه نیز مرکز پژوهش‌ها برآوردی 10 هزار میلیارد تومانی برای آن متصور شده است.

ما را در کانال «آخرین خبر» دنبال کنید/

ما را در کانال «آخرین خبر» دنبال کنید