2020-05-28T17:03:44+04:30
(۱۷:۳) ۱۳۹۹/۰۳/۰۸
روزنامه شهروند
لینک کوتاه در کلیبرد کپی شد!
http://akhr.ir/6402850
روزنامه شهروند/ متن پيش رو در شهروند منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست
کارشناسان مسکن به «شهروند» گفتهاند که بيش از ٨٠درصد خريداران مسکن، مصرفکنندههاي نهايياند
معاملات مسکن در تهران در ارديبهشت امسال نسبت به يکماه قبل از آن حدود ٨١٠درصد افزايش پيدا کرده است؛ موضوعي که نشان ميدهد شوک اوليه شيوع ويروس کرونا تا حدود زيادي از فعاليتهاي اقتصادي دور شده و مردم تصميم گرفتهاند به زندگي همراه با کرونا عادت کنند. اين درحالي است که هنوز نمودار ابتلا به اين بيماري در برخي شهرهاي ايران صعودي است. ورود ويروس کرونا به ايران در اوايل بهمن ٩٨ درحالي اتفاق افتاد که مردم با تورم حدود ٣٥درصد و کاهش ارزش پولشان روبهرو بودند، به همين دليل بخشي از آنها سرمايههايشان را به بازارهايي ازجمله مسکن گسيل کردند. همين اتفاق باعث ثبت ميانگين رقم ١٧ميليون توماني براي هر مترمربع مسکن در تهران شده است. مهدي سلطانمحمدي، کارشناس حوزه مسکن با بيان اينکه ٩٥درصد سرمايهگذاري در بخش مسکن توسط خانوارها - متقاضيان واقعي- انجام ميشود، تورم را عامل اصلي ورود نقدينگي به مسکن دانست و به «شهروند» گفت: «افزايش تورم دليل اصلي خريد مسکن از سوي مردم در هفتههاي اخير بوده است. اين عامل در افزايش قيمت خانه هم تأثير دارد، با اين حال اگر خريدارها همان خانوارها باشند، تداوم اين روند به نفع بازار مسکن خواهد بود، چون به رشد عرضه منجر خواهد شد، اما اگر پاي معاملات سوداگرانه وسط بيايد، به ضرر مسکن تمام ميشود.» سلطانمحمدي معتقد است اگر دولت يا هر نهاد ديگري در قيمتگذاري مسکن دخالت کند، شرايط نامناسبي پيش خواهد آمد. علي عبدالعليزاده، وزير مسکن دولت هشتم هم در تأييد حرفهاي سلطانمحمدي به «شهروند» ميگويد: «ورود دولت در قيمتگذاري مسکن نهتنها به نفع بازار مسکن بلکه به نفع اقتصاد کشور هم نيست. اين کار قبلا انجام شده و شکست خورده است، چون مداخله دولت يا هر نهاد ديگري بازار را از منطق خارج ميکند. نخستين پيامد مداخله هم اين است که انبوه سازها از ساختوساز خارج ميشوند و عرضه کاهش پيدا ميکند و گراني پيش ميآيد.»
مسکن چقدر گران شده است؟
آخرين آمارهاي بانک مرکزي نشان ميدهد معامله مسکن در ارديبهشت امسال در تهران ٨٠٩,٩درصد نسبت به يکماه قبل از آن (فروردين ٩٩) رشد کرده است. البته تعداد معاملات نسبت به ارديبهشت ٩٨ حدود ٦.٧درصد کمتر شده که بخشي از آن به دليل افزايش ٣٣.٩درصدي قيمت نسبت به يکسال قبل است. رشد ٨١٠درصدي معامله مسکن در ارديبهشت امسال نسبت به يکماه قبل درحالي رقم خورده که اين ميزان در مدت مشابه سال٩٨ حدود ٢٥٥درصد بوده است؛ موضوعي که علت اصلي آن شيوع ويروس کرونا در سالجاري و کاهش حدود ٨٨درصدي معاملات در فروردين ٩٩ نسبت به اسفند ٩٨ بوده است. آمارهاي بانک مرکزي نشان ميدهد قيمت هر مترمربع مسکن در تهران در ارديبهشت امسال ١٦ميليون و ٩٧٢هزار تومان بوده که نسبت به فروردين ٩٩ حدود ١١درصد و در مقايسه با ماه مشابه سال ٩٨ حدود ٣٤درصد بيشتر شده است.
مردم براي حفظ پولشان خانه ميخرند
کرونا هم که باشد، باز هم زور نگراني بابت از دست دادن سرمايهها ميچربد و باعث حضور مردم در بازارهاي مختلف ازجمله مسکن ميشود؛ مهدي سلطانمحمدي، کارشناس مسکن با بيان اينکه مسکن هميشه يک کالاي سرمايهاي بوده است و اين روزها مردم براي حفظ خودشان در مقابل تورم به خريد مسکن روي آوردهاند، به «شهروند» ميگويد: «هيچ فردي مسکن را بهعنوان کالاي مصرفي کوتاهمدت در نظر نميگيرد، حتي مصرفکنندههاي نهايي هم آن را بهعنوان يک سرمايه بلندمدت ميدانند. با اين حال در دوسال اخير هم مردم براي حفظ ارزش دارايي خود براي خريد مسکن اقدام کردهاند.»
سلطانمحمدي با بيان اينکه ريشه اين اتفاق در تورم نهفته است، ادامه ميدهد: «وقتي تورم وجود دارد، مردم تلاش ميکنند از پساندازهايشان محافظت کنند. مردم به تجربه متوجه شدهاند که اگر پولشان را در جايي که سود کافي ميدهد، پسانداز نکنند، در آينده با محو شدن آن روبهرو خواهند شد. اگر بخواهيم مردم به اين سمت حرکت نکنند، بايد جلوي تورم را بگيريم.»
اين کارشناس مسکن با تأکيد بر اينکه هرچه سرمايه بيشتري جذب بازار مسکن شود، ميزان ساختوساز هم بالاتر ميرود، ميگويد: «در سالهاي اخير جمعيت ايران سير صعودي داشته و مهاجرت از روستاها به شهرهاي بزرگ هم افزايش يافته است، بنابراين بايد سياستگذاريها به سمت افزايش توليد باشد، البته دولت سهم زيادي در اين قضيه ندارد، چون ٩٥درصد سرمايهگذاريها در بخش مسکن توسط خانوارها انجام ميشود. از اين جهت، تداوم شرايط فعلي و حضور مردم در بازار مسکن به نفع اين بازار است، اما وقتي معاملات سوداگرانه وارد ميشود، ضرر و زيان اتفاق ميافتد.»
اشتباه قيمتگذاري دستوري
حضور دولت يا ساير نهادها در بازارهاي مختلف ازجمله مسکن همواره چالشبرانگيز بوده است؛ برخي معتقدند قيمتگذاري دولت در بازارها عملي مثبت است و برخي ديگر نظر عکس دارند. سلطانمحمدي جزو گروه دوم است. او با بيان اينکه قيمتگذاري وضع را بدتر ميکند و منجر به رانت و فساد ميشود، ميگويد: «وقتي تقاضا افزايش پيدا ميکند، بايد عرضه هم بيشتر شود. بازارهاي مختلف ازجمله مسکن مکانيزم خودتنظيمي دارند و اگر نهادي دخالت نکند، خود بازار قيمتها را تنظيم خواهد کرد. اين درحالي است که دخالت باعث ايجاد تقاضاي کاذب و فساد ميشود و درنهايت بازار را از تعادل خارج ميکند. قيمتها را نميتوان به شکل مصنوعي نگه داشت و فقط ممکن است بتوان براي مدتي کوتاه جلوي رشد نرخها را گرفت.»
علي عبدالعليزاده، وزير مسکن دولت هشتم هم با بيان اينکه دخالت دولت در قيمتگذاري مسکن به نفع اين بازار و کل اقتصاد ايران نيست، به «شهروند» ميگويد: «اين قبيل سياستگذاريها نهتنها در ايران که در کشورهاي ديگر هم اجرا شده، اما شکست خورده است، اصلا نبايد به اين سمت حرکت کرد. وقتي مداخلهميشود، بازار منطق خود را از دست ميدهد. وقتي پول ملي از ارزش ميافتد و نقدينگي بالا ميرود، بستن قيمتها روي يک نرخ خاص، تعادل را از بين ميبرد.» اين کارشناس حوزه مسکن، نخستين پيامد قيمتگذاري دستوري را خروج انبوهسازها از ساختوساز ميداند و ادامه ميدهد: «خروج انبوهسازها منجر به کاهش عرضه و گراني ميشود، ١٦سال پيش دولت وقت، همه تسهيلات را به سمت مسکن مهر برد که کار اشتباهي بود، اکنون نيز شهرکهاي صنعتي تعطيل است و انبوه سازها بيکار شدهاند. در اين شرايط، بازيکردن با قيمت توسط نهادهاي مختلف سودي ندارد، بلکه بايد از توليد حمايت شود.»
در بازار مسکن سوداگري نداريم
معمولا از سوداگري در بازار مسکن بهعنوان يکي از چالشهاي اصلي آن نام برده ميشود. گفته ميشود برخي نهادها در اين بخش فعال هستند و حتي برخيهايشان از تصويب قانون ماليات بر عايدي مسکن در مجلس جلوگيري ميکنند. اين درحالي است که وزير مسکن دولت هشتم معتقد است سوداگري در بازار مسکن وجود ندارد و ٨٥درصد مسکن ساختهشده در ايران توسط مصرفکنندههاي نهايي خريد و فروش ميشود. عبدالعليزاده ميگويد: «افراد براي حفظ ارزش پولشان وارد بازار ساختوساز مسکن ميشوند، بنابراين بايد درآمد کافي هم داشته باشند. بررسيها نشان ميدهد توازن قيمت در بازار مسکن از هر بازار ديگري بيشتر است و ميزان رشد قيمت مسکن در فرآيندهاي پنج تا ده ساله کاملا منطبق بر ميزان تورم کشور بوده است. اين اتفاق ثابت ميکند که اصلا سوداگري در مسکن وجود ندارد، مخصوصا در مسکن اقشار پاييندست، هيچگونه جاي بالا بردن قيمتها وجود ندارد.» او معتقد است: «بيش از ٨٠درصد خريدارهاي مسکن، مصرفکنندههاي نهايي هستند و درصد کمي به خريد و فروش و واسطهگري مشغولند که آنهم در بخش خانههاي لوکس خلاصه ميشود.» اما مهدي سلطانمحمدي ميگويد اگر معاملات سوداگرانه وارد شود، مسکن آسيب ميبيند و راه جلوگيري از اين چالش، وضع قوانيني مانند ماليات بر عايدي مسکن است که در کشورهاي توسعهيافته هم تجربه موفق داشته، اما در ايران همچنان بلاتکليف باقي مانده است تا قيمت مسکن همچنان سير صعودي داشته باشد.
بازار