فاصله ایرانیها تا کلید خانه
دنياي اقتصاد/ متن پيش رو در دنياي اقتصاد منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست درجه سختي خانهدار شدن و تامين مسکن در نقاط مختلف کشور با بهروزرساني دو شاخص اقتصادي بازار ملک، مشخص شد. بررسيهاي «دنياياقتصاد» درباره «فاصلهزماني» خانوارهاي ايراني تا کليد مسکن (صاحبخانه شدن) و همچنين «فشار اجارهبها» در سبد معيشت مستاجرها نشان ميدهد: دو سال پپايي رشد شديد قيمت مسکن و اجارهبها در غالب شهرها سبب شده است شرايط دسترسي به مسکن وضعيت غيرعادي پيدا کند. در کل کشور - با احتساب ميانگين قيمت خانه و درآمد سالانه در سال ۹۸ - شاخص «طول انتظار براي صاحب خانهشدن» به ۸/ ۲۲ سال رسيده است. مفهوم اين شاخص آن است که هر خانوار ايراني با لحاظ «نرخ متعارف پسانداز» که حدود ۳۰ درصد درآمد است، ميتواند پس از حداقل ۲۲ سال، صاحب يک واحد مسکوني ۱۰۰ مترمربعي شود. البته اين شاخص با فرض ثابت ماندن قيمت مسکن يا برابري ميزان افزايش دستمزدها با تورم سالانه مسکن محاسبه شده است. اما مطابق روند گذشته، معمولا به دليل غفلت سياستگذار از تعديل به موقع توان خريد مسکن، اين شاخص همواره افزايش يافته است. در بازار اجارهنشينها نيز بهطور ميانگين ۲۷ درصد از مخارج ماهانه مستاجرها براي اجارهبها هزينه ميشود. ماراتن خانهدار شدن در تهران، نيمقرن طول ميکشد. فاصله ايرانيها تا کليد مسکن در ۳۱ استان، تصوير شده است. درجه سختي خانهدار شدن و تامين مسکن سنجش شد. اين سنجش براساس جديدترين آمار و اطلاعات رسمي از درآمد و هزينههاي خانوار در سال ۹۸ و دو شاخص مرتبط با تامين مسکن براساس اين درآمد و هزينه است. «دسترسي به مسکن» و «سهم اجاره مسکن از سبد هزينههاي خانوار» دو شاخص جهاني است که در اين سنجش براي ۳۱ استان کشور و شهر تهران بهطور مجزا محاسبه شده است. شاخص دسترسي به مسکن درجه سختي خانهدار شدن به تفکيک استانها را مشخص ميکند که طي آن پنج استان با وضعيت قرمز معرفي شده است. شاخص ديگر نيز درجه سختي تامين هزينههاي مسکن اجارهاي را براي خانوارهايي که شرايط درآمدي آنها اجازه خانهدار شدن را به آنها نميدهد، بررسي ميکند. به گزارش «دنياي اقتصاد»، شاخصهاي دسترسي به مسکن و سهم اجاره مسکن از سبد هزينههاي خانوار دو چراغ راهنما براي سياستگذار بخش مسکن در دنيا محسوب ميشود؛ به اين معنا که سياستگذاران براساس اينکه اين شاخصها تا چه حد در دامنه طبيعي قرار دارد يا وضعيت غيرطبيعي و حتي بحراني است، تصميمات کلان خود در بخش مسکن را اتخاذ ميکنند. طي يکي، دو دهه اخير اين دو شاخص در کشور ما چندان مورد توجه و دقت متولي بخش مسکن قرار نگرفته و در دورههايي که بهطور نسبي به وضعيت اين شاخصها توجه شده نيز، صرفا وضعيت بازار مسکن تهران و مستاجران تهراني سنجش شده است؛ اما چنين سنجشي براي استانهاي ديگر بهطور مدون و منظم منتشر نشده است. در مقطع فعلي نيز دو دسته سياست کلي در بخش مسکن در مرحله طراحي و اجرا قرار دارد. يکي از اين سياستها ناظر بر ساخت مسکن ارزان يا اصطلاحا خانهسازي دولتي است که در قالب طرح اقدام ملي مسکن کليد خورده است. سياست ديگر نيز پيشگيري از تکرار جهش قيمت مسکن و اجارهبها با استفاده از ابزارهاي مالياتي است. ويژگي مقطع زماني فعلي اين است که جهش کمسابقه قيمت مسکن رخ داده است. طي يک سال ۹۸ ميانگين رشد سالانه قيمت مسکن نزديک ۶۰ درصد و در سال ۹۷ نيز حدود ۷۰ درصد بوده است. هر چند در سال ۸۸ ميزان تورم سالانه مسکن بيش از ۸۰ درصد بوده و آنچه در دو سال اخير رخ داد، رکورد سال ۸۸ را تغيير نداده است، اما از آنجا که در مقطع کنوني طي دو سال پياپي قيمت مسکن و اجارهبها جهش کرد، وضعيت اکنون براي خانهاوليها و مستاجران بسيار بغرنج است. از طرفي نرخ رشد نقطهاي بيش از ۱۰۰ درصدي مسکن در برخي ماههاي دو سال اخير نيز رخدادي بيسابقه دستکم از سال ۹۱ به بعد بوده است. ميانگين رشد اجارهبها در شهر تهران طي سال ۹۸ حدود ۳۷ درصد بوده که اگرچه رقم قابل توجهي است، اما رکورد سال ۸۶ را که ۳۹ درصد رشد اجارهبها ثبت شده جابهجا نکرده است. سنجش دو شاخص تعيينکننده وضعيت بازار مسکن در شرايط خاص فعلي از اين بابت که سياستگذار را براي اتخاذ تصميم بهينه راهنمايي ميکند، اهميت ويژهاي دارد. در موضوع شاخص دسترسي به مسکن، دو شيوه متداول محاسبه وجود دارد. يک محاسبه براساس اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد خانوار به امر خريد مسکن است که بهعنوان شاخص دسترسي به مسکن در جهان شناخته ميشود. در اين شاخص مشخص ميشود با فرض محال اختصاص کل درآمد خانوار به بخش مسکن، چند سال طول ميکشد تا خانوار صاحبخانه شود. در عين حال اين شاخص با نرخ طبيعي پسانداز که معادل يکسوم درآمد خانوار در نظر گرفته ميشود نيز، قابل محاسبه است. در شکل دوم، شاخص طول زماني انتظار براي صاحبخانه شدن براساس تجهيز مالي متعارف خانوارها در کل دنيا برآورد ميشود. اين شاخص براساس دادههاي آماري مربوط به درآمد و هزينه خانوار در کشور طي يک سال ۹۸ در فرض اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد به امر خانهدار شدن، ۸ سال و ۷ ماه محاسبه شده است. اين در حالي است که اگر نرخ طبيعي پسانداز براي محاسبه اين شاخص مبنا قرار گيرد، حدود ۵/ ۲۲ سال زمان ميبرد تا خانوار بتواند خانه ملکي داشته باشد. سال ۹۸ درآمد هر خانوار در کل کشور به طول ميانگين ۵۴ ميليون تومان بوده است که پسانداز ۱۸ ميليوني از اين درآمد مبناي محاسبه قرار گرفته است. آنچه در کشورهاي اروپايي و آمريکايي بهعنوان شکل متعارف اين نرخ درنظر گرفته ميشود، ۱۰ سال است؛ به اين معنا که اگر خانوار بيش از ۱۰ سال زمان براي خانهدار شدن با سطوح درآمد فعلي نياز داشته باشد، وضعيت بازار مسکن را غيرعادي و درجه سختي خانهدار شدن را بالاتر از محدوده مجاز تلقي ميکنند و با وضع سياستهاي مرتبط با تقويت قدرت خريد مسکن در بالاترين سطح، براي بهبود شرايط بخش مسکن ورود ميکنند. براي اين منظور کشورهاي جهان عموما روي دو موضوع متمرکز ميشوند؛ نخست اعطاي تسهيلات خريد با قدرت بالا براي پوشش حداقل ۵۰ درصد از قيمت مسکن است؛ به شکلي که تسهيلاتگيرنده استطاعت بازپرداخت اقساط وام را داشته باشد. موضوع دوم نيز که به شکل همزمان با راهکار اول بهکار گرفته ميشود، تحريک سرمايهگذار ساختماني براي عرضه مسکن در سطح کف نياز سالانه مسکن جامعه است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، دادههاي مذکور به روشني نشان ميدهد وضعيت کشور در حوزه مسکن غيرعادي است و دوره انتظار بيش از ۲۲ ساله براي خانهدار شدن، از محدوده معقول بسيار فراتر رفته است. محاسبات مذکور براي تعيين درجه سختي خانهدار شدن براساس مساحت ۱۰۰ مترمربعي يک واحد مسکوني صورت گرفته است. هرچند در استانهاي مختلف ممکن است ميانگين متراژ مورد تقاضاي خريداران مسکن متفاوت باشد، اما گزارش مرکز آمار حاکي است، ميانگين مساحت مسکن در معاملات کل کشور طي يک سال گذشته ۱۰۵ مترمربع بوده است. قيمت فروش يک واحد مسکوني ۱۰۰ مترمربعي در کشور طي سال ۹۸ بهطور ميانگين ۴۱۱ ميليون تومان و در شهر تهران يک ميليارد و ۳۳۰ ميليون تومان بوده است. در اين بين وضعيت شاخص دسترسي به مسکن در ۱۰ استان به مراتب رنجآورتر از ساير نقاط کشور است. اين استانها شامل تهران، مرکزي، اصفهان، آذربايجان شرقي، قم، خراسان رضوي، البرز، فارس، قزوين و گيلان است. در شهر تهران در حال حاضر وضعيت شاخص دسترسي به مسکن با احتساب اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد خانوار به امر خريد مسکن، طول دوره انتظار خانهدار شدن ۱۶ سال و ۴ ماه محاسبه شده است. اين در حالي است که با در نظر گرفتن نرخ طبيعي پسانداز خانوارها اين مدت ۴۹ سال خواهد بود؛ به اين معنا که اگر يک خانوار تهراني در شرايط ثابت و اصطلاحا گلخانهاي که در آن قيمت مسکن مشمول تورم نشود يا نرخ تورم مسکن با رشد درآمد خانوار برابر باشد، يکسوم درآمد سالانه خود را پسانداز کند، نيم قرن طول ميکشد تا بتواند يک واحد آپارتمان مسکوني خريداري کند. اين در حالي است که طي بيش از دو دهه اخير، تغييرات بلندمدت تورم حکايت از رشد ماهانه ۲۱ درصدي قيمت مسکن در شهر تهران طي اين مدت بهطور ميانگين داشته است و حساب کردن روي شرايط گلخانهاي با وجود اين سابقه، معقول به نظر نميرسد. بهترين وضعيت اين شاخص در شهر تهران از سال ۸۴ به بعد، دقيقا در سال ۸۴ ثبت شده که زمان انتظار خانهدار شدن با فرض نرخ طبيعي پسانداز ۲۲ سال بوده است. اين شاخص همچنين در سال ۸۸ معادل بيش از ۲۶ سال بوده و به تدريج افزايش يافته تا اينکه با پشت سرگذاشتن دورههاي جهش متوالي قيمت مسکن در طول ۲ سال اخير، به حدود نيمقرن رسيده است. پس از شهر تهران که با پسانداز بيش از ۱۶ ساله ۱۰۰ درصد درآمد خانوار، خريد مسکن ميسر است، استان مرکزي با دوره انتظار ۷ سال و ۵ ماه، اصفهان با ۷ سال و ۳ ماه و آذربايجان شرقي و قم هر يک با ۷ سال، در مراتب بعدي شاخص دسترسي به مسکن قرار دارند و وضعيت نامساعدي را تجربه ميکنند. البته در مورد استانهاي ديگر به جز ۱۰ استاني که وضعيت نامطلوبي دارند، يک گزاره بايد مورد توجه قرار گيرد؛ اينکه بسياري از طرفين معاملات مسکن در اين استانها تمايلي به ثبت اطلاعات معاملات خود در سامانه رهگيري معاملات ندارند و در نتيجه دادههاي قيمتي واقعي در محاسباتي که مرکز آمار درباره قيمت مسکن در اين استانها انجام ميدهد، به اندازه کافي در دسترس نيست. به همين خاطر ممکن است در محاسبه شاخص دسترسي به مسکن براساس دادههاي مرکز آمار، استانهايي وجود داشته باشد که دوره انتظار خانهدار شدن در آنها زير سه سال باشد؛ در حالي که در واقعيت چنين نيست. نکته ديگر درباره محاسبه شاخص دسترسي به مسکن، اين است که در مورد استان تهران وضعيت شاخص به مراتب بهتر از شهر تهران ارزيابي شده است. علت اين است که بسياري از ساکنان شهرهاي اطراف تهران، در کلانشهر مادر مشغول به کار هستند و در نتيجه سطح درآمد آنها با سطح درآمد شهروندان تهراني يکسان است. آنها در واقع جمعيت روز تهران هستند که درآمد خود را در اين شهر کسب ميکنند و در عين حال هزينههاي سکونتشان بابت استقرار در حومه، به مراتب پايينتر است. طبعا اين واقعيت روي ارقام محاسبه شاخص دسترسي به مسکن در اين استان بيتاثير نبوده است. ارزش اطلاعات بهدستآمده از اين شاخص اين است که مشخص ميکند سياستگذار بايد در طرح اقدام ملي مسکن کدام استانها در اولويت اجراي طرحهاي ويژه مسکنسازي دولت قرار بگيرند. طبيعي است با توجه به محدوديتهايي که دولت براي اجراي طرح خانهسازي ارزان با آن روبهرو است و مشکلاتي از قبيل کمبود زمين مرغوب، زمان اندک و هزينههاي بالاي اجراي پروژههاي مذکور، اولويتبندي پروژهها اهميت مضاعفي دارد. در عين حال دولت بايد بداند اگر تسهيلات قدرتمندي به کمک متقاضيان مسکن بيايد، شرايط يکباره به نفع بهبود بخش مسکن تغيير ميکند. در واقع چيزي که ميتواند اين ماراتن و فاصله زماني تا خانهدار شدن را کوتاه کند، تعديل واقعي و موثر سقف تسهيلات مسکن متناسب با وضعيت قيمت فعلي و ميزان درآمد خانوارهاست. به گزارش «دنياي اقتصاد» در مورد شاخص مربوط به سنجش دشواري تامين مسکن اجاري براي مستاجران نيز ميانگين نرخ اجارهبها در سال ۹۸ و نيز هزينههاي سالانه خانوارها در اين سال به تفکيک ۳۱ استان مدنظر قرار گرفته است. بهطور ميانگين در کشور ۲۷ درصد از هزينه سالانه خانوارها صرف تامين مسکن اجاري ميشود. اين رقم در تهران حدود ۵۶ درصد است و اين يعني وضعيت شهر تهران به مراتب بغرنجتر از ميانگين کشوري بوده و هر خانوار بيش از نصف هزينههاي ماهانه خود را صرف پرداخت اجارهبها ميکند. در ساير استانها به جز تهران نيز حدود ۲۰ درصد از هزينه هر خانوار اجارهنشين به پرداخت اجارهبها اختصاص دارد. در اين محاسبات مساحت ميانگين آپارتمان مسکوني مستاجران ۷۵ مترمربع پيشبيني شده است. بر اين اساس ميانگين اجارهبهاي ماهانه پرداختي از سبد هزينههاي خانوارهاي مستاجر در تهران طي سال گذشته ۳ ميليون و ۳۷۵ هزار تومان و در کشور يک ميليون و ۸۰ هزار تومان بوده است. اين در حالي است که ميانگين هزينههاي ماهانه هر خانوار تهراني بهطور کلي حدود ۶ ميليون تومان در پايتخت و حدود ۳ ميليون تومان در ساير استانها برآورد شده است.