سرمقاله شرق/ قصه پر آب چشم مسکن ‌

شرق/ « قصه پر آب چشم مسکن ‌» عنوان سرمقاله روزنامه شرق به قلم کمال اطهاري است که مي‌توانيد آن را در ادامه بخوانيد: هرچه مي‌کوشم که باز هم درباره بازار تقلبي مسکن ننويسم که تبديل به هسته سخت اقتصاد نوفئودال در ايران شده است، سياست‌گذاري نادرست دولت چنان عرصه را بر مردم تنگ مي‌کند که ناممکن مي‌شود. مردمي سرگشته که قباي ژنده خويش را بر دوش کشيده، به‌دنبال سرپناهي به هر سوي مي‌دوند تا دمي از رنج تورم و بي‌کاري و بيماري بياسايند. به‌راستي که برنامه‌ريزي شهري و مسکن در ايران چند دهه است که با آغاز تراکم‌فروشي به تسخير بورژوازي رانت‌جوي غيرمولدي درآمده که به‌هيچ‌وجه خواهان عقب‌نشيني از مواضعي که در مجاري گردش مازاد اقتصادي در ايران اشغال کرده، نيست و به‌تدريج تمام قوانين را در خدمت خود مي‌گيرد و اگر گاه دستگاهي مانند شهرداري با تراکم‌فروشي مخالفت کند، با آرامش مشغول خالي‌کردن زير پاي آن مي‌شود تا همچنان رانت‌جويي را به بهاي آوار رنجي عظيم بر مردم ادامه دهند و حق مردم و به‌خصوص محرومان را براي بهره‌مندي از مسکن مناسب (ماده 31 قانون اساسي) بي واکنشي زير پا بگذارند. ‌اول بگوييم که چرا اين بازار تقلبي است (بر شهر تهران متمرکز مي‌شوم که مسند سرمايه‌داري همدستان است): بنا بر آمار بانک مرکزي، در خرداد 1398 درحالي‌که تعداد معاملات واحدهاي مسکوني در شهر تهران نسبت به خرداد 97 بالغ بر 60 درصد کاهش يافته بود، بهاي متوسط يک مترمربع واحد مسکوني 104 درصد افزون شد. اين افزايش همچنان ادامه داشته، به‌طوري که در خرداد 99 بهاي متوسط يک مترمربع واحد مسکوني (19 ميليون تومان) نزديک به سه برابر خرداد 97 (مترمربعي 6.5 ميليون تومان) شده است، درحالي‌که بر تعداد خانه‌هاي خالي با شيبي تند افزوده مي‌شود. اين در حالي است که مرکز آمار ايران در اسفند 1396، شاخص قيمت‌ها (1395 = 100) در مناطق شهري را 111.4 و در اسفند 98 232.0 گزارش کرده است؛ يعني در بازه زماني مشابه که مي‌توانسته بر قيمت مسکن تأثير بگذارد، قيمت‌ها در مناطق شهري 2.1 برابر شده که بخشي از آن وابسته به کمبود کالاها و وابستگي بسياري از کالاها به نرخ ارز است. در 28 اسفند سال 96 بهاي يک دلار چهارهزارو 900 تومان و در 28 اسفند سال 98 يک دلار 15هزارو 700 تومان بوده و در اين مدت 3.2 برابر و ارز دولتي تنها 1.2 برابر شده بود؛ يعني تحريم اثري اجتناب‌ناپذير بر قيمت کالاها و خدمات مصرفي داشته است، اما نه بر مسکن که وابسته به خارج نيست. به ياد بياوريد از سال ۷۲ تا ۹۲ قيمت واحد زمين در ايران ۱۰۷ برابر افزايش يافته بود، اين در حالي است که افزايش سطح عمومي قيمت‌ها در اين دوره ۳۷ برابر شده بود. همچنين متوسط قيمت مسکن در تهران از سال ۷۲ تا ۹۱ از ۵۱ هزار تومان به شش‌ميليون و ۵۱۰ هزار تومان رسيده و بيش از ۱۲۷ برابر شده است و قيمت يک مترمربع زمين و زمين کلنگي در شهر تهران در بهار 98 نسبت به بهار 96 بالغ بر 4.7 برابر شده است. در حالي که به جز ساختمان‌هاي 20طبقه به بالا، تحريم اثري بر نهاده‌هاي ساختمان مسکن و به‌طور بديهي زمين در ايران ندارد. اما در مقابل اين افزايش سوداگرانه بهاي مسکن و زمين، همه دستگاه‌هاي ذي‌ربط، از وزارت راه و شهرسازي گرفته تا سازمان حمايت مصرف‌کنندگان و توليدکنندگان، سکوت اختيار کرده و مي‌کنند. يعني درباره هر افزايش قيمتي درباره هر کالايي واکنش مي‌بينيم و حتي اخيرا درباره اجاره‌بهاي مسکوني، اما درباره بهاي فروش مسکن نه. به عبارت ديگر همان‌طور که در مقاله «توسعه ايران در محاق: روايت مسکن» (نشريه چشم‌انداز ايران، 1396) نشان دادم،‌ بخش مسکن و زمين (برنامه‌ريزي شهري) آينه تمام‌نماي ناکارآمدي و کژکارکري سياست‌گذاري و نهادسازي در ايران است که به قفل‌شدن بخش مستغلات و بعد از آن کل اقتصاد ايران و ازبين‌رفتن رفاه و امنيت خانوار منجر شده است، تا در عمل تحريم را ممکن و مؤثر کند و جامعه را در رخدادهايي نظير آبان 98 به واکنش وادارد.‌براي اينکه ببينيد اين چشم‌بستن وزارت راه و شهرسازي بر بربادرفتنِ بنيان خانواده چگونه بوده، با استفاده از آمار بانک مرکزي و مرکز آمار ايران، نسبت بهاي متوسط معاملاتي يک مسکن 90مترمربعي را در شهر تهران (حدود متوسط مساحت واحد مسکوني موجود در شهر که بسيار کمتر از متوسط حدود 140 متر مربع پروانه‎هاي صادره است) به هزينه متوسط سالانه خانوار در شهر تهران (که جانشين معتبر درآمد است) محاسبه کرده‌ام: اين نسبت براي سال‌هاي 96، 97 و 98 به‌ترتيب 7.5، 10.6 و 13.7 برابر بوده است. درحالي‌که مي‌دانيم حداکثر ميزان قابل پذيرش براي اين فاصله، چه از لحاظ تعادل و رشد اقتصادي و چه از نظر رفاه اجتماعي، پنج برابر است. يعني هرچند فاصله 7.5برابري خود معضلي بزرگ براي دسترسي به مسکن مناسب بوده است، در دو سال، با تقلب همدستان، اين فاصله حدود دو برابر شده تا هم مسکن مناسب از دسترس اکثريت جامعه کاملا دور و هم اقتصاد قفل شود. در نتيجه هر دم بر دامنه سکونت غيررسمي نه‌تنها در پيرامون؛ بلکه در داخل شهرها افزوده شد؛ اما آيا اين هاي‌وهوي بر سر کنترل اجاره‌بها که از سوي دولت و حتي اتحاديه مشاوران املاک به راه افتاده، خبر از سياستي مهم و باارزش مي‌دهد که عاشقان سينه‌چاک به‌بازارسپاري جامعه در ايران (که حتي از کشورهاي مرکزي سرمايه‌داري که تنها اقتصاد را به بازار مي‌سپارند، سبقت مي‌گيرند) به خاطر آن دولت را متهم به وفا‌نکردن به عهد مي‌کنند؟ آمار و اطلاعات موجود غير از اين مي‌گويند. به اين شاخص‌ها از مرکز آمار ايران دقت کنيد: بنا بر سال پايه 1395، در اسفند سال 1396 شاخص اجاره مسکوني 111.7، شاخص خدمات نگهداري و تعميرات مسکوني 109.1، شاخص کل کالاها و خدمات 111.4 و شاخص کل بدون اجاره 111.2 بوده؛ يعني همه چيز پاياپاي پيش مي‌رفته و حتي به دليل پايين‌تر‌بودن شاخصِ خدمات نگهداري، اجاره‌دادن واحد مسکوني چشم‌اندازي انگيزه‌بخش داشته است. در اسفند سال 1398 در مناطق شهري، شاخص اجاره مسکوني 170.6، شاخص خدمات نگهداري و تعميرات مسکوني 181، شاخص کل کالاها و خدمات و شاخص کل بدون اجاره 214.1 شده است؛ يعني شاخص اجاره مسکوني 43.5 واحد از شاخص کل بدون اجاره، عقب افتاده است؛ يعني بنا بر قاعده هم‌ترازي قيمت نسبي، بايد شاخص اجاره مسکوني 215 مي‌‌شده است. در خرداد 99 در مناطق شهري، شاخص اجاره مسکوني 178.6، شاخص خدمات نگهداري و تعميرات مسکوني 199.4، شاخص کل کالاها و خدمات 212.8 شاخص کل بدون اجاره 230.2 بوده است. بر اينها دو شاخص ديگر به نام شاخص کالا به مقدار 250 و شاخص کالاهاي بادوام (که مانند خودرو، يخچال، تلويزيون و... وارداتي يا ارزبر هستند) را به مقدار 354.3 مي‌افزاييم تا تحليل ما کامل شود. همان‌طور که مي‌بينيم، در مدت سه ماه وضعيت بسيار نامتوازن‌تر شده است؛ مقدار فاصله شاخص اجاره مسکوني با خدمات نگهداري و تعميرات مسکوني 20.8 واحد، با شاخص کل بدون اجاره 51.6 واحد، با شاخص کالاها 71.6 واحد و با شاخص کالاهاي بادوام 175.7 است. به عبارت ديگر با اين شاخص اجاره، صاحب‌خانه با اجاره‌بهاي دريافتي‌اش (شاخص 178.6) ديگر نه درآمدي کافي براي خدمات (حق‌الزحمه) تعميرات (شاخص 199.4) دارد، نه با شاخص کالاي 250 در صورت خراب‌شدن تأسيسات ساختمان مي‌تواند آنها را عوض کند؛ چه رسد که بخواهد با شاخص کالاهاي بادوام به مقدار 354.3، وضع زندگي خود را بهبود بخشد و براي فرزندانش جهيزيه و... تهيه کند که اگر وسيله‌اي از کار بيفتد، امکان جايگزيني ندارد. در واقع هيچ‌گاه در سال‌هاي اخير نرخ اجاره‌بهاي مسکوني از تورم پيشي نگرفته است که نياز جدي به کنترل آن باشد و اعلام حد 25درصدي ازدياد در شهر تهران و 20 درصد براي کلان‌شهرهاي ديگر يک حرکت نمادين است که در حد نمادين هم بايد از آن استقبال کرد تا برخي موجران هم دست از پا خطا نکنند؛ اما اين استقبال نمادين نبايد هيچ‌کس را گول بزند که نظام نهادي و ساختمان مسکوني استيجاري (به دليل نبود امکان تعمير) در ايران در حال ريزش است و دليل آن ناتواني دولت در مهار تورم کالاهايي غير از مسکن است؛ در‌حالي‌که افزايش درآمدها براي اکثريت مردم به گرد ازدياد قيمت‌ها هم نمي‌رسد. اين موضوع نه‌تنها براي مزدبگيران صادق است؛ بلکه وقتي شاخص خدمات را در خرداد 99 به ميزان 178.9 با شاخص کالاها به ميزان 250 مقايسه کنيم، عقب‌ماندگي حق‌الزحمه نيروي انساني خودفرما هم آشکار مي‌شود. اين ريزش نظام استيجار در ايران بي‌شک در کوتاه‌مدت (يکي، دو سال آينده) خود را آشکار خواهد کرد؛ مگر آنکه برنامه‎ جامعي درباره آن تدوين شود که پرداختن به آن در اين يادداشت نمي‌گنجد. در‌اين‌ميان به‌ طور مثال سياستي مؤثر در گذشته ولي بي‌فايده در‌حال‌حاضر، به نام ماليات بر خانه‌هاي خالي در کوس و کرنا دميده مي‌شود؛ گويا اگر مالکان اين واحدهاي مسکوني خالي اگر مي‌توانستند آنها را به‌ فروش برسانند يا اجاره دهند، اين کار را نمي‌کردند. کافي است به رسيدن بهاي يک واحد مسکوني 90مترمربعي به 13.7 برابر درآمد متوسط يک خانوار شهري توجه کنند تا بدانند درحالي‌که متوسط مساحت بسياري از واحدهاي مسکوني خالي‌مانده بيش از 140 مترمربع است، تنها بهاي متوسط يک واحد مسکوني 140مترمربعي در شهر تهران بيش از 21 برابر و در منطقه يک تهران بيش از 30 برابر درآمد متوسط يک خانوار شهري تهراني است و چقدر اين سياست مالياتي براي خريد و اجاره چنين واحدهايي به مردم و کاهش اجاره‌بها به يک شوخي تلخ شبيه است. يا در همان حالي که گفته مي‌شود دليل جهش حبابي بهاي مسکن، کژکارکردي بازار مسکن بر اثر غلبه ارزش دارايي بر مصرفي بوده، فروش متري مسکن و مستغلات و حتي املاک دولتي در بورس مطرح مي‌شود؛ يا آنکه تراکم‌فروشي که مايه اصلي بحران مسکن بوده، دوباره در دستور کار قرار مي‌گيرد. از سوي ديگر با شگفتي فراوان دوباره هاي‌وهوي درباره درستي پروژه موسوم به مسکن مهر به راه افتاده و ادامه آن با نام پروژه موسوم به مسکن ملي در دستور کار قرار گرفته است. به کوتاهي بايد گفت اگر اين پروژه درست بود پس چرا با وجود تکميل و واردشدن آن به بازار که به‌خصوص از سال 1396 صورت گرفت، وضعيت مسکن اين گونه شده است؟ در واقع مي‌توان گفت پروژه مهر بزرگ‌ترين پروژه بنّايي کشور تاکنون بوده و نه مسکن؛ چون مسکن يعني سرپناهي با خدمات شهري و ارتباط سريع با محل کار و در کلان‌شهرها چنين مسکني فراهم نشده است. به همين دليل پس از مکثي که در افزايش قيمت مسکن به‌وجود آمد، دوباره جهش در آن در تهران رخ داد و بعد با آزادسازي معاملات در مسکن مهر، افزايش تقلبي بهاي مسکن از تهران به پيرامون آن و کل ايران سرايت کرد تا جهش چند صددرصدي بهاي مسکن در سکونتگاه‌هاي غيررسمي و مسکن مهر، بهاي آنها را هم از توان اکثريت مردم بيشتر کند. از همين رو است که برخلاف اهداف پروژه موسوم به مسکن مهر، نسبت اجاره‌نشيني به‌طور شتابان در شهرهاي مرکزي در حال افزايش است و مردم حاضرند در شهري چون تهران خانه‌هاي قمر خانم جديد را راه‌اندازي کنند و حتي به پشت‌بام و مغازه خوابي روي آورند نه مسکن مهر. چون در آن نه‌تنها خدمات لازم و حمل‌ونقل مناسب فراهم نشده، بلکه مسکن در پيرامون هم گران ‌شده و هم تا دامنه بيش از 40کيلومتري تهران هم امکان سکونت غيررسمي وجود ندارد. حال چرا همچنان گروهي هم‌صدا با پيمانکاران مسکن مهر (که اصرار دارند انبوه‌ساز ناميده شوند) از پروژه‌هاي موسوم به مسکن مهر و ملي دفاع مي‌کنند، شگفتي‌آور نيست چون انتظاري بيش از اين از آنها نمي‌رود و تنها خنده تلخ را موجب مي‌شود. دراين‌باره‌ در جاهاي مختلف سخن گفته‌ام که راه‌حل مشکل بخش مسکن در ايران عمل به طرح جامع مسکن (1384) بود که در آن برپايي نظام استيجار هم پيش‌بيني شده بود ولي پروژه موسوم به مسکن مهر کنار گذاشته شد. بعد عمل به بازنگري طرح جامع مسکن (1394) مي‌توانست نجات‌دهنده باشد که آن هم ابتدا با طرح پروژه موسوم به بازآفريني شهري (با قول ايجاد سالانه 300 هزار شغل) و بعد پروژه موسوم به مسکن ملي کنار گذاشته شد. در اينجا مي‌خواهم شگفتي خود را از تکرار شيوه کتمان گسترش سکونتگاه‌هاي غيررسمي در گذشته (در دهه 1370) و برچسب سياه‌نمايي به گويندگان آن ابراز کنم که اين بار درباره پشت‌بام و مغازه‌خوابي و امثال آن به‌صورت کمدي تکرار مي‌شود که «اصلا امکان واگذاري اجاره‌اي پشت‌بام وجود ندارد». چرا کمدي است؟ چون چند دهه کار کارشناسي يک جمع و پيگيري در حوزه عمومي (که کاري سخت در اين روزگار است) بالاخره به سند ملي توانمندسازي و ساماندهي سکونتگاه‌هاي غيررسمي انجاميد و سازماني که اکنون نام بي‌مسماي شرکت بازآفريني شهري را يدک مي‌کشد، مسئول شناسايي و احصاي انواع سکونتگاه‌هاي غيررسمي و ناکارآمد شد تا آنها را از طريق برنامه‌ريزي‌هاي شهري و مسکن توانمندسازي و ساماندهي کند. از جمله سندهايي که اين شناسايي را براي آن سازمان به انجام رسانده و چارچوب برنامه آن را با طبقه‌بندي محلات شهر تهران ارائه کرده «طرح ساماندهي سکونتگاه‌هاي غيررسمي تهران و البرز» (مهندسين مشاور عرصه، 1395) است که مصوبه‌ ستاد شهرستان تهران را هم دارد. در اين طرح که تا تاريخ 11 تير 1399 در درگاه رسمي وزارت راه و شهرسازي وجود داشت، به روشني نام محلاتي که داراي پشت‌بام‌خوابي و ديگر ناهنجاري‌ها و آسيب‌ها هستند، آمده است. در طرح جامع مسکن ساختار نظام استيجار در ايران و ساختار نهادي توانمندسازي و ساماندهي سکونتگاه‌هاي غيررسمي ارائه شده بود و در بازنگري طرح جامع مسکن کامل و دقيق و در طرح اخير به برنامه عمل نزديک شد اما همگي به دور ريخته شدند. اين نکته هم گفتني است که طرح نظام استيجار در ايران از تدوين برنامه مسکن در برنامه اول توسعه يا بيش از 32 سال پيش در دستور کار قرار داشته است. يا سياست کوچک‌سازي واحدهاي مسکوني از همان زمان در دستور کار قرار گرفت اما بورژوازي مستغلات رانتي توانست جهت قوانين و برنامه‎ها را به بزرگ‌سازي تغيير دهد تا آن‌قدر واحد بزرگ مسکوني و واحدهاي تجاري خالي متعلق با بانک‌ها ساخته شود که بتوانند نظام اقتصادي ايران را به گروگان بگيرند. آيا ابراز بي‌اطلاعي از اين همه و اکتفا به پروژه موسوم به مسکن ملي، ماليات بر خانه‌هاي خالي و... کمدي نيست؟ هگل در کتاب عقل در تاريخ (ترجمه حميد عنايت) مي‌گويد (نقل به مضمون): به فرمانروايان و کشورداران اغلب اندرز مي‌دهند که از تجربه‌هاي تاريخ پند بگيرند. ولي آنچه تجربه و تاريخ به ما مي‌آموزد، اين است که آنها هرگز چيزي از تاريخ ياد نگرفته‌اند، وگرنه اين همه فجايع تاريخي تکرار نمي‌شد.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد

instagram.com/akharinkhabar