برگزیده

تهران پنجمین شهر گران دنیا در مسکن

فرهيختگان

بروزرسانی 1399/05/15 - 18:55

فرهيختگان/متن پيش رو در فرهيختگان منتشر شده و انتشار آن در آخرين خبر به معناي تاييد تمام يا بخشي از آن نيست

مهدي عبداللهي/ بازار مسکن از سويي به‎عنوان سرپناه و نياز اوليه خانوار محسوب شده که نوسان‌‌هاي قيمتي و به‏ويژه افزايش سريع قيمت در اين بازار مي‌تواند تضمين دسترسي آحاد مردم به مسکن را که ازجمله آرمان‌هاي توافق‏شده در قانون اساسي کشورمان (اصول 3، 31 و 43) است، مورد چالش اساسي قرار ‌دهد و حتي ممکن است به‎عنوان تهديد براي امنيت نيز مطرح شود. از سوي ديگر مسکن يک دارايي است که تصميمات اصلي عوامل اقتصادي به‏ويژه خانوار‌ها آن را تحت‏تاثير قرار مي‌دهد؛ به‏طوري‎که با تغييرات و نوسان‌‌هاي شديدي که در قيمت مسکن طي کوتاه‎مدت به‏ويژه در کشورمان ايجاد مي‌شود، انتخاب مسکن به‏عنوان دارايي به‏منظور حداکثرسازي مطلوبيت دارايي‌ها، ثروت برخي خانوار‌ها و افراد را در مقايسه با ديگران به‌طور چشمگيري افزايش مي‌دهد که همين موضوع مي‌تواند موجب افزايش فاصله و شکاف طبقاتي شود. در گزارش پيش‎رو با استفاده از داده‌‌هاي آماري پايگاه داده‌‌هاي آنلاين نامبيو (numbeo) که برمبناي داده‌‌هاي صندوق بين‌المللي پول تهيه شده و وضعيت قدرت خريد مسکن توسط خانوار‌ها را در 106 کشور و 458 شهر بزرگ جهان موردبررسي قرار داده، تحليل کرده‌ايم. نتايج قابل‏تامل است، ايران در بين 106 کشور جهان از لحاظ دسترسي خانوار به مسکن يا نسبت قيمت مسکن به درآمد خانوار شرايط نامطلوبي داشته و در رتبه هفتم جهان است که قيمت مسکن معادل 30 سال درآمد خانوار است. همچنين شهر تهران نيز در بين 458 شهر، رتبه پنجم جهان را دارد که خانوار با درآمد فعلي براي صاحب خانه شدن بايد 40 سال صبر کند. اين 30 سال و 40 سال براي خانه‏دار شدن درحالي است که در برخي کشور‌ها و شهر‌هاي مورد اشاره در اين گزارش، زمان خانه‏دار شدن خانوار‌ها بين دو تا چهار سال است.

قدرت خريدي که آب رفت

يکي از شاخص‌هايي که وضعيت بازار مسکن و قدرت خريد را به‌خوبي نشان مي‌دهد، شاخص توان‌پذيري (دسترسي) مسکن خانوار است. اين شاخص از نسبت ارزش خريد يک واحد مسکوني 75مترمربعي به کل درآمد متوسط خانوارهاي شهري محاسبه مي‌شود و مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالي خانوارها در برابر قيمت مسکن براي صاحب‌خانه شدن را نشان مي‌دهد. درواقع اگر متوسط درآمد سالانه خانوار در مناطق شهري را بر متوسط قيمت يک واحد مسکوني ۷۵متري تقسيم کنيم، عددي به‌دست مي‌آيد که به آن شاخص دسترسي به مسکن گفته مي‌شود. هرچقدر قيمت مسکن تحت‌تاثير جهش‌هاي دوره‌اي افزايش پيدا کند و قدرت خريد خانوارها متناسب با آن افزايش پيدا نکند، شاخص دسترسي به مسکن افزايش پيدا کرده و درنتيجه، دسترسي خانوار به مسکن سخت‌تر مي‌شود. بررسي‌ها نشان مي‌دهد ميزان پس‌انداز خانوار براي صاحب‌خانه شدن در اغلب کشورها معادل 30 درصد کل درآمد خانوارهاست؛ بنابراين، به‌منظور محاسبه طول طبيعي دوره انتظار براي خريد مسکن بايد شاخص دسترسي به مسکن سه‌برابر شود. به‌عبارتي ديگر طول دوره انتظار مدت زماني است که بدون تغيير قيمت مسکن، فرد بتواند با پس‌انداز 30 درصد از درآمد خود صاحب‌خانه شود.

براساس محاسبات وزارت راه و شهرسازي، شاخص دسترسي به مسکن در مناطق شهري ايران طي سال‌هاي 1370 تا 1395 بين 4 تا 6 و شاخص طول دوره انتظار نيز طي اين مدت بين 12 تا 18 سال در نوسان بوده است. با توجه به اينکه وزارت راه و شهرسازي داده‌هاي آماري مربوط به شاخص دسترسي و طول دوره انتظار را طي چهار سال اخير منتشر نکرده، اگر مبناي محاسبات شاخص دسترسي به مسکن و شاخص طول دوره انتظار را داده‌هاي آماري مرکز آمار ايران (داده‌هاي قيمت مسکن در مناطق شهر و درآمد و هزينه خانوار)، قرار دهيم، اين اعداد چندان تغيير نخواهد يافت؛ چراکه براساس داده‌هاي آماري مرکز آمار ايران، طي سال گذشته ميانگين درآمد خانوارهاي شهري کشور حدود 54ميليون و 100هزار تومان (ماهانه 4.5 ميليون تومان) و ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در شهرهاي کشور نيز حدود4.8 ميليون تومان بوده است. براين اساس اگر خانوار شهري براي خريد مسکن 75متري در سال 98 کل درآمد 54ميليون توماني خود را پس‌انداز مي‌کرد، شاخص دسترسي به مسکن حدود6.7 خواهد بود. به‌عبارتي ديگر با در نظر گرفتن ميانگين درآمد سالانه 54ميليون توماني (يا 4.5 ميليون توماني در ماه)، خانوارهاي شهري ايران بدون افزايش قيمت مي‌توانند يک واحد مسکوني 75متري را بعد از 6 سال و حدودا 7 ماه خريداري کنند. همچنين درخصوص طول دوره انتظار، اگر خانوارهاي شهري کشور 30 درصد درآمد سالانه خود را پس‌انداز کنند، بعد از 22 سال و 4 ماه مي‌توانند يک واحد مسکوني 75متري را خريداري کنند.

اما ارقام 6.7 سال و 22.4 سال براي کل دهک‌هاي درآمدي و در واقع يک رقم ميانگين بود، اما اگر اين دو شاخص را به‌طور جداگانه براي دهک‌هاي مختلف محاسبه کنيم، ارقام به شکلي ديگري خواهد بود، به‌طوري‌که درحالي ميانگين شاخص دسترسي به مسکن در سال گذشته براي همه دهک‌ها حدود 6.7 سال است که اين ميزان براي دهک اول 18.4 سال، براي دهک دوم 13 سال، براي دهک سوم 11 سال، براي دهک چهارم 9.3 سال، براي دهک پنجم 8.4 سال، براي دهک ششم 7.3 سال، براي دهک هفتم 6.4 سال، براي دهک هشتم 5.6 سال، براي دهک نهم 4.5 و براي دهک دهم 2.9 سال خواهد بود.

همچنين طول دوره‌انتظار براي خريد مسکن که زمان دقيق‌تر خانه‌دار شدن خانوارها را نشان مي‌دهد (با پس‌انداز 30 درصد درآمد سالانه)، درحالي براي کليه دهک‌ها 22.4 سال بوده که اين ميزان براي دهک يک 61.4 سال، براي دهک دوم 43.2 سال، براي دهک سوم 36.6 سال، براي دهک چهارم 30.9 سال، براي دهک پنجم 27.9 سال، براي دهک ششم 24.5 سال، براي دهک هفتم 21.3 سال، براي دهک هشتم 18.7 سال، براي دهک نهم 15 و براي دهک دهم هم 9.6 سال خواهد بود.

رتبه 7 ايران در گراني مسکن

در مطلب پيشين درخصوص شاخص دسترسي به مسکن و طول دوره انتظار خانه دار شدن در کشور براساس داده‌هاي آماري سال 1398 بحث کرديم. اما اخيرا پايگاه داده‌هاي آنلاين نامبيو (numbeo) که از مراجع معتبر در زمينه انتظار آمارهاي بين‌المللي است، براساس محاسبات خود از داده‌هاي صندوق بين‌المللي پول، مقايسه‌اي بين قدرت خريد مسکن شهروندان 106 کشور جهان انجام داده که نتايج آن بسيار قابل‌تامل است. براساس محاسبات اين پايگاه آماري، در پايان نيمه‌اول سال‌جاري ميلادي، شاخص دسترسي به مسکن يا نسبت قيمت مسکن به درآمد خانوار در کشورهاي عربستان‌سعودي حدود 2.7، در پورتوريکو حدود3.7، در ايالات متحده حدود3.7، در آفريقاي جنوبي 4.6، در فلسطين 4.6، در امارات 5.1، در قطر 6، در عمان 6.1، در ايسلند 6.6 و و بلژيک با 6.9 بوده است. به عبارتي ديگر در کشورهاي مذکور با 3 تا 7 سال پس انداز درآمد، خانوار مي‌تواند صاحب مسکن شود. با اين حال برعکس اين کشورها که صاحب خانه شدن در آنها نسبتا آسان است، اما طبق اين گزارش کشورهايي هم هستند که شهروندان آنها مجبورند براي صاحب خانه شدن 30 تا 60 سال همه درآمد خود را پس‌انداز کنند. در اين خصوص نسبت قيمت مسکن به درآمد خانوار در سوريه 63.4، در هنگ‌کنگ 43.5، در کامبوج 39.9، در کنيا 36.3، در سريلانکا 35 و در فيليپين نيز29.9است. اما در رتبه هفتمي اين رده‌بندي و درميان کشورهايي که خانه‌دار شدن شهروندان در آنها بسيارسخت است، کشورمان ايران قرار دارد که نسبت قيمت مسکن به درآمد خانوار در نيمه‌اول سال 2020 حدود 29.8 بوده است. پس از ايران، چين با 28.4 در رتبه‌هشتم و تايوان و نپال هرکدام با 24.2 در رتبه‌هاي نهم و دهم جهان در بين 106 کشور ارزيابي شده‌اند. براساس آمارهاي جدول، درکنار سوريه، ايران، آرژانتين و کنيا، اغلب کشورهاي رتبه يک تا 20 که شاخص دسترسي به مسکن يا نسبت قيمت مسکن به درآمد خانوار در آنها وضعيت نامناسب داشته و دسترسي به مسکن در آنها دشوار است، عمدتا کشورهاي شرق و جنوب آسيا هستند. برعکس اين کشورها، در اغلب کشورهاي عضو اتحاديه اروپا، آمريکا و برخي کشورهاي عربي شاخص دسترسي به مسکن ملکي وضعيت نسبتا مطلوب‌تري دارد. همچنين دربين همسايگان غيرعرب کشورمان، شاخص مذکور در کشور ترکيه8.5، در روسيه و هند 11.3، در افغانستان 12.3، در پاکستان 12.5 و در آذربايجان نيز 16.5 است.

تهران رتبه 5 جهان در ميان 458 شهر

اما پايگاه داده‌هاي آنلاين نامبيو (numbeo) درکنار رده‌بندي کشورها، يک رده‌بندي نيز از بزرگ‌ترين شهرهاي کشورهاي مختلف در زمينه نسبت قيمت مسکن به درآمد خانوار يا شاخص دسترسي به مسکن انجام داده است. براساس رده‌بندي اين پايگاه داده‌ها، در نيمه‌اول سال‌جاري ميلادي، از ميان 458 شهر ارزيابي شده، نسبت قيمت مسکن به درآمد خانوار در شهرهاي آمريکا عمدتا با 2 تا 3 سال، بهترين شرايط را داشته و پس از شهرهاي اين کشور، شهرهايي از استراليا، امارات، کانادا، مکزيک، نيوزلند و دانمارک قرار دارند که در آنها خانوار مي‌تواند با پس انداز درآمد 3 تا 6 سال صاحب خانه شود.

درميان شهرهايي که قيمت مسکن در آنها شرايط بحراني دارد و کمتر خانواري از طبقه کم درآمد و حتي برخي خانوارهاي طبقه متوسط مي‌تواند با دو يا سه‌دهه پس‌انداز صاحب خانه شود، در رتبه‌هاي اول تا دهم شهرهاي دمشق سوريه، شنژن چين، هنگ‌کنگ، پکن چين، تهران، بمبئي هند، شانگهاي چين، گوانگژو چين، تاپيه تايوان و پنوم‌‌پن کامبوج قرار دارند، به‌طوري‌که نسبت قيمت مسکن به درآمد در شهر دمشق 70.7، در شنژن 46.3، در هنگ‌کنگ 43.5، در پکن 41.6، در تهران 40.4، در بمبئي 38.2، در شانگهاي 35.9، در گوانگژو 34.3، در تاپيه 33.5 و پنوم‌‌پن نيز33.3 است. به‌عبارتي در اين 10شهر بين 33 تا 70 سال زمان نياز است که خانوار بتواند با درآمد فعلي خود صاحب مسکن شود.

چرا قيمت مسکن افسارگسيخته است؟

نوسانات قيمتي از مهم‌ترين چالش‌‌هاي اقتصادي ‌بخش مسکن در ايران است. درخصوص نقش عوامل مختلف بر قيمت مسکن براساس آنچه در جدول شماره3 خلاصه آنها آمده است، در کشور‌هاي مختلف و ازجمله کشورمان، محققان اقتصادي عوامل مختلفي را در اين زمينه ذکر کرده‌اند که مي‌توان همه آنها را در چهار دسته عوامل اصلي شامل سياست‌هاي مالي، پولي، عوامل جمعيتي و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسي کرد. آثار سياست‌‌هاي مالي بر قيمت مسکن عمدتا از طريق اثرگذاري آن بر درآمد حقيقي قابل‎تحليل است. در ايران عمده‌ترين مسير اثرگذاري سياست مالي از طريق نوسان‌‌هاي درآمد‌هاي نفتي روي مي‌دهد. به‎عبارت روشن‎تر، با ايجاد شوک نفتي و ورود اين درآمد‌ها در بودجه عمومي، تقاضاي کل و درآمد حقيقي افزايش مي‌يابد. به اين ترتيب، شوک نفتي مثبت از طريق اثر درآمدي و در کنار آن فشار در جهت افزايش قيمت کالا‌هاي غيرمبادله‌اي مي‌تواند باعث افزايش قيمت مسکن شود. سياست پولي و اعتباري مي‌تواند از دو مسير باعث تغيير قيمت مسکن شود. از يک‏سو، سياست‌هاي انبساطي پولي به‎‏طور معمول با افزايش قدرت وام‎دهي بانک‌ها همراه است و اين موضوع به مفهوم کاهش محدوديت‌هاي اعتباري است. ‌بخشي از اين کاهش محدوديت‌ها متوجه بازار مسکن مي‌شود و زمينه افزايش قيمت را فراهم مي‌سازد. از سوي ديگر، چنانچه سياست پولي انبساطي با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهيلات بانکي همراه باشد به‏دليل اينکه نرخ سپرده‌‌هاي بانکي‌ بخشي از هزينه مالکيت مسکن را تشکيل مي‌دهد، بنابراين اين سياست مي‌تواند با کاهش هزينه مالکيت در جهت افزايش قيمت مسکن عمل کند. عوامل جمعيتي علي‎رغم آثاري که مي‌توانند بر قيمت مسکن داشته باشند، اما انتظار اين است تغييرات جمعيتي و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نيز مي‌توان به نقش هزينه ساخت و قيمت زمين اشاره کرد که تاثير عمد‌ه‌اي روي قيمت نهايي مسکن مي‌گذارند. اما در سوي ديگر، در ‌بخش تقاضا نيز مطالعات مختلف در ايران نشان مي‌دهد به‏دليل نبود اهرم‌‌ها و ابزار‌هاي کنترلي همچون ماليات بر عايدي مسکن، ماليات بر خانه‌‌هاي خالي، ماليات بر زمين و ماليات بر واحد‌هاي مسکوني لوکس، با افزايش تقاضا‌هاي سرمايه‎اي و سفته‏بازانه، ‌بخش قابل‏توجهي از افزايش قيمت مسکن از اين ناحيه اتفاق مي‌افتد. درحال‎حاضر نيز نتايج مطالعات نشان مي‌دهد در ايران سهم تقاضاي سرمايه‎اي از کل تقاضا‌هاي مسکن از حدود 20درصد در سال 1355 به حدود 70درصد و سهم تقاضاي مصرفي نيز طي اين مدت از 80درصد در سال 1355 به 30درصد در چند سال اخير رسيده است.

براين اساس، دستاورد‌هاي تجربي فوق که در جدول شماره3 نيز به‏طور خلاصه به آنها اشاره و دسته‌بندي شده‌اند، نشان مي‌دهد که سياست‌‌هاي کنترل نوسانات بازار مسکن بايد دربرگيرنده تقويت روند عرضه واحد مسکوني، کنترل سفته‏بازي در بازار زمين و مسکن و کنترل هزينه‌‌هاي ساخت باشد. همچنين در ادامه به متغير جديدي که در افزايش التهاب در بازار مسکن ايران نقش دارد، اشاره مي‌شود. نقش بازار سرمايه موضوعي است که در جدول3 هم به آن اشاره شده، البته به نظر مي‌رسد با توجه به عدم‏فراگيري بازار سرمايه در ايران و نبود داده‌‌هاي جامع از فعاليت‌‌هاي اين بازار در سال‌هاي گذشته، کمتر به اين موضوع پرداخته شده بود که در گزارش حاضر مستقلا به اين موضوع نيز پرداخته‌ايم.

معماي بورس و افزايش قيمت مسکن

سوالاتي که اين روز‌ها بيش از پيش تکرار مي‌شود، اين است که آيا بورس عامل تورم است يا تورم عامل جهش بورس است يا اينکه هر دو به‌نحوي بر يکديگر موثرند؟ هرچند روي سخن در اين گزارش تورم عمومي نيست، بلکه افزايش قيمت‌ها در بازار مسکن بوده که مدنظر است. اما به ‌هر روي بخش مسکن از بخش‌هاي پيشران در تورم‌هاي عمومي محسوب شده که مي‌توان به‌محض مشاهده روند صعودي در بازار‌ها انتظار افزايش قيمت در آن را نيز داشت. در مطالعاتي که تا قبل از بحران اخير انجام شده بود با توجه به همبستگي معکوس داده‌هاي بازار مسکن و شاخص بازار سهام اين نتيجه برداشت مي‌شد که بالا رفتن بازار سهام به‌عنوان بازاري موازي با بازار مسکن مي‌تواند عاملي کاهنده براي قيمت مسکن محسوب شود و ضربه‌گير تورمي براي آن باشد. اما بحران اخير از آن روي که داده‌هاي جديدي را براي اولين‌بار در اقتصاد کشور ثبت کرد، پيش‌فرض‌هايي مبني‌بر تاثير‌پذيري (ايجاد روند صعودي) بازار مسکن از بازار سهام را نه به شکلي که درگذشته وجود داشته، بلکه کاملا برعکس آن را تصديق مي‌کند. اين تاثير‌پذيري از کانال ايجاد تورم مي‌تواند به اين شکل باشد که اولا کالاهاي توليدشده توسط شرکت‌هاي بورسي همگي مابه‌ازاي خارجي دارند و زماني که انتظار افزايش قيمت سهام مثلا فولاد وجود دارد، به‌تبع آن انتظار بالا رفتن قيمت توليدات اين کارخانه نيز وجود دارد. در ادامه وقتي صنعت فولاد 20 تا 30 درصد از صنعت سخت‌وساز را تشکيل مي‌دهد، بنابراين بالا رفتن قيمت فولاد به‌معني بالا رفتن قيمت مسکن نيز است. اين مساله يک‌جنبه از اصل آربيتراژ است و از منظري ديگر اصل آربيتراژ تاييد مي‌کند که در بلندمدت بازده دارايي‌ها به‌هم نزديک شده و در يک نقطه قرار مي‌گيرند. دوم آنکه بازار بورس در ايران طي يک‌سال اخير و به‌ويژه در سال‌جاري با سودهاي نجومي که خلق کرده، خودبه‌خود به افزايش انتظارات تورمي در ديگر بازار‌هاي موازي مثل مسکن دامن زده و خواهد زد. سومين مورد نيز آنکه سرازيري نقدينگي‌ها به بازار سهام در کوتاه‌مدت موجب کاهش تقاضا در بازار‌هاي موازي شده و در ميان‌مدت عرضه نيز به‌دليل نبود تقاضا کاهش پيدا کرده، اما در بلندمدت تقاضاهاي سرمايه و مصرفي مجددا به بازار مسکن بازگشته و زماني که با کمبود عرضه در اين بازار مواجه شوند به‌طور قطع بالا رفتن قيمت در آن را مي‌پذيرند. بازهم لازم به‌ذکر است که همچنان فرضيه تاثير تورم سهام بر ديگر بازار‌ها مانند مسکن نيازمند مطالعات بيشتر و پياده‌سازي داده‌ها بوده، اما علي‌الحساب و براساس آنچه درحال اتفاق افتادن است و برحسب اينکه برخي اقتصاددانان کشور نيز درخصوص آن به نقطه‌نظر مشترک رسيده‌اند، موارد بالا به‌عنوان يک فرض محتمل درکنار عوامل ديگري که درخصوص آنها بحث شد، در افزايش قيمت مسکن موثر هستند.