آرامش و گشایش در بازار اجارهبها
روزنامه شهروند/متن پيش رو در شهروند منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست
سياست تعيين سقف اجارهبها در تهران و شهرستانها و دادن تسهيلات به مستأجران ازجمله مواردي است که تاحدي تلاطم موجود در بازار مسکن را گرفته و باعث آرامشي نسبي در بازار اجاره شده است. طبق آخرين اصلاحات، تمامي قراردادهاي اجاره مسکن صادره از اول فروردين ۹۹ به بعد مشمول دريافت وام وديعه مسکن ميشوند؛ اتفاقي که ميتواند گشايش بزرگي براي متقاضيان دريافت اين تسهيلات باشد.
با نزديکشدن به پايان تابستان شاهد کاهش موج افسارگسيخته افزايش قيمت در بازار مسکن و اجارهبها هستيم. روندي که به گفته تحليلگران با آرامش نسبي و ثبات همراه شده است. ارايه وام وديعه مسکن و تعيين سقف اجارهبها از عوامل موثر بر اين شرايط ياد ميشود.
تعداد دوهزارو۳۵۸ پرونده تاکنون در بانکهاي عامل بهمنظور دريافت تسهيلات بانکي کمک وديعه مسکن تشکيل و از تعداد يادشده هزارو۶۳۹ فقره تسهيلات به مبلغ
۵/ ۲۸ميليارد تومان به متقاضيان پرداخت شده است. به گزارش روابط عمومي بانک مرکزي، در راستاي اجراي مصوبه ستاد اقتصادي دولت و مصوبه يازدهم مرداد ۱۳۹۹ «ستاد ملي مقابله با کرونا»، بانک مرکزي هر گونه همکاري و هماهنگي لازم بهمنظور تسريع در اعطاي تسهيلات بانکي به مستأجران (کمک وديعه مسکن) را با «وزارت راهوشهرسازي» و بانکهاي عامل اعطاي تسهيلات يادشده در دستور کار خود قرار داده است.
از اينرو بانک مرکزي در انجام امور محوله خود ازجمله ابلاغ توزيع بانکي تسهيلات مورد اشاره به بانکهاي عامل، تهيه و توزيع بانکي ـ استاني و ارسال آن به وزارت راهوشهرسازي براي انجام ساير امور مربوطه، برگزاري جلسات متعدد بهمنظور تهيه دستورالعمل بانکي مرتبط و ابلاغ آن به بانکهاي عامل (طي نامه شماره ۱۶۴۳۱۱/ ۹۹ مورخ بيستوهشتم مرداد ۱۳۹۹) اقدامات لازم را به عمل آورده است. براساس پيگيريهاي به عمل آمده، علت تأخير در پرداخت تسهيلات يادشده مشکلات مربوط به سامانه «طرح اقدام ملي» (مرتبط با وزارت راهوشهرسازي) و نحوه اتصال کاربران بانکهاي عامل به آن سامانه و همچنين نحوه معرفي متقاضيان به شعب بانکها بوده که پس از پيگيري موضوع توسط اين بانک، «وزارت راهوشهرسازي» در هفته گذشته نسبت به برگزاري جلسه و رفع مشکلات بانکها و تعيين نحوه معرفي متقاضيان به شعب بانکها اقدام کرده است. بر اين اساس، در حال حاضر پرداخت تسهيلات کمک وديعه مسکن سرعت گرفته و تمام شعب بانکهاي عامل در سامانه طرح اقدام ملي براي انتخاب در دسترس متقاضيان قرار گرفته است. همچنين در راستاي حمايت از متقاضيان دريافت تسهيلات يادشده، تاکيدات لازم مبني بر اعطاي تسهيلات با اخذ وثايق مندرج در دستورالعمل بانکي ابلاغي به تمام بانکهاي عامل انجام شده است. همچنين خاطرنشان ميشود وثايق مربوط به تسهيلات وديعه مسکن متناسب با مبلغ تسهيلات و به تشخيص بانک عامل هر کدام از موارد زير يا ترکيبي از آنهاست:
الف- گواهي کسر از حقوق. ب- گواهي کسر از مستمري خانوارهاي تحت پوشش کميته امداد امام خميني(ره) و سازمان بهزيستي. ج- سهام عدالت. د- در تسهيلات ۱۵۰ميليون ريالي اخذ سفته يا چک فرد متقاضي به تشخيص بانک عامل. ه- در تسهيلات بيش از ۱۵۰ميليون ريالي اخذ سفته يا چک فرد متقاضي به تشخيص بانک عامل به همراه يک ضامن.
بازار مسکن؛ عرضه بيشتر از تقاضا
حسام عقبايي، نايب رئيس اول اتحاديه املاک استان تهران و کارشناس بازار مسکن گفت: «وضع بازار مسکن در دو بخش قابل بحث و بررسي است، در بخش خريد و فروش و اجاره. در بخش خريد و فروش بايد بگويم با توجه به تورم موجود در اقتصاد کشور، طبعا اين تورم در بازار مسکن که سهم ۴۵درصدي در اقتصاد کشور دارد هم مشاهده ميشود. نکته بعدي اين است که همچنان توازني ميان خريد و فروش وجود ندارد و عرضه بيشتر از تقاضاست. از سوي ديگر قدرت خريد مردم کاهش پيدا کرده است و قدرت درآمدشان متناسب با قدرت خريد آنها نيست.»
رشد قيمت مسکن متناسب با تورم
عقبايي با بيان اينکه قيمت مسکن رشد محسوسي دارد، تصريحکرد: «براساس آخرين آماري که بانک مرکزي و مرکز آمار ايران اعلام کردند، متوسط قيمت هر متر خانه در تهران ۲۳ميليون تومان است. عمده خريداران مسکن، خريداران سرمايهاي هستند و خريداران مصرفي در بازار مسکن نزديک ۲۰درصد را به خود اختصاص ميدهند و دليل اين تقليل هم کاهش قدرت خريد مردم است.»
او افزود: «از سوي ديگر تسهيلات بانکي متناسب با قيمت مسکن افزايش پيدا نکرده است. در سال ۸۳ بانک مسکن ۱۵ميليون تومان به مردم وام مسکن ميداد و آن ۱۵ميليون تومان حدود ۴۷درصد از قيمت متوسط يک خانه بود. اما اکنون اگر ۱۶۰ميليون تومان وام را تقسيم بر ۲۳ميليون کنيم، ميبينيم که فقط ميتوان ۶ تا ۷ متر آپارتمان خريداري کرد و تسهيلات آنطوري نيست که بتواند مردم را در امر خانه خريدن کمک کند. با اين وضع چشمانداز بازار مسکن در نيمسال دوم را مانند ۶ ماه اول سال ميدانم و رشد قيمت مسکن متناسب با تورم پيش خواهد رفت و جهش و رشد به طور سونامي نيز نخواهيم داشت.»
ضرورت اصلاح سياستهاي پولي و بانکي
اين کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «براي کنترل قيمت مسکن در مرحله نخست بايد تورم کنترل شود. ما بايد به صورت کلان به اين موضوع نگاه کنيم. در مرحله دوم بايد تسهيلات بانکي و بعد توليد را افزايش دهيم و به مديريت زمين هم توجه کنيم. اصلاح سياستهاي پولي و بانکي و توجه به بافتهاي فرسوده نيز ميتواند در ثبات و کنترل قيمت مسکن کمککننده باشد.»
تأثير مثبت تعيين سقف و وام اجارهبها
عقبايي با تأکيد بر اينکه اين عوامل به تنهايي تحقق پيدا نميکنند و عوامل بههمپيوستهاي هستند، يادآور شد: «درباره وضع اجاره نيز بايد بگويم يکي از شاخصهاي اصلي اجارهبها قيمت مسکن است، يعني زماني که قيمت مسکن افزايش پيدا ميکند، مالکان نيز بر همان اساس اجارهبها را افزايش ميدهند. از سوي ديگر تورم عمومي نيز در قيمت اجارهبها تأثير دارد.»او افزود: «سياست تعيين سقف اجارهبها در تهران و شهرستانها و دادن تسهيلات به مستأجران که بايد سرعت پرداخت آن را بيشترکنند، ازجمله مواردي است که تا حدي تلاطم موجود در بازار مسکن را گرفته و باعث آرامشي نسبي در بازار اجاره شده است. با توجه به اينکه عمده جابهجاييها معمولا تا پايان شهريور انجام ميشود و به دليل شيوع کرونا بسياري از مستأجران قراردادهاي خود را تمديد کردند، فکر ميکنم تا پايان سال نيز آرامشي نسبي را در بازار اجارهبها شاهد باشيم.
کدام قراردادهاي اجاره مسکن مشمول وام وديعه ميشود؟
اعطاي تسهيلات وديعه مسکن اگرچه سرعت بيشتري گرفته است، اما متقاضيان همچنان با برخي مشکلات در دريافت اين وام روبهرو هستند. سه ماه نخست امسال و با توجه به اينکه بازار اجارهبها تحتتأثير قيمت مسکن است، در پي افزايش نرخ خريد و فروش مسکن، بازار اجاره مسکن نيز با افزايش مهارنشدني روبهرو شد و مشکلات گستردهاي براي مستأجران ايجاد کرد.اين درحالي بود که به دليل شيوع ويروس کرونا بسياري از خانوادهها امکان جابهجايي يا انتقال به مناطق ارزانتر يا حاشيهاي کلانشهرها را نداشتند؛ از همينرو بود که ستاد ملي مبارزه با کرونا براي کمک به مستأجران دو راه را پيش پاي آنها نهاد؛ يکي اعطاي تسهيلات وديعه مسکن و ديگري تعيين سقف اجارهبها.
سرنوشت سياست تعيين سقف براي اجارهبها
بررسيهاي ميداني نشان ميدهد تمهيداتي که دولت در زمينه تعيين سقف اجارهبها انديشيد، چندان با موفقيت روبهرو نشد.با توجه به اينکه در تهران حداکثر سقف اجارهبها براي خانوارهايي که قرار به تمديد قرارداد اجاره آنها بود، ۲۵درصد اعلام شد، بسياري از خانوادهها ميگويند در عمل امکان اجراي اين مصوبه وجود نداشت و شوراهاي حل اختلاف نيز درباره موجران و مستأجراني که مراجعه ميکردند، با سردرگمي مواجه بود و بعضا اقدام به صدور احکامي با برداشتهاي سليقهاي از مصوبه ستاد کرونا کردند، چراکه در مصوبه ستاد ملي کرونا اگرچه سقف رقم اجارهبها در قراردادهاي تمديدي اجاره مسکن تعيين شده بود، اما تبصرهاي درباره بدقول يا غيرمتعهدبودن مستأجران هم آمده است که سبب ميشود برخي موجران از اين تبصره سوءاستفاده کنند.از سوي ديگر، گزارش بانک مرکزي از وضع بازار مسکن در مردادماه هم نشانميدهد که اجارهبها در شهر تهران بهطور متوسط ۲۷درصد رشد داشته است؛ اتفاقي که اگرچه با رقم ۲۵درصد مورد نظر ستاد ملي مبارزه با کرونا فاصله زيادي ندارد، اما بههرحال از آن بهعنوان نوعي شکست در سياست کنترل بازار اجاره مسکن از سوي دولت ياد ميشود.
مصوبه اعطاي وام وديعه مسکن
دومين سياستي که دولت و وزارت راهوشهرسازي با کمک مصوبات ستاد ملي مبارزه با کرونا از آن بهرهمند شد، طرح اعطاي تسهيلات وديعه مسکن بود که براي اجرا با مشکلات گستردهاي روبهرو شد.بر اساس اعلام رئيسجمهوري قرار بود از چهارم مرداد ماه با همکاري وزارت راهوشهرسازي و بانک مرکزي پرداخت اين تسهيلات که در اواخر خردادماه تصويب شد و فرصت تيرماه امسال براي پرداخت اين تسهيلات از دست رفت، بهطور جدي آغاز شود.
ارقام جديد وام وديعه مسکن و روشهاي بازپرداخت آن
بر اساس مصوبه ستاد ملي مبارزه با کرونا وام وديعه مسکن در سه رقم ۵۰ ميليون براي تهران، ۳۰ ميليون براي هفت کلانشهر و ۱۵ميليون تومان براي ساير شهرها اعطا ميشود.
همچنين در تفاهمي که وزارت راهوشهرسازي و بانک مرکزي داشتند، اين وام در سه قالب به متقاضيان اعطا ميشود:
۱. متقاضي ميتواند اصل وام را در پايان سال به بانک بازگرداند و در طول يک سال در هر ماه ۵۴۲هزار تومان براي وام ۵۰ميليوني، ۳۲۵هزار تومان براي وام ۳۰ ميليوني و ۱۶۲هزار و ۵۰۰ تومان براي وام ۱۵ميليون توماني بهعنوان نرخ سود آن به بانک بپردازد.
۲. دريافتکننده تسهيلات ۳۰ميليون توماني ميتواند اصل و سود وام را به بانک با نرخ سود ۱۲درصد در اقساط سيوشش ماهه به بانک برگرداند.
۳. دارنده تسهيلات وام ۵۰ميليون توماني وديعه مسکن ميتواند در قالب اقساط پنج ساله (شصت ماهه) با نرخ سود ۱۲درصد اصل و سود وام را به بانک بازپس دهد و اين ۵۰ ميليون تومان در پايان پنجسال براي مستأجر باقي ميماند.
زمان پرداخت وام وديعه مسکن طولاني شد؟
با اين حال مرداد ماه نيز با دستاندازهايي که شبکه بانکي پيش پاي وزارت راهوشهرسازي و متقاضيان دريافت وام وديعه مسکن قرار داد، اين فرصت از دست رفت و پرداخت آن عملا از شهريورماه آغاز شد. بر اساس اعلام وزير راهوشهرسازي تا پايان ساعت اداري روز دوشنبه هفدهم شهريور تنها ۴هزار نفر توانستهاند اين تسهيلات را دريافت کنند؛ از سوي ديگر بانک مرکزي اواخر روز دوشنبه از تسريع در اعطاي اين تسهيلات خبر داد.به نظر ميرسد مهمترين گشايش قرار گرفته در مقابل مستأجران متقاضي دريافت تسهيلات وديعه مسکن، تغيير زمان امضاي قراردادهاي اجاره مسکنِ مشمول اين تسهيلات است.
گشايش وزارت راه درباره وام وديعه
محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازي پيش از اين از تفاهم وزارت راهوشهرسازي و بانک مرکزي براي اعطاي تسهيلات وديعه مسکن به دارندگان قراردادهاي اجاره مسکن از چهارم مرداد امسال به بعد خبر داده بود.اما پروانه اصلاني، مديرکل دفتر برنامهريزي و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازي اعلام کرد: «تمامي قراردادهاي اجاره مسکن صادره از اول فروردين ۹۹ به بعد مشمول دريافت وام وديعه مسکن ميشوند؛ اتفاقي که ميتواند گشايش بزرگي براي متقاضيان دريافت اين
تسهيلات باشد.»
تعداد ضامنها و چک و سفتههاي وام وديعه مسکن
اصلاني همچنين درباره وثايق و ضمانتهاي بانکي وام وديعه مسکن اعلام کرد: «براي وامهاي ۱۵ و ۳۰ميليون توماني بدون ضامن و صرفا با چک و سفته و براي وام ۵۰ميليون توماني يک نفر ضامن داراي چک نياز است؛ ولي نيازي به استعلام چک برگشتي براي ضامن نيست و اگر بانکي اين کار را انجام دهد، تخلف کرده است. همچنين آن دسته از مشمولاني که تحت پوشش نهادهاي حمايتي مانند کميته امداد و بهزيستي هستند، نيازي به ارايه ضامن ندارند.»
مشکل جديد دريافت وام وديعه مسکن
متقاضيان دريافت وام وديعه مسکن به مانع مشاوران املاکها برخورد کردهاند. يکي از شروط دريافت وام وديعه اين است که مستأجران حتما کد رهگيري داشته باشند. اما برخي از مشاوران املاک اين کد رهگيري را براي مستأجران صادر نميکنند. اين تجربه برخي از متقاضيان کمک وديعه مسکن است. اينکه آنها براي دريافت کد رهگيري به مشاور املاک مراجعه کردهاند، اما مشاور املاک به آنها کد رهگيري نداده است، چراکه ميگويد چون آپارتمان داراي سند مادر يا قولنامهاي است، سامانه به مستأجران اين قبيل خانهها کد رهگيري نميدهد.وزارت راهوشهرسازي ميگويد پيگيري اين مسأله در حوزه اختيارات و عملکرد اين وزارتخانه نيست و به اتحاديه مشاوران املاک مربوط ميشود. همچنين پيگيريها نشان ميدهد کد رهگيري براي تمام معاملات در بنگاههاي املاک صادر ميشود و ربطي به سنددار بودن يا بدون سند بودن ملک ندارد. فلسفه اصلي کد رهگيري براي جلوگيري از تخلف در فروش و حتي اجاره املاک فاقد سند است. مصطفي قلي خسروي، رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران در اينباره گفت: «قانون کد رهگيري ميگويد هر قراردادي اعم از سنددار، بدون سند، وقف، هبه يا هر نوع ديگري باشد، بايد کد رهگيري گرفته شود، چون اين کد براي امنيت املاک و مستغلات و اقتصاد کشور است. به عبارتي مشاوران املاک موظف به صدور کد رهگيرياند.» به گفته قليخسروي اگر مشاور املاکي اين کد را به هر دليلي براي مستأجران نگيرد، فرد بايد به اتحاديه شکايتکند و اتحاديه پس از بررسي با فرد خاطي برخورد ميکند. همچنين اگر مستأجري به علت تخلف مشاور املاک متحمل خسارت شود، مشاور املاک بايد خسارات را جبران کند.»