نشانههای بحران در بازار مسکن ایران
فرارو/متن پيش رو در فرارو منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست
محمد مهدي حاتمي/ احتمالاً بيشتر ايرانيها هنوز هم فکر ميکنند که سرمايه گذاري در مسکن هيچ وقت با ضرر همراه نبوده و از اين پس هم نخواهد بود. با اين همه، تجربه سالهاي اخير و به ويژه تجربه شوکهاي سنگين ارزي و تورمي در دهه ۱۳۹۰، نشان ميدهد که در هميشه هم بر يک پاشنه نميچرخد. بازار مسکن ايران حالا به شدت پيچيدهتر از يک يا دو دهه پيش است و شواهدي هم هستند که نشان ميدهند اوضاع در اين بازار به سمت وخامت بيشتري هم خواهد رفت.
اما وضعيت بازار مسکن در ايران اکنون چگونه است؟ براي بررسي اين موضوع، ميتوان از دو زاويه به ماجرا نگاه کرد: نخست اينکه چه تعداد واحد مسکوني مورد نياز است (سمت تقاضا) و دوم اينکه چه تعداد واحد مسکوني ساخته شده يا ميشود؟ (سمت عرضه)
چرا ايرانيها ديگر خانه نميخرند؟
در سمت تقاضا، بازار مسکن ايران در دهههاي اخير، سالانه به طور متوسط به ساخت حدود يک ميليون واحد مسکوني جديد نياز داشته است تا بتواند تقاضاي ايجاد شده را پاسخ بدهد. اين داده آماري البته کاملاً خام است و عمدتاً بر اساس آمار موارد ازدواج جديد در هر سال در کشور استخراج شده است. به عبارت ساده تر، از آنجا که طي سالهاي اخير، سالانه به طور متوسط يک ميليون مورد ازدواج جديد در کشور به ثبت رسيده است، نتيجه گيري سنتي سياستگذاران حوزه مسکن هم اين بوده که ايران سالانه به يک ميليون واحد مسکوني جديد نياز دارد.
اين آمار، اما درست باشد يا غلط، ايرانيها در سالهاي اخير به ميزان بسيار کمتري ملک مسکوني خريده اند. به بيان ساده، با وجود تخمين تقاضاي سالانه براي يک ميليون واحد مسکوني جديد، طي سالهاي اخير تقاضا براي خريد واحدهاي مسکوني جديد بسيار پايينتر بوده است.
افت چشم گير تعداد معاملات مسکن در چند سال اخير و کوچ دسته جمعي بسياري از شهروندان شهرهاي بزرگ به حاشيه اين شهرها، نشان ميدهد قيمتها در بازار مسکن بسيار بالاتر از توانايي مالي خريداران و مستاجران هستند. به همين دليل، سمت تقاضا در بازار مسکن با رکودي جدي مواجه شده است.
افت تقاضا البته در شهرها و مناطق شهري مختلف به يک شکل نبوده است، اما در هر حال، مشت ميتواند نمونه خروار باشد: بر اساس برخي گزارش ها، در ارديبهشت ماه سال جاري حجم معاملات مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در مقايسه با ارديبهشت ماه سال ۱۳۹۸ حدود ۸.۸ درصد افت کرده بود و اين در حالي بود که افت معاملات در مناطق يک تا ۵ پايتخت، شاهد افتي در حدود ۱۵ درصد بوده است. در مقابل، ميزان افت معاملات مسکن در مناطق جنوبي تهران به طور ميانگين حدود ۷ درصد بود، حال آنکه در برخي مناطق، معاملات حتي افزايش هم پيدا کرده بودند. اين نشان ميدهند که معاملات مسکن در مناطق مرفه نشين کم شده و در مقابل، در مناطق جنوبي تهران افزايش پيدا کرده است.
کوچ شهروندان تهراني، اما تنها به سمت جنوب شهر نبوده و شهرهاي اقماري را هم در بر گرفته است. دادههاي آمارهاي مربوط به ميزان رشد جمعيت در ۲۰ شهر جديد کشور (شهرهايي که در حاشيه کلانشهرها ساخته شده اند) نشان دهنده آن است که جمعيت اين شهرها تنها در يک سال اخير حدود ۹۰ هزار نفر افزايش يافته است.
دادههاي جمعيت شناختي اين شهرها نشان ميدهد که در سال ۱۳۷۵، تنها حدود ۵۸ هزار نفر در اين ۲۰ شهر ساکن بوده اند، حال آنکه در پايان سال ۱۳۹۸، جمعيت اين شهرها از يک ميليون نفر فراتر رفته و اين در حالي است که اين کوچ دسته جمعي، معادل ۲.۲ برابر ميانگين سالانه جمعيت مهاجر به اين شهرها، طي دو دهه اخير بوده است.
به اين ترتيب، به نظر ميرسد تقاضا براي خريد واحدهاي مسکوني در دل شهرها به شدت کم شده و البته عجيب هم نيست که در شهري همچون تهران که ميانگين قيمت هر متر مربع مسکن در آن به حدود ۲۵ ميليون تومان رسيده است، بسياري حاشيه نشيني را ترجيح بدهند.
بساز و بفروشها هم ديگر نميسازند
وضعيت بازار مسکن در کشور، اما از سمت عرضه هم وخيم است. اگر باز هم وضعيت در تهران را به عنوان مشتي نمونه خروار در نظر بگيريم، آمارها نشان ميدهند تيراژ ساخت مسکن در پايتخت طي نيمه اول سال ۱۳۹۹ با افت ۱۴ درصدي، به حدود ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد رسيده است. اين، اما در حالي است که حداقل نياز سالانه تهران به واحدهاي مسکوني جديد، دست کم ۴۵ درصد بالاتر است.
در دورههاي رونق معاملاتي در دهه ۱۳۸۰، ماهانه بيش از ۱۲ هزار واحد مسکوني در تهران خريد و فروش ميشد و اين در حالي است که برآورد ميشود تهران براي حفظ جمعيت خود و نياز اين جمعيت به مسکن، ماهانه به ساخت حدود ۸ هزار واحد مسکوني جديد نياز دارد.
مرکز آمار ايران در اوايل مهرماه سال جاري در گزارشي به تشريح وضعيت سرمايهگذاري در بازار ساخت و ساز کشور طي يک سال گذشته پرداخت. بر اساس برخي تفاسير از اين گزارش، بازار ساخت و ساز مسکن در کشور، بر اساس نوع سرمايه گذاري به سه دسته عمده طبقه بندي ميشود: «سرمايهگذاري در ساختمانهاي جديد و شروعشده»، «سرمايهگذاري در ساختمانهاي نيمهتمام و تکميلنشده» و «سرمايهگذاري در ساختمانهاي تکميلشده».
دنياي اقتصاد، چندي پيش در گزارشي، با اشاره به اين موضوع نوشته بود جزئيات اطلاعات آماري اين گزارش حاکي از آن است که در ميان سه طبقه سرمايهگذاري ميان انواع پروژههاي ساختماني، سرمايهگذاري در طبقه مياني گوي سبقت را از دو طبقه ديگر گرفته است. به طوريکه انجماد گستردهاي در حوزه سرمايهگذاري در پروژههاي ساختماني نيمه تمام رخ داده است. اين در حالي است که يکي از موتورهاي جهش قيمت مسکن در حداقل دو فصل اخير شهرهاي کشور و همچنين يک سال و نيم اخير در شهر تهران، مربوط به يک عامل دروني بازار مسکن يعني «کمبود عرضه آپارتمان نوساز» بوده است.
بر اين اساس، به نظر ميرسد بساز و بفروش ها، تحت تاثير شوکهاي تورمي، الگوي نادرستي را براي سرمايه گذاري در بخش مسکن انتخاب کرده اند. آنها به محض افزايش قيمت و بالا رفتن هيجانات در بازار، تلاش ميکنند در بخش تکميل پروژههاي ساختماني فعاليت کنند و از ورود به حوزه ساخت و سازهاي جديد غافل ميشوند.
به گزارش فرارو، اين، اما در حالي است که در مقطع «جهش قيمت»، يک اتفاق مهم در بازار معاملات مسکن از سمت متقاضيان رخ ميدهد و آن خروج تقاضاي مصرفي از بازار است. در نتيجه شرايط مناسبي براي فروش واحدهاي تکميل شده به دليل افت قدرت خريد خانوار و دور از دسترس شدن خريد خانه براي آنها وجود ندارد.
بررسي دست کم ۲۳ سال گذشته از وضعيت ورود سرمايهها به بخشهاي مختلف بازار ساخت و ساز اين موضوع را تاييد ميکند، به طوريکه همزمان با بروز جهش قيمت در بازار، قدرت خريد متقاضيان از ناحيه تسهيلات به شدت سقوط ميکند که منجر به خروج تقاضاي مصرفي از بازار ميشود؛ بنابراين در مقطعي که سازندهها تصور ميکنند با تکميل پروژههاي ساختماني، ميتوانند به سرعت واحد مسکوني خود را بفروشند، به بن بست معاملاتي برخورد ميکنند.
حباب مسکن: وقتي هجوم سرمايه ها، رکود مسکن را تشديد ميکند
مشکل ديگر بازار مسکن در ايران که عمدتاً به دليل شوکهاي تورمي سالهاي اخير تشديد هم شده، پيشي گرفتن سرمايه گذاري در بخش مسکن به تقاضاي مصرفي در اين بخش است. شاخصي که ميتواند مويد اين موضوع باشد، عدم افزايش ميزان اجاره خانه، به اندازه افزايش قيمت ملک است که اکنون در عمده شهرهاي ايران به نزديکي سقف متعارف خود رسيده است.
بر اساس نتايج عمليات سنجش حباب مسکن در مراکز استانها که با «نسبت قيمت به اجاره» مورد سنجش قرار ميگيرد، در ۲۲ استان در سراسر کشور، شاخص مورد اشاره از سقف متعارف خود فراتر رفته و در ۸ استان، هر چند نسبت قيمت به اجاره همچنان پايينتر از سقف متعارف (عدد ۲۵) است، اما ميتواند در صورت افزايش قيمت مسکن، اين سقف را پشت سر بگذارد.
بر اين اساس، بيشترين نسبت قيمت به اجاره مسکن در شهرهاي اراک، شهرکرد، اردبيل، شيراز، اصفهان و زنجان قابل مشاهده بوده و اين در حالي است که نسبت قيمت به اجاره در اين شهرها از تهران هم بالاتر است. دليل اين موضوع ميتواند اين باشد که تورم مسکن در شهر تهران طي بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته معادل ۴۴ درصد ثبت شده، حال آنکه تورم ملکي در بازار مسکن مراکز استانهاي کشور در همين بازه زماني بيش از ۷۰ درصد بوده است.
به طور ساده، اين آمارها نشان ميدهند که بسياري از کساني که سرمايهاي داشته اند، شروع به خريد املاک مسکوني، به ويژه در مراکز استانها کرده اند، حال آنکه براي اين خانه ها، مشتري واقعي يا مستاجر واقعي وجود ندارد.
وقتي خانهاي ميخريد، در نهايت يا خودتان بايد از آن استفاده کنيد، يا اينکه آن را به کسي اجاره دهيد. حتي اگر خانه را به قصد فروش در قيمتهاي بالاتر هم خريده باشيد، در نهايت کسي بايد اين خانه را به قصد «مصرف» از شما بخرد. با اين همه، ظاهراً جامعه به طور متوسط فقيرتر از آن شده که تقاضايي واقعي براي مسکن داشته باشد.
خبر بد: پايان «عصر مغازه داري» در ايران
موضوع ديگري که بازار مسکن ايران را در نيمه دوم سال ۱۳۹۹ و حتي در سالهاي بعد با تهديد رو به رو ميکند، بروز رکود سنگين در بخش املاک تجاري و اداري است. بر اساس بررسيهاي قيمتي، طي سالهاي اخير، متوسط رشد قيمت املاک تجاري و اداري از متوسط رشد قيمت املاک مسکوني پايينتر بوده و به اين ترتيب، رکود در بخش «اداري» و «تجاري»، حتي از رکود در بخش «مسکوني» هم شديدتر است.
از ديگر سو، با توجه به اوج گيري قيمت دلار به سطوح بي سابقه، واردات نيز از صرفه افتاده و حالا مغازههايي که عمدتاً در پاساژها و مالها واقع شده اند و سابق بر اين به فروش محصولات عمدتاً وارداتي مشغول بودند، حالا به شدت با کمبود مشتري مواجه شده اند. به اين ترتيب، ظاهراً بازار کسب و کار در ايران در حال دريافت يک سيگنال تازه است: مغازه داري ديگر شغل مناسبي نيست.
آمارها نشان ميدهند در حالي که ميانگين قيمت املاک تجاري از سال ۱۳۹۳ تا کنون حدود ۲.۶ برابر شده، ميانگين قيمت مسکن در شهر تهران در همين بازه زماني حدود ۵.۶ برابر افزايش داشته است. از ديگر سو، طي ۱۰ سال اخير ميانگين قيمت مسکن در شهر تهران ۱۴ برابر شده است، اما در همين بازه زماني ميانگين قيمت املاک تجاري در پايتخت، حدود ۱۰ برابر رشد کرده است.