رکود بازار مسکن به سود اجارهنشینها
اقتصاد نيوز/ رکورد کمترين رشد اجارهبها، پس از ۱۱ سال، در کارنامه بازار مسکن ۹۵ ثبت شد. سال گذشته، ميانگين اجارهبهاي واحدهاي مسکوني در تهران، تحتتاثير ۵ مولفه ثباتساز، ۲ درصد افزايش يافت. هزينه اجارهنشيني در فاصله سالهاي ۸۴ تا ۹۲، بهطور متوسط سالانه ۲۰ درصد رشد پيدا کرد؛ اما از سال ۹۳، مسير نوسانات اجارهبها با چرخش روبهرو شد. رکود مسکن و کنترل تورم، مهمترين عوامل مهار رشد اجارهبها محسوب ميشود. پارسال، وزن بالاي «اجاره ماهانه» در برابر «رهن»، اثر آرامش نسبي اجارهبها را براي مستاجران کمرنگ کرد. به گزارش اقتصادنيوز ، يک چرخش در مسير نوسانات اجارهبهاي سال 95 در بازار مسکن شهر تهران، باعث شد ضمن ثبت رکورد 11 ساله «کمترين رشد» در هزينه اجارهنشيني، «چالش اصلي و قديمي» مستاجرها به حاشيه رود. بررسي کارنامه سال 95 بازار اجاره مسکن حاکي است: متوسط اجارهبهاي آپارتمانهاي اجارهاي در پايتخت، بعد از يک دهه رشد متوسط 20 درصد، سال گذشته تحت تاثير «نوسان تکرقمي براي دومين سال پياپي»، با «سقوط نرخ رشد» مواجه شد. آمارهاي دفتر اقتصاد مسکن از سامانه رهگيري معاملات اجاره، براساس اجارهنامههاي تنظيم شده در بنگاههاي املاک نشان ميدهد: پارسال ميانگين بهاي اجاره واحد مسکوني در مناطق 22 گانه پايتخت، 2 درصد نسبت به سال 94 افزايش يافت بهطوري که متوسط اجاره ماهانه يک آپارتمان با مساحت 100 مترمربع (بدون دريافت پول پيش)، از 2 ميليون و 290 هزار تومان به 2 ميليون و 340 هزار تومان رسيد. سال 94، براي اولين بار نرخ رشد اجارهبهاي مسکن، با رشد تکرقمي -7/ 9 درصد- روبهرو شد و سال گذشته، تداوم شيب منفي نرخ رشد، دامنه افزايش را به 2 درصد محدود کرد. آرامش نسبي اجارهبها در سال 95 که مطابق علائم موجود در بازار اجاره، دستکم تا نيمه اول امسال نيز ميتواند ادامه داشته باشد، از 5 مولفه نشات ميگيرد. هر چند سال گذشته، چالش اصلي مربوط به «تورم دورقمي اجارهبها»، در حاشيه بازار قرار گرفت اما بروز يک چالش فرعي ناشي از «تغييرات نرخ سود» و اثر منفي آن بر «فرمول محاسبه رهن و اجاره ماهانه»، باعث شد فشار هزينهاي بر اجارهنشينها به شکل ديگري بروز کند. پارسال، با کاهش دستوري نرخ سود بانکي به سطح 15 درصد، موجران در تمديد اجارهنامهها و تنظيم قراردادهاي جديد، در اقدامي هماهنگ و دستهجمعي، از دريافت رهن کامل يا رهن بيشتر-اجاره ماهانه کمتر، انصراف دادند و مبالغ اجاره ماهانه را در مقابل کاهش پول پيش، افزايش دادند. به اين ترتيب، اگر چه سال گذشته، بهاي کل اجاره مسکن افزايش آنچناني پيدا نکرد اما تغيير افزايشي وزن اجاره ماهانه در برابر وزن پول پيش، آن هم در شرايطي که غالب مستاجرها ميل به پرداخت رهن دارند، در عمل، اثر مثبت پايداري نسبي بهاي کل اجاره مسکن را به نوعي خنثي کرد. سال 95، مجموعهاي از موالفه هايي شامل «روند کاهنده نرخ تورم، ثبات نسبي قيمت مسکن، رکود معاملات خريد در سال 94، پيشرونق معاملات خريد در سال 95 و همچنين نرخ سود بانکي»، بر فرآيند رشد اجارهبها تاثير کنترلشده گذاشت و مانع افزايش شديد يا محسوس آن شد. قيمت اجاره مسکن همواره تابعي از نرخ تورم و نرخ رشد قيمت مسکن است؛ به اين صورت که هزينه اجارهنشيني در بازه اين دو نرخ، نوسان ميکند و معمولا ميزان رشد آن در بلندمدت، کمتر از رشد اجارهبها بوده است. روند دو دهه گذشته نوسانات اجارهبها نشان ميدهد در سالهاي جهش قيمت مسکن، اجارهبها نيز دچار جهش شده است؛ از جمله در سال 86 که همزمان با جهش 86 درصدي قيمت مسکن، اجارهبها در تهران نزديک 40 درصد افزايش پيدا کرد. اما هماکنون، ريزنوسان 5 درصدي قيمت مسکن در يک سال 95 از يکسو و همچنين روند کاهنده نرخ تورم به زير 10 درصد از سوي ديگر، باعث شده ميزان رشد هزينه اجارهنشيني به کمتر از 5 درصد برسد. در اين ميان، تحت تاثير رکود معاملات خريد ملک در سالهاي 93 و 94، عرضه اجباري نوسازها به بازار اجاره افزايش پيدا کرد و اثر آن در سال 95 مشهود شد. از طرفي با افزايش معاملات خريد در سال گذشته، به دليل ناتواني خريداران در تامين بخشي از هزينه خريد، تعدادي از واحدهاي مسکوني معامله شده براي مدتي مشخص، وارد بازار اجاره شد. در اين ميان، از آنجا که موجران در سال گذشته به افزايش اجاره ماهانه در مقابل کاهش پول پيش اقدام کردند، قدرت چانهزني لازم براي افزايش قابل توجه رقم کل اجارهبها در برابر مستاجران را از دست دادند. وضعيت موجود بازار اجاره مسکن مشخص ميکند: در حال حاضر فايل اجاره در بنگاهها، کم نيست اما انتظار ميرود در ماههاي آينده افزايش يابد ضمن آنکه از تمايل موجران به تمديد قراردادها با مستاجرهاي سال گذشته خبر داده ميشود که اين اتفاق ميتواند از افزايش دورقمي اجارهبها در سال جاري پيشگيري کند. دلالان ملک پيشبيني ميکنند از خرداد ماه فايل واحدهاي اجارهاي افزايش يابد. متوسط اجارهبها در شهر تهران متر مربعي به سطح 23 هزار و 400 تومان رسيده اما در منطقه يک، اين رقم 40 هزار تومان و در مناطق 4 و 5 بين 27 تا 28 هزار تومان است. بانک مرکزي در گزارشي جداگانه، نرخ رشد شاخص بهاي مسکن اجارهاي در سال 95 را حدود 8 درصد اعلام کرده است که با ميزان نرخ رشد اجارهبهاي اعلام شده از سوي دفتر اقتصاد مسکن تفاوت دارد اما روند تغييرات شاخص نيز کاهشي بوده و در عين حال ميزان رشد آن، تکرقمي است. با کانال تلگرامي «آخرين خبر» همراه شويد