شناسایی داغترین نقاط بازار ساخت و ساز
دنياي اقتصاد/ بازار مسکن و ساخت وساز در چند سال اخير با رکودي گسترده مواجه بودهاست، با اين حال سال ۹۶ پس چندين سال رکود شواهدي از بازگشت رونق به اين ساحت را شاهد بوديم. بازار ساختوساز در مناطق شهري کشور از طرف سرمايهگذاران ساختماني با استقبال روبهرو شد. اطلاعات رسمي از فعاليتهاي ساختماني حاکي است حجم سرمايهگذاري در اين بازار بعد از سقوط دوساله، از ابتداي سال ۹۶ رو به افزايش گذاشت و در سه فصل پياپي، رشد مثبت را تجربه کرد. حجم کل سرمايهگذاري ساختماني، در بهار سال گذشته ۵ درصد و در تابستان نيز ۲۱ درصد نسبت به دو فصل مشابه در سال ۹۵ افزايش يافت. روند رشد سرمايهگذاري در بازار ساختوساز، در فصل پاييز نيز با افزايش نقطهاي ۱۱ درصدي همراه بوده است. بررسيها درباره جزئيات ورود سرمايه به حوزههاي سهگانه بازار ساختوساز نشان ميدهد سرمايهگذاران بر «تکميل» پروژههاي نيمهکاره بهعنوان کوتاهترين مسير عرضه مسکن نوساز به بازار معاملات ملک، متمرکز شدهاند. ميزان سرمايهگذاري در حوزه ساختمانهاي تکميلشده که در سالهاي ۹۴ و ۹۵ کاهش قابلملاحظهاي پيدا کرده بود، در ۹ ماه اول سال ۹۶ با رشد دو رقمي همراه شد؛ بهطوريکه تابستان سال گذشته حجم سرمايهگذاري در اين حوزه تقريبا دو برابر شد و در پاييز نيز بيش از ۵۰ درصد افزايش پيدا کرد. در کنار انجمادزدايي از سرمايههاي محبوس در نيمهکارهها، ساختوسازهاي جديد نيز به حرکت درآمده است. چرخش مثبت در عرضه مسکن سومين فصل «مثبت» در بازار سرمايهگذاريهاي ساختماني، به شکل پياپي در آمار رسمي منعکس شد. اطلاعات جديد بانک مرکزي درباره تحولات بخش مسکن در سال ۹۶ نشان ميدهد: بازار ساخت و ساز بعد از پشتسر گذاشتن يک دوره حداقل دو ساله رکود سرمايهگذاري، از ابتداي سال گذشته با استقبال سرمايهگذاران روبهرو شد بهطوري که حجم ورود سرمايه به اين بازار در هر يک از سه فصل اول سال گذشته روند افزايشي نسبت به فصول مشابه در سال ۹۵ داشته است. رونق سرمايهگذاري در ساخت و سازهاي شهري اگر چه هنوز به اوجگيري کامل تيراژ آپارتمانسازي در شهرها منجر نشده، اما تبديل حوزه آخر ساخت (تکميل ساختمانها) به کانون سرمايههاي در حال ورود به اين بازار، باعث چرخش مثبت در مسير عرضه مسکن نوساز شده است. گزارش «دنياياقتصاد» از نماگرهاي جديد اقتصادي منتشر شده از سوي بانک مرکزي حاکي است: حجم کل سرمايهگذاريهاي ساختماني در تابستان سال گذشته با خيز ۲۱ درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن همراه شده و در فصل زمستان ۹۶ نيز در مسير رشد، افزايش ۱۱ درصدي در ورود سرمايه به بازارساخت و ساز رقم خورده است. روند سقوط سرمايهگذاريهاي ساختماني، در اولين فصل ۹۶ با ثبت رشد ۵ درصد متوقف شد. بررسي «دنياياقتصاد» درباره اجزاي آمار سرمايهگذاري ساختماني در مناطق شهري کشور نشان ميدهد: گرمترين نقطه بازار ساخت و ساز، حوزه آخر فعاليتهاي ساختماني را شامل ميشود که به «تکميل ساختمانهاي نيمهکاره» مربوط است. حجم سرمايههايي که در تابستان و پاييز سال گذشته از سوي سازندهها صرف تکميل ساختمانهاي ناتمام شد، بيش از ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۵ رشد کرد. تابستان پارسال، سرمايهگذاري در تکميل پروژههاي ساختماني ناتمام ۹۰ درصد نسبت به تابستان ۹۵ افزايش داشت و در پاييز نيز اين فرآيند رشد ۵۹ درصدي به خود گرفت. تمرکز سازندهها بر تکميل پروژههاي مسکوني تحت تاثير افزايش ميل به خريد مسکن و پيشرونق معاملات در سال گذشته بوده که پيشبيني ميشود اين روند در سال جاري تقويت شود. سال گذشته، ساخت وسازهاي جديد (حوزه اول سرمايهگذاري ساختماني) در نيمه اول سال همچنان در مراحل پاياني رکود قرار داشت اما در پاييز ۹۶، سرمايهگذاري در پروژههاي جديد ۲۳درصد نسبت به پاييز ۹۵ افزايش پيدا کرد. گزارش ها از اطلاعات رسمي درباره آخرين وضعيت ورود سرمايهها به بازار ساخت و ساز حاکي است: حجم کل سرمايهگذاريهاي ساختماني در کشور، در فصل دوم سال ۹۶ خيز ۲۱ درصدي را تجربه کرده بهطوري که بعد از پايان سقوط سرمايهگذاري در ساخت و ساز در پايان سال ۹۵، روند ورود سرمايهها به اين بازار طي بهار و تابستان سال گذشته، شيب افزايشي به شکل تصاعدي داشته و در پاييز همچنان مسير رشد مثبت حفظ شده است. دادههاي آماري درباره وضعيت سرمايهگذاريهاي ساختماني در شهرها که از سوي بانک مرکزي منتشر شده، اوضاع در ۹ ماه اول پارسال را شرح ميدهد. مطابق اين آمار، شروع سال ۹۶ با اتمام دوره دو ساله افت شديد سرمايهگذاري در پروژههاي ساختماني همزمان بوده است بهطوري که بهار پارسال حجم کل سرمايهگذاري در ساخت و ساز ۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن افزايش پيدا کرد. اينشاخص در سالهاي ۹۴ و ۹۵ به ترتيب ۱۳ و ۱۴ درصد کاهش يافته بود. بنابراين، تغيير شيب رشد سرمايهگذاري ساختماني از وضعيت رکودي به حالت افزايشي در بهار سال گذشته نشانهاي از قرار گرفتن بازار ساخت و ساز در مسير پيشرونق در ابتداي سال ۹۶ بوده است. آمارهاي مربوط به تيراژ ساخت و ساز که از سوي شهرداريها منتشر ميشود نيز بيانگر توقف فرآيند تعميق رکود ساختماني در سال گذشته است. اطلاعات نهايي درباره وضعيت سرمايهگذاريهاي ساختماني در تابستان سال گذشته، تداوم رشد با شيب بيشتر نسبت به رشد بهار ۹۶ را نشان ميدهد. بر اساس اين گزارش، شيب رشد نقطهاي ورود سرمايهها به بازار ساخت و ساز در تابستان سال گذشته نسبت به ۳ ماه اول سال، بيشتر شده و حدود ۱۵ واحد درصد افزايش يافته است. بر اين اساس، نرخ رشد نقطهاي سرمايهگذاري ساختماني از ۵ درصد در بهار ۹۶ به ۲۱ درصد در تابستان ۹۶ افزايش پيدا کرده است. به اين ترتيب، تابستان ۹۶ را ميتوان فصل دوم چرخش فعاليتهاي ساختماني از مسير رکود به فاز رونق عنوان کرد. در فصل اول سال گذشته، اگر چه حجم کل سرمايهگذاري ۵ درصد افزايش يافت اما ميزان سرمايهگذاري در ساخت و سازهاي جديد کاهش ۸ درصدي را تجربه کرد بهطوري که سازندهها بر تکميل پروژههاي نيمهتمام متمرکز شدند. ميزان سرمايهگذاري براي تکميل ساختمانها در بهار ۹۶ رقمي معادل ۱۴ درصد افزايش يافت. حجم کل سرمايهگذاريهاي ساختماني در گزارشهاي بانک مرکزي در سه حوزه ساخت و سازهاي جديد، ساختمانهاي نيمهتمام و ساختمانهاي تکميل شده، تقسيمبندي ميشود. بهار سال گذشته ميزان سرمايهگذاري در ساختمانهاي نيمهتمام رشد ۹ درصدي و در حوزه تکميل پروژههاي ساختماني نيز رشد ۱۴ درصدي را تجربه کرد. مطابق آمارهاي رسمي، شدت تمرکز سازندهها بر سرمايهگذاري در تکميل پروژههاي ناتمام در تابستان سال گذشته به مراتب بيشتر از بهار بوده است بهطوريکه تابستان سال گذشته، ميزان سرمايهگذاري در حوزه تکميل ساختمانهاي ناتمام نزديک به دوبرابر بهار سال ۹۵ شد. بررسيهاي «دنياي اقتصاد» نشان ميدهد: تغييرات حجم سرمايهگذاري در پروژههاي نيمهتمام متناسب با تغييرات در بازار نوسازهاي تازه تکميلشده، دو مفهوم متفاوت ميتواند داشته باشد. در صورتي که حجم سرمايهگذاري در ساختمانهاي ناتمام افزايش پيدا کند اما در همان دوره زماني، ورود سرمايه به حوزه تکميل ساختمانها با افت مواجه شود، در نتيجه، عرضه نوسازهاي تازه تکميلشده به بازار کاهش مييابد. اين مدل سرمايهگذاري بيانگر «حبس سرمايهها در نيمهتمامها» است که بدترين نوع ورود سرمايه به بازار ساخت و ساز محسوب ميشود و معمولا در دورههاي رکود ساختماني ناشي از توقف سازندهها در مراحل مياني پروژهها رخ ميدهد. اما در صورتي که بازار ساخت و ساز با رشد مثبت و همزمان حجم سرمايهگذاري در پروژههاي ناتمام و پروژههاي تکميلشده مواجه شود و ميزان رشد سرمايهگذاري در حوزه تکميل از نرخ رشد در حوزه ناتمامها سبقت بگيرد، اين اتفاق به مفهوم انجمادزدايي از سرمايههاي محبوس در بازار نيمهتمامها است که در دورههاي رونق معاملات مسکن بهواسطه بروز سيگنال مثبت به سازندهها مبني بر فراهم بودن زمينه عرضه به بازار، رخ ميدهد. آماري که از سرمايهگذاري در ساختمانهاي ناتمام در گزارشهاي رسمي اعلام ميشود، به آن دسته از پروژههايي مربوط ميشود که در زمان تهيه آمار، همچنان ناتمام و غيرقابل بهرهبرداري ماندهاند. بنابراين رشد منفي سرمايهگذاري در اين پروژهها و همزمان، رشد مثبت سرمايهگذاري در پروژههاي تکميل شده به معناي حرکت سرمايههاي ساختماني در جهت «تخليه بازار از ناتمامها و افزايش عرضه مسکن نوساز» است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، بازار ساختوساز در دوره کنوني خروج از رکود، با شکل دوم سرمايهگذاريهاي ساختماني مواجه شده است. در بهار سال گذشته، ميزان سرمايهگذاري در دو حوزه پروژههاي ناتمام و پروژههاي تازه تکميل شده، بهصورت توام افزايش يافت اما نرخ رشد در حوزه تکميل از نرخ رشد سرمايهگذاري در حوزه ناتمامها حدود ۵ واحد درصد سبقت گرفت. بهار سال گذشته، سرمايهگذاري در ساختمانهاي ناتمام، ۹ درصد و در ساختمانهاي تازه تکميلشده به بازار مصرف نيز ۱۴ درصد افزايش پيدا کرد. در فصل تابستان ۹۶ نيز براساس اطلاعات آماري، حجم سرمايهگذاري در پروژههاي ناتمام ۲۱ درصد و ساختمانهاي تکميل شده ۹۰ درصد افزايش پيدا کرده است. همچنين در پاييز پارسال، سرمايهگذاري در نيمهتمامها ۳ درصد افت، اما ورود سرمايه به حوزه تکميل ساختمانها ۵۹ درصد افزايش پيدا کرد. اين در حالي است که حوزه تکميل ساختمانهاي در حال ساخت در سال ۹۵ با سقوط ۳۵ درصدي در حجم سرمايهگذاري روبهرو شد. ميزان سرمايهگذاري ساختماني در اين حوزه در سال ۹۴ نيز کاهش ۱۳ درصدي را تجربه کرده بود. بنابراين سال گذشته دوره تکميل ساختمانهاي ناتمام بوده که پيشبيني ميشود در سالجاري، اين رخداد به دليل فراگير شدن رشد معاملات خريد مسکن در شهرهاي مختلف در پايان سال گذشته، تشديد نيز بشود. بهار سال گذشته، نزديک به ۸۰ هزار واحد مسکوني نوساز، «تکميل» و به بازار مصرف عرضه شد. هر چند حجم سرمايهگذاري (ريالي) در بازار ساخت و ساز در بهار ۹۶ رشد مثبتي نسبت به بهار ۹۵ داشته است اما تعداد واحدهاي مسکوني تکميل شده حدود ۹ درصد کاهش نشان ميدهد که اين به دليل افزايش هزينه ساخت و ساز بوده است که باعث شده بخشي از افزايش سرمايهگذاري، صرف پوشش هزينهها شود و به رشد تيراژ عرضه نينجامد. بهار سال ۹۵ حدود ۸۷ هزار واحد مسکوني نوساز، تکميل و به بازار عرضه شد. به اين ترتيب، پايان رکود ساختماني در نيمه اول پارسال نتوانست به افزايش عرضه نوساز در کل شهرهاي کشور بينجامد. اما در شهرهاي استان تهران، وضعيت متفاوتي رقم خورد بهطوريکه تعداد واحدهاي مسکوني تازه تکميل شده در بهار سال گذشته در اين استان ۴۳ درصد نسبت به بهار ۹۵ افزايش پيدا کرد. بهار پارسال از ماحصل سرمايهگذاريهاي ساختماني در استان تهران، ۱۹ هزار و ۸۰۰ واحد مسکوني نوساز، تکميل و به بازار عرضه شد. اين اتفاق مثبت ناشي از سبقت چشمگير نرخ رشد سرمايهگذاري در حوزه تکميل نسبت به نرخ رشد سرمايهگذاري در ساختمانهاي نيمهتمام در اين استان بوده است. بهار سال گذشته، ميزان سرمايهگذاري در حوزه تکميل ساختمانهاي مسکوني در استان تهران دوبرابر شد (۱۰۶ درصد رشد کرد) در حالي که اين شاخص در حوزه ساختمانهاي ناتمام، رشد چنداني پيدا نکرد، بنابراين عمده سرمايهگذاريهاي ساختماني در استان تهران در مسير تکميل پروژههاي ناتمام صرف شد. رشد عرضه مسکن در تهران (افزايش تعداد واحدهاي مسکوني تکميل شده) چنانچه به لحاظ مساحت واحدها، مناسب جنس تقاضا باشد، باعث مهار رشد قيمت در هنگام افزايش معاملات خريد مسکن ميشود. تابستان سال گذشته در کل کشور، روند افت سرمايهگذاري در ساختوسازهاي جديد (ساختمانهاي شروعشده)، کنترل شد بهطوريکه ميزان رشد منفي در اين حوزه ۵/ ۴درصد بوده است که در مقايسه با رشد منفي ۸درصدي در بهار سال گذشته (تغييرات نقطهاي)، به معناي بهبود نسبي شيب سقوط سرمايهگذاري در ساخت و سازهاي جديد است. با رشد بالاي ۵۰ درصدي در حجم ورود سرمايه سازندهها به حوزه تکميل ناتمامها، روند عرضه مسکن نوساز عملا در مسير مثبت (خروج از رکود) قرار گرفته است. همراهان عزيز، آخرين خبر را بر روي بسترهاي زير دنبال کنيد: آخرين خبر در تلگرام https://t.me/akharinkhabar آخرين خبر در ويسپي http://wispi.me/channel/akharinkhabar آخرين خبر در سروش http://sapp.ir/akharinkhabar آخرين خبر در گپ https://gap.im/akharinkhabar