شرط رونق مسکن در سال 98
ايسنا/ وزير راه و شهرسازي در شرايطي وعده تحرک مسکن در سالهاي ۹۸ و ۹۹ را داده که هزينههاي توليد مسکن با توجه به گراني مصالح ساختماني بالا رفته و از سوي ديگر طرح مسکن مهر و بازآفريني دچار چالش نقدينگي و عدم همراهي دستگاههاي دولتي شده است. با اين حال ساخت و ساز بخش خصوصي در تهران ۳۲ درصد رشد نشان ميدهد. روز شنبه محمد اسلامي - وزير راه و شهرسازي، در جلسه با فراکسيون نمايندگان ولايي مجلس بر طراحي برنامه عملياتي و جامع در حوزه مسکن و توجه به دهکهاي نيازمند اشاره کرد. او همچنين گفت که قطعا در سالهاي ۹۸ و ۹۹ در حوزه مسکن شاهد تحرکات خوبي خواهيم بود و در هر شهر و منطقهاي که نياز به ساخت مسکن باشد حتما اين اقدام اجرا خواهد شد. اسلامي همچنين بر لزوم تخصيص بودجه براي اتمام مسکن مهر و فروش خانههاي مسکن مهر به جاي اجارههاي ۹۹ ساله تاکيد کرده است. چند روز قبل هم وزير راه و شهرسازي در ديدار با رييسجمهور به مواردي همچون توليد ۲۰۰ هزار واحد مسکوني در شهرهاي جديد، نوسازي ۱۰۰ هزار واحد در بافتهاي ناکارآمد و توليد ۱۰۰ هزار واحد توسط بنياد مسکن تا سال ۱۴۰۰ اشاره کرد. بنابراين با توجه به نياز ساليانه کشور به حدود يک ميليون واحد مسکوني، قطعا اسلامي روي توليد بخش خصوصي حساب ويژهاي باز کرده است. همچنين با وجود آنکه از دو ميليون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر، يک ميليون و ۷۸۰ هزار واحد آن به اتمام رسيده تکميل ۴۲۰ هزار واحد باقيمانده به همراه خدمات و زيرساختهاي آن به يکي از دغدغههاي اين روزهاي وزارت راه و شهرسازي تبديل شده است. گفته ميشود به دليل نوسانات ارزي و با توجه به اتمام آورده متقاضيان، دولت براي تکميل مسکن مهر چارهاي جز دست بردن در جيب خود ندارد. طبق برآوردها تکميل مسکن مهر ۱۱ هزار ميليارد تومان بودجه ميخواهد تا شايد در سال ۱۳۹۸ شاهد اتمام اين پروژه فرسايشي باشيم. افزايش ساخت و ساز در تهران با وجود گراني مصالح در شرايطي که پس از افزايش نرخ دلار، قيمت مصالح ساختماني رشد چشمگيري داشته، آمارهاي اعلام شده از مرکز آمار حاکي از افزايش ٣١,٦ درصدي واحدهاي مسکوني پيشبيني شده در پروانههاي صادر شده براي احداث ساختمان توسط شهرداري تهران در فصل بهار امسال نسبت به فصل بهار پارسال است. با توجه به کاهش ۵۴ درصدي معاملات، احتمالا نيمي از واحدهاي آماده توليد به ۴۹۰ هزار واحد خالي استان تهران افزوده خواهد شد. همچنين اغلب مصالح ساختماني با رشد قيمت مواجه شده که ميتواند به فاصلهي زماني، اثر منفي در توليد و عرضه مسکن بگذارد. طبق آمار در شش ماهه ابتداي سال ۱۳۹۷ گروه لوله و پروفيلهاي فولادي از ۲۶ تا ۱۵۱ درصد، گروه ميلگرد از ۹۸ درصد تا ۱۴۶ درصد، گروه ورقهاي گالوانيزه از ۵۴ تا ۹۳ درصد و گروه سنگهاي تخت پلاک از ۷ تا ۵۶ درصد افزايش قيمت داشتهاند. رشد عجيب و غريب مصالح ساختماني در حالي رقم خورده که عمده اين مصالح در داخل کشور توليد ميشود و نميتواند تاثيرپذيري چنداني از جهش نرخ ارز داشته باشد. دريغ از يک قطعه زمين براي بازآفريني شهري عباس آخوندي وزير سابق راه و شهرسازي در مراسم توديع خود اشارههايي به مخالفتش با برنامه دولت در بافتهاي فرسوده با عنوان بکوبيم و بسازيم داشت. عباس آخوندي در آن مراسم عنوان کرد که «مايلم به شما بگويم تا کنون کل زمين دولتي که براي اين منظور اختصاص يافته ۳۶ متر مربع بوده است». مهمترين طرح دولت در بخش مسکن يعني بازآفريني شهري با سه چالش کمبود منابع مالي، ساز و کار قانوني و ايجاد مشوق براي ترغيب بخش خصوصي مواجه است. بعد از آنکه برنامه ملي بازآفريني شهري ۱۹ بهمن ماه سال ۱۳۹۶ توسط رييسجمهور کليد خورد، تصور ميشد عرصه براي تسريع پروژههاي نوسازي و بهسازي بافتهاي ناکارآمد فراهم شود. اما مقاومت دستگاههاي دولتي در تخصيص زمين به اين طرح و پايين بودن مبلغ تسهيلات مانع از ورود توسعهگران به اين بافتها ميشد؛ هرچند نرخ سود خريد مسکن براي خانه اوليها از طريق پسانداز در بافت فرسوده هماکنون به ۶ درصد کاهش يافته است. البته روز ۱۸ آذرماه ۱۳۹۷ مديرعامل شرکت بازآفريني شهري خبر داد که بانک مرکزي و سازمان برنامه و بودجه با افزايش تسهيلات ساخت به ميزان ۱۱۰ ميليون تومان در بافت فرسوده که ۷۰ ميليون تومان آن بدون سپرده با نرخ سود ۱۸ درصد و ۴۰ ميليون تومان با سود ۹ درصد است موافقت کرده است. يک انبوهساز: تسهيلات مصوب ساخت در بافت فرسوده اجرايي نشده است دبير کانون انبوهسازان با بيان اينکه تسهيلات ۵۰ ميليون توماني ساخت در بافت فرسوده با وجود تصويب، هنوز اجرايي نشده است گفت: حتي همکاران ما براي پروژههايي که تعريف کردند تسهيلات را با نرخ خارج از مصوبه دريافت ميکردند. با توجه به کاهش ارزش پول ملي و افزايش افسارگسيخته هزينههاي توليد، اين ميزان وام اثرگذاري خود را از دست داده است. بنابراين بانک عامل و وزارت راه و شهرسازي افزايش تسهيلات ساخت با نرخ متفاوت را براي بخش توليد در نظر گرفتند. به گفته پورحاجت، تسهيلات ۱۱۰ ميليون تومان، بسيار ضروري اما ناکافي است. هماکنون هزينه ساخت مسکن حدود متري سه ميليون تومان است که منابع بانکي بايد تا ۸۰ درصد هزينههاي توليد را پوشش دهد. با اين حال همين که مسوولان به اين نتيجه رسيدهاند که بايد وام نوسازي و بهسازي مناطق هدف بازآفريني شهري را پرداخت کنند و آن را افزايش دهند يک رويکرد مثبت تلقي ميشود. رشد ۹۱ درصدي قيمت مسکن در پايتخت آخرين گزارش بانک مرکزي از معاملات مسکن در آبان ماه ۱۳۹۷ از رشد ۹۱ درصدي قيمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران حکايت دارد. البته در هفتههاي اخير نرخ دلار روند نزولي به خود گرفته و هماکنون در محدوده ۱۰ هزار تومان قرار دارد. با فروکش کردن التهاب بازارهاي ارز و طلا، سرمايهگذاران اين بازارها به بخش مسکن شيفت شدهاند و عمده خريد و فروش ملک در بخش تقاضاي سوداگرانه انجام مي شود. با اين حال آمار از کاهش سرعت رشد قيمت مسکن حکايت دارد. طبق آمار يک سامانه ملکي در ۲۴ روز ابتداي آذرماه ۱۳۹۷ شاخص قيمت هر متر مربع مسکن شهر تهران به ۹ ميليون و ۲۹۹ هزار تومان رسيده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۳.۳ و ۸۸.۲ درصد افزايش نشان ميدهد. اين در حالي است که بر اساس معيارهاي همين سامانه رشد قيمت مسکن پايتخت در آبان ماه ۵.۶ درصد بوده که در آذرماه سرعت رشد آن ۲.۳ درصد کاهش يافته است. در اين شرايط، کارشناسان معتقدند که بازار مسکن تا پايان سال به ثبات قيمت ميرسد و احتمالا براي حدود دو سال وارد رکود ميشود؛ رکودي که شايد فرصتي مناسب برنامهريزي توليد ساليانه يک ميليون واحد مسکوني باشد.