آدرس اشتباه به سرمایهگذاران مسکن!
ايسنا/ يک کارشناس اقتصاد مسکن با بيان اينکه آمار نشان ميدهد معاملات شهر تهران در بازه قيمتي ۷۵۰ ميليون تومان انجام ميشود، گفت: شاخصهايي همچون رشد و ميانگين قيمتهاي فعلي از مناطق برخوردار شهر تهران اين آدرس اشتباه را به سرمايهگذار ميدهد که در مناطق مرفهنشين اقدام به ساخت و ساز کند؛ در حالي که عمده آپارتمانهاي خالي از سکنه تهران در اين مناطق قرار دارد. مهدي روانشادنيا اظهار کرد: در ديماه گرانترين واحدهاي مسکوني در مناطق ۱، ۲ و ۳ آن هم در متراژهاي بالاي ۱۸۰ متر مربع بوده است. به طور مثال در شرايطي که ميانگين قيمت مسکن در منطقه يک ۲۳ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان به ثبت رسيده، متوسط قيمت واحدهاي ۱۸۰ متر به بالا در همين منطقه ۲۶ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان بوده است. در حالي که در همين منطقه ميانگين قيمت واحدهاي ۶۰ تا ۸۰ متر مربع ۱۵ ميليون و ۶۰۰ هزار تومان به ثبت رسيده که نشان ميدهد در مناطق لوکس شهر تهران متراژهاي بالا از قيمت بيشتري نسبت به ميانگين کل برخوردارند. بيشترين رشد قيمت در واحدهاي ۱۰۰ تا ۱۶۰ متر وي افزود: همچنين در مناطق متوسط و ارزان قيمت شهر تهران مثل مناطق ۵، ۱۱، ۱۲ و ۱۵ بيشترين رشد ميانگين قيمت در ديماه ۱۳۹۷ مربوط به متراژهاي ۱۰۰ تا ۱۶۰ متر بوده مربع است. به بيان ديگر واحدهاي بزرگتر رشد قيمت بيشتري داشتهاند. اين موضوع به سرمايهگذار بخش مسکن آدرس ميدهد که در واحدهاي لوکس، نيمه لوکس و با متراژهاي بالا سرمايهگذاري کند؛ در حالي که اين نوع واحدها از لحاظ تعداد معاملات سهم اندکي را به خود اختصاص دادهاند و هماکنون عمده واحدهاي خالي از سکنه شهر تهران در مناطق مرفهنشين قرار دارند. همچنين خريد و فروشها در واحدهاي ارزان قيمت داراي متراژ کمتر از ۱۰۰ متر مربع انجام شده و فشار تقاضا نيز در اين بخش ديده ميشود. سياستگذار، حمايت خود را از لوکسسازي بردارد اين کارشناس اقتصاد مسکن با بيان اينکه در ديماه ۱۳۹۷ ميانگين متراژ واحدهايي که معامله شده ۷۵ متر مربع بوده است گفت: ۶۸ درصد واحدهايي که معامله شدند داراي ارزش کمتر از يک ميليارد تومان و ۴۱ درصد کمتر از ۵۰۰ ميليون تومان بودهاند. اگر ميانگين قيمت شهر تهران که ۹ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان است را در ميانگين متراژ تقاضا يعني ۷۵ متر مربع ضرب کنيم به عدد تقريبي ۷۵۰ ميليون تومان ميرسيم که بايد به عنوان ميانگين قيمت بر اساس تقاضا در تهران لحاظ شود و ۵۷ درصد معاملات مسکن در اين بازه قيمتي انجام شده است. اين نکات به سياستگذار يادآوري ميکند که جهت حمايتهاي دولت بايد به سمت واحدهاي در استطاعت گروه غالب جامعه هدف برود. روانشادنيا تصريح کرد: مطابق اين محاسبه، سياستگذار در جهت هدايت سرمايهها به سمت واحدهاي کوچک در استطاعت طرف تقاضا، از تسهيلاتدهي براي ساخت واحدهاي مسکوني با متراژ بالا در مناطق مرفهنشين خود را رها کند و تمرکز را بر روي متراژهاي زير ۱۰۰ متر بياورد. انحراف سرمايهگذاري مسکن طي ۱۰ سال اخير وي گرايش به سمت واحدهاي قديميساز و ارزان قيمت را يکي از سيگنالهاي فعلي بازار مسکن دانست و خاطرنشان کرد: سال گذشته واحدهاي زير ۵ سال ۵۰ درصد معاملات را به خود اختصاص ميدادند. ديماه امسال اين عدد به ۴۳ درصد رسيده که تغيير معناداري است. واحدهاي ۱۶ تا ۲۰ سال نيز گذشته ۱۲ درصد از معاملات را در بر ميگرفت که امسال به ۱۵ درصدرسيده است. قسمت سوم اين تحليل نشان ميدهد واحدهايي که ۱۰ سال قبل به بازار مسکن شهر تهران عرضه ميشدند با الگوي تقاضاي واقعي تطابق بيشتري داشتند. اين کارشناس اقتصاد مسکن گفت: سياستگذاران بايد بررسي کنند که چه اتفاقي در خصوص مجوزها و ضوابط شهري افتاده که با وجود فشار تقاضا در بخش واحدهاي کوچک متراژ، سرمايهگذار ترجيح داده به سمت واحدهاي بزرگ متراژ در مناطق لوکس برود که تقاضاي واقعي براي آن وجود ندارد. وي با بيان اينکه متوسط قيمت واحدهاي مسکوني در مناطق شهر تهران نشان ميدهد بيشترين افزايش قيمت در مناطق يک و ۲۱ اتفاق افتاده است گفت: اين موضوع را اينطور ميتوان تحليل کرد که دو گروه در بازار مسکن تأثيرگذار هستند؛ يک گروه مصرفکننده واقعي که توانشان در واحدهاي کوچک متراژ در مناطق ارزان قيمت است. گروه ديگر کساني هستند که در مناطق برخوردار جامعه در حال خريد مسکن به قصد سوداگري هستند. بنابراين منحني توزيع قيمتها، معاملات و مناطق سرمايهگذاري در بخش مسکن، نرمال نيست که از نظر اجتماعي و اقتصادي خود جاي بحث دارد. چه اتفاقي افتاده که يک گروه برخوردار توان خريد در متراژهاي بالا دارد و يک گروه ديگر که ميتواند پيک منحني نرمال باشد به نوعي به کف منحني رسيده است. به گفته روانشادنيا، تعداد معاملات مسکن در مناطقي از شهر تهران که افزايش قيمت بيشتري داشتهاند کاهش بيشتري پيدا کرده است. به معناي ديگر عليرغم اينکه عدد اسمي ميانگين قيمت افزايش يافته، نميتوان بر اساس اتکاي آماري به اين عدد اقدام به سرمايهگذاري کرد. لذا هماکنون با اين گزاره مواجهيم که ميانگين قيمت به نوعي در حال فريب سرمايهگذاران است. پيشبيني ادامه رشد قيمت در جنوب تهران و شهرستانها اين کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص پيشبيني از آينده بازار مسکن گفت: تا پايان سال جاري افزايش قيمتها در مناطق لوکس تهران متوقف خواهد شد ولي به صورت خزنده شاهد رشد در مناطقي خواهيم بود که افزايش قيمت کمتري را تجربه کردهاند. طي ماههاي آينده در مناطق جنوبي تهران و شهرستانها ميتوان شاهد ادامه افزايش قيمت مسکن بود. به گزارش ايسنا بر اساس اعلام بانک مرکزي در دي ماه سال جاري تعداد معاملات آپارتمانهاي مسکوني شهر تهران به ۶۷۰۰ واحد رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱.۴ دهم و ۶۴.۶ درصد کاهش را نشان ميدهد. همچنين در ماه مورد نظر متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زير بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاههاي معاملات ملکي شهر تهران، ۹ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته ۲.۵ درصد و ماه مشابه سال قبل ۹۰.۸ درصد افزايش يافته است.