3 روش تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن
تي نيوز/ ارديبهشت سال گذشته، قيمتها در بازار مسکن جهش چشمگيري را تجربه کرد، رشدي که ترکشهاي آن همچنان تن رنجور اين بازار را ميآزارد و تبعات منفي آن باقي است.کد خبر: ۱۳۴۲۶۲تاريخ انتشار: ۰۲ در اين ميان و همگام با افزايش قيمتها و تداوم آن طي يک سال گذشته، توان اقتصادي خانوارها بهشدت کاهش يافت و همين موضوع موجب افت حجم معاملات خريد و فروش مسکن شد. همراهي رشد قيمتها با کاهش معاملات در بازار، رکود مسکن را عميق و عميقتر کرده و ادامه اين وضعيت ميتواند به افزايش دوران رکود تورمي بخش مسکن منجر شود. بنابراين جستوجوي راهکارهايي براي افزايش قدرت خريد مسکن متقاضيان مصرفي و ارايه روشهايي براي خانه دارکردن مردم ضرورتي دو چندان مييابد. يکي از روشهايي که همواره از سوي کارشناسان مطرح ميشود، افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن به ويژه صندوق پس انداز مسکن يکم است، موضوعي که چندي پيش هم در يکي از گزارشهاي روزنامه «تعادل» و در گفتوگو با عباس اکبرپور، استاد دانشگاه مطرح شد، البته اين استاد دانشگاه افزايش سقف تسهيلات را به تنهايي مفيد ندانست و اعلام کرد که بايد همراه با کاهش نرخ سود، افزايش دوره بازپرداخت و حذف شرط سپردهگذاري در بانک باشد تا بتواند در بازار مسکن اثرگذار باشد. اين راهکار اگرچه از سوي بسياري از کارشناسان مطرح شده است، اما طي يک سال گذشته مورد استقبال بانک مسکن و بانک مرکزي قرار نگرفته و بارها طي ماههاي گذشته اعلام شده است که شرايط لازم براي افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن وجود ندارد، ضمن اينکه افزايش قيمت کالاها و خدمات طي ماههاي گذشته موجب شده است که متقاضيان خريد مسکن توانايي بازپرداخت اقساط را با شرايط کنوني نداشته باشند. راهکار ديگري که براي خانه دارشدن متقاضيان مصرفي ارايه شده است، ارايه زمين رايگان است که در اوايل انقلاب هم اجرايي شد و با وجود تمام کم و کاستيها بسياري از خانوادهها را صاحبخانه کرد، اين راهکار که بارها ازسوي فرهاد بيضايي، مديرگروه سياستگذاري مسکن دانشگاه علم و صنعت براي بازگشت تعادل به بازار مسکن مطرح شده است و در يکي از گفتوگوهاي جديد روزنامه تعادل با بيضايي هم دوباره ارايه شد، تاکنون مورد توجه مسوولان وزارت راه و شهرسازي قرار نگرفته است و بر همين اساس ضرورت دارد که اين روش هم مورد بررسي بيشتري قرار گيرد، ضمن اينکه اجراي اين راهکار با توجه به گستردگي جغرافيايي کلانشهرهاي کشور، وسعت حاشيهنشيني و... با اما و اگرهايي همراه است. از ديگر راهکارهايي که چند سالي از مطرح شدن آن ميگذرد و معاون مسکن وزير راه و شهرسازي دوباره آن را به عنوان روشي براي افزايش قدرت خريد متقاضيان مطرح کرده، بحث فروش متري مسکن است که براي عملياتي شدن آن بايد بورس کالا وارد عمل شود. در اين طرح فرد متراژي معين را خريداري ميکند و مابقي مبلغ اضافي در مقابل طبقه، نور و کيفيت ساختمان را در زمان تحويل ميپردازد. اين طرح پيش از اين توسط شهرداري تهران ارايه شده بود، اما اجرايي نشد و به نظر ميرسد اين طرح به پيشنهاد معاون جديد مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي که سابقه فعاليت در شهرداري پايتخت را دارد دوباره در دستور کار قرار گرفته است، او درباره اين طرح ميگويد: يکي از موضوعاتي که در روشهاي تامين مالي پيشبيني ميشود، تنوع بخشي به راهکارهاست که موجب افزايش توانايي افراد براي خريد مسکن ميشود و صندوقهاي تأمين مسکن يکي از اين راهکارهاست. مازيار حسيني در گفتوگو با فارس ميافزايد: بهطور مثال شخصي براي سرمايهگذاري در بخش مسکن پول به ميزان کافي ندارد در صورت شکلگيري صندوقهاي تامين مسکن ميتواند مثلا پول ۱۰ متر از يک واحد از پروژه مسکوني را پرداخت کند و بعد از مدتي که پول ذخيره کرد، ميتواند يک واحد ۵۰ متري را طلب کند. او با تاکيد بر اينکه روشهاي تامين مالي پس از تصويب در شوراي مسکن در شوراي عالي مسکن به رياست رييسجمهور مطرح خواهد شد، ادامه ميدهد: در بازنگري سازوکار صندوق پسانداز مسکن بحث افزايش سقف تسهيلات مطرح نيست. حسيني اظهار ميکند: براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار سقف تسهيلات فردي خريد مسکن در کلانشهرها 80 ميليون تومان و زوجين 160 ميليون تومان است اما در اين برهه از زمان، اين موضوع در دستور کار نيست ضمن اينکه به نظر ميرسد در اين اوضاع و احوال افزايش سقف تسهيلات راهحل مناسبي براي بالا بودن قدرت خريد مسکن نباشد. به گفته حسيني، طرح بازنگري در صندوق پسانداز مسکن با همکاري بانک مسکن در حال تدوين است و به زودي پس از تهيه و نهايي شدن در جلسه شوراي مسکن به رياست اسلامي وزير راه و شهرسازي مطرح خواهد شد. ناگفته نماند که نقطه اشتراک تمامي راهکارهاي ارايه شده براي افزايش قدرت خريد متقاضيان خريد مسکن و خانه دارشدن مستأجران، به دولت بازميگردد، يعني اجراي هر کدام از اين راهکارها نيازمند حضور پررنگ دولت است چون متقاضيان مصرفي خريد مسکن در شرايط کنوني، توان اقتصادي لازم براي خانه دارشدن بدون حمايت دولت را ندارند. احتمال افزايش وام خريد در کلانشهرها در شرايطي که به نظر ميرسد رشد سقف تسهيلات ارايه شده به خريداران مسکن، امکان پذير نيست و در صورت افزايش متقاضيان توانايي بازپرداخت اقساط را ندارند، مدير امور طرح و برنامه بانک مسکن هم معتقد است که شهرهاي کوچک نياز چنداني به افزايش سقف تسهيلات ندارند و اين متقاضيان خريد مسکن در کلانشهرها هستند که با مشکلات متعددي دست و پنجه نرم ميکنند، او در اين باره، ميگويد: افزايش سقف تسهيلات مسکن در هر مقطع زماني در بردارنده ملاحظات و الزاماتي است و قدرت پوشش دهي تسهيلات خريد مسکن به واسطه جهشهاي پي در پي قيمت مسکن در کلانشهرها کاهش يافته است. محمد حسن مرادي با اشاره به موضوع افزايش سقف تسهيلات مسکن در شرايط کنوني ميافزايد: نبايد از نظر دور داشت که کاهش قدرت خريد مختص شهرهاي بزرگ و کلانشهرهايي همچون تهران است و تسهيلات خريد مسکن همچنان در ساير شهرها از اثربخشي قابل قبولي برخوردار است. مرادي با اشاره به اينکه تسهيلات خريد مسکن همچنان در برخي از نقاط کشور اثربخشي دارد، ادامه ميدهد: اتفاقا اين نقاط در واقع همان شهرهايي هستند که هدف سياستگذاران به منظور ايجاد جريان مهاجرت معکوس از کلانشهرها و شهرهاي بزرگ به آنها قرار دارند. او تصريح ميکند: در کلانشهرها بايد اين واقعيت مهم را در نظر گرفت که ملاحظات سياستگذار از بابت احتمال ايجاد التهاب بيشتر در بازار مسکن به دنبال افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن از يک سو و همچنين ملاحظات موجود از بابت امکان بازپرداخت تسهيلات و پرداخت قسط از سوي تسهيلات گيرندگان موجب شده است که براي نيمه اول سال 98 تاثيرپذيري بازار مسکن کلانشهرها به ويژه پايتخت از تسهيلات خريد مسکن به عنوان يک سناريوي غير محتمل شناخته شود. مدير امور طرح و برنامه بانک مسکن تاکيد ميکند: در شرايط کنوني تسهيلات خريد مسکن بايد در سطح و به ميزاني پرداخت شود که گروههاي هدف دريافتکننده تسهيلات توان پرداخت اقساط تسهيلات را داشته باشند؛ در غير اينصورت صرف افزايش سقف تسهيلات هيچ کمکي به رونق بازار معاملات مسکن و خانهدار شدن گروههاي هدف نخواهد کرد و ممکن است در محل ديگري غير از هدف تعيين شده اصابت کند. مرادي بيان ميکند: اين در حالي است که انتظار ميرود دست کم در ماههاي پيش رو روند رشد قيمت مسکن در کلانشهرهايي همچون تهران کند شود و تورم مسکن کمتر از سطح تورم عمومي رقم بخورد؛ از سوي ديگر انتظار ميرود به واسطه کند شدن سرعت رشد قيمت مسکن بخشي از متقاضيان مصرفي هم بتوانند خريد خود را از بازار انجام دهند. او اضافه ميکند: همچنين انتظار ميرود با توجه به شرايط کنوني، بخشي از سازندگان مسکن هم با اقدام به تکميل واحدهاي نيمه کاره و عرضه آنها به بازار مسکن بخشي از عرضه مورد نياز گروههاي متقاضي را پوشش دهند و همين موضوع هم ميتواند در کنترل سرعت رشد قيمت مسکن و دسترسي خانوارهاي متقاضي به تعداد بيشتري از فايلهاي فروش مسکن موثر واقع شود. مرادي تاکيد ميکند: تحت تاثير چنين وضعيتي انتظار ميرود طي ماههاي پيش رو با ورود تعداد نسبتا بيشتري از متقاضيان خريد مسکن به بازار ملک تعداد معاملات مسکن نيز نسبت به اواخر سال گذشته با اندکي رشد همراه باشد. جزييات طرح فروش متري آپارتمان طرح فروش متري مسکن به نفع کم درآمدهاي جامعه است و شرايط در آن به گونهاي است که با ارزان يا گران شدن مسکن فرد متضرر نميشود. اين طرح به گونهاي است که ميتوان سبدي از مسکن تهيه کرد و سپس روي آن شاخصهاي مورد نظر تعريف شوند. آنگونه که مسوولان بورس کالا در سال 1396 اعلام کرده بودند، در اين طرح، افرادي وجود دارند که در ازاي شاخصهايي که از قبل تعريف شده است، متراژ مشخصي از پايه مسکن را به مردم و متقاضيان تحويل ميدهند و مابه التفاوت برخي شاخصها همانند نور، کيفيت ساختمان و طبقه چيزهايي هستند که در زمان تحويل از مشتري دريافت خواهد شد. مثلا طبقه اول در يک منطقه ملاک قرار ميگيرد و اگر شخص بعدها طبقه پنجم را بخواهد بايد پول بيشتري بابت آن پرداخت کند. در اين طرح افرادي که بطور مثال نميتوانند يک واحد 100 متري خريداري کنند، ميتوانند با توجه به بودجه خود حداقل 20 متر را خريداري کنند، در اين شرايط پول خود را در جايي ذخيره کردهاند که متناسب با افزايش قيمت مسکن ارزش يافته و ميتوانند به مرور زمان متراژ خود را بالاتر ببرند.