۲ مالیات ضد سفتهبازی در بازار ملک
تعادل/ اواسط ارديبهشت سال جاري، وزارت راه و شهرسازي با همکاري بانک مسکن از بسته جديد رونق در بازار مسکن رونمايي کرد تا پس از تصويب و اجراي دستورالعملهاي ذکر شده در اين بسته، شاهد بازگشت رونق به بازار مسکن باشيم. به گفته معاون وزيرراه و شهرسازي، دستورالعملهاي اين بسته متکي به ابزارهاي مالياتي است و قرار است با بهکارگيري اين ابزار شاهد ساماندهي بازار مسکن و بهتبع آن بازگشت رونق باشيم اما از سوي ديگر، تجربه رونمايي از بستههاي دولتي در دوران جهش قيمت مسکن نشان ميدهد که اين بستهها نه کارايي لازم را دارند و نه اينکه عملياتي ميشوند. طي سالهاي اخيرهر زمان که بازار مسکن با رشد قيمتها و ايجاد نابساماني مواجه شده است، دولتها، راهکارها و بستههايي را براي نظارت بر بازار مسکن تدوين و رونمايي کردهاند که در انتها بينتيجه به دست فراموشي سپرده شده است. اوايل تير سال گذشته بود که عباس آخوندي، وزيرسابق راه وشهرسازي ازبسته رونق بازار مسکن رونمايي کرد، اين بسته حاوي ۹ راهکار براي ساماندهي بازار بود که ارايه بسته مالياتي تشويقي هم يکي از راهکارهاي پيشنهادي بود. ابزار ماليات در اين بسته هم نقش پررنگي داشت و از ۹ بند ارايه شده، ۳ راهکار بطور ويژه به بحث دريافت ماليات و تاثير آن بر کنترل بازار و به تبع آن رونق مسکن بود، در نخستين بند اين بسته به عرضه بسته تشويقي مالياتي به منظور افزايش توليد و عرضه مسکن مطابق الگوي مصرف درقالب استيجاري و ملکي اشاره شده بود ضمن اينکه اين بسته ميتواند شامل معافيت از پرداخت ماليات بر نقل و انتقالات براجاره باشد که در بسته جديد وزارت راه وشهرسازي هم اين بند دوباره تکرار شده است. اما سومين راهکار ارايه شده از سوي وزارت راه وشهرسازي (که در سال گذشته رونمايي شد) هم در حوزه ماليات قرار ميگيرد. براساس اين بند، انتقال ماموريت وصول ماليات برخانههاي خالي از سازمان امورمالياتي به شهرداريها، تخصيص اين مالياتها به شهرداريها و مصرف وجوه آن براي اجراي برنامه مسکن اجتماعي به منظور افزايش عرضه در بازار مسکن براساس قانون مالياتهاي مستقيم مقرر شده دولت از خانههاي خالي ماليات دريافت کند و باتوجه به اينکه امکان شناسايي بهتر اين واحدها توسط شهرداريها، اخذ اين نوع از ماليات توسط شهرداريها آسانتر است. اما تکيه بر ابزار ماليات در بسته سابق وزارت راه و شهرسازي به اين دو بند خلاصه نميشود و براساس پنجمين راهکار ارايه شده، بايد کنترل سوداگري در بخش زمين از طريق استفاده ازابزارهاي مالياتي از جمله ماليات برعائدي سرمايه ناشي از زمين انجام شود؛ همچنين بايد از ساخت و عرضه واحدهاي مسکوني کوچک متراژ و منطبق با الگوي مصرف با استفاده از سياستهاي تسهيلاتي و معافيتهاي مالياتي حمايت شود چون در شرايط کنوني به دليل وجود تقاضاي سوداگرانه و عدم تقارن اطلاعاتي در بخش مسکن، جزو قابل توجهي از ساخت و سازهاي کشور با الگوي غالب تقاضا تطابق ندارد به همين دليل تقويت ساخت و سازهاي متناسب با الگوي تقاضا ضروري است. نگاهي به بسته سال گذشته وزارت راه وشهرسازي نشان ميدهد که سه راهکار از نه راهکارارايه شده توسط اين وزارتخانه برپايه ابزار مالياتي بوده است، اما با گذشت حدود يکسال از رونمايي اين بسته هنوز اجراي آن در هالهاي از ابهام است و با وجود تاکيد بسيار آخوندي بر اجراي اين دستورالعملها، عملياتي شدن آن با استعفاي وي از تصدي وزارت راه و شهرسازي فراموش شد؛ البته در بسته جديد رونمايي شده توسط وزارت راه و شهرسازي هم يکي از دستورالعملها معافيت مالياتي براي موجران قانونمند است و قرار است که برهمين اساس اگر شخصي در چارچوب يک کميته تخصصي، نرخ اجارهبها را تعيين کند از معافيت مالياتي بهره ببرد اما به نظر ميرسد که اين بسته هم اجرايي نشود. البته به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازي قرار است که اين دستورالعملها در اختيار مجلس شوراي اسلامي قرار بگيرد و اجرايي شود اما با توجه به اينکه ساير مالياتهاي بخش مسکن با وجود اينکه در نص قانون ذکر شدهاند اجرايي نميشوند نميتوان به اين بسته هم دل خوش کرد. نرخ ماليات در بازار اجاره؟ در همين راستا فرهاد بيضايي، مديرگروه سياستگذاري بخش مسکن دانشگاه علم و صنعت که از موافقان به کارگيري ابزار مالياتي براي کنترل بازار مسکن است و از تصويب و اجراي چنين بستههايي استقبال ميکند، درباره يکي از دستورالعملهاي موجود در بسته جديد رونق بازار مسکن که معافيت مالياتي براي موجران قانونمند است، به «تعادل» ميگويد: ماليات در بازار اجاره چندان بالا نيست که بتوان به آن به عنوان ابزار يا راهکار براي ساماندهي بازارمسکن به آن نگاه کنيم مگر اينکه رقم دريافت ماليات در بازار اجاره را واقعي کنيم که اين اقدام هم اثرات منفي ديگري به همراه دارد. بيضايي اظهار ميکند: اما بهترين ابزار در بازار اجاره براي کنترل بازار، دريافت ماليات از خانههاي خالي است و دولت بايد تلاش کند تا عرضه واحدهاي استيجاري را با اجراي اين ماليات افزايش دهد. او ادامه ميدهد: در بازار خريد وفروش هم دريافت ماليات برعايدي سرمايه ناشي از زمين ميتواند کمککننده باشد ضمن اينکه ماليات برخانههاي خالي هم در بازار خريد و فروش اثرگذار است و هر دوي اين مالياتها از سوداگري در بازار مسکن جلوگيري ميکنند يا حداقل آن را کاهش ميدهند. به گفته اين کارشناس ارشد بخش مسکن، بهرهگيري از مالياتها در بخش مسکن نيازمند وجود سامانههاي اطلاعاتي به روز است، سامانهاي که در ايران فعاليت نميکند. بيضايي بيان ميکند: براساس آمار، درحالي که ۲۵ درصد از نيروهاي سازمان امورمالياتي در بخش املاک و مستغلات فعاليت ميکنند اما تنها ۲ درصد از درآمد مالياتي مربوط به بخش مسکن است که علت آن هم شيوه دريافت ماليات است. او اضافه ميکند: با توجه به اينکه دريافت ماليات در بخش مسکن به صورت سنتي انجام ميشود و اطلاعات دقيقي در اين باره وجود ندارد و شفافسازي هم انجام نشده است بررسي کارشناسان ماليات نميتواند دقيق باشد ضمن اينکه فعاليتهاي سوداگري و دلالي را هم دولت شناسايي نميکند. مديرگروه سياستگذاري مسکن دانشگاه علم و صنعت تصريح ميکند: براي دريافت دقيق ماليات در بخش مسکن نميتوان تعداد نيروهاي مالياتي را چند برابر کرد بلکه بايد سامانه املاک و مستغلات را بهطور کامل راهاندازي کنيم.