عقب‌نشینی از تعیین سقف اجاره‌بها

مهر/ مديرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي گفت: کنترل دستوري و تعيين سقف اجباري براي اجاره بها به هيچ عنوان راهکار مناسبي براي ساماندهي بازار اجاره مسکن نيست. نيمه تيرماه سال گذشته و در ماه‌هاي ابتدايي روند افزايش قيمت مسکن، وزارت راه و شهرسازي نشستي با فعالان دولتي و خصوصي بخش مسکن اعم از فعالان حوزه خريد و فروش، ساخت و ساز، کارشناسان، برنامه ريزان و سياستگذاران برگزار کرد که ماحصل آن تهيه يک راهکار ۹ ماده‌اي براي تعادل بخشي به بازار مسکن بود. اين نشست را عباس آخوندي وزير مستعفي راه و شهرسازي مديريت کرده و بسته تعادل بخشي به بازار مسکن را نيز کارشناسان اداره کل برنامه ريزي و اقتصاد مسکن اين وزارت خانه برنامه ريزي کرده بودند. حامد مظاهريان معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي نيز به عنوان دبير اين نشست، راهکارهاي ۹ گانه تعادل بخشي به بازار مسکن را تشريح کرد و قرار شد تا اجراي آن را پيگيري کند. اتفاقي که هيچ گاه رخ نداد. يکي از مواد اين بسته تعادل بخشي به بازار مسکن، مربوط به بازار اجاره و راهکارهاي کاهش يا حداقل کنترل اجاره بها بود. مهمترين راهکار اين وزارت خانه، ارائه بسته‌هاي تشويقي مالياتي براي موجراني بود که اولاً قراردادهاي اجاره با مستأجر را بالاي يک سال تنظيم مي‌کردند و ثانياً در سال دوم تنها ۱۰ درصد به رقم اجاره بهاي قبلي مي‌افزودند. سياستي که هم در آن نشست و هم در روزهاي پس از آن بارها با انتقاد از سوي کارشناسان و اقتصاددانان روبه رو شد چرا که معتقد بودند با سياست دستوري نمي‌توان قيمت مسکن را کاهش داد يا حتي قيمت‌هاي بازار مسکن را متعادل کرد. برنامه‌هاي مشابه کنترل اجاره بها از سوي هر دو وزير راه و شهرسازي اينک در آستانه يک سالگي تهيه بسته راهکارهاي ۹ گانه کنترل بخشي به بازار مسکن که مديران وزارت راه و شهرسازي در زمان آخوندي آن را طراحي کرده بودند، بار ديگر همزمان با آغاز فصل جابجايي مستأجران و افزايش اجاره بها به صورت چند برابري نسبت به سال گذشته، بار ديگر کارشناسان، سياست گذاران، برنامه ريزان دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسکن و مديران معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، بسته‌اي هر چند در قالب جديد اما با همان ساختار بسته ۹ گانه مظاهريان براي تعادل بخشي به بازار اجاره بها تهيه کرده‌اند که تقريباً شاکله آن حفظ شده است: تشويق‌ها و تنبيه‌هاي مالياتي و تعيين سقف براي اجاره بها. به نظر مي‌رسد وزير راه و شهرسازي نيز با محتواي اين بسته موافقت کرده و آن را به زودي در هيئت دولت به تصويب مي‌رساند تا به صورت لايحه دو فوريتي به مجلس تقديم کند تا بتواند آن را در فصل جابه حايي مستأجران به اجرا درآورد. در اين بسته جديد، موجراني که دامنه اجاره بها که توسط کميته تعيين سقف اجاره بها تعيين مي‌شود را رعايت کنند، از معافيت‌هاي مالياتي بر اجاره برخوردار شده و موجراني که اين دامنه قيمتي را بشکنند، مشمول ماليات بر اجاره بها خواهند شد. سقف متراژي اين بسته تشويقي-تنبيهي-مالياتي نيز ۱۵۰ متر مربع در تهران و ۲۰۰ متر مربع در شهرستان هاست؛ اين متراژ به مجموع واحدهايي هم که يک نفر در مالکيت خود دارد، تعلق مي‌گيرد به اين معنا که اگر فردي ۳ واحد مسکوني ۷۰ متري داشته باشد، به واحد سوم ماليات تعلق خواهد گرفت. تنبيه مالياتي: کسر ۴ درصد از عايدي سالانه اجاره بهاي يک واحد ۱۵۰ متري! از ديگر ضعف‌هاي اين بسته تنبيهي – تشويقي مالياتي، نرخ ماليات تعيين شده است: اخذ ۴ درصد از عايدي اجاره بها به عنوان ماليات بر اجاره يک ساله واحد مسکوني ۱۵۰ متر مربعي! با توجه به اينکه در بخش‌هايي از تهران مانند غرب و شمال پايتخت، اجاره بها به صورت متري ۳ ميليون تومان از مستأجران اخذ مي‌شود، در نتيجه هزينه رهن کامل يک واحد ۱۵۰ متري در تهران ۴۵۰ ميليون تومان براي يکسال محاسبه خواهد شد. با فرض اينکه سود سپرده سالانه بانکي ۱۵ درصد باشد، عايدي يک ساله موجر از اين رقم ۷۷ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود. ۴ درصد سود حاصله از رهن کاملي که در اختيار موجر قرار مي‌گيرد تنها ۲ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان با فرض کسر ۴ درصد ماليات از موجر گرفته خواهد شد که نشان مي‌دهد اين پايه مالياتي به هيچ عنوان نمي‌تواند بازدارنده باشد. فرهاديه: قرار است فقط شاخص براي اجاره بها تعيين کنيم عباس فرهاديه، مديرکل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره تعيين سقف اجاره بها اظهار داشت: آنچه قرار است در کميته تعيين سقف اجاره بها اعلام کنيم، يک شاخص است مانند همان اتفاقي که در پايان هر سال براي تعيين حداقل حقوق و دستمزد کارگران اتفاق مي‌افتد و شوراي عالي حقوق و دستمزد يک شاخص را براي کارفرمايان تعيين مي‌کند بديهي است بسياري از کارگران با ارقامي پايين‌تر از حداقل دستمزد تعيين شده از سوي اين شوراي عالي با کارفرما قرارداد مي‌بندند و تعدادي هم با ارقامي بالاتر از حداقل دستمزد تعيين شده؛ اما اين شاخص، يک معيار (Guide Line) به مردم مي‌دهد که بدانند دامنه نرخ مصوب چه رقمي است. وي ادامه داد: درباره مسکن هم همين گونه است ما قرار است در اين کميته دامنه نرخ انتظاري را تعيين کنيم در حالي که در حال حاضر چنين دامنه مصوبي براي اجاره بها وجود ندارد و برخي مي‌گويند ازآنجايي که قيمت مسکن دوبرابر شده، بايد اجاره بها هم دو برابر شود. درصورتي که چنين چيزي درست نيست و در هيچ سالي اين تناظر يک به يک ميان قيمت مسکن و اجاره بها اتفاق نيفتاده است. ما اين آمار را در ۲۰ سال اخير رصد کرده‌ايم و به اين نتيجه رسيده‌ايم اين تناظر ميان قيمت مسکن و اجاره بها وجود نداشته است. تعيين دستوري اجاره بها جواب نمي‌دهد مديرکل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي افزود: اينکه بياييم و در اين کميته، به صورت دستوري ميزان افزايش اجاره بها را تعيين کنيم، جواب نمي‌دهد. اما در تيم ۹ نفره اي که قرار است دامنه قيمتي اجاره بها را تعيين کنند، هم سمت موجر را مي‌بينند و هم مستأجر را؛ تصور ما بر است که اگر حکم اعضاي اين کميته را نهاد رياست جمهوري بر اساس اصل ۱۳۸ قانون اساسي يا بر اساس مصوبه شوراي عالي هماهنگي اقتصادي سران قوا بدهد، يک ريل گذاري براي بخش اجاره خواهد بود. به گفته فرهاديه، اين کميته ۹ نفره تعيين اجاره بها هر ساله مانند شوراي عالي کار که براي تعيين حقوق و دستمزد تشکيل مي‌شود، تشکيل خواهد شد و محدوده قيمتي تعيين شده توسط آن، يک معيار براي موجر و مستأجر خواهد بود. وي ادامه داد: قطعاً نمي‌توانيم کننترل تنبيهي کنيم اما تشويق مالياتي براي موجران را در دستور کار قرار خواهيم داد. واحدهاي زير ۱۵۰ متر از ماليات اجاره بها معافند! فرهاديه يادآور شد: در حال حاضر واحدهاي زير ۱۵۰ متر مربع از ماليات معاف هستند؛ اگر فردي هم ۳ واحد ۶۰ يا ۷۰ متري داشته باشند، واحد سوم از معافيت مالياتي خارج خواهد شد. وي تأکيد کرد: هنوز در اين زمينه به جمع بندي نرسيده‌ايم اما احتمالاً از مشوق‌هاي مالياتي بيشتر استفاده خواهيم کرد. قرار نيست سقف اجاره به صورت دستوري تعيين شود بلکه شاخصي به مردم مي‌دهيم تا بازار اجاره مسکن از هم گسيختگي خارج شود چون در حال حاضر مستأجر خواهان افزايش ۱۰ درصدي اجاره بهاست و موجر خواهان افزايش ۸۰ درصدي؛ اما هيچيک درست نمي‌گويند و هر دو اشتباه مي‌کنند. سرنوشت ۲ پايه مالياتي «عايدي مسکن» و «خانه هاي خالي» به کجا انجاميد؟ مديرکل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي اظهار داشت: معتقدم اجراي همزمان ماليات بر عايدي مسکن و ماليات بر خانه‌هاي خالي نيز در کنترل بازار مسکن مؤثر است. وي درباره سرنوشت اين دو پايه مالياتي گفت: سازمان امور مالياتي در حال جمع بندي لايحه ماليات بر عايدي مسکن است آن را آماده کرده و به دولت ارسال خواهد کرد. درباره ماليات بر خانه‌هاي خالي نيز که نيازمند ايجاد سامانه ملي املاک و اسکان است، من شخصاً در حال پيگيري راه اندازي اين سامانه هستم که نهايي شود. ما را در کانال «آخرين خبر» دنبال کنيد