دنیای اقتصاد/ یارانه ملکی به مالکان چند خانه‌ای، سه خسارت به استان‌های شمالی وارد کرده است. مالکان ویلاها در ازای خدماتی که از منطقه محل استقرار ملک دریافت می‌کنند، از پرداخت شارژ شهری یا روستایی (عوارض نوسازی با بهای واقعی) معاف هستند.

اگر دو اهرم «مالیات سالانه بر املاک یا همان شارژ شهری در قالب عوارض نوسازی» و «مالیات بر خانه‌های خالی» فعال شود، روند «فروش جنگل برای ویلاسازی» متوقف و منابع ساخت مراکز رفاهی و تفریحی در شهرهای شمالی تامین می‌شود. همچنین زمینه تشکیل بازار «اجاره ویلا» با پوشش سراسری مسافران نیز فراهم می‌آید.

اطلاعات جمع‌آوری شده و منعکس شده در آخرین سرشماری نفوس و مسکن مرکز آمار ایران نشان می‌دهد: معافیت مالیاتی چندخانه‌ای‌ها در استان‌های شمالی کشور طی سال‌های گذشته سبب شده شتاب افزایش موجودی ملک مسکونی(ویلا و آپارتمان) در این استان‌ها به مراتب بیش از شتاب رشد جمعیت باشد.

نتایج به دست آمده برمبنای آخرین گزارش رسمی مرکز آمار ایران حاکی از آن است که نرخ رشد موجودی مسکن در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ بر نرخ رشد جمعیت در همین فاصله زمانی پیشی گرفته است. به‌طوری که طی این سال‌ها نرخ رشد جمعیت در استان مازندران معادل ۷ درصد و در استان گیلان معادل ۲ درصد بوده است این در حالی است که نرخ رشد موجودی مسکن در همین فاصله زمانی در دو استان مازندران و گیلان به ترتیب معادل ۲۰ و ۱۱ درصد است. افزایش شتاب نرخ رشد موجودی مسکن(آپارتمان و غیرآپارتمان) بر نرخ رشد جمعیت در این بازه زمانی به این معنی است که بخش زیادی از خانه‌های ساخته شده طی این سال‌ها به ویلاها و خانه‌های دوم مالکان آنها اختصاص پیدا کرده است. نکته مهم آن است که نرخ رشد موجودی مسکن در کل کشور در این بازه زمانی معادل ۵/ ۱۷ درصد بوده است. در واقع در استان مازندران که ظاهرا خواهان بیشتری نسبت بهاستان گیلان برای ساخت ویلا و خانه دوم داشته، نرخ رشد موجودی مسکن از کل کشور نیز سبقت گرفته است.

داده‌های مرکز آمار ایران همچنین نشان می‌دهد تعداد خانه‌های خالی در استان مازندران معادل ۱۰۲ هزار واحد مسکونی و در استان گیلان معادل ۸۸ هزار واحد است. افزایش شتاب نرخ رشد موجودی مسکن در این دو استان شمالی طی سال‌های اخیر در حالی است که به دلیل پایین بودن هزینه نگهداری خانه‌های خالی و دوم در شهرهای شمالی، بخش زیادی از این خانه‌ها به بازار املاک اجاره‌ای عرضه نشده و همین امر منجر به پایین بودن سهم املاک و ویلاهای اجاره‌ای از بازار و بالارفتن قیمت ویلاهای اجاره برای جامعه گردشگر می‌شود. به تعبیر دیگر گیرندگان اصلی یارانه ملکی ناشی از معافیت مالیاتی این گروه از مالکان خانه‌های خالی و ویلایی هستند و گروه دیگر افرادی هستند که از این ویلاها به‌عنوان اقامتگاه دوم استفاده می‌کنند. مطابق با تعریف ارائه شده از سوی مرکز آمار خانه‌های دوم به گروهی از املاک اطلاق می‌شود که حداکثر ۶ ماه استفاده ناپیوسته در طول یک سال از آنها می‌شود.

بررسی‌های کارشناسان و الگوهای تجربه شده در سایر کشورها نشان می‌دهد سه خسارت مهم ناشی از این وضعیت به استان‌های شمالی کشور وارد خواهد شد. افزایش شتاب تخریب جنگل‌ها و اراضی سبز، کم‌توجهی مدیریت شهری به توسعه مراکز تفریحی و رفاهی و افزایش هزینه‌های اجاره اماکن اقامتی برای عموم مسافران سه زیان ناشی از وضعیت موجود است. سه اتفاقی که در صورت راه‌اندازی دو نوع ابزار مالیاتی می‌تواند متوقف شود. شارژ شهری یا همان عوارض نوسازی(مالیات سالانه بر املاک) یک نوع درآمد پایدار و سالم برای مدیریت محلی شهرهای دنیا محسوب می‌شود. این نوع عوارض اگرچه در حال حاضر در بودجه شهرداری تهران به‌عنوان بزرگ‌ترین شهرداری کشور سهمی معادل ۲ درصد دارد اما این نوع درآمد در بودجهکلان‌شهرهای پیشرفته معادل ۳۲ درصد و در کلان‌شهرهای در حال توسعه معادل ۱۷ درصد منابع درآمدی سالانه شهرها را تامین می‌کنند.

به گفته کارشناسان اقتصادی، عوارض نوسازی از اقلامی است که هر ساله می‌تواند منبع درآمدی مناسبی برای شهرداری‌ها باشد چراکه از یک تداوم قابل قبول برخوردار است و دریافت آن نه تنها سلامت محیط زیست را به خطر نمی‌اندازد بلکه به‌صورت مستمر پتانسیل درآمدی شهرداری‌ها به منظور افزایش توان تولیدی و ارائه کالا را بالا می‌برد. در عین حال، مالیات بر خانه‌های خالی نیز دیگر ابزاری است که می‌تواند عطش خرید خانه در استان‌های شمالی و خالی نگهداشتن آن از سوی مالکان را به نوعی کنترل کند. اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از روش‌های ایجاد تعادل و بهبود عرضه در بازار مسکن برخی شهرهای دنیا شناخته شده است. در این شهرها، دریافت مالیات راهکاری است که برای وادار کردن مالکان به عرضه خانه‌های خالی به بازار و جلوگیری از افزایش تعداد این خانه‌ها در نظر گرفته شده است.

مطابق فرمول جهانی «شارژ شهری»، نرخ این عوارض متناسب با سطح توسعه‌یافتگی مناطق، باید تنظیم شود و رابطه مستقیم با ارزش روز املاک در مناطق مختلف داشته باشد. همچنین نسبت عوارض نوسازی به قیمت مسکن در کل شهر، برای تبعیت از فرمول متعارف سایر کشورها،‌ نیازمند بازتعریف اساسی است. در برخی از شهرهای آمریکا،‌ نرخ این عوارض معادل یک تا ۳ درصد ارزش روز ملک است. بررسی‌ها درباره سه مزیت طلایی فرمول جهانی شارژ شهری،‌ نشان می‌دهد: شهرداری‌های موفق دنیا با ابزار «مالیات شهری» و دریافت آن از مالکان، از یکسو «خرج شهر را با درآمد پایدار و مقاوم در برابر نوسانات اقتصادی تامین می‌کنند» و از سوی دیگر، «ریسک سوداگری در بازار ملک به شکل خالی گذاشتن خانه‌ها را افزایش می‌دهند».

در برخی کشورها از جمله آمریکا، دولت‌های محلی، با تنظیم شناور نرخ شارژ شهری، در مقابل «تخریب زودرس خانه‌ها» بازدارندگی اقتصادی ایجاد می‌کنند به‌طوری که مبلغ این نوع مالیات شهری، متناسب با افزایش سن بنای خانه‌ها، کاهش پیدا می‌کند، اما به محض تخریب و نوسازی، بالاترین نرخ عوارض،‌ بر آن ملک اعمال می‌شود که معادل دو برابر کمترین سطح عوارض شهری است.

در کشورهای مختلف، پرداخت شارژ شهری معادل یک درصد ارزش روز ملک، چون هزینه «بهره‌برداری صفر» از خانه‌ها را برای مالک افزایش می‌دهد، خانوارهای چندخانه‌ای، در صورت عدم استفاده از خانه دوم یا بیشتر، آن را در بازار اجاره عرضه می‌کنند، اما در تهران، بی‌اثر بودن مبلغ عوارض نوسازی بر املاک از یکسو و تاخیرهای طولانی مالکان در پرداخت آن تحت تاثیر جرایم ناچیز،‌ باعث شده هزینه شهری احتکار ملک - خالی گذاشتن واحدهای مسکونی- برای مالکان، تقریبا نزدیک به صفر باشد.



ما را در کانال «آخرین خبر» دنبال کنید