مشکلات بزرگ اقتصادی ناشی از اعتبار اسناد غیررسمی
فارس/ اعتبار اسناد غيررسمي در نزد حاکميت از اصليترين دلايل فسادهايي مانند پولشويي، زمينخواري، معاملات معارض و حتي فرار سرمايه است، موضوعي که در برخورد با مفاسد ذکرشده از ديد مسئولان امر مغفول مانده است. نظام ثبتاسناد و املاک از بازوهاي اصلي توانمندسازي و کارآمدي فضاي کسبوکار در هر کشوري است. درواقع نهاد ثبتاسناد و املاک بهعنوان ديدبان حاکميت در نقلوانتقال اموال غيرمنقول در فضاي کسبوکار عمل مينمايد. يکي از مهمترين ابزارهاي نظارتي اين نهاد حاکميتي براي نظارت، ثبت رسمي معاملات يا نقل وانتقالات انجامشده در فضاي اقتصادي است. درواقع اين نهاد با صدور سند رسمي مورد تائيد حاکميت بر فضاي نقل و انتقالات نظارت ميکند. اما در ايران نظام ثبتي با يک تضاد بسيار بزرگ روبرو بوده و از همين رو از کارايي لازم براي نظارت بر نقل انتقالات برخوردار نيست. زيرا که در کنار نظام ثبت رسمي در کشور که زير نظر نهاد حاکميتي ثبتاسناد و املاک انجام ميشود، نظام ثبتي غيررسمي وجود دارد که ابزار آن براي انعقاد قرارداد بين طرفين سند غيررسمي (قولنامه) است. نوع دوم نظام ثبتي بااينکه خارج از ديد حاکميت انجام ميشود اما در بسياري موارد در دادگاههاي کشور سند رسمي مورد تائيد حاکميت را ابطال ميکند. در واقع، بياعتباري اسناد رسمي در قبال اسناد غيررسمي (عادي) باعث بروز مشکلات فراواني براي کشور شده است. به همين دليل، اخيرا آيتا... رئيسي رئيس قوه قضائيه با اشاره به اهميت اعتبار اسناد رسمي گفت: «اسناد رسمي بايد بهعنوان يک موضوعي از نظامات اجتماعي باشد، اين نظم در اسناد است اما اگر در جامعه، اسناد رسمي را حاکم نکنيم، تثبيت مالکيت نخواهيم داشت و حقوق افراد ضايع ميشود و عوارضي دارد که قابلتحمل نيست». وي در مورد مشکلات اعتبار اسناد غيررسمي در مقابل اسناد رسمي گفت: «بي اعتباري اسناد رسمي در مجموعه قضايي تبديل به پرونده شده است درحاليکه در مجموعههاي ديگر مشکلات ديگري ايجاد ميکند». *برخي از مشکلات ايجادشده بخاطر اعتبار اسناد غيررسمي در جامعه مطابق اظهارات رئيس قوه قضائيه، بي اعتباري اسناد رسمي و اعتبار اسناد غيررسمي مشکلاتي را براي دستگاه هاي مختلف کشور به وجود آورده است. حال بايد ديد مشکلات ايجاد شده به دليل اعتبار اسناد غيررسمي دردستگاه هاي مختلف چيست؟ 1- فرار سرمايه از کشور: تضمين مالکيت فيزيکي افراد حقيقي يا حقوقي ازجمله نيازهاي اساسي اقتصاد آزاد و رقابتپذير در هر جامعهاي است. اين موضوع بهقدري اهميت دارد که يکي از معيارهاي اصلي سرمايهگذاران براي انتخاب مقصد سرمايههاي خود به شمار ميرود. کشورهايي که در شاخص مالکيت فيزيکي رتبه بالاتري دارند در جذب سرمايه نيز موفقتر هستند. مثلاً کشورهايي مانند امارات و قطر که در جذب سرمايه خارجي در منطقه سرآمد ساير کشورها هستند در اين شاخص رتبه بالايي دارند. مطابق گزارش شاخص حفاظت از حقوق مالکيت در سال 2018 (IPRI2018)کشور امارات رتبه اول و قطر رتبه دوم را در حفاظت از مالکيت فيزيکي در منطقه خاورميانه را کسب کردهاند. اين در حالي است که ايران در بين 15 کشور منطقه رتبه 13 را کسب کرده است. به همين دليل، کارشناسان معتقدند که يکي از ريشههاي عقبماندگي از رقبا در جذب سرمايه را بايد در نظام ثبتي کشور جستجو کرد. در همين راستا دکتر رحيم پيلوار عضو هيئتعلمي دانشگاه تهران معتقد است: «در بحث سرمايهگذاري خارجي ما با اين امر مواجه هستيم؛ يعني سرمايه گذاران خارجي وقتيکه وارد کشور ميشوند يکي از اولين اسنادي که مطالبه ميکنند سند رسمي راجع آن ملک است؛ اما در مقابل اگر قانونگذار زمينه را براي فرار از قانون فراهم کند، سودجوياني که وجود دارند که بهسرعت از اين خلأها استفاده ميکنند و حتي افراد ديگر را هم به سير به اين مسئله تشويق ميکنند». همچنين ابوالفضل ابوترابي عضو کميسيون قضايي و حقوقي مجلس درباره اين موضوع گفت: «سرمايهگذار با سند رسمي کشور ملکي را خريداري ميکند بعد در محاکم ما متأسفانه چون اسناد عادي(غيررسمي) اعتباردارند با چند شاهد و يک سند عادي چهبسا مالک هم خبر ندارد. سند رسمي را باطل ميکند پس نبايد انتظار داشته باشيم سرمايهگذار در کشور ما سرمايهگذاري کند. چون ما بالاترين نوع مالکيت و سندي که ميتوانيم به افراد بدهيم و آرم جمهوري اسلامي دارد، سند رسمي است که ميتوان به آن اعتماد کرد تصور کنيد در خانه نشستهايم و يکباره بيايند و بگويند خانه را تخليه کن و مالک نيستي، ديگر به چه چيزي ميتوان اعتماد کرد». 2- پولشويي: به اعتقاد کارشناسان و مسئولان امر، اعتبار اسناد غيررسمي يکي از مهمترين گلوگاههاي پولشويي در کشور است. ابوترابي درباره اين موضوع هم اظهار داشت: «يکي از مسائل در اين زمينه پولشويي است. ميبينيم يکي از قاچاقچيان مواد مخدر پول مواد مخدر را براي اينکه پولشويي کند با اسناد عادي که هيچ جا ثبت و ضبط نشده دهها هکتار زمين حتي اموال منقول و غيرمنقول را خريداري ميکند با قولنامه عادي که مشخص نيست منشأ آنچه بوده است، به چه نحوي هزينه شده و پول آن از کجا آمده است». 3- زمينخواري: در حال حاضر زمينخواري تبديل به يکي از بزرگترين معضلات قوه قضائيه شده است. به اعتقاد کارشناسان ريشه اصلي بحث زمينخواري نيز اعتبار اسناد عادي است. ابوترابي دراينباره هم گفت: «در سال گذشته 97 هزار هکتار زمينخواري داشتهايم به لحاظ همين اسناد عادي و اعتباري که داشتهاند و بين افراد خريدوفروش شده است لذا به اين ميرسيم که ما چارهاي نداريم جزء اينکه مواد 22 و 46 تا 48 قانون ثبتاسناد را احيا کنيم و به اسناد رسميمان اعتبار دهيم و اسناد عادي را بهنوعي مانند تمام دنيا بياعتبار کنيم». 4- معاملات معارض: معامله معارض (فروش يک ملک به چندين نفر) مانند پروژه رضوان قم که در آن 130 واحد به 1400 نفر فروخته شد نيز ريشه در اعتبار اسناد غيررسمي دارند. ازآنجاکه اين اسناد خارج از نظارت حاکميت هست و امکان استعلام آن وجود ندارد صاحبملک ميتواند بدون اطلاع خريدار اول ملک به خريداران بعدي نيز بفروشد. در همين راستا، آيتا... رئيسي در ديدار با دانشجويان در تاريخ 26 ارديبهشت ماه گفت: «بسياري از پروندهها که در دادگستريها ورود مييابد محصول همين موضوع است که اسناد عادي جاي اسناد رسمي را ميگيرند و موجب مشکلات جدي براي طرفين معامله ميشود. اسناد عادي در زمينههاي مختلفِ مورد معامله متعدد هستند. حالآنکه اگر سند رسمي باشد اتفاقاتي نظير فروش يک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق ميافتد». با توجه به آنچه گفته شد، اعتبار اسناد غيررسمي در دادگاهها از اصليترين مسببان فسادهايي مانند پولشويي، زمينخواري، معاملات معارض و حتي فرار سرمايه است. موضوعي که در برخورد با مفاسد ذکرشده از ديد مسئولان امر مغفول مانده است. در نتيجه، انتظار مي رود در دوران جديد قوه قضائيه به سمت اصلاح قوانين مالکيت حرکت کند تا مردم تاوان برخوردهاي دوگانه اين قوه در حوزه مالکيت فيزيکي را نپردازند.