تعداد خانه های بالای 200 متر تهران و مالیات آن
دنياي اقتصاد/ در جريان بررسي لايحه بودجه ۹۹ در کميسيون تلفيق مجلس،نمايندگان مجلس در اين کميسيون دو روز پيش دو ماليات مختص بازار مسکن را به اين لايحه اضافه و آن را تصويب کردند.
در صورت تصويب نهايي اين دو الحاقيه در صحن مجلس و تاييد شوراي نگهبان، سال آينده مالکان دو گروه از واحدهاي مسکوني در شهرهاي کشور مشمول پرداخت دو نوع ماليات متفاوت خواهند شد. يکي از اين مالياتها براي اولين بار و بهعنوان يک ماليات جديد در حوزه مسکن وضع خواهد شد و ديگري مربوط به قانون اجرا نشدهاي است که در جريان تصويب قانون اصلاح قانون مالياتهاي مستقيم در سال ۹۴ براي دريافت ماليات از مالکان واحدهاي خالي از سکنه مصوب شد.
الحاقيه اول، مالکان واحدهاي مسکوني لاکچري با ارزش ۱۰ ميليارد تومان و بالاتر را هدف قرار داده است که در صورت تصويب نهايي اين نوع واحدهاي مسکوني و مالکان آنها مشمول پرداخت ماليات ميشوند. اين نوع ماليات که يک ماليات متعارف در عمده کشورها محسوب شده و بهصورت سالانه و عمدتا از همه واحدهاي مسکوني دريافت ميشود تاکنون در ايران اجرايي نشده است. در شرايط فعلي نيز کميسيون تلفيق با تصويب و الحاق اين ماليات به لايحه بودجه ۹۹، تنها واحدهاي مسکوني لاکچري با ارزش ۱۰ ميليارد و بيشتر را هدف اين نوع مالياتگيري قرار داده است. اين ماليات قرار است با عنوان ماليات سالانه از املاک دريافت شود. الحاقيه دوم قانون موجود اما اجرا نشده، دريافت ماليات از مالکان واحدهاي مسکوني خالي را شامل ميشود که به نظر ميرسد هماکنون مجلس قصد دارد اين نوع ماليات را از سال آينده در چرخه اجرا قرار دهد.
با توجه به سطح ميانگين قيمت مسکن در تهران از يکسو و ميانگين قيمت ويلاها،واحدها و آپارتمانهاي فوق لوکس در پايتخت از سوي ديگر، اين گروه از املاک مسکوني- املاک با قيمت حداقل ۱۰ ميليارد تومان و بالاتر که قرار است سال بعد مشمول ماليات شوند- واحدهاي لاکچري محسوب ميشوند.
ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسکوني در شهر تهران هماکنون کمتر از ۱۴ ميليون تومان است که اين ميزان در گرانترين و لوکسترين منطقه شهر تهران- منطقه يک- بهطور متوسط ۳۰ ميليون تومان است. حدود قيمت نوسازها در منطقه يک شهر تهران حول وحوش مترمربعي ۳۵ تا ۶۰ ميليون تومان است. بررسيهاي «دنياي اقتصاد» با استناد به بانک اطلاعاتي املاک مسکوني شهر تهران که شامل تعداد واحدهاي مسکوني در هر منطقه، ميانگين مساحت و همچنين قيمت روز آپارتمانها و املاک شهر تهران است نشان ميدهد با توجه به مساحت آپارتمانهاي موجود در شهر تهران،کمتر از ۴ درصد خانهها و آپارتمانهاي مسکوني پايتخت مشمول ماليات سالانه بر خانههاي لاکچري ميشوند.
به عبارت ديگر براساس قيمت روز واحدهاي مسکوني شهر تهران از مجموع ۲ ميليون و ۸۶۷ هزار و ۶۷۶ واحد مسکوني در اين شهر،کمتر از ۹۰ هزار واحد مسکوني جزو واحدهاي لاکچري با قيمت ۱۰ ميليارد تومان و بالاتر هستند که اگر اين آمار را بهصورت ريزتر مورد بررسي قرار دهيم هماکنون بين ۶۰ تا ۹۰ هزار واحد مسکوني در پايتخت در رديف واحدهاي لاکچري با سطح قيمتي ۱۰ ميليارد تومان و بيشتر قرار ميگيرند. همچنين با استناد به اطلاعات بانک اطلاعاتي املاک مسکوني شهر تهران هماکنون خانههاي با قيمت ۱۰ ميليارد تومان و گرانتر در مناطق لوکس و لاکچري شهر تهران بيش از ۲۰۰ مترمربع مساحت دارند. با استناد به اين آمارها هم اکنون حدود ۶۰ هزار واحد مسکوني در شهر تهران بيش از ۲۰۰ مترمربع مساحت دارند.
اطلاعات موجود نشان ميدهد، کل خانههاي موجود در منطقه يک تهران هماکنون ۱۶۶ هزار واحد مسکوني است که حدود ۴۷ هزار واحد از اين تعداد بيش از ۲۰۰ مترمربع مساحت دارد.
از مجموع ۲۳۴ هزار واحد مسکوني موجود در منطقه ۲ شهر تهران ۱۱ هزار واحد مساحت بيش از ۲۰۰ مترمربع دارند. کل خانههاي مسکوني واقع در منطقه ۳ شهر تهران نيز ۱۱۶ هزار واحد است که از اين تعداد ۳ هزار واحد متراژي بيش از ۲۰۰ مترمربع دارند. به اين ترتيب از آنجا که عمده واحدهاي مسکوني لوکس و گرانقيمت شهر تهران عمدتا در سه منطقه اول پايتخت قرار دارند با سطح قيمتي تعيين شده-۱۰ ميليارد تومان و بالاتر- واحدهاي مشمول پرداخت اين ماليات در اين سه منطقه حداقل مساحتي بيش از ۲۰۰ مترمربع دارند. مطابق با آمارهاي موجود حول و حوش ۶۰ هزار واحد مسکوني شهر تهران در فهرست واحدهاي مشمول پرداخت اين ماليات قرار ميگيرند. البته از آنجا که بانک اطلاعاتي موجود مربوط به اطلاعات واحدهاي مسکوني شهر تهران در سال گذشته است و آمار واحدهاي تکميل شده و عرضه جديد امسال در آن درج نشده است به نظر ميرسد تعداد واحدهايي که هماکنون مشمول اين ماليات قرار ميگيرند بين ۶۰ تا ۹۰ ميليون واحد مسکوني باشد.
براساس محتواي مصوبهاي که از سوي کميسيون تلفيق مجلس درخصوص دريافت ماليات از مالکان خانههاي با ارزش بيش از ۱۰ ميليارد تومان به لايحه بودجه ۹۹ اضافه شده است قرار است در صورت تصويب نهايي اين الحاقيه در سال آينده يک در هزار ارزش روز هر کدام از واحدهاي مسکوني با ارزش ۱۰ تا ۱۵ ميليارد تومان بهعنوان ماليات سالانه املاک از مالکان همه اين گروه از واحدهاي مسکوني چه واحدهاي خالي از سکنه و چه واحدهاي در حال استفاده که در اين گروه قرار ميگيرند،دريافت شود.
همچنين واحدهاي مسکوني با ارزش ۱۵ تا ۲۵ ميليارد تومان مشمول پرداخت ماليات به ميزان يک در هزار ارزش روز اين واحدها تا مبلغ ۱۵ ميليارد تومان به اضافه دو در هزار ارزش مبلغ مازاد بر ۱۵ ميليارد تومان ميشوند. واحدهاي مسکوني با ارزش روز ۲۵ تا ۴۰ ميليارد تومان نيز علاوه بر محاسبه دو ضريب قبلي نسبت به مازاد ۲۵ تا ۴۰ ميليارد تومان مشمول پرداخت ماليات به ميزان سه در هزار ارزش روز آنها ميشوند. همچنين واحدهاي با ارزش روز ۴۰ تا ۶۰ ميليارد تومان علاوه بر محاسبه سه ضريب قبلي نسبت به مازاد ۴۰ تا ۶۰ ميليارد تومان مشمول پرداخت ماليات به ميزان چهار در هزار ارزش روزشان خواهند شد. درخصوص واحدهاي مسکوني با قيمت بيش از ۶۰ ميليارد تومان نيز علاوه بر محاسبه چهار ضريب قبلي،معادل پنج در هزار مازاد ارزش روز ملک به ضريب قبلي اضافه شده وبهعنوان ماليات سالانه دريافت ميشود.
در مصوبه کميسيون تلفيق مجلس تاکيد شده است که اين ماليات بايد برمبناي ارزش روز واحدهاي مسکوني مشمول اين ماليات دريافت شود. در صورت تصويب و دريافت اين ماليات در سال ۹۹، اين نوع ماليات به لحاظ پايه مالياتي يک اقدام بديع محسوب ميشود. تاکنون همه مالياتهاي بخش مسکن با پايه مالياتي قيمت منطقهاي - ارزش معاملاتي- محاسبه و دريافت شده است و در صورت تصويب اين الحاقيه براي اولين بار در اين نوع ماليات قيمت روز املاک مسکوني پايه ومعيار محاسبه يکي از مالياتهاي بخش مسکن قرار خواهد گرفت. محاسبات «دنياياقتصاد» نشان ميدهد هماکنون کمتر از ۴ درصد املاک مسکوني شهر تهران در فهرست املاک مشمول اين ماليات قرار ميگيرند. همچنين مطابق با آمار و اطلاعات موجود و همچنين سطح قيمتي مسکن در کشور بعيد است مجموع واحدهاي مسکوني،آپارتمانها و ويلاهاي لاکچري با ارزش بيش از ۱۰ ميليارد تومان از رقم ۲۰۰ هزار واحد در شهرهاي کشور فراتر رود.
برآوردها نشان ميدهد با توجه به تعداد خانههاي لاکچري موجود در کشور اگر دريافت اين نوع ماليات در سال آينده اجرايي شود و دولت موفق شود از همه واحدهاي با سطح قيمتي اعلام شده اين نوع ماليات را دريافت کند در سال ۹۹ حدود ۵۰۰ ميليارد تومان از محل درآمد مالياتي ذيل اين الحاقيه به خزانه دولت واريز ميشود. اين در حالي است که تجربه اخذ ماليات در تهران و ساير شهرهاي کشور نشان ميدهد عمده مالکان معمولا در زمان فروش املاک خود مالياتهاي تکليفي ومعوق را به حساب دولت پرداخت ميکنند بنابراين حتي اگر اين ماليات براي اجرا در سال آينده تصويب شود نميتوان اميدوار بود که آن دسته از مالکاني که قصد فروش واحدهاي خود را ندارند نسبت به پرداخت اين ماليات اقدام کنند. بنابراين چون بخش زيادي از مالکان اين واحدها در سال بعد تصميمي از بابت فروش ندارند به شکل خودکار در تور مالياتي خانههاي لاکچري نخواهند افتاد.
مالکان واحدهاي مسکوني معمولا انواع مالياتهاي ملکي خود را در زمان فروش و انتقال سند مالکيت به فرد خريدار به دليل الزام موجود از بابت ارائه مفاصا حساب مالياتي به دفاتر اسناد رسمي بهعنوان يکي از مقدمات اصلي انتقال مالکيت پرداخت ميکنند و تا قبل از زمان فروش، معمولا اقدامي براي پرداخت مالياتهاي ملکي از سوي مالکان انجام نميشود. اما هماکنون يک سوال مهم در اين زمينه و در ارتباط با اين لايحه مطرح است مبني بر آنکه چه نهادي و به چه شکلي بايد ارزش روز املاک مسکوني را براي تهيه فهرست املاک چند ده ميلياردي مشمول ماليات سالانه املاک لاکچري تهيه کند؟اگر چه سازوکاري از بابت تعيين قيمت روز املاک دولتي با استفاده از کارشناسان رسمي دادگستري وجود دارد اما تا کنون هيچ سازوکار مشخصي براي تعيين ارزش روز املاک مسکوني معمولي به کار گرفته نشده است.
در اين مصوبه اما تاکيد شده است که وزارت راه وشهرسازي(بهعنوان وزارتخانه متولي بخش مسکن) و صنعت،معدن و تجارت (بهعنوان وزارتخانه متولي سامانه رهگيري مسکن) و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور به همراه شهرداريها موظفند امکان دسترسي بر خط به اطلاعات مالکيت املاک را براي سازمان امور مالياتي کشور فراهم کنند. همچنين سازمان امور مالياتي کشور موظف است نسبت به تعيين داراييهاي مشمول اين ماليات وارزش روز آنها حداکثر تا پايان خرداد ماه سال ۹۹ اقدام کند و به مالکان اين گروه از املاک نسبت به قرار گرفتن نام آنها در فهرست مالکاني که بايد بابت ملک چند ده ميلياردي خود اقدام به پرداخت ماليات سالانه با نرخ مصوب کنند،اقدام کند.
براساس اين الحاقيه همچنين مالکان اين واحدها اعم از حقيقي وحقوقي مکلف خواهند بود تا پايان بهمن ماه ۹۹ نسبت به پرداخت ماليات تعيين شده اقدام کنند. همچنين هر گونه نقل وانتقال اين املاک قبل از پرداخت وتسويه بدهي مالياتي سالانه ممنوع اعلام شده است. اين مصوبه در صورت تصويب نهايي و اجرا در سال آينده هزينه نگهداري املاک فوق لوکس براي همه مالکان و ملاکان بزرگ اين واحدها اعم از مالکان حقيقي،بانکها،دستگاهها،نهادها وسازمانها را به ميزان قابل توجهي افزايش ميدهد. سوال ديگري که در اين زمينه مطرح است به هدف نمايندگان از تصويب اين الحاقيه مربوط ميشود. سوال اين است که آيا اين الحاقيه براي کمک به تنظيم بازار مسکن به لايحه بودجه ۹۹ اضافه شده است يا هدف از آن افزايش درآمدهاي مالياتي و درآمدزايي براي دولت بوده است؟
بررسيها نشان ميدهد با توجه به سهم اندک اين واحدها از کل واحدهاي مسکوني کشور اين ماليات اثر محسوسي بر تنظيم بازار مسکن به نفع تقاضاي مصرفي نخواهد داشت. برآوردها نشان ميدهد در معاملات ماهانه واحدهاي مسکوني طي حداقل سه سال گذشته بهطور متوسط تنها حدود ۷/ ۳ درصد از کل معاملات مسکن در بازار واحدهاي مسکوني با متراژ بيش از ۲۰۰ مترمربع و با ميانگين قيمت ۳۰ ميليون تومان به ازاي هر مترمربع انجام شده است.
بنابراين با توجه به واقعيت بازارمسکن تصويب اين الحاقيه با هدف کمک به تنظيم بازار مسکن منتفي است.
از سوي ديگر اگر چه ممکن است تصويب نهايي و دريافت اين ماليات درآمدي حدود ۵۰۰ ميليارد تومان در سال آينده براي دولت ايجاد کند و اين رقم با توجه به بودجه شکننده ناشي از کاهش درآمدهاي نفتي در سال بعد قابل توجه به نظر برسد اما از آنجا که تنها بخش کمي از املاک گرانقيمت مشمول اين ماليات ميشوند آنطور که بايد از ظرفيت اين نوع ماليات بهعنوان ماليات سالانه املاک در اين مصوبه استفاده نشده است. در حال حاضر ميانگين ارزش فروش آپارتمانهاي شهر تهران يک ميليارد تومان است بنابراين تعيين کف ۱۰ ميليارد توماني براي ماليات سالانه املاک به معناي معافيت بخش قابل توجه و عمده واحدهاي مسکوني از پرداخت ماليات سالانه است.
الحاقيه دوم کميسيون تلفيق مجلس مربوط به دريافت ماليات از خانههاي خالي است. محتواي مصوبه کميسيون تلفيق در اين باره دقيقا همان محتوايي است که براي دريافت اين نوع ماليات در سال ۹۴ و در جريان تصويب قانون اصلاح قانون مالياتهاي مستقيم مصوب شد. مطابق با اين ماده قانوني که وارد بودجه ۹۹ شده است در سال آينده از همه خانههاي خالي مالياتي معادل ۳ درصد اجارهبهاي سالانه روز آن ملک دريافت ميشود. قانون ماليات از خانههاي خالي از سال ۹۴ تاکنون به اجرا نرسيده است چون اجراي آن براساس قانون منوط به راهاندازي سامانه شناسايي خانههاي خالي تحت عنوان سامانه اطلاعات املاک و اسکان است که قرار بود با همکاري وزارت راه وشهرسازي و سازمان امور مالياتي راهاندازي شود که اين سامانه تا امروز ايجاد نشده است. به نظر ميرسد هماکنون مجلس قصد دارد با تصويب اين الحاقيه يک فشار کاري مضاعف به دولت و متوليان راهاندازي اين سامانه وارد کند تا اين سامانه تا پايان سال راهاندازي و از سال بعد براي اجراي اين قانون مالياتي مورد استفاده قرار بگيرد. اين در حالي است که دو سال قبل وزارت اقتصاد در يک پژوهش آسيبشناسانه درباره قانون ماليات خانههاي خالي به صراحت به تشريح موانع،مشکلات و بياثر بودن فرمول دريافت اين ماليات پرداخت و پيشنهاد اصلاح اين ماليات را مطرح کرد اما هماکنون همان قانون با همان مشکلات و نواقص در الحاقيه لايحه بودجه ۹۹ گنجانده شده است.
نکته ديگري که در ارتباط با اين الحاقيه وجود دارد آن است که قانون دريافت ماليات از خانههاي لاکچري تنها براي سال ۹۹ درنظر گرفته شده است و در صورتي که در بودجه سال ۱۴۰۰ گنجانده نشود عملا اجراي اين قانون مالياتي حتي در صورت تصويب واجرا در سال ۹۹، در سال بعد، متوقف خواهد شد. از سوي ديگر ضمانت اجرايي براي پرداخت بهموقع اين ماليات تعيين نشده است. اين ماليات همچنين با يک چالش عمده مواجه است مبني بر آنکه نحوه تعيين ارزش روز املاک به چه صورتي خواهد بود؟ نکته ديگر آنکه براساس تحقيقات و پژوهشي که حدود ۴ سال قبل از سوي تيمور رحماني، اقتصاددان و صاحبنظر بخش مسکن انجام شد در عمده کشورهاي توسعهيافته و در حال توسعه دريافت ماليات سالانه از همه املاک معادل نيم تا يک درصد ارزش روز آنها امري رايج است. اين نوع ماليات در صورتي که از همه املاک مسکوني اخذ شود در کوتاهمدت منجر به کاهش قيمت مسکن و در بلندمدت منجر به کاهش تقاضاي غيرمصرفي و سرمايهاي و کاهش قابل توجه دامنه نوسانات قيمتي در بازار مسکن خواهد شد.