رونق بازار مسکن تا چه زمانی ادامه دارد؟

ايسنا/ با توجه به تجربه سال‌هاي گذشته طبيعتا بايد معاملات مسکن در ارديبهشت سال آينده همزمان با ماه رمضان افت کند و سپس در سه ماهه بعد از آن با افزايش قراردادها مواجه باشيم؛ هرچند اقتصاددانان عنوان مي‌کنند که پيش‌بيني از وضعيت بازارها در سال آينده دشوار است. رونق نسبي بازار مسکن در مقطع کنوني که از ابتداي آذرماه ۹۸ آغاز شده احتمالا تا بازه زماني نزديک به شروع ماه رمضان در ارديبهشت ماه ۹۹ ادامه خواهد داشت و سناريوي محتمل اين است که تا پايان ماه رمضان از تعداد معاملات کاسته شود و بالطبع قيمت‌ها در ماه رمضان ثبات نسبي خواهد داشت. اين رفتار معمولا همه ساله در بازار مسکن تکرار مي‌شود. بعد در سه ماه پس از رمضان شاهد افزايش خريد و فروش‌ها در بازار مسکن هستيم و مجددا کسادي در ماه‌هاي محرم و صفر اتفاق مي‌افتد. البته اين روند در شرايط نرمال اقتصادي شکل مي‌گيرد اما با توجه به شرايط خاص اقتصاد ايران نمي‌توان با تحليل قطعي سناريوهاي پيشين به ارزيابي وضعيت آينده بازار پرداخت. واسطه‌هاي ملکي مي‌گويند که با نزديک شدن به ماه‌هاي پاياني سال، بازار مسکن از ابتداي آذرماه با رشد بيش از ۱۳۰ درصدي تعداد معاملات مواجه شده اما افزايش قيمت در مناطق پرتقاضا چندان محسوس نيست. آمارهاي بانک مرکزي نشان مي‌دهد قيمت مسکن در تهران طي ماه‌هاي آذر و دي حدود ۱۰ درصد افزايش يافته اما با توجه به آن‌که قبل از آن چهار ماه نزولي را پشت سر گذاشته بود قيمت‌ها در مناطق پرمعامله به سطح ميانگين قيمت‌ها در تيرماه رسيده است. با اين تفاوت که در تيرماه ۴۸۰۰ فقره معامله در شهر تهران انجام شد که به نوعي با رکود تورمي مواجه بوديم اما در دي ماه تعداد معاملات ۱۰ هزار و ۷۰۰ فقره بوده است. لذا مي‌توان گفت با توجه به رشد نسبي بازارهاي خودرو، ارز و بورس، آرامش نسبي بر بازار مسکن حاکم شده و اين بخش با رونق غيرتورمي مواجه است. از سوي ديگر عمده رشد حدود ۴۰ درصدي قيمت مسکن شهر تهران در سال جاري از افزايش قيمت در مناطق جنوبي نشأت گرفته و چه بسا اگر طي شش ماه اخير در جنوب تهران افزايش قيمت رخ نمي‌داد روند رشد قيمت در کل شهر تهران منفي مي‌شد. گزارش‌هاي ميداني حاکي از آن است که در شرايط فعلي، بازار با رکود نسبي واحدهاي قديمي فاقد امکانات، رکود نسبي واحدهاي نوساز و رشد تقاضا براي واحدهاي داراي امکانات با عمر ۵ سال به بالا مواجه است. با توجه به اختلاف قيمت واحدهاي کليدنخورده با واحدهاي بالاي ۵ سال عمده متقاضيان مصرفي به اين سمت سوق يافته‌اند. آمار شهر تهران گوياي آن است که سهم واحدهاي بالاي پنج سال از کل معاملات از ۴۱ درصد در بهمن ماه ۱۳۹۲ به ۵۸ درصد در دي ماه ۱۳۹۸ رسيده است. به نظر مي‌رسد عدم قطعيت به پاشنه آشيل عمده بازارها در ايران از جمله بازار مسکن تبديل شده که به نوسانات قيمت در ماه‌هاي پاياني سال منجر شده است. البته به دليل نبود ظرفيت لازم در بازار مسکن جهش قيمت به اندازه خودرو و بورس اتفاق نيفتاده اما برخي مالکان همانند بازه زماني اسفند ۹۷ تا خرداد ۹۸ قيمت‌هاي پيشنهادي را بالا برده‌اند. اما قراردادها در مناطق مياني شهر تهران با مبالغ يک تا دو ميليون تومان پايين‌تر از قيمت‌هاي پيشنهادي منعقد مي‌شود. پيش‌بيني عبده‌تبريزي از بازارهاي ارز، مسکن و بورس حسين عبده تبريزي، تحليل‌گر اقتصادي درخصوص وضعيت بازارها در سال آينده گفته است: قبلا زماني که مي‌خواستيم از اقتصاد ايران پيش بيني داشته باشيم به اقتصاددانان مراجعه مي‌کرديم و آنها براساس مدل‌هاي وضعيت آينده اقتصاد را پيش بيني مي‌کردند اما در حال حاضر به دلايل سياسي و تحريم‌ها مدل‌ها کمتر جواب مي‌دهد و بيشتر بايد سناريوسازي کرد. پيش بيني نمي‌کردم قيمت مسکن در عرض دو سال ۱۷۰ درصد افزايش پيدا کند و با دلار رقابت کنند. زماني که قيمت زمين دو برابر مي‌شود يا شاخص بورس پنج برابر مي‌شود هيچ اشتغالي ايجاد نخواهد شد. وي ادامه داد: مردم به معجزه قيمت زمين و شاخص بورس معتقد شده‌اند و اگر با اين خطر رو به رو شويم که مردم به اين باور برسند معجزه رخ نخواهد داد اين ميزان نقديندگي به کجا خواهد رفت؟ نخستين مقصد ارز است و همه برنامه‌هاي دولت براي کنترل بازار ارز به هم مي‌خورد. يک کارشناس: مسکن ظرفيت رشد قيمت ندارد هم‌چنين سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن مي‌گويد: مدت‌هاست قيمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدين معنا که تقاضاي مصرفي به شدت سرکوب شده و بسيار کم شده است. قيمت مسکن در تهران به حدود ۱۴ ميليون تومان در هر متر مربع رسيده و اگر متوسط درآمد خانوارهاي متوسط را ۴ تا ۵ ميليون تومان در ماه فرض کنيم ده‌ها سال طول مي‌کشد تا يک خانواده بتواند خانه ميان‌متراژ در يک جاي متوسط تهران خريدار کند. وجوهي که هم‌اکنون به بخش مسکن مي‌آيد ناشي از سرمايه‌گذاري است. چون با اين وضعيت بدترين کار نگه داشتن پول نقد است. ممکن است بعد از افت بازار سرمايه، ‌بخشي از منابع به بازار مسکن حرکت کند ولي به معناي تقاضاي مصرفي و رشد قيمت نخواهد بود. معتقدم نهايت افزايش قيمت مسکن براي سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومي است. گفته مي‌شود نقدينگي ايران در تابستان امسال از رقم ۲۰۰۰ هزار ميليارد تومان عبور کرده و رشد آن حدود ۲۷ درصد بوده است. تورم سالانه نيز در دي ماه حدود ۳۸ درصد بوده، البته تورم نقطه به نقطه ۲۶ درصد گزارش شده است. رشد ساليانه مسکن در تهران نيز به ۴۰ درصد رسيده که اين ارقام نشان مي‌دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومي است. نکته قابل توجه ديگر اين‌که در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهاي کشور ۱.۵ درصد کاهش يافته اما شاهد دو افزايش ۸.۵ و ۲.۱ درصدي تورم مسکن در تهران به ترتيب در ماه‌هاي آذر و دي بوده‌ايم. به نظر مي‌رسد بازار مسکن که به طور کلي در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش يافته است با رکود تورمي دست و پنجه نرم مي‌کند. هرچند در دو ماه اخير تعداد معاملات بيش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت اين اتفاق مي‌تواند تغيير قيمت بنزين، معاملات شب عيد و خريدهاي سرمايه‌گذاري به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ايران از نوع سرمايه‌گذارانه است. اما سوال اغلب افراد اين است که بازار مسکن در سال آينده به چه سمت و سويي مي‌رود؟ سال گذشته پيش‌بيني عمده کارشناسان اين بود که رشد قيمت مسکن در سال ۱۳۹۸ معادل نرخ تورم عمومي خواهد بود که با مقداري اغماض، درست از آب درآمد. امسال نيز با کمي تفاوت ديدگاه، غالب کارشناسان در پيش‌بيني قيمت مسکن در سال ۱۳۹۹معتقدند اين بازار ظرفيت جهش قيمت ندارد و نهايت رشد آن معادل نرخ تورم خواهد بود. در دي‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزي، متوسط قيمت مسکن در شهر تهران ۱۳ ميليون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزايش نشان مي‌دهد. در اين ماه هم‌چنين تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱۲ و ۵۹ درصد افزايش داشت. ما را در کانال «آخرين خبر» دنبال کنيد