کاهش نوسانات قیمت مسکن با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه

فارس/ درصورتي‌که نرخ ماليات بر عايدي املاک به اندازه‌اي باشد که خريد و فروش به قصد سوداگري هزينه بالايي داشته باشد، تقاضاي سرمايه‌اي غيرمولد کاهش مي‌يابد و موجب خروج سوداگران از بازار خواهد شد. ميان حباب دارايي‌ها و فعاليت‌هاي سفته بازانه، همگرايي وجود داشته و فعاليت‌هاي سوداگرانه نقش اصلي را در تعيين قيمت املاک و نوسانات آن بازي مي‌کند. در واقع سوداگران به دليل آنکه واحد‌هاي مسکوني بيشتري در دست دارند، نبض قيمتي را در دست مي‌گيرند و با ايجاد التهاب در بازار، قيمت مسکن را تغيير مي‌دهند. *کاهش نوسانات قيمتي با ابزار ماليات بر عايدي سرمايه در همين خصوص در رابطه با پيامد‌هاي نوسانات و نحوه کنترل بازار در کتاب «ماليات بر عايدي املاک؛ راهکار حذف سوداگري از بازار مسکن» که اخيرا توسط شبکه تحليل گران اقتصاد مقاومتي منتشر شده، آمده است: نوسانات شديد قيمت‌هاست که امکان برنامه­ريزي و تصميم‌گيري را از فعالان اقتصادي گرفته است و بعضاً ضرر‌هاي جبران ناپذيري را به توليدکنندگان وارد کرده است. مطالعات نشان مي‌دهد نوسانات و شوک‌هاي ادواري بخش املاک عموماً تحت تأثير شوک‌هاي تقاضا و سوداگري در اين بازار قرار دارد و مهم‌ترين ابزار دولت براي مديريت و کنترل آن، استفاده از نظام مالياتي کارا در اين بخش است. طبق بررسي انجام شده توسط سازمان امور مالياتي کشور، نوسانات و پراکندگي قيمت املاک مسکوني در کشورهايي که ماليات بر عايدي سرمايه دارند، نسبت به کشورهايي که فاقد اين نظام مالياتي هستند، کمتر است؛ اين موضوع به ثبات بلندمدت بازار املاک و مستغلات در اين کشورها منجر شده است. در نظريه سبد دارايي‌ها و نظريه بورس‌بازي نيز تأکيد بر آن است که تقاضاي بورس‌بازي مسکن عامل اصلي وقوع شوک‌هاي بخش مسکن بوده و موجب نوسان قيمت مسکن مي‌شود و به همين دليل يکي از ابزارهاي قوي کنترل و هدايت بورس‌بازي مسکن براي به حداقل رساندن زيان‌هاي وارده بر بخش زمين و مسکن، استفاده از ماليات بر عايدي سرمايه در اين بخش است. *افزايش حباب قيمت مسکن در نبود ماليات بر عايدي سرمايه در مطالعه‌اي رحماني و فلاحي (1393) به بررسي اثرات ماليات‌هاي بخش مسکن بر نوسانات قيمتي پرداخته‌اند؛ يافته‌هاي تجربي حاکي از آن است که هر سه ماليات بخش مسکن اعم از ماليات بر عايدي سرمايه، ماليات بر خانه‌هاي خالي و ماليات بر املاک گران‌قيمت، باعث کاهش نوسانات قيمتي مسکن مي‌گردد. همچنين طبق گزارش دفتر برنامه­ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي در سال 1394 پيرامون تبيين نقش ابزارهاي مالياتي در ساماندهي بازار مسکن، يافته­هاي تجربي از بررسي داده­هاي 33 کشور براي دوره زماني 1980 تا 2012 نشان مي­دهد که انواع ماليات­هاي بخش مسکن به تفکيک ماليات بر نقل و انتقال، ماليات بر عايدي سرمايه و ماليات بر املاک موجب کاهش نوسانات قيمتي در بازار مسکن مي­گردد. قلي زاده اقتصاددان نيز در مطالعه‌اي با رويکرد اجرا يا عدم اجراي ماليات بر عايدي سرمايه در بخش املاک، اثر اين پايه مالياتي بر کاهش نوسانات اين بخش را در کشورها ارزيابي کرده است. اثر اين ماليات از دو ديدگاه مورد توجه است؛ نخست اثر ماليات بر تثبيت و يا تشديد نوسان بازار املاک و دوم اثر ماليات بر رشد و يا کاهش سرمايه‌گذاري ملک. بر اين اساس کشورها به دو گروه تقسيم‌بندي مي‌شوند؛ گروه اول شامل کشورهاي ايرلند، اسپانيا، نروژ، فنلاند، دانمارک و آمريکا، سوئد، ژاپن، استراليا، سوئيس، کانادا، انگلستان و فرانسه که در آن‌ها ماليات بر عايدي املاک وجود دارد. در گروه دوم کشورهايي مانند ايران و مصر قرار دارند که فاقد نظام ماليات بر عايدي املاک هستند. بر اساس نتايج اين پژوهش، در کشورهايي که رشد قيمت واقعي ملک بالاست، سوداگري و سرمايه‌گذاري غيرمولد نيز از رشد قابل ملاحظه‌اي برخوردار است. اين داده‌ها دلالت بر آن دارند که پايين بودن نرخ ماليات بر عايدي املاک با افزايش قابل‌توجه قيمت واقعي ملک مرتبط است؛ لذا عدم برقراري اين ماليات موجب مي‌شود نسبت قيمت به اجاره بالاتر از متوسط بوده و به‌تبع آن حباب قيمت شکل گيرد. *کاهش قيمت مسکن با خروج سوداگران از بازار کتاب «ماليات بر عايدي املاک؛ راهکار حذف سوداگري از بازار مسکن» در ادامه به بررسي نقش ماليات بر عايدي سرمايه در کاهش قيمت مسکن پرداخته است که در آن آمده، تيمور رحماني (1394) اقتصاددان کشور، با استفاده از يک مدل تعادل عمومي پويا، اثرات مختلف ماليات­هاي بخش املاک بر روي بازار مسکن و متغيرهاي اصلي اقتصاد کلان ايران را بررسي و شبيه­سازي کرده است. نتايج حاکي از آن است که وضع ماليات يک درصدي بر عايدي حقيقي املاک مسکوني، به کاهش موقتي 0.6 درصدي نرخ تورم حقيقي مسکن و حجم مبادلات مسکن از مقادير با ثباتشان منجر مي­گردد. در واقع اعمال ماليات بر عايدي املاک مسکوني از طريق کاهش بازدهي اين بخش، باعث کاهش تقاضاي سوداگرانه مي‌گردد و از سوي ديگر، با توجه به عدم تأثيرپذيري عرضه املاک نوساز از اين ماليات (معافيت سازندگان)، در مجموع به کاهش سطح قيمت مسکن مي‌انجامد. وايتهد (2017) استاد دانشگاه کلورادو نيز بيان مي‌کند که ماليات بر عايدي سرمايه در بخش املاک علاوه بر جمع‌آوري درآمد، قيمت خانه‌ها، مزارع و ساير دارايي‌هايي را که مورد توجه سوداگران بوده، کاهش مي‌دهد. اين موضوع براي صاحبان املاک ناخوشايند به نظر مي‌رسد؛ درحالي‌که در واقعيت به ضرر آن‌ها نيست. زيرا اگر کسي بخواهد ملکش را بفروشد و ملک ديگري را در يک بازار سالم و مشابه بخرد، به دليل وجود ماليات بر عايدي سرمايه براي هر دو ملک، ضرر و يا منفعت معنا ندارد. در واقع ماليات شرايط را يکسان مي‌کند و کسي جز سوداگران ضرر نمي‌کنند. در ادامه کتاب گفته شده، درصورتي‌که نرخ ماليات بر عايدي املاک به اندازه‌اي باشد که خريد و فروش به قصد سوداگري هزينه بالايي داشته باشد، تقاضاي سرمايه‌اي غيرمولد کاهش مي‌يابد و موجب خروج سوداگران از بازار خواهد شد. در اين شرايط، تقاضاي کل مسکن کاهش يافته و اين اثر موجب کاهش قيمت آن مي‌شود. کاهش قيمت زمينه ورود تقاضاي مصرفي و توانمندسازي آن‌ها براي خريد مسکن متناسب با نياز را فراهم مي‌کند. #باهم_شکستش_مي‌دهيم ما را در کانال «آخرين خبر» دنبال کنيد