طرح اورژانسی برای بورس، بودجه و مسکن
دنياي اقتصاد/ در حال حاضر بانک مرکزي براي کنترل تورم تلاشهايي ميکند از جمله آنکه سياست جديد هدفگذاري تورم را دنبال ميکند و از آن طريق سعي دارد شرايط را تا حدي تحت کنترل درآورد. اما فضاي فعلي، فضايي دشوار است. ذخاير ارزي بسيار محدودي در اختيار بانک مرکزي است. کسريهاي بودجه دولت قابل ملاحظه است. درآمدهاي نفتي به شدت تضعيف شده ودولت با نقدينگي بسيار زيادي مواجه است. در چنين شرايطي دولت با فروش سهام در اختيار خود ميتواند هم بازار را آرام کند و هم از سهم، براي اداره کردن خود و کشور کسب درآمد کند. حسين عبدهتبريزي، اقتصاددان و صاحبنظر برجسته بخش مسکن با حضور در برنامه «متراژ»، شبکه اينترنتي اکوايران در پاسخ به چند پرسش مهم درخصوص حد افزايش قيمت مسکن، پيشنهاد کرد دولت با اتکا به سه راهکار عمده در شرايط فعلي ميتواند علاوه بر جبران کسري بودجه منجر به ايجاد آرامش در بازار پيشرو اقتصادي بهعنوان بازار پيشقراول تحولات بازار مسکن شود. عبدهتبريزي در اين برنامه که با عنوان «حد افزايش قيمت مسکن» بر روي سايت شبکه اينترنتي اکوايران براي مخاطبان وعلاقهمندان بازار مسکن قابل مشاهده است اعلام کرد: پرداخت يکشکل از تسهيلات در استطاعت براي خريد مسکن به گونهاي که متقاضيان بهعنوان مثال در ۵ سال اول تنها رقم مربوط به سود تسهيلات را بهصورت اقساط پرداخت کرده و از اين طريق رقم قسط کاهش يابد، دريافت ماليات از عايدي سرمايه براي همه بازارها واز همه سرمايهداران و همچنين عرضه سنگين سهام از سوي دولت به بازار بورس، سه راهکاري است که دولت در شرايط فعلي که وضعيت اقتصادي کشور با مشکلات زيادي روبهرو است ميتواند از آن استفاده کند. از اين طريق هم براي جبران بخشي از کسري بودجه شديد در سال جاري منبع درآمدي تعريف ميشود و از سوي ديگر ايجاد آرامش در بازار بورس بهعنوان بازار پيشقراول نوسانات قيمتي بازار مسکن ميتواند منجر به ايجاد آرامش قيمتي و مهار جهش قيمت در بازار مسکن شود. عبدهتبريزي در پاسخ به اين پرسش که در شرايط فعلي چه چشماندازي براي رشد قيمت مسکن وجود دارد و حد افزايش قيمت مسکن چيست خاطرنشان کرد:بالا رفتن قيمت مسکن به معناي کاهش ارزش ريال در داخل کشور است. در واقع آنچه باعث ميشود قيمت مسکن بالا رود، موضوع افزايش قدرت خريد يا افزايش درآمدهاي مردم نيست. بلکه مساله و علت اصلي تضعيف ريال و وجود نقدينگي قابل ملاحظه در کشور است. وي با بيان اينکه هماکنون در يکي از سختترين سالهاي کشور قرار داريم و شايد هيچ وقت کسري بودجه در اين حد نبوده يا درآمدهاي نفتي تا اين حد زير فشار نبوده است، خاطرنشان کرد:با توجه به همه اين دشواريها و مجموع شرايطي که با آن مواجهايم طبيعي است که ارزش ريال به شدت تضعيف شده و اين موضوع به دنبال خود افزايش شديد قيمت داراييهاي سرمايهاي را ميآورد. البته اين حجم نقدينگي در نهايت روي قيمت کالاها و خدمات خواهد نشست، اما فعلا روي داراييهاي سرمايهاي مکث ميکند. در واقع اين افزايش شديد عمدتا در بازار سهام بوده و حالا به تدريج به سمت بازار ملک ميرود و تا حد زيادي سرعت افزايش قيمت مسکن را بالا برده است. وي تاکيد کرد:پاسخ به اين پرسش که در شرايط فعلي حد افزايش قيمت مسکن چيست به ميزان زيادي به اين موضوع بستگي دارد که تا چه ميزان ميتوان کميتهاي پولي را کنترل کرد. عبدهتبريزي که سال گذشته با حضور در برنامه متراژ پيشبيني کرده بود افزايش قيمت مسکن در سال ۹۹ به شدت سال ۹۸ نخواهد بود در توضيح اين موضوع اعلام کرد:پيشبينيهاي من درخصوص تحولات بازار مسکن ۹۹ که در سال ۹۸ اعلام کردم بنا بر يک دليل عمده، از واقعيت سال ۹۹ فاصله داشت. در واقع در آن پيشبيني ما به دو مساله توجه نکرديم؛ يکي اينکه قدرت سفته بازي بازار بسيار بالا است. در حاليکه چيزي که ما در پيشبيني بازار مسکن بر آن تمرکز داشتيم قدرت خريد مردم براي مصرف بود. اما آن چيزي که قيمتها را به شدت بالا برده، خريد براي سفتهبازي است. يک نفر خانه خالي را ميخرد و به شخص ديگري ميفروشد فقط براي حفظ قدرت پول و ارزش دارايي و نه براي مصرف. از اين نظر برآوردهاي ما مبني بر اينکه بازي افزايش قيمت نميتواند ادامه پيدا کند، اشتباه بود. در واقعيت، امسال هم بازي افزايش قيمت ادامه پيدا کرد. وي همچنين با اشاره به تغيير جايگاه دو متغير اثرگذار بر تحولات قيمتي بازار مسکن اعلام کرد:در گذشته ابتدا قيمت دلار رشد ميکرد و مسکن با فاصله زماني ديرتر از سهام رشد قيمت را شروع ميکرد. سال ۷۲، دلار که پرش کرد به دنبال آن در سال ۷۴ قيمت مسکن افزايش پيدا کرد. سال ۹۰ و ۹۱ هم عين همين اتفاق رخ داد. در سال ۹۰ افزايش ۷۰ درصدي نرخ دلار را داشتيم و در سال ۹۱ قيمت مسکن جهش کرد. الان شاهد هستيم که دلار ديگر متغير پيش قراول نيست. به نظر ميرسد بازار سهام بهخاطر پرشهايي که کرده و امکاناتي که داشته و نقدينگي قابل ملاحظهاي که وارد بازار سهام شده، به يک عنصر پيش برنده قيمت مسکن تبديل شده است. در واقع در گذشته مالکان مسکن براي مقايسه قيمت، دلار را معيار قرار ميدادند، اما الان شاخص بازار سهام را مبنا قرار ميدهند و انتظارشان براي افزايش قيمت فروش را بر اساس بازار سهام تنظيم ميکنند. اين مقايسهها باعث شده جريان سفته بازي در حوزه مسکن شدت بگيرد بدون اينکه تقاضاي مصرفي در بازار ملک وجود داشته باشد. عبدهتبريزي درخصوص وجود يک پرسش عمده درباره اينکه اگر در ماههاي آينده روند رشد شاخص سهام متوقف شود، آيا مقصد بعدي بورسبازها، بازار زمين و مسکن خواهد بود، خاطرنشان کرد: هماکنون عدهاي در بازار سهام حضور دارند که سرمايه گذار بزرگ نيستند. با دارايي ۲۰ تا ۱۰۰ ميليون تومان وارد بورس شدهاند. اين عده از سرمايه گذاران به محض اينکه سود و اصل سرمايهشان توان خريد کالايي را بدهد وارد بازار ميشوند. اما کساني که با سرمايه بزرگتر وارد بازار سهام شدند ممکن است سبد داراييشان را متنوع کنند و براي دارايي فيزيکي اقدام کنند و به سمت بازار مسکن بيايند. بازار مسکن هم از نظر معاملات براي اين افراد ايمن است و ريسک کمتري براي سرمايهگذاري دارد. اين صاحبنظر ارشد بخش مسکن همچنين درخصوص عدم تمايل سازندهها براي ورود به بازار ساخت و ساز در شرايط فعلي اعلام کرد:هماکنون يک گرايش عمده در بازار، تمايل به حفظ کردن ملک است. يعني فردي که واحد مسکوني دارد تمايلي به فروش ندارد، چون با انتخابي بهتر از ملک براي تبديل دارايي خود روبهرو نيست؛ لذا طبيعي است که سازندهها هم در اين مقطع، حفظ وضعيت را ترجيح دهند. اما بههرحال سياستگذار با مشکل روبهرو است. از يک طرف خريداران نميتوانند خانه دار شوند و از طرف ديگر رشد قيمت ادامه دارد. راه حل اين مشکل اخذ ماليات از عايدي سرمايه است؛ آن هم ماليات جدي از افزايش قيمتهايي که اتفاق ميافتد. اين موضوع در ميانمدت ميتواند گرهگشا باشد. ماليات بر عايدي سرمايه هم بايد شامل همه داراييهاي سرمايهاي شوداعم از خودرو، ملک و سهام. عبدهتبريزي همچنين با اشاره به تلاشهاي بانکمرکزي در راستاي هدفگذاري تورمي براي سال جاري تصريح کرد: در حال حاضر بانک مرکزي براي کنترل تورم تلاشهايي ميکند از جمله آنکه سياست جديد هدفگذاري تورم را دنبال ميکند و از آن طريق سعي دارد شرايط را تا حدي تحت کنترل درآورد. اما فضاي فعلي، فضايي دشوار است. ذخاير ارزي بسيار محدودي در اختيار بانک مرکزي است. کسريهاي بودجه دولت قابل ملاحظه است. درآمدهاي نفتي به شدت تضعيف شده ودولت با نقدينگي بسيار زيادي مواجه است. در چنين شرايطي دولت با فروش سهام در اختيار خود ميتواند هم بازار را آرام کند و هم از سهم، براي اداره کردن خود و کشور کسب درآمد کند.