کوچ سازندهها به تهران قدیم
دنياي اقتصاد/ متن پيش رو در دنياي اقتصاد منتشر شده و انتشار آن در آخرين خبر به معناي تاييد تمام يا بخشي از آن نيست اختلاف درجه رکود ساختماني در محدوده «تهران قديم» و ساير مناطق شهري تهران از مهاجرت سرمايهگذاران ساختماني به محلههاي فرسوده جنوب شهر حکايت دارد. طي ۹ ماه اول امسال تيراژ ساخت و ساز در بافت فرسوده پايتخت در حد ۵ درصد کاهش پيدا کرد؛ در حاليکه اين شاخص در خارج از مناطق فرسوده عمدتا نيمه شمالي شهر با افت بيش از ۲۰ درصدي روبهرو شد. چهار عامل در هدايت نسبي سازندهها به محلههاي واقع در تهران قديم موثر بوده است. قدرت خريد وام مسکن و اختلاف قيمت زمين، عوامل کليدي است. بررسي کارنامه ۹ ماهه آپارتمانسازي در پايتخت نشان ميدهد محدوده تهران قديم نسبت به ساير مناطق شهري پايتخت، يک رکود متفاوت در حوزه ساخت وساز را تجربه کرده است. به گزارش «دنياي اقتصاد» عقبنشيني سازندهها از بازار ساخت وساز از ابتداي سال جاري تاکنون، منجر به کاهش معنادار حجم ساختمان سازي در مناطق مختلف شهر تهران در مقايسه با سال گذشته شده است. با اين حال روند ساختوسازهاي مسکوني در محدوده ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاري بافت فرسوده تحت تاثير چهار عامل، با انجماد کمتري نسبت به ساير مناطق شهري مواجه شده است. آمارها از آخرين وضعيت ساختوسازهاي مسکوني در ۹ ماه ابتدايي امسال که در اختيار «دنياي اقتصاد» قرار داده شده است، نشان ميدهد در ۹ ماه ابتدايي سال جاري، مجموعا ۴۷ هزار و ۷۴۱ واحد مسکوني مجوز ساخت از شهرداري تهران دريافت کردهاند که در مقايسه با مدت مشابه سال گذشته معادل ۱۷ درصد رشد منفي داشته است. مطابق اطلاعات به دست آمده، تيراژ ساخت وساز در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، طي ۹ ماه سال ۹۷ معادل ۵۷ هزار و ۵۶۱ واحد مسکوني بوده است. هر چند اين اطلاعات نشاندهنده سايهاندازي رکود بر بازار ساختوساز شهر تهران از ابتداي سال جاري تاکنون بوده اما بررسي جداگانه حجم ساخت وسازها در محدوده تهران قديم شامل مناطق ۷ تا ۱۲ و ۱۴ تا ۱۸ و ۲۰ حاکي از بروز رکود با «عمق کمتر» در نيمه جنوبي پايتخت است. پروانههاي صادرشده در نيمه جنوبي شهر تهران در ۹ ماه اول امسال آپارتمانسازي در بافت فرسوده تهران به لحاظ تيراژ ساخت(تعداد واحد مسکوني) معادل ۷ /۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۷ کاهش پيدا کرده است. به اين معناکه در اين بازه زماني در نيمه جنوبي پايتخت براي ۹ هزار و ۷۹۶ واحد مسکوني پروانه ساخت صادر شده است. اين در حالي است که تيراژ ساخت وساز در اين محدوده از شهر تهران در مدت مشابه سال گذشته معادل ۱۰۵ هزار و ۳۵ واحد مسکوني بوده است. نکته قابل توجه درباره بررسي روند ساخت وساز در مجموع مناطق شهري و همينطور محدوده بافت فرسوده طي اين دوره زماني، مربوط به حجم ساختوساز در ايستگاه پاياني فصل پاييز ميشود. مطابق با آمار، ساخت وساز در فصل پاييز با فراز و فرود همراستا نسبت به مدت مشابه سال گذشته همراه بوده است. به طوري که در پايان فصل پاييز (آذرماه)، صدور پروانه ساخت و ساز هم درون و هم بيرون شهر تهران با يک افت قابل توجه مواجه شده است. بررسيها درباره منشأ کاهش سرمايهگذاري ساختماني در بافت فرسوده و همينطور ساير مناطق شهري نشان ميدهد سه عامل در افت قابل توجه ساختمان سازي در پايان ۹ ماه منتهي به آذر اثرگذار بوده است. عامل نخست مربوط به افزايش قيمت بنزين و پيش بيني فعالان ساختماني در اثرگذاري اين فاکتور بر افزايش هزينههاي ساخت وساز به ويژه در بخش حمل و نقل است. فعالان ساختماني نهايي شدن تصميم دولت براي افزايش قيمت بنزين را عامل ايجاد يک جو رواني جديد در بازار ساخت وساز و ايجاد ترديد از سوي سازندگان براي آغاز پروژههاي جديد ساختماني تا تعيين تکليف روند رشد هزينههاي ساخت وساز ميدانند. عامل دوم به تغييرات و تحرکات جديد در بازار ارز مربوط ميشود. طي ماههاي اخير همزمان با ايجاد نوسانات جديد قيمتي، بخش از سرمايهگذاريهاي ساختماني که احتمال افزايش حاشيه سود در اين بازار را بيش از فعاليت در حوزه ساخت وساز تلقي ميکردند، از اين بازار خارج و سرمايههاي خود را به بازار ارز و ساير بازارهاي دارايي شيفت کردهاند. در نتيجه تيراژ ساخت واحد مسکوني با افت شديد در پايان آذرماه مواجه شده است. در عين حال، سومين عامل به وضعيت معاملات درون بازار مسکن باز ميگردد. هر چند طي اين بازه زماني رکود معاملاتي در نيمه جنوبي شهر در مقايسه با مناطق لوکس و برخوردار کمتر بوده؛ اما به نظر ميرسد به طورکلي سايه اندازي رکود بر معاملات خريد و فروش، انگيزه گروهي از فعالان ساختماني براي آغاز پروژههاي جديد را تحت تاثير قرار داده است. اگرچه کارنامه ساختوساز در پايتخت طي ۹ ماه ابتدايي سال جاري وضعيت مناسبي نداشته است؛ اما آنطور که کارشناسان مسکن معتقدند يک جبهه داراي شرايط ويژه براي سازندههاي بخش مسکن در محدوده فرسوده شهر تهران وجود دارد که ميتواند هسته اصلي ساختوسازها در پايتخت باشد. شرايطي که سبب شده تا انجماد شکلگرفته در حوزه ساختوساز در اين محدوده از شهر نسبت به ساير مناطق شهري کمتر باشد. علت اول سوق يافتن بخشي از تقاضاي مصرفي موجود در بازار از ساير مناطق شهري بهدليل افزايش شديد قيمتها و کاهش قدرت خريد به سمت مناطق فرسوده شهري است که روند رشد قيمت در آنها پايينتر از ساير مناطق بوده است. بررسيها نشان ميدهد به يک دليل مهم تقاضاي بالقوه براي خريد مسکن در اين محدوده از شهر تهران نسبت به برخي از مناطق پايتخت بالاتر است و در ماههايي که رکود بر معاملات خريد و فروش مسکن در مناطق نيمه شمالي سايه انداخته بود، معاملات در نيمه جنوبي جان تازه گرفت. آمارها حکايت از آن دارد که در ماههاي اخير حجم معاملات مسکن در بافت فرسوده مناسبتر از ساير نقاط شهر تهران بوده است. به اين معناکه اگرچه افت معاملات در تمامي مناطق شهر تهران رخ داده است، اما ميزان افت معاملات خريد و فروش در محدوده بافت فرسوده نسبت به ساير مناطق شهر تهران کمتر بوده است. چراکه بخش زيادي از تقاضاي موجود در بازار هم مصرفي و هم سرمايهاي، پس از شوک قيمتي مسکن به دليل کاهش قدرت خريد به سمت مناطق جنوبي و فرسوده شهر شيفت کردند و همين امر سبب شد تا ميزان افت معاملات در اين مناطق نسبت به ساير مناطق شهري کمتر باشد. در نتيجه به دليل بالاتر بودن تقاضاي خريد مسکن، انگيزه سازندگان فعال در اين مناطق براي آغاز پروژههاي جديد نسبت به ساير مناطق شهري بيشتر بوده است. مطابق با بررسي ها، مناطق مصرفي نيمه جنوبي شهر تهران همچون مناطق ۹ و ۱۰ بهخصوص در سال ۹۷ که بازار مسکن مناطق مصرفي نيمه شمالي وارد فاز جهش قيمتي شده وسطح قيمتي مسکن در اين مناطق از دايره استطاعت مالي گروه قابل توجهي از متقاضيان مصرفي خارج شد مورد استقبال تعداد قابلتوجهي از اين متقاضيان قرار گرفت. بهطوريکه بخش قابل توجهي از متقاضيان مصرفي به خصوص خانهاوليهايي که به دليل جهش قيمت در مناطقي همچون مناطق ۴ و ۵ شهر تهران موفق به خريد آپارتمان نشدند از اين مناطق به مناطق مصرفي نيمه جنوبي به خصوص مناطق ۹ و ۱۰ مهاجرت کرده و اقدام به خريد مسکن در اين مناطق کردند. علت دوم آنکه در سه فصل ابتدايي سال جاري، رشد قيمت رخ داده در نيمه جنوبي پايتخت نسبت به مناطق شمالي قابل توجه بوده است. آمارها حاکي از آن است که قيمت هر مترمربع آپارتمان مسکوني از ابتداي سال جاري تا ابتداي فصل زمستان، حدود ۳۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد داشته است اين در حالي است که رشد قيمت هر مترمربع آپارتمان مسکوني در نيمه شمالي شهر در همين بازه زماني حدود ۲۱ درصد بوده است. اين در حالي است که رشد قيمت آپارتمان طي يکسال گذشته در نيمه شمالي و جنوبي شهر تهران برعکس بوده است. در نتيجه انگيزه سازندگان براي عرضه واحد مسکوني جديد در تهران قديم که روند رشد قيمتها برخلاف ساير مناطق شهري متوقف نشده افزايش پيدا کرده است. علت سوم به پايينتر بودن سهم زمين از قيمت تمامشده ساخت واحد مسکوني در نيمه جنوبي شهر باز ميگردد. طي ماههاي گذشته همزمان با کند شدن روند رشد قيمت زمين، سهم اين پارامتر در پروژههاي ساختماني نيمه جنوبي شهر با شدت بيشتري نسبت به نيمه شمالي کاهش پيدا کرده است. آنطورکه گزارشهاي مرکز آمار ايران نشان ميدهد: ميانگين هر متر مربع زمين(ملک کلنگي) در فصل پاييز در کل شهر تهران معادل ۱۸ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان بوده اما در نيمه جنوبي شهر، ميانگين قيمت هر مترمربع زمين به کمتر از ۱۰ ميليون تومان رسيده است. در نتيجه حاشيه سود سازندگان از اين محل، در مناطق نيمه جنوبي بيشتر بوده است. علت چهارم، به سطح بالاتر پوششدهي وام خريد مسکن در بافت فرسوده بازميگردد. اگرچه تحت تاثير جهش قيمتي رخ داده در بازار مسکن طي يکسال گذشته، قدرت و سطح پوشش دهي وام مسکن نسبت به ميانگين قيمت واحد مسکوني در شهر تهران به شدت کاهش پيدا کرده اما با توجه به آنکه ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در اين نيمه جنوبي شهر پايينتر از نيمه شمالي است، بنابراين قدرت پوشش دهي وام براي خريد آپارتمان در اين محدوده بالاتر از ساير مناطق مصرفي است. به اين ترتيب انجماد کمتر بازار ساختوساز در بافت فرسوده شهر تهران برخلاف پيشبينيهاي انجام شده تحت تاثير تسهيلات نوسازي تدارک ديده شده از سوي دولت يا بستههاي تشويقي شهرداري نبوده است. طي سالهاي اخير، علاوهبر تسهيلات بانکي پيشبيني شده براي بخش تقاضا و عرضه در قالب تسهيلات ساخت مسکن بدون سپرده براي سازندگان، تسهيلاتي براي کاهش هزينههاي ساخت و ساز نيز از سوي شهرداري پيشبيني شد. صدور پروانه ساختماني رايگان، صدور پايان کار ساختماني بهصورت رايگان، حذف ۱۰۰درصد هزينههاي مربوط به تمامي انشعابات و نهايتا انجام روند انتقال سند بهصورت رايگان، امتيازاتي است که از سوي شهرداري تهران براي آنها درنظر گرفته شده است اما بررسيها حاکي از آن است که مشوقها در دستيابي به اهداف نوسازي کارآيي لازم را ندارند و تاثير بسزايي در روند توليدي در بافت فرسوده نداشتهاند. به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، هر چند بازار ساخت وساز در تهران قديم به اين دلايل با انجماد کمتري روبه رو بوده است اما تبعات تيراژ ساختوساز پايينتر از تقاضاي موجود در بازار ميتواند طي سالهاي آينده به شکلهاي مختلف همچون شوک قيمتي و کمبود شديد واحدهاي نوساز در بازار خود را نشان دهد. از اين رو نياز است تا سياستگذار بخش مسکن از طريق اعمال تسهيلات و بستههاي تشويقي مختلف شرايط را براي حضور سرمايهگذاران ساختماني آسانتر کند. از ديدگاه آنها، دو اقدام اساسي بايد از سوي سياستگذار بخش مسکن و همچنين متولي نوسازي شهري براي سرعت گيري جريان ساخت وسازهاي جديد در محدوده تهران قديم انجام گيرد. اول آنکه در برنامهريزي براي نوسازي بافتهاي فرسوده، لازم نيست مديران شهري براي همه ابعاد و عوامل، راه حل داشته باشند، بلکه ضمن شناخت همه عوامل، براي عوامل کليدي راهکار ارائه کنند. به عنوان مثال ضمن شناسايي ساختارهاي اجتماعي و اقتصادي محلههاي فرسوده، چند راهکار کليدي همچون توانمندسازي اقتصادي و اجتماعي محله را مورد هدف قرار دهند. اقدام ديگر آنکه با توجه به تبعيت مسکن از وضعيت ساخت وساز کل شهر بهتر است تامين مالي در نوسازي بافتهاي فرسوده، کمتر به نوسازي مسکن و بيشتر به خدمات و توسعه اقتصادي محلهها سوق پيدا کند. چرا که مسکن در فرآيند بازار، بهصورت خودکار عمل ميکند و اختصاص بخش بيشتر تامين مالي در نوسازي بافتهاي فرسوده به برنامههاي اقتصادي اجتماعي ميتواند روند نوسازي را تسريع کند.