برگزیده

چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

همشهري

بروزرسانی 1400/06/27 - 22:24

همشهري/متن پيش رو در همشهري منتشر شده و بازنشر آن در آخرين خبر به معناي تاييدش نيست

چرا وعده وام‌هاي 480ميليوني و يک‌ميلياردي به مذاق افکار عمومي خوش نيامد؟

بازار متشنج مسکن، تقاضاي مصرفي را به گوشه رينگ برده و تمام راه‌ها را براي خانه‌دارشدن بسته است؛ در اين شرايط، تسهيلات خريد مسکن با همان ايرادهاي قبلي ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزايش پيدا کرده. به باور کارشناسان اين نوع وام در بهترين حالت مي‌تواند به تقاضاي سرمايه‌گذاري کمک کند.
به‌گزارش همشهري، در هفته گذشته، 2خبر تسهيلاتي براي وام مسکن جوانان و وام با استفاده از اوراق حق تقدم منتشر شد که واکنش‌هاي متناقضي در جامعه، بازار و فضاي مجازي به همراه داشت. پايين بودن قدرت خريد اين تسهيلات نسبت به واقعيت‌هاي بازار مسکن و همچنين نبود تناسب ميان اقساط آنها با توان مالي طبقه متوسط و متقاضيان مصرفي، اصلي‌ترين نقدهايي است که به اين تسهيلات وارد مي‌شود.

وام‌هاي بي‌مصرف
پس از اعلام افزايش وام صندوق مسکن جوانان به يک ميليارد تومان، با شرط 15سال سپرده‌گذاري، اين بار با ابلاغ مصوبه شوراي پول و اعتبار به شعب بانک عامل مسکن، سقف مبلغ وام با استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهيلات مسکن (تسه) نيز 2برابر شد و مبلغ آن در تهران به 200ميليون تومان براي هر نفر رسيد. همزمان تسهيلات جعاله مسکن با سررسيد 5ساله نيز از 40ميليون به 80ميليون تومان افزايش يافت تا يک زوج تهراني براي خريد يک آپارتمان با عمر کمتر از 20سال بتوانند 480ميليون تومان تسهيلات دريافت کنند؛ نکته قابل‌توجه اينجاست که فعلا در شهر تهران، ميانگين قيمت رهن يک آپارتمان 75متري معادل مبلغي است که به‌عنوان وام خريد مسکن اعطا مي‌شود و همين مسئله باعث شده تمهيدات تسهيلاتي بانک مرکزي و بانک عامل مسکن دستاويز شوخي‌ و طنز در فضاي مجازي قرار بگيرد؛ زيرا طبقه متوسط کاملا مطمئن است که با کمک اين تسهيلات نمي‌تواند سرپناهي تهيه کند و حتي درصورت موفقيت در اين کار، قادر به پرداخت اقساط ماهانه آن نخواهد بود که 2برابر حداقل دستمزد کارگري است.

کالبدشکافي تسهيلات مسکن
هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد تسهيلات اعطايي در قالب صندوق مسکن جوانان به‌شرط 15سال سپرده‌گذاري به يک ميليارد تومان (براي شهر تهران) افزايش پيدا کرده و تهراني‌هايي که از امسال طبق دستورالعمل ابلاغي در اين صندوق سپرده‌گذاري کنند، در سال1415 حداکثر يک‌ميليارد تومان وام با سود 6درصد مي‌گيرند. جدا از اينکه در سازوکار صندوق مسکن جوانان، بانک عامل از محل عمليات بانکي با سپرده قرض‌الحسنه مشتري، حداقل معادل يک‌چهارم کل تسهيلات نهايي سود به جيب مي‌زند، نکته قابل‌تأمل اينجاست که با وضع تورمي اقتصاد ايران و جهش‌هاي متوالي قيمت مسکن، قدرت خريد تسهيلات يک‌ميلياردي در سال1415 معادل قيمت 2مترمربع زيربناي مسکوني در شهر تهران خواهد بود. بر اين اساس، کارآمدترين تسهيلات خريد مسکن در ايران، همان استفاده از اوراق حق تقدم تسهيلات مسکن (تسه) است که با نرخ سود اسمي 17.5درصد و با نرخ سواد واقعي بالاي 22درصد پرداخت مي‌شود. سقف مبلغ اين تسهيلات در ابلاغيه جديد بانک مرکزي، به 2برابر افزايش يافته و در شهر تهران از 100ميليون تومان براي هر نفر به 200ميليون تومان براي هر نفر رسيده است. در اين وضعيت يک زوج تهراني مي‌توانند با خريد 800برگه از اوراق امتياز تسهيلات مسکن (تسه) از فرابورس ايران که قيمت روز آن به 50ميليون تومان مي‌رسد، 400ميليون تومان تسهيلات خريد مسکن دريافت کند. اين تسهيلات با نرخ اسمي 17.5درصد و با دوره بازپرداخت 12ساله پرداخت مي‌شود اما با احتساب خريد 50ميليون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعي آن به بالاي 22درصد خواهد رسيد. اقساط اين تسهيلات با روش ساده 6ميليون‌و661هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن 959ميليون تومان است که 559ميليون تومان از آن بهره محسوب مي‌شود. در روش پلکاني نيز اقساط پرداختي در سال اول ماهانه 5ميليون‌و970هزار تومان است و هر سال 3درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به 8ميليون‌و262هزار تومان مي‌رساند. در روش پلکاني، مجموع بازپرداخت وام يک ميليارد و 16ميليون تومان است که 616ميليون تومان از آن بهره بانکي محسوب مي‌شود. همچنين وام جعاله مسکن در ابلاغيه جديد از 40ميليون تومان به 80ميليون تومان رسيده که اگر همچنان نيمي از اين مبلغ بدون نياز به اوراق از منابع داخلي بانک مسکن پرداخت شود، متقاضيان بايد براي 40ميليون تومان از اين تسهيلات 80برگه اوراق حق تقدم به ارزش 5ميليون تومان خريداري کنند. اين تسهيلات 5ساله و با نرخ 17.5درصد پرداخت مي‌شود و متقاضي در ازاي دريافت آن بايد 60قسط 2ميليون‌و9هزار توماني بپردازد. کل بازپرداخت اين تسهيلات در 5سال به 120ميليون تومان مي‌رسد که 40ميليون تومان از آن بهره بانکي است. با اين تفاصيل، يک متقاضي خريد مسکن در شهر تهران در ازاي دريافت 480ميليون تومان خريد مسکن و جعاله، بايد در 5سال نخست 8ميليون‌و661هزار تومان در‌ماه و در 7سال بعدي 6ميليون‌و661هزار تومان قسط بپردازد؛ اين در حالي است که حداقل مزد و مزاياي مصوب قانون کار در سال1400 براي يک خانوار 4نفره کارگري 4ميليون‌و200هزار تومان است و اين خانوار براي دريافت چنين تسهيلاتي بايد در 5سال نخست بيش از 2برابر حداقل حقوق کار را صرف بازپرداخت تسهيلات مسکن خود کند.

جامعه هدف وام خريد مسکن
مسکن به‌عنوان يک کالاي سرمايه‌اي در اقتصاد ايران، همواره از تغييرات قيمت دلار و ارزش جايگزيني تبعيت مي‌کند و متقاضيان مسکن مصرفي در دهک‌هاي متوسط رو به پايين جامعه که بخش عمده درآمد آنها ريالي است، هرگز نمي‌توانند توان مالي خود را همپاي رشد قيمت ارز، نهاده‌هاي ساختماني و مسکن افزايش دهند. نتيجه اين معادله کاملا مشخص است و بازتاب آن را مي‌توان در افزايش سالانه 7درصدي دوره انتظار مسکن در 30سال اخير مشاهده کرد. در اين وضعيت، تنها راهکاري که مي‌تواند به خانه‌دار شدن طبقه متوسط و حتي اقشار کم‌درآمد در بافت‌هاي شهري (و نه مناطق حومه‌اي و مسکن‌هاي بياباني) منجر شود، تأمين مالي 80درصد ارزش مسکن براي يک دوره بلندمدت است که در همه کشورهاي توسعه‌يافته با موفقيت اجرا شده اما در ايران به‌دليل ذات تورمي اقتصاد، هرگز قابل‌اجرا نبوده است. در حقيقت حل مشکل کمبود مسکن از طريق اجراي اين سياست، نيازمند اصلاحات ساختاري در اقتصاد و مهار نرخ تورم در محدوده تک‌رقمي است. به‌عبارت‌ديگر، همين فضاي تورمي اقتصاد باعث شده که بانک‌ها هيچ تمايلي به پرداخت تسهيلات بلندمدت به خريداران مسکن نداشته باشند.

نگاه کارشناسي
رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران معتقد است: در سياستگذاري براي پرداخت تسهيلات مسکن بايد اين واقعيت مدنظر قرار بگيرد که جامعه هدف اين تسهيلات، طبقه متوسط و با حقوق چند ميليون توماني است و اين تسهيلات ضمن اينکه بايد قدرت خريد آنها را در بازار مسکن افزايش دهد، بايد اقساطي متناسب با توان مالي متقاضيان داشته باشد، در غيراين صورت کمکي به خانه‌دار‌شدن طبقه متوسط نمي‌کند. مصطفي‌قلي خسروي، در گفت‌وگو با همشهري مي‌افزايد: کشورهايي که واقعا به‌دنبال رفع نياز مسکن طبقه متوسط بوده‌اند، تسهيلات کلان با نرخ بهره پايين و دوره بازپرداخت طولاني به متقاضيان مي‌پردازند اما در ايران به‌دليل سرعت شديد تورم و کاهش ارزش پول ملي، نه‌تنها بانک‌ها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراري هستند، بلکه بانک تخصصي مسکن نيز به اين کار تمايلي ندارد. به عقيده او، وام 480ميليون توماني خريد مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، نمي‌تواند به کارگران و کارمندان کمک کند زيرا رقم اقساط آن گاهي از کل حقوق ماهانه آنها بيشتر است.

قدرت خريد وام جديد
به گزارش همشهري، در شرايط فعلي قيمت يک آپارتمان 75متري 15ساله با قيمت ميانگين شهر تهران 2.3ميليارد تومان است و تسهيلات 480ميليون توماني (خريد مسکن و جعاله) که با کسر 55ميليون تومان هزينه خريد اوراق، 425ميليون تومان از آن باقي مي‌ماند، فقط 18.5درصد از ارزش آن را پوشش مي‌دهد. اين آمارها نشان مي‌دهد جدا از اينکه اقساط 6.5 تا 8.5ميليون توماني اين تسهيلات فراتر از قدرت خريد يک خانوار طبقه متوسط تهراني است، باز هم دريافت اين تسهيلات نمي‌تواند قدرت خريد اين خانوار را به‌اندازه‌اي افزايش دهد که با اتکا به سرمايه و پس‌‌انداز خود به خريد يک آپارتمان 75متري اقدام کند. بر اين اساس، تسهيلات 480ميليون توماني خريد مسکن و جعاله، در بهترين حالت قادر است کمک‌حال کساني باشد که مي‌خواهند به‌عنوان سرمايه‌گذار وارد بازار مسکن شوند و البته قدرت بازپرداخت اقساط سنگين آن ‌را نيز دارند.