فارس/ خروج حدود ۴۰۰ هزار نفر از اتباع غیرمجاز تهران، بازار اجاره را با تغییراتی همراه کرده که تحلیلگران آن را نشانه‌ای از یک روند تازه می‌دانند؛ در این گزارش بخشی از این تغییرات و تحلیل‌ها را مرور می‌کنیم.

خروج گسترده اتباع افغانستانی از کشور ـ چه به‌صورت داوطلبانه و چه در قالب اخراج‌های گسترده ـ اثرات محسوسی بر بازار اجاره مسکن در برخی مناطق پایتخت بر جای گذاشته است.بررسی‌های میدانی و گفت‌وگو با کارشناسان و فعالان صنفی حاکی از کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی نرخ اجاره در بخش املاک کلنگی و قدیمی در مناطق مهاجرنشین جنوب تهران همچون شوش، مولوی و شهرری است؛ کاهشی که در میانه رکود تورمی بازار مسکن، یک پدیده قابل تأمل محسوب می‌شود.

افزایش عرضه در مناطق مهاجرنشین
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک تهران، در گفت‌وگویی با تأکید بر نبود آمار رسمی اما بر پایه مشاهدات میدانی، اعلام کرد: در هفته‌های گذشته، با شدت گرفتن روند خروج اتباع از کشور، حجم فایل‌های عرضه‌شده در بخش املاک کلنگی، به‌ویژه در محلات پایین‌شهر تهران، افزایش چشمگیری داشته است. این واحدها عمدتاً پیش‌تر در اختیار مهاجران افغان بوده و اکنون با قیمت‌هایی معادل سال گذشته در بازار اجاره عرضه می‌شوند.

فقدان آمار رسمی و نبود سامانه قرارداد
یکی از چالش‌های مهم در تحلیل اثرات خروج مهاجران بر بازار مسکن، نبود داده‌های دقیق درباره تعداد مستأجران غیرمجاز خارجی، محل سکونت آن‌ها و نوع قراردادهایشان است.

به گفته بیگی‌نژاد، تاکنون هیچ سامانه‌ای برای ثبت رسمی قراردادهای اجاره اتباع در درگاه‌های دولتی کاتب و خودنویس تعریف نشده و همین مسئله موجب شده حجم واقعی قراردادها و تراکنش‌های مالی آن‌ها در بازار اجاره، در هاله‌ای از ابهام باقی بماند.

چسبندگی قیمت و مانع کاهش عمومی نرخ اجاره
میثم مهرپور، کارشناس اقتصاد مسکن نیز پیش از این ضمن تأیید تأثیر خروج مهاجران بر افزایش عرضه در برخی مناطق، گفته بود: با وجود کاهش تقاضای مهاجران، نباید انتظار داشت نرخ اجاره در کل تهران دستخوش افت محسوس شود، چراکه بازار اجاره در ایران با پدیده‌ای به نام چسبندگی قیمت مواجه است؛ یعنی قیمت‌ها به‌راحتی پایین نمی‌آیند، حتی اگر فشار تقاضا کاهش یابد.

وی تأکید کرد: خروج مهاجران می‌تواند یکی از عوامل مهارکننده رشد بی‌رویه اجاره‌بها باشد، اما در نبود سیاست‌های مکمل مانند افزایش تولید و عرضه هدفمند مسکن اجاره‌ای، این اثر موقتی خواهد بود.

کاهش نرخ در خانه‌های قدیمی
عمده مهاجران افغان، به دلیل نبود دسترسی به حساب بانکی، امکان مالکیت رسمی نداشتند و غالباً در واحدهای قدیمی یا فاقد سند رسمی زندگی می‌کردند. اکنون با خالی شدن این واحدها، تقاضای طبقه ضعیف ایرانی به سمت آن‌ها سوق یافته و قیمت در همین محدوده افت کرده است.

آیا کاهش ادامه‌دار است؟
کارشناسان معتقدند اگر خروج اتباع افغان با همین شدت ادامه یابد، احتمال سرایت رکود قیمتی به سایر مناطق نیز وجود دارد، به‌ویژه اگر همراه با رکود عمومی در قدرت خرید باشد. با این حال، نبود سیاست‌های دقیق و نداشتن داده‌های رسمی از وضعیت سکونت اتباع خارجی، موجب شده تأثیر واقعی این اتفاق در سطح ملی هنوز به‌درستی قابل برآورد نباشد.

در مجموع، با خروج قریب ۴۰۰ هزار تبعه غیرمجاز از کشور، کاهش ریسک سیاسی ناشی از درگیری‌های منطقه‌ای، و افت نسبی توان خرید مصرف‌کنندگان، بازار مسکن ایران در تابستان ۱۴۰۴ به‌نظر می‌رسد وارد دوره‌ای از آرامش موقت شده است. کاهش تقاضای خرید، افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای، و افت قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق تا ۸.۵ درصد، همگی نشانه‌هایی از این دوره آرام هستند.
با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند این آرامش می‌تواند ناپایدار باشد؛ چراکه در صورت عدم رونق ساخت‌وساز و تکمیل ظرفیت واحدهای اجاره‌ای موجود، بازار بار دیگر با فشار تورمی مواجه خواهد شد. همچنین، اثر چسبندگی قیمت در بازار اجاره مانع از آن می‌شود که همه گروه‌های مصرفی کاهش قیمت را لمس کنند.
به‌عبارت دیگر، خروج اتباع، کاهش تقاضا و ریسک‌های سیاسی، اگرچه توانسته‌اند آرامشی نسبی به بازار مسکن بدهند، اما این عوامل نقش مُسکن را دارند، نه درمان ریشه‌ای بیماری مزمن بازار ملک در ایران.

آخرین خبر تهران در اینستاگرام :
https://instagram.com/online.tehran