برگزیده

لزوم تغییر شیوه ساخت مسکن

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1405/03/17 - 08:12

دنیای اقتصاد/جهش ۳۶درصدی قیمت مصالح‌ساختمانی در یک فصل، طی ۱۵سال گذشته بی‌سابقه بوده است.

سرمایه‌گذاران ساختمانی برای «تاب‌آوری» در شرایط «تورم تاریخی تولید مسکن»، گذار از «سنتی‌سازی» را شروع کرده‌اند؛ اما در استفاده از شیوه‌های صنعتی ساخت‌وساز به مانع «مقررات قدیمی لازم‌الاجرا» برخورد کرده‌اند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، سازنده‌های مسکن در تهران با بیشترین رشد هزینه ساخت طی ۱۵سال گذشته مواجه‌ شده‌اند؛ ۳۶درصد رشد شاخص قیمت مصالح‌ساختمانی در یک فصل. این بررسی، پنج موتور تورم بی‌سابقه در بازار ساخت‌وساز را شناسایی کرده که ۴ مورد آنها به ریسک‌های غیراقتصادی مربوط است. فعالان ساختمانی برای «تاب‌آوری» در بازاری که از یک‌سو قیمت تمام‌شده در آن ملتهب است و از سوی دیگر به‌خاطر نبود قدرت خرید در سمت تقاضا عملا امکانی برای تنظیم «قیمت فروش» با هزینه‌های تولید وجود ندارد، تصمیم به تغییر در روش ساخت گرفته‌اند. روش صنعتی‌سازی مسکن در مقایسه با سنتی‌سازی، هزینه ساخت را تا ۱۰درصد کاهش می‌دهد و به‌خاطر آنکه سرعت ساخت را تا سه‌برابر افزایش خواهد داد، بر حاشیه‌سود این سرمایه‌گذاری مولد اثر مثبت می‌گذارد. این تغییر اما نیازمند «به‌روزرسانی فوری مقررات ملی ساختمان» است.

تورم مصالح ساختمانی در شهر تهران طی زمستان1404 جهش تاریخی 36درصدی نسبت به فصل پاییز داشت؛ درحالی‌که حداقل 5 عامل «کاهش زمان فعالیت کسب‌وکارها، صنوف و تولیدکننده‌ها در اعتراضات دی ماه»، «برزخ آتش‌بس و تقویت احتمال شروع جنگ»، «شوک ناشی از محدودیت و همزمان رشد بهای انرژی»، «شوک آغاز جنگ در نهم اسفند» و «تعلیق تولید مصالح ساختمانی با تعطیلی تولید شهرک‌های صنعتی» در بروز تورم تاریخی در بخش مصالح ساختمانی دخیل بود، فعالان زنجیره ساختمان تغییر نحوه ساخت از سنتی به صنعتی را به‌عنوان راهکار مهار تورم تولید و همچنین افزایش تاب‌آوری در زمان بحران‌ها از جمله جنگ می‌دانند. با وجود این مقررات ملی ساختمان با رویکرد ساختمان‌سازی سنتی تدوین شده و حامی صنعتی‌سازی نیست. در عین حال سازنده‌ها تاکید دارند که اگر در شرایط کنونی بتوانند با چالش تورم تولید کنار بیایند، در وضعیت نااطمینانی امکان سرمایه‌گذاری در این صنعت وجود ندارد.

جهش تورم نهاده‌های ساختمانی
مرکز آمار ایران شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران برای زمستان سال گذشته را برابر 278.6واحد اعلام کرد، به این ترتیب تورم مصالح ساختمانی در زمستان۱۴۰۴ نسبت به زمستان۱۴۰۳ رشدی 96.8درصدی را به ثبت رساند. همچنین تورم فصلی مصالح ساختمانی یعنی زمستان نسبت به پاییز رشدی ۳۶درصدی یافت. این جهش تورم بیشترین میزان از زمان ثبت این داده یعنی 15سال گذشته است. جهش نهاده‌های ساختمانی در زمستان سال گذشته کاملا قابل پیش‌بینی بود و سازندگان نیز نسبت به عوارض آن هشدار داده بودند، این موضوع یکی از دلایل رشد قیمت مسکن در بهمن و اسفند سال گذشته و هفته‌های ابتدایی امسال بود.

با وجود این، بررسی دقیق‌تر نشان از اثرگذاری 5فاکتور در جهش قیمت مصالح ساختمانی دارد. اول تعطیلی یا افت فعالیت کسب‌وکارها، صنوف و تولیدکنندگان در دی‌ماه در پی اعتراض و اعتصابات، دوم برزخ شکننده شدن آتش‌بس و تقویت احتمال جنگ، سوم شوک در بخش انرژی با محوریت محدودیت در تامین گاز طبیعی و رشد نرخ گاز طبیعی، چهارم شوک ناشی از آغاز جنگ و اثر آن بر نهاده‌های ساختمانی از محل کاهش تولید و عرضه و پنجم تعلیق تولید مصالح ساختمانی در شهرک‌های صنعتی به‌دلیل جنگ اسفند.

در چنین شرایطی سازنده‌ها پدافند تورم تولید مسکن را شناسایی کرده و در نشست تخصصی بررسی آثار جنگ بر صنعت فولاد و تاثیر آن بر صنعت ساختمان آن را معرفی کردند. صنعتی‌سازی مهم‌ترین راهکار مطرح برای کاهش هزینه ساخت و همزمان افزایش تاب‌آوری این بخش در مقابل بحران است. در روش‌های صنعتی از میزان مصرف مصالحی نظیر فولاد در ساختمان کاسته شده و این موضوع در کاهش هزینه تولید دخیل است. در عین حال با صنعتی‌سازی، زمان اجرای پروژه‌ها تقریبا 70درصد کمتر شده و این موضوع با پایان یافتن سریع پروژه و کاهش زمان خواب سرمایه در کاهش هزینه تولید موثر است.

صنعتی‌سازی به شکل مستقیم حدود 10درصد هزینه تولید را کاهش می‌دهد، با درنظر گرفتن هزینه خواب سرمایه، ارزش‌افزوده این روش برای صنعت ساختمان رشد حدود 30درصدی حاشیه سود خواهد بود. به‌رغم مزایای صنعتی‌سازی به لحاظ کیفی و حتی کمّی اما مقررات ملی ساختمان در کشور براساس روش‌های سنتی تدوین شده و اجازه صنعتی‌سازی در بسیاری موارد داده نمی‌شود. با وجود این، تغییر قوانین به نفع روش‌های مدرن و صنعتی ضرورتی غیرقابل جایگزین برای حفظ صنعت ساختمان و همچنین کاهش هزینه تولید مسکن شمرده می‌شود.

پیش‌بینی ‌پذیری؛ مساله اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی
ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران اتاق تهران، در رویداد تخصصی بررسی آثار جنگ بر صنعت فولاد و تاثیر آن بر صنعت ساختمان از این بخش به‌عنوان لکوموتیو پیشران اقتصاد کشور یاد کرد. وی با تاکید بر لزوم صنعتی‌سازی در صنعت ساختمان از نیاز سازنده‌ها به تغییر در قوانین و هماهنگی میان وزارتخانه و ادارات کل و دفتر مقررات ملی گفت و افزود: سیاستگذاران علاقه‌ای به صنعتی‌سازی ندارند. این درحالی است که آینده این بخش نیاز به هماهنگی با روند دنیا دارد.

رامین گوران، دبیر انجمن ساختمان صنعت ساختمان، در این نشست، زنجیره فولاد را یکی از مهم‌ترین زنجیره‌های اقتصادی خواند، زنجیره‌ای که از معدن آغاز می‌شود و تا مسکن و زیرساخت امتداد پیدا می‌کند. وی تاکید کرد: وقتی از مصرف فولاد در ساختمان صحبت می‌شود، توجه‌ها به سمت میلگرد معطوف می‌شود. این در حالی است که فولاد ساختمانی تنها میلگرد نیست. فولاد در تمام اجزای ساختمان وجود دارد و بخش گسترده‌ای از زنجیره صنعت ساختمان به شکل مستقیم یا غیرمستقیم به مصرف فولاد وابسته است.

گوران ادامه داد: امروز مشکل صنعت ساختمان تنها نگرانی از گرانی فولاد نیست، پایداری در تامین فولاد نگرانی اصلی فعالان این زنجیره است. در عین حال پیش‌بینی‌پذیری مساله اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی است. توسعه‌گر برای آغاز یک پروژه نیازمند برآورد هزینه است. این در حالی است که اگر زنجیره تامین دچار نااطمینانی شود، امکان برنامه‌ریزی اقتصادی در تمامی اجزا کاهش می‌یابد. فعالان زنجیره ساختمان اگر بتوانند با رشد قیمت کنار بیایند؛ امکان فعالیت در شرایط نااطمینانی را ندارند. حمله به واحدهای فولادی و پتروشیمی در جنگ اخیر به قلب بخش مسکن کشور آسیب زد، آسیب به صنعت ساختمان زنجیره گسترده از تولیدکننده، پیمانکار و مصرف‌کننده را با چالش مواجه می‌کند. در این شرایط نیاز است که میان اجزای زنجیره گفت‌وگو شکل گیرد چرا که حفظ پایداری زنجیره تولید فولاد از مهم‌ترین الزامات پایدار صنعت ساختمان است.

لزوم تغییر در ضوابط و مقررات ملی ساختمان
لهون اسدی، مدیرکل دفتر توسعه مهندسی وزارت راه و شهرسازی، از ممنوعیت صادرات فولاد توسط سیاستگذار به‌عنوان یکی از اقدامات مطرح برای جلوگیری از بروز کمبود در بازار داخل پیش از حمله دشمن به دو فولادساز بزرگ کشور اشاره کرد و گفت: سال گذشته حدود 32‌میلیون تن فولاد در کشور تولید شد. این در حالی است که میزان مصرف سالانه فولاد در کشور در حدود 15‌میلیون تن بوده و در بیشترین میزان در برخی سال‌ها به 20‌میلیون تن رسیده و مابقی صادر شده است. عمده تولید، مصرف و صادرات فولاد کشور به شکل میلگرد بود. در پی جنگ اخیر صادرات مقاطع فولادی با هدف تامین نیاز بازار داخل ممنوع شد. این موضوع طبیعتا آسیب‌هایی را برای تولیدکننده به‌خصوص در بخش بازار بین‌المللی به همراه دارد؛ اما حتی اگر این ممنوعیت وجود نداشت نیز جنگ اخیر صادرات دریایی را با چالش مواجه می‌کرد. در پی اقدامات انجام‌شده با فروکش التهابات اولیه قیمت مقاطع فولادی کاهشی شده است.

اسدی تاکید کرد: کاهش مصرف فولاد در ساختمان‌ها راهکاری است که مدت‌هاست مطرح شده و می‌تواند بر تاب‌آوری ساختمان‌سازی در کشور بیفزاید. استفاده از بتن‌های مقاوم در جهت کاهش مصرف فولاد در ساختمان‌ها ضروری است. البته هر تغییری در میزان مصرف فولاد و بتن باید منطبق با ضوابط و مقررات ملی ساختمان باشد، در شرایط کنونی ضوابط و مقررات ملی ساختمان این تغییر را نمی‌پذیرد و نیاز به اصلاحاتی دارد که در حال جریان است. وی ادامه داد: آسیب به واحدهای پتروشیمی با اثرگذاری بر تولید یونولیت، روکش‌ سیم‌ها و لوله پولیکا صنعت ساختمان را متاثر کرد. البته ضریب اثر این حوزه‌ها بر صنعت ساختمان محدودتر است.

اسدی در ادامه با تاکید بر لزوم جایگزینی روش‌های جدید ساختمان‌سازی با روش‌های سنتی تاکید کرد: جنگ فرصتی را ایجاد کرد تا روش‌های ساخت تغییرات جدی یابد، بخش خصوصی مطالبات به حقی در این خصوص دارد. البته در شرایط کنونی برای استفاده از روش‌های جدید نیاز به بازنگری در مقررات است، در فرآیند کنترل نقشه توسط سازمان نظام مهندسی، روش‌های جدید پذیرفته نیستند. البته تغییر ضوابط و مقررات زمان‌بر است؛ اما وزارت راه و شهرسازی این امکان را دارد که پروژه‌های مدنظر ساختمان‌سازان را به شکل موردی و با روش‌های جدید محاسباتی ارزیابی و تایید کند. چنین رویکردی پارادایم شیفت به سمت تکنولوژی‌های جدید ساخت را با سرعت بالاتری پیش می‌برد. تا پایان برنامه هفتم توسعه سهم ساخت‌وساز صنعتی از کل ساخت‌وساز در کشور باید به 15درصد برسد، در حال حاضر این رقم تقریبا 6 درصد است.

تاب‌آوری ساختمان‌سازی با کاهش زمان ساخت
مهدی مستاجران، رئیس هیات‌مدیره انجمن lsf ایران (یکی از تشکل‌های حوزه صنعتی‌سازی ساختمان)، در نشست بررسی آثار جنگ بر صنعت فولاد و تاثیر آن بر صنعت ساختمان بر بیمار بودن استراتژی صنعت ساختمان در کشور اشاره کرد و گفت: استراتژی صنعت ساختمان کشور نیاز به تغییر دارد، حتی اگر جنگی رخ نداده بود هم امروز صنعت ساختمان با بحران دیگری مواجهه بود؛ به‌نحوی که امروز باید درخصوص چگونگی مواجهه با آن بحران‌ها گفت‌وگو می‌کردیم. بنابراین ضرورت امروز صنعت ساختمان افزایش تاب‌آوری در مقابل هر بحرانی اعم از جنگ، زلزله و... است.

وی ادامه داد: در شرایط کنونی ممنوعیت صادرات محصولات فولادی یا واردات می‌تواند بخشی از چالش‌های صنایع مصرف‌کننده فولاد را به شکل مقطعی مرتفع کند؛ اما اگر به دنبال تاب‌آوری صنعت ساختمان در مقابل بحران هستیم، باید «ناترازی انرژی»، «ساخت صنعتی» و «اختلال در زنجیره تامین» حل شود؛ اگر این چالش‌ها رفع نشود، تاب‌آوری بخش ساختمان به واقع زیاد نمی‌شود.

مستاجران تاکید کرد: تاب‌آوری در صنعت ساختمان در روش سنتی که پرهزینه و زمان‌بر است، بهبود نمی‌یابد، تاب‌آوری صنعت ساختمان در رهگذر صنعتی‌سازی میسر می‌شود. یکی از ویژگی‌های تاب‌آوری در صنعت ساختمان در زمان بحران کاهش زمان اجرای پروژه از 24ماه در روش سنتی به 8ماه در روش صنعتی است، قطعا روش صنعتی در مقابل بحران پایداری بالاتری خواهد داشت، پروژه‌های کند اولین قربانی بحران هستند. در آینده ساخت‌وساز از کارگاه به کارخانه منتقل می‌شود. کیفیت، سرعت، بلندمرتبه‌سازی و قابلیت رقابت با توجه به شرایط بازار بدون صنعتی‌سازی ممکن نیست. بنابراین صنعتی‌سازی، لوکس‌سازی نیست، بلکه ضرورتی در شرایط کنونی شمرده می‌شود.

وی تاکید کرد: ساختمان‌هایی که امروز می‌سازیم و به مصرف انرژی آنها توجهی نداریم، در آینده این ساختمان‌ها برای صاحبانشان دارایی نیستند. این ساختمان‌ها بدهی انرژی هستند. مستاجران گفت: در صنعتی‌سازی امکان کاهش مصرف فولاد فراهم می‌شود؛ اما مرجع اعمال صنعتی‌سازی، مقررات ملی ساختمان این موضوع را نمی‌پذیرد، حتی زمانی که مراحل بسیاری برای دریافت مجوز صنعتی‌سازی طی می‌شود، یک ذائقه شخصی می‌تواند کل کار را متوقف کند. تغییر لازمه پیشرفت است و لازمه تغییر نیز پذیرش سهم تقصیر است. اما نظام مهندسی و مقررات ملی مخالف هر تغییری هستند. با استمرار این رویکرد نمی‌توان صنعت ساختمان را تاب‌آور کرد.

وی ادامه داد: گام بعدی برای عبور از بحران فعلی که احتمالا ادامه‌دار نیز باشد، اولویت‌بندی پروژه‌ها و شناسایی پروژه‌های حیاتی است. اگر میزان تولید فولاد در کشور محدود است، ضروری است که این فولاد صرف پروژه‌های حیاتی نظیر زیرساخت، بیمارستان و... شود. در عین حال در کوتاه‌مدت و تا زمان روشن شدن شرایط از شروع پروژه‌های پرریسک و غیر ضروری جلوگیری شود. اما در میان‌مدت باید بر تشکیل کارگروه برای اصلاح مقررات ملی ساختمان به‌نحوی‌که روش‌های کاهش مصرف فولاد و تمرکز بر صنعتی‌سازی پذیرفته شود، متمرکز شد. در نهایت نیز این جنگ نشان داد که ذخایر استراتژیک مواد اولیه در کشور به شدت محدود است یا وجود ندارد، در شرایط کنونی باید به فکر ایجاد ذخایر استراتژیک باشیم تا زنجیره تامین از بحران‌ها آسیب کمتری ببیند.