خراسان/عملکرد مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد این قانون همچنان در مرحله شناسایی و اجرا گرفتار است و خروجی آن به فقط ۷ میلیارد تومان رسیده است.

مالیات بر خانه‌های خالی قرار بود یکی از ابزارهای مهم تنظیم بازار مسکن باشد؛ ابزاری نه صرفاً برای پرکردن خزانه دولت، بلکه برای وادارکردن مالکان به عرضه واحدهای بلااستفاده به بازار. منطق قانون ساده بود: اگر خالی نگه داشتن خانه پرهزینه شود، بخشی از واحدهای احتکارشده وارد بازار خرید و اجاره می‌شود و فشار بر مستأجران و متقاضیان مصرفی کاهش می‌یابد. اما عملکرد این پایه مالیاتی در سال ۱۴۰۴ تصویر دیگری نشان می‌دهد. کل وصولی مالیات بر خانه‌های خالی در این سال فقط ۷ میلیارد تومان بوده است؛ رقمی ناچیز در برابر ابعاد بازار مسکن و حتی کمتر از عملکرد سال قبل از آن. در سال ۱۴۰۳ درآمد دولت از این محل، ۱۶ میلیارد و ۲۷۴ میلیون تومان اعلام شده بود؛ رقمی که خود نیز بسیار محدود بود و عمدتاً به مالیات متعلقه سال ۱۴۰۲ مربوط می‌شد. اکنون پرسش اصلی این است: قانونی که با هدف مقابله با احتکار مسکن و حمایت از مستأجران تصویب شد، چرا پس از چند سال اجرا به خروجی‌ای معادل قیمت چند واحد آپارتمان در تهران محدود مانده است؟ پاسخ را باید در زنجیره‌ای از ضعف‌ها جست‌وجو کرد: نبود داده دقیق، اختلاف آماری، خوداظهاری ناقص، اتصال نامؤثر سامانه‌ها و ناتوانی در شناسایی قطعی خانه‌های خالی.

قانونی با هدف درست، اما اجرای ناتمام
مالیات بر خانه‌های خالی ذیل اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم از آذر ۱۳۹۹ وارد مرحله اجرا شد. طبق قانون، واحدهای مسکونی خالی در سال نخست مشمول مالیاتی معادل ۶ برابر مالیات متعلقه بر درآمد اجاره می‌شوند و این ضریب در سال‌های بعد افزایش می‌یابد. برای مالکان دارای بیش از پنج واحد خالی نیز ضرایب سنگین‌تری پیش‌بینی شده است.
روی کاغذ، چنین جریمه‌ای باید بازدارنده باشد. اما تجربه چند سال گذشته نشان داده است که شدت نرخ مالیات زمانی اثرگذار است که احتمال شناسایی، مطالبه و وصول آن بالا باشد. اگر مالک بداند احتمال شناسایی پایین است یا فرایند تشخیص و وصول با اختلال روبه‌روست، حتی نرخ‌های سنگین نیز رفتار او را تغییر نمی‌دهد.
پیام بزرگ عملکرد تنها ۷ میلیاردی
رقم ۷ میلیارد تومان از چند جهت معنادار است. نخست آنکه هیچ تناسبی با برآوردهای موجود درباره تعداد خانه‌های خالی در کشور ندارد. طی سال‌های گذشته بارها از وجود صدها هزار تا چند میلیون واحد خالی سخن گفته شده است؛ واحدهایی که بخشی از آن ها به انگیزه حفظ ارزش دارایی، کسب سود سرمایه‌ای یا انتظار برای رشد قیمت از چرخه مصرف خارج مانده‌اند.
دوم آنکه این عدد نشان می‌دهد فقط بخش بسیار کوچکی از خانه‌های خالی یا شناسایی شده‌اند یا پرونده مالیاتی آن ها به مرحله قطعی و وصول رسیده است. سوم آنکه کاهش عملکرد نسبت به سال قبل پیام منفی‌تری دارد. اگر قانون در حال بلوغ اجرایی بود، انتظار می‌رفت با تکمیل سامانه‌ها و افزایش همکاری دستگاه‌ها، عملکرد آن بهبود یابد؛ اما کاهش وصولی از بیش از ۱۶ میلیارد تومان به ۷ میلیارد تومان نشان می‌دهد مسیر اجرا همچنان با اختلال جدی روبه‌روست.
خانه های خالی؛ از ۵۰۰ هزار تا ۲.۸ میلیون واحد
یکی از نشانه‌های این اختلال، اختلاف شدید آمارهاست. گزارش آبان سال گذشته «دنیای اقتصاد» به مطالعه‌ای از دانشکده مهندسی عمران دانشگاه علم و صنعت ایران اشاره کرده که ضعف اصلی روند شناسایی خانه‌های خالی را «نبود شفافیت و روش‌شناسی روشن» می داند. در آن جا آمده است که یکی از مقامات دولتی تعداد خانه‌های خالی شناسایی‌شده توسط سامانه املاک و اسکان را ۵۰۰ هزار واحد اعلام کرده؛ در حالی که یک نماینده مجلس این عدد را حدود ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد دانسته و در کنار این ارقام، آمارهای ۲.۶ و ۲.۸ میلیون واحد نیز مطرح شده است.
این اختلاف، نشانه نبود تصویر واحد از مسئله‌ای است که قرار است مبنای مالیات‌ستانی قرار گیرد. وقتی سیاست‌گذار نمی‌داند با ۵۰۰ هزار واحد خالی مواجه است یا با حدود ۲.۷ میلیون واحد، طبیعی است که ابزار مالیاتی نیز در اجرا دچار بن‌بست شود.
خوداظهاری؛ گلوگاه پر ریسک قانون
سامانه ملی املاک و اسکان قرار بود پایگاه اصلی داده‌های سکونتی کشور باشد. دولت برای اجرای این قانون باید بداند هر ملک متعلق به چه کسی است، چه کسی در آن ساکن است، چه مدت خالی مانده و آیا مالک اطلاعات درست ثبت کرده است یا نه. اما این سامانه از ابتدا با چالش‌هایی چون مشارکت پایین مردم، ثبت ناقص اطلاعات، بی‌اعتمادی عمومی، اتصال ناکامل دستگاه‌ها و نبود سازوکار مؤثر راستی‌آزمایی روبه‌رو بود.
وابستگی زیاد به خوداظهاری، یکی از ضعف‌های اصلی این سازوکار است. مالکی که احتمال می‌دهد مشمول مالیات سنگین شود، انگیزه چندانی برای ثبت دقیق وضعیت ملک خالی خود ندارد. در نتیجه، اگر داده‌های سامانه با اطلاعات ثبت اسناد، شهرداری‌ها، شرکت پست، شرکت‌های خدمات‌رسان، معاملات و اجاره‌نامه‌ها تطبیق داده نشود، شناسایی خانه خالی یا با خطا همراه می‌شود یا اساساً به مرحله مطالبه مالیات نمی‌رسد.
معمای اثبات ۱۲۰ روز خالی
پیچیدگی خود قانون نیز اجرای آن را دشوارتر کرده است. طبق توضیح کارشناسان بازار مسکن، برای آنکه یک واحد، خانه خالی محسوب شود، چند شرط باید همزمان برقرار باشد: ملک باید مسکونی باشد، در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت قرار داشته باشد، دست‌کم ۱۲۰ روز متوالی خالی مانده باشد و اطلاعات آن در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت شده باشد. همین شروط پرسش‌های اجرایی متعددی ایجاد می‌کند: خالی بودن ۱۲۰ روزه چگونه اثبات می‌شود؟ مصرف اندک آب و برق نشانه سکونت است یا تلاشی برای فرار از شناسایی؟ اگر ملکی اصلاً در سامانه ثبت نشده باشد، چگونه وارد فرایند مالیاتی می‌شود؟
شهرداری‌ها هم به فرایند شناسایی اضافه شدند
در اردیبهشت ۱۴۰۳ و در قالب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تلاش شد بخشی از این ضعف جبران شود. بر اساس اصلاحات جدید، شهرداری‌های شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت مکلف شدند واحدهای خالی را شناسایی و اطلاعات آن ها را به وزارت راه و شهرسازی ارسال کنند تا پس از تطبیق با سامانه املاک و اسکان، پرونده‌ها به سازمان امور مالیاتی ارجاع شود. این اصلاح نشان می‌دهد قانون‌گذار نیز پذیرفته که حلقه مفقوده اصلی، شناسایی و داده است.
با این حال، افزوده شدن شهرداری‌ها به فرایند شناسایی به‌تنهایی کافی نیست. تا زمانی که پایگاه‌های اطلاعاتی ثبت اسناد، شهرداری‌ها، سازمان امور مالیاتی، شرکت پست، شرکت‌های خدمات‌رسان و وزارت راه به‌صورت دقیق و عملیاتی به هم متصل نشوند، مالیات بر خانه‌های خالی همچنان در مرحله تشخیص متوقف می‌ماند.
مسکن با یک مالیات درمان نمی شود
البته باید توجه داشت که بحران مسکن فقط با مالیات بر خانه‌های خالی حل نمی‌شود. تورم بالا، کاهش قدرت خرید خانوارها، افت تولید مسکن مصرفی، رشد قیمت زمین و تبدیل مسکن به پناهگاه سرمایه، ریشه‌هایی عمیق‌تر از خالی ماندن بخشی از واحدها دارد. این مالیات در بهترین حالت می‌تواند یکی از ابزارهای مکمل تنظیم بازار باشد، نه راه‌حل اصلی.
با این همه، ناکامی همین ابزار محدود نیز پیام مهمی دارد. سیاست‌گذار حتی در اجرای ابزارهای مکمل تنظیم بازار نیز با ضعف جدی داده‌ای و نهادی روبه‌روست.
فاصله قانون تا بازار
عملکرد ۷ میلیارد تومانی سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد مشکل اصلی با افزایش نرخ مالیات یا سنگین‌تر کردن جرایم حل نمی‌شود. پیش‌شرط موفقیت، تکمیل زنجیره اطلاعاتی، اتصال واقعی دستگاه‌ها، شفاف‌سازی دارایی‌های ملکی نهادهای عمومی، انتشار داده‌های قابل راستی‌آزمایی و ساده‌سازی فرایندهای قانونی است.
مالیات بر خانه‌های خالی قرار نبود منبع مهم درآمدی دولت باشد؛ قرار بود رفتار مالکان را تغییر دهد. اما وقتی خروجی آن به فقط ۷ میلیارد تومان محدود می‌شود، می‌توان تردید کرد که اثر بازدارندگی آن نیز جدی بوده باشد. این عدد بیش از آنکه نشانه اجرای قانون باشد، یادآور فاصله عمیق میان سیاست‌گذاری روی کاغذ و واقعیت بازار مسکن است؛ بازاری که با سامانه ناقص، آمارهای متناقض و اجرای ناتمام تنظیم نمی‌شود.

🔹"آخرین خبر" در روبیکا
🔹"آخرین خبر" در ایتا
🔹"آخرین خبر" در بله