تعادل/در شرایطی که برخی مالکان قیمت‌های پیشنهادی خود را تا دو برابر افزایش داده‌اند، حجم معاملات ماهانه تهران به کمتر از سه هزار فقره رسیده؛ رقمی که از عمیق‌تر شدن رکود حتی نسبت به زمستان سال گذشته حکایت دارد.

اکنون بازار نه با کمبود عرضه روبرو است و نه با فقدان متقاضی، بلکه با شکافی عمیق میان قیمت‌های اعلامی و توان واقعی خرید خانوارها مواجه شده است؛ شکافی که نه تنها خریداران مصرفی بلکه سرمایه‌گذاران و معامله‌گران ملکی را نیز از بازار خارج کرده است.
در حالی که تابستان همواره یکی از پررونق‌ترین فصل‌های معاملات مسکن محسوب می‌شد، مرداد ۱۴۰۵ تصویری کاملاً متفاوت را پیش روی فعالان این بازار قرار داده است. بازاری که از یک سو با رشد هزینه‌های ساخت، تورم و افزایش قیمت زمین روبروست و از سوی دیگر، کاهش شدید قدرت خرید و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد، موتور معاملات را خاموش کرده است.

بازاری که قیمت دارد اما مشتری ندارد
آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود، بیش از آنکه افزایش واقعی ارزش معاملات باشد، رشد قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان است. بسیاری از مالکان با استناد به افزایش نرخ ارز، تورم عمومی و رشد هزینه‌های ساخت، قیمت‌های بالاتری برای واحدهای خود تعیین کرده‌اند، اما این قیمت‌ها در بسیاری از موارد به معامله ختم نمی‌شود.

واسطه‌های ملکی می‌گویند مراجعات به دفاتر املاک همچنان وجود دارد، اما بیشتر این مراجعات از سوی متقاضیان مصرفی انجام می‌شود؛ متقاضیانی که پس از اطلاع از قیمت‌ها، بدون انجام معامله بازار را ترک می‌کنند. در مقابل، فروشندگانی که به نقدینگی فوری نیاز دارند، ناچار به ارایه تخفیف شده‌اند؛ موضوعی که نشان می‌دهد بازار میان قیمت‌های روی کاغذ و قیمت‌های واقعی معامله فاصله قابل توجهی پیدا کرده است. همزمان با کاهش معاملات، فعالیت سفته‌بازان و معامله‌گران ملکی نیز به شکل محسوسی کاهش یافته است. این گروه که همواره با امید کسب سود سریع وارد بازار می‌شدند، اکنون به دلیل نبود چشم‌انداز روشن از رشد قیمت‌ها و دشواری فروش واحدهای خریداری‌شده، انگیزه چندانی برای حضور در بازار ندارند.

رکودی که سرمایه‌گذاران را هم فراری داد
یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های رکود فعلی با دوره‌های گذشته، خروج همزمان تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای از بازار است. در گذشته معمولاً با کاهش خرید مصرفی، سرمایه‌گذاران جای خالی خریداران را پر می‌کردند، اما اکنون هر دو گروه در حاشیه بازار قرار گرفته‌اند.کارشناسان معتقدند علت اصلی این وضعیت، نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد، نبود ثبات در بازارهای موازی، افزایش هزینه تأمین مالی و کاهش نقدشوندگی مسکن است. در نتیجه، سرمایه‌هایی که پیش‌تر به سمت بازار ملک حرکت می‌کرد، اکنون با احتیاط بیشتری تصمیم‌گیری می‌کند .

بازار همچنان در رکود قرار دارد
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با ایسنا با اشاره به شرایط فعلی بازار می‌گوید: بخش عمده معاملات فعلی مربوط به متقاضیان مصرفی است و خریداران بیشتر به سمت واحدهای کوچک‌متراژ و متناسب با توان مالی خود حرکت کرده‌اند. در مقابل، خریدهای سرمایه‌ای به دلیل نبود چشم‌انداز روشن از بازدهی بازار کاهش یافته است.

گودرزی درباره رشد قیمت‌های پیشنهادی نیز تأکید می‌کند و می‌گوید: افزایش قیمت‌های پیشنهادی لزوماً به معنای رشد قیمت معاملات قطعی نیست. در برخی مناطق، مالکان قیمت‌های بالاتری برای فروش اعلام کرده‌اند، اما به دلیل ضعف قدرت خرید، بسیاری از این قیمت‌ها به معامله منجر نمی‌شود. حتی برخی فروشندگان برای تأمین نقدینگی، ناچار به ارایه تخفیف شده‌اند.او همچنین معتقد است: با وجود افزایش نرخ ارز و رشد انتظارات تورمی، احتمال جهش شدید قیمت مسکن در ماه‌های آینده پایین است و بازار در صورت ثبات شرایط کلان، می‌تواند به سمت ثبات نسبی حرکت کند. با این حال، افزایش اسمی قیمت‌ها بدون ورود تقاضای جدید، رکود تورمی بازار را تشدید خواهد کرد.اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک نشان می‌دهد حتی فعالان صنفی نیز افزایش قیمت‌های اعلامی را به معنای رونق بازار تلقی نمی‌کنند و معتقدند بدون بازگشت قدرت خرید، رشد قیمت‌ها صرفاً رکود را عمیق‌تر خواهد کرد.

مشکل اصلی بازار، نبود قدرت خرید است
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن، نیز ریشه اصلی رکود را کاهش توان خرید خانوارها می‌داند و معتقد است: افزایش قیمت مسکن در شرایطی که قدرت خرید خانوارها رشد نکرده است، به رونق معاملات منجر نمی‌شود و تنها فاصله میان قیمت‌ها و توان مالی متقاضیان را افزایش می‌دهد.این کارشناس مسکن درباره وضعیت فعلی بازار می‌گوید: بازار در حال حاضر بیش از آنکه با کمبود تقاضای بالقوه مواجه باشد، با ناتوانی تقاضای مصرفی در تأمین هزینه خرید روبرو است. بنابراین، تداوم رکود، کاهش حجم معاملات و افزایش فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های قابل معامله، از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار مسکن در مردادماه خواهد بود.محتشم همچنین راهکار خروج از این وضعیت را چنین تشریح می‌کند: تا زمانی که تورم عمومی، هزینه ساخت و قیمت زمین کنترل نشود و تسهیلات موثر و متناسب با قیمت واقعی مسکن در اختیار متقاضیان قرار نگیرد، نمی‌توان انتظار رونق پایدار در این بازار داشت. در چنین شرایطی، حتی کاهش محدود قیمت‌ها نیز الزاماً به افزایش معاملات منجر نمی‌شود؛ زیرا مساله اصلی، ضعف قدرت خرید و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد است.

این دیدگاه، بار دیگر نشان می‌دهد بحران فعلی بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از کمبود عرضه باشد، نتیجه کاهش توان اقتصادی خانوارها و نبود سیاست‌های حمایتی موثر است.

اجاره‌بها آرام‌تر از بازار خرید حرکت می‌کند
برخلاف بازار خرید و فروش، بازار اجاره در هفته‌های اخیر روند آرام‌تری را تجربه کرده است. با پایان تدریجی فصل جابه‌جایی مستأجران، سرعت رشد اجاره‌بها کاهش یافته و سقف افزایش اجاره در تهران برای سال ۱۴۰۵ نیز ۲۷ درصد تعیین شده است؛ هرچند در عمل، رقم نهایی قراردادها همچنان تابع شرایط ملک، منطقه، توافق طرفین و وضعیت عرضه و تقاضاست.بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار، اجاره‌بها در تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۳۲ درصد افزایش یافته است. همچنین هزینه‌های ماهانه مسکن، آب، برق و گاز نیز در تیرماه ۲.۸ درصد رشد داشته که اندکی پایین‌تر از تورم ماهانه ۳.۱ درصدی کشور بوده است.

ظرفیت جهش اجاره فعلاً محدود است
مرتضی دلخوش، کارشناس اقتصادی، درباره آینده بازار اجاره معتقد است: در شرایط فعلی ظرفیت رشد جهشی در اجاره وجود ندارد، اما احتمال آن در آینده دور از انتظار نیست؛ مشابه اتفاقی که برای قیمت مسکن در ماه‌های اخیر رخ داد که پس از چند سال ثبات، با امضای توافقات، جهش دو برابری را تجربه کرد. او در ادامه می‌افزاید: در حال حاضر قیمت مسکن به سقف ظرفیت خود رسیده و به همین دلیل شاهد کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها هستیم، هرچند این بازار احتمالاً به دنبال جبران عقب‌ماندگی‌هاست.

رکودی که سیاستگذار را به چالش کشیده است
آنچه امروز در بازار مسکن دیده می‌شود، صرفاً رکودی مقطعی نیست؛ بلکه نشانه‌ای از شکل‌گیری نوعی «رکود تورمی» است؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها همچنان میل به افزایش دارند اما قدرت خرید به اندازه‌ای کاهش یافته که معاملات به حداقل رسیده است. ادامه این روند می‌تواند هم صنعت ساختمان را با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه کند و هم دسترسی خانوارهای متوسط و کم‌درآمد به مسکن را دشوارتر سازد.واقعیت این است که بازار مسکن دیگر تنها با ابزارهای سنتی مانند افزایش وام یا ساخت واحدهای جدید از رکود خارج نخواهد شد.
تا زمانی که تورم مهار نشود، هزینه ساخت کاهش نیابد، درآمد خانوارها ترمیم نشود و سیاست‌های اعتباری متناسب با قیمت واقعی مسکن طراحی نشود، فاصله میان قیمت و قدرت خرید همچنان عمیق‌تر خواهد شد.از این منظر، مرداد ۱۴۰۵ را می‌توان یکی از پیچیده‌ترین مقاطع بازار مسکن در سال‌های اخیر دانست؛ بازاری که نه فروشندگان حاضر به کاهش جدی قیمت هستند، نه خریداران توان ورود دارند و نه سرمایه‌گذاران چشم‌انداز روشنی برای کسب سود می‌بینند. نتیجه چنین شرایطی، بازاری است که اگرچه قیمت‌های بالایی دارد، اما از رونق واقعی فاصله‌ای قابل توجه گرفته است.

🔹"آخرین خبر" در روبیکا
🔹"آخرین خبر" در ایتا
🔹"آخرین خبر" در بله