دنیای اقتصاد/ «دنیای‌اقتصاد» درس اصلی از «وضع موجود عرضه و تقاضای مسکن» را به همراه ۳ پاسخ برای معمای موجود بررسی می‌کند

عارضه‌ای در بازار مسکن شکل گرفته که شاید به این سادگی قابل برطرف‌شدن نباشد؛ اما چنانچه زمینه‌های رشد آن مهار نشود، حتما به مشکلی حاد تبدیل خواهد شد. شاخص «مازاد واحدمسکونی» که از نسبت کل خانه‌ها به کل خانوارها به‌دست می‌آید، رکورد بیشترین میزان از ابتدای دهه۹۰ را زده و اکنون حدود ۲۰درصد است. در کنار این مازاد تاریخی عرضه، برای اولین‌بار از سال۶۵، شاخص «تراکم خانوار در واحدمسکونی» نیز به عدد یک کاهش یافت. این دو فاکتور، علامت مثبت از «تعادل در بازار مسکن» می‌دهد که در این صورت باید انتظار داشت، مشکلی به نام «خانه‌دارشدن» بین زوج‌ها وجود نداشته باشد؛ اما این فقط یک تصویر اسمی است. به‌رغم سبقت بی‌سابقه عرضه از تقاضا، شرایط مستاجرها نه‌تنها بهتر نشده که سخت‌تر هم شده است. در یک نمونه، نرخ «فقر اجاره‌نشین‌ها» در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۹۰، مطابق آمار رسمی ۲.۳ برابر شد. «تصویر واقعی» این بازار نشان می‌دهد، در ۱.۵دهه گذشته به‌دلیل «سیاست‌های نادرست تامین مسکن»، مسیر عرضه عملا موازی تقاضا بوده و مسکن‌سازی‌ها به هدف اصابت نکرده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این «تناقض بزرگ»، ۳ علت را شناسایی کرده است. رفع این ماجرا ۲ راهکار دارد.

موجودی مسکن در کشور شامل همه واحدهای مسکونی تحت سکونت، خانه‌های خالی و خانه‌های دوم به «بیشترین مقدار» در مقایسه با تعداد خانوارها رسیده، اما به‌رغم این «مازاد تاریخی» عرضه برابر تقاضا، شرایط مستاجرها سخت‌تر از قبل شده و «فقر مسکن» نیز رکورد زده است. این پارادوکس اگر پاسخ داده نشود، بحران «مسیر موازی» تولید و تقاضای خانه که از نیمه دهه ۸۰ شروع شد، باز هم امتداد پیدا می‌کند.

بررسی‌های گروه مسکن و شهری «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حال حاضر و طبق نتایج اولیه مطالعات جدید طرح جامع مسکن، تعداد خانوار ساکن در واحد مسکونی در کشور برای اولین‌بار از سال ۶۵ به بعد، به عدد یک کاهش پیدا کرده است. نسبت تعداد کل خانوارها به کل واحدهای مسکونی تحت‌سکونت، در حال حاضر عدد ۰.۹ است. این نسبت در سال۶۵ عدد ۱.۱۸ بود که سال۹۰ به ۱.۰۶ رسید؛ سپس در سال۹۵ همین عدد در نسبت حفظ شد؛ اما در ابتدای ۱۴۰۵ به پایین‌ترین میزان رسید. در حال حاضر حدود ۳۰‌میلیون واحد مسکونی تحت سکونت در کشور وجود دارد که ۲۷‌میلیون و ۱۰۰هزار خانوار در آنها سکونت دارند. شاخص مذکور از تقسیم این دو عدد به‌دست می‌آید.

شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، فاکتور مشخص‌کننده میزان تعادل یا عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است که به شکل مطلوب و مورد انتظار نباید بیش از یک باشد. اما ارقام حاصل از سنجش این شاخص، «همه واقعیت‌های بازار مسکن» به لحاظ «کمبود واقعی عرضه یا عدم کمبود» را بازگو نمی‌کند. بنابراین لازم است در کنار شاخص تعداد خانوار به تعداد خانه‌های تحت‌سکونت، وضعیت کل موجودی مسکن نیز رصد شود. طبق برآوردهای پیش‌نویس طرح جدید جامع مسکن، کل موجودی واحدهای مسکونی کشور شامل «خانه تحت سکونت، خانه خالی و خانه دوم»، در حال حاضر حدود ۳۲‌میلیون و ۵۰۰هزار واحد است. به این ترتیب، نسبت کل موجودی به کل خانوارها به عدد ۲ می‌رسد که بیانگر «مازاد ۲۰ درصدی مسکن در کشور» است. این میزان مازاد عرضه از سال ۹۰ تاکنون بی‌سابقه است. شاید طی دهه‌های قبل هم میزان مازاد کل موجودی مسکن کمتر از ۲۰درصد بوده اما چون برای اولین‌بار از ابتدای دهه ۹۰، آمار خانه‌های دوم استخراج شد، نمی‌توان درباره گذشته اظهارنظر کرد.

تصویر واقعی از «مازاد تاریخی» مسکن
تصویر فعلی از حجم عرضه و تقاضا در بازار مسکن می‌گوید، هم میزان عرضه به شکل بی‌سابقه از حجم تقاضا بیشتر است و هم برای اولین‌بار «مازاد خانوار ساکن» در واحدمسکونی از بین رفته است. این رکوردها در عین حال، در شرایطی رقم خورده که «تیراژ تولید مسکن» طی ۱۰ سال گذشته کمتر از اوایل دهه ۹۰ بود است. اما «تصویر واقعی» بازار مسکن، اطلاعات دیگری را نشان می‌دهد که با «تصویر اسمی» همخوانی ندارد. درحالی‌که تصویر اسمی، مازاد عرضه مسکن به معنای «مناسب بودن» اوضاع دسترسی خانوارها به خانه را ارائه می‌کند، اما مطابق داده‌های «تصویر واقعی»، تعداد مستاجرها در فاصله ابتدای دهه ۹۰ تا ۱۴۰۲، از ۴.۵‌میلیون اجاره‌نشین به ۶‌میلیون مستاجر افزایش پیدا کرده درحالی‌که در همین مدت تعداد واحدهای مسکونی جدید تقریبا برابر با تعداد خانوارهای جدید بوده است. این به معنای آن است که «مستاجرها سهم مناسب» از عرضه‌های جدید مسکن نداشته‌اند.

بخش دیگر «تصویر واقعی» از بازار مسکن نیز حکایت از آن دارد که «فقر مسکن» از سال۹۰ تا ۱۴۰۲، تقریبا ۲.۳برابر شده؛ به این معنا که تعداد مستاجرهای در شرایط فقر با این میزان افزایش، به ۴۰درصد کل مستاجرهای ساکن در کشور رسیده است. در کنار این آمارها که روایت‌کننده «سخت‌تر شدن دسترسی به مسکن» طی ۱.۵دهه اخیر است، مشاهدات وضعیت خانوارها در شهرهای بزرگ و کوچک نیز «وخیم‌شدن رفاه ملکی» در مقایسه با اوضاع مناسب دهه‌های ۷۰ و ۸۰ را تایید می‌کند. اینکه، اجاره‌نشین‌ها باید بیش‌از نیمی از درآمدشان را صرف اجاره کنند یا خرید خانه‌اول برای خیلی از زوج‌ها تبدیل به آرزو شده است، همگی پیکسل‌های همان «تصویر واقعی» عرضه و تقاضای مسکن است.

«پارادوکس» امروز بازار مسکن
تحلیل «تصویر اسمی» و «تصویر واقعی» از شرایط عرضه و تقاضای مسکن به ما می‌گوید، «صرف عرضه مسکن حتی در تیراژ بیشتر از روند رشد خانوار در حداقل ۱.۵دهه اخیر، فقر مسکن کاهش پیدا نکرده و اتفاقا صعودی شده است». این پارادوکس «شرایط سخت متقاضیان مسکن» و «مازاد تاریخی عرضه مسکن» را از سه زوایه می‌توان بررسی و به آن پاسخ داد. زیرپوست مازاد تاریخی مسکن، «درک غلط سیاستگذار از احوال و اوضاع گروه‌های کم‌درآمد زیرخط فقر و مستاجر» وجود دارد. نتیجه تعریف طرح‌های «ساخت مسکن ملکی آن هم توسط دولت» طی سال‌های اخیر این بود که کم‌درآمدهای واقعی به‌دلیل «نداشتن توان خرید» برای این خانه‌های دولتی‌ساز، از کیک سفارشی خانه‌های دولتی محروم بمانند و در نتیجه، چون عرضه حمایتی در بازار اجاره وجود نداشت، آنها سال به سال به لحاظ دسترسی به مسکن، فقیرتر از قبل شوند.

علت دوم شکل‌گیری این پارادوکس، شرایط وخیم متغیرهای کلان اقتصاد در یک دهه گذشته است. صعود سریالی نرخ تورم عمومی از یک‌سو و افت درآمد سرانه واقعی در این مدت، خود عاملی برای افزایش فقر و کاهش رفاه بوده که یک اثر عینی آن در «تشدید عدم دسترسی خانوارها به مسکن مناسب» قابل مشاهده است. سیاستگذار مسکن باید از همان اواخر دهه۹۰ با مشاهده اوضاع سخت اقتصادی، از «تکرار طرح‌های موازی مشکلات مسکن خانوارها» پرهیز می‌کرد و اقداماتی «سازگار با شرایط» در دستورکار قرار می‌داد. علت سوم «تشدید مشکلات مسکن خانوارها به‌رغم مازاد تاریخی خانه» را دکتر محمود اولاد، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن و مدیر تهیه نسخه جدید طرح جامع مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد.

دکتر اولاد در تحلیل خود از وضعیت به‌وجودآمده در بازار مسکن به «گسست در عرضه و تقاضا» یا همان «عدم پیوند مناسب» بین خانه‌های ساخته‌شده و تقاضای خرید یا اجاره مسکن اشاره می‌کند. جنس و ترکیب بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی در شهرها و در سطح ریزتر، در مناطق مختلف یک شهر از جمله تهران با شرایط و خواسته‌های سمت تقاضا «تناسب» و سازگاری ندارد. این عدم تناسب، فقط به «مساحت بالای واحدهای مسکونی» و «قدرت خرید پایین خانوارها» محدود نیست؛ عکس آن هم در برخی مناطق وجود دارد. در شمال شهر تهران اگر یک نفر قصد خرید واحد مسکونی کوچک را داشته باشد، وجود ندارد یا بسیار کمیاب است. حتی در بحث «امکانات، مصالح‌ساختمانی و سایر خصوصیات واحدمسکونی» نیز عدم تناسب چشم‌گیر است. بنابراین در بازار مسکن و در نتیجه این گسست، شاهد هستیم که «کالا» وجود دارد؛ اما باب «میل» خریدار نیست. این موضوع هزینه مبادله را بالا برده، معاملات مسکن را کاهش داده و به دو سمت بازار آسیب زده است.

راهکار «مهار» مسیر موازی در بازار مسکن
مازاد تاریخی مسکن نسبت به تقاضا مطابق آنچه توضیح داده شد، نتیجه عکس در رفاه ملکی خانوارها داشته؛ به‌طوری‌که فقر مسکن به موازات رشد تولید افزایش یافته است. اما این مسیر موازی عرضه و تقاضا با دو راهکار، می‌تواند پایان کند. راهکار اول برای اصابت عرضه به تقاضا، «اصلاح مقررات و ضوابط شهرسازی» در شهرها است؛ این اصلاحات می‌تواند جنس و ترکیب واحدهای مسکونی جدید در سال‌های آینده را با جنس و شرایط اقتصادی خانوارها که در حال کوچک‌تر شدن هستند، همسان و سازگار کند.

اما راهکار دوم که در کوتاه‌مدت و برای وضع موجود، مطرح است، «استفاده از اهرم‌های تشویقی برای تحریک عرضه‌های بدون استفاده» است. دکتر محمود اولاد درباره راهکار دوم به «دنیای‌اقتصاد» توضیح داد: اینکه در شرایط تورمی خیلی از خانوارها به دنبال «تبدیل سرمایه‌شان به یک دارایی امن در برابر تورم» هستند، یک واکنش طبیعی به شرایط سخت اقتصادی است. افراد در عین حال حق خرید و سرمایه‌گذاری دارند. اما اینکه، چرا خیلی از کسانی که بیش از یک واحد مسکونی دارند، خانه‌های دوم یا بیشتر خود را روانه بازار اجاره نمی‌کنند و از «عایدی حاصل از اجاره‌داری» آن واحدها چشم‌پوشی می‌کنند، یک «موضوع مهم» و تامل‌برانگیز است که سیاستگذار باید نسبت به آن، حساس و برای اصلاح این رفتار فکر و تصمیم‌گیری کند.

به نظر می‌رسد، یک علت اصلی و کلیدی «بی‌میلی خیلی از دارندگان واحدهای مسکونی بدون استفاده به اجاره‌داری»،‌ هزینه مبادله بسیار بالا در بازار اجاره مسکن باشد. موضوعاتی همچون «سختی در اجاره‌دادن واحد مسکونی با توجه به نظام سنتی بازاریابی و دلالی ملک»، «ریسک‌های خاص تنظیم قراردادهای اجاره» و از همه مهم‌تر «مالیات‌ اجاره»، همگی هزینه مبادله در این بازار را بالا برده و در نتیجه، بازار اجاره مسکن را از «بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی که پتانسیل اجاره‌داری دارند» محروم کرده است.

یک راهکار برای به‌هم‌زدن این وضعیت، کنارگذاشتن اهرم‌های تنبیهی مثل مالیات بر خانه‌خالی و استفاده از اهرم‌ تشویقی همچون «لغو کامل مالیات بر اجاره به مدت مثلا ۵ سال» است. همچنین در این چارچوب حتی می‌شود دولت در قالب طرح «مسکن‌اجاره‌ای»، کارگزاری‌های عرضه این واحدها را به افراد دارای بیش از یک واحد مسکونی متصل کند تا «ترس سنتی» افراد از ورود به بازار سنتی دلالی ملک از این طریق برطرف شود و «مسیر پیچیده و زمان‌بر شناسایی مستاجر و عقدقرارداد» به شکل حقوقی و مدرن توسط کارگزاری‌ها به سفارش مالکان، تبدیل به «مسیر کوتاه و ساده» شود.

🔹"آخرین خبر" در روبیکا
🔹"آخرین خبر" در ایتا
🔹"آخرین خبر" در بله