تعادل/بازار اجاره در آستانه پاییز ۱۴۰۵ در ظاهر آرامتر از تابستان است. با پایان فصل اصلی جابهجایی و بازگشایی مدارس، حجم نقلوانتقال مستأجران کاهش یافته و بخش قابل توجهی از قراردادهای سالانه تمدید یا تعیین تکلیف شده است.
بازار اجاره در آستانه پاییز ۱۴۰۵ در ظاهر آرامتر از تابستان است. با پایان فصل اصلی جابهجایی و بازگشایی مدارس، حجم نقلوانتقال مستأجران کاهش یافته و بخش قابل توجهی از قراردادهای سالانه تمدید یا تعیین تکلیف شده است. اما پشت این آرامش فصلی، مجموعهای از مسائل ساختاری قرار دارد که نشان میدهد ثبات فعلی بازار را نمیتوان الزاماً به معنای حل مساله اجاره تعبیر کرد. تازهترین آمار مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم سالانه اجاره مسکن خانوارهای کشور در مردادماه به ۳۲.۳ درصد رسیده است؛ رقمی که پایینترین سطح تورم سالانه اجاره از آذرماه ۱۴۰۱ تاکنون محسوب میشود. تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز در همین ماه ۳۱.۸ درصد بوده و تورم ماهانه به ۲.۵ درصد رسیده است. به زبان ساده، شاخص اجارهبها در مردادماه نسبت به مرداد سال گذشته حدود ۳۲ درصد افزایش داشته، اما سرعت این افزایش در مقایسه با دورههای قبل کاهش یافته است. این تفاوت میان «سطح قیمت» و «سرعت افزایش قیمت» در تحلیل بازار اجاره اهمیت زیادی دارد. کاهش تورم به این معنا نیست که اجارهبها کاهش پیدا کرده؛ بلکه به این معناست که اجارهبها با سرعت کمتری نسبت به گذشته در حال افزایش است. به همین دلیل، قرار دادن عبارت «تورم اجاره در کف» در کنار واقعیت افزایش بیش از ۳۰ درصدی اجارهبها میتواند تصویری گمراهکننده ایجاد کند. برای خانواری که سال گذشته قرارداد خود را با رقم مشخصی تمدید کرده، رشد ۳۱.۸ درصدی همچنان به معنای افزایش سنگین هزینه مسکن است؛ حتی اگر این نرخ از تورم دورههای قبلی پایینتر باشد.
شکاف میان تورم عمومی و اجاره
در مردادماه، تورم سالانه کالاها و خدمات طبق آمار مرکز آمار به حدود ۷۰ درصد رسیده و تورم نقطهبهنقطه نیز به محدوده ۹۰ درصد نزدیک شده است. در مقابل، تورم سالانه اجاره ۳۲.۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه آن ۳۱.۸ درصد بوده است. در نگاه نخست، این فاصله قابل توجه میتواند نشانهای از مقاومت بازار اجاره در برابر موج تورمی اقتصاد تلقی شود؛ اما در تحلیل عمیقتر، پرسش مهمتری مطرح میشود: چرا اجارهبها با وجود رشد بسیار بالای سایر قیمتها، با سرعت کمتری افزایش یافته است؟ یکی از پاسخها را باید در کاهش قدرت پرداخت مستأجران جستوجو کرد. وقتی درآمد خانوار امکان همراهی با رشد قیمتها را ندارد، بازار اجاره نیز با محدودیت تقاضای موثر مواجه میشود. در چنین شرایطی، مالک ممکن است قیمت پیشنهادی خود را افزایش بدهد، اما مستأجر توان پرداخت آن را نداشته باشد. نتیجه میتواند کاهش قراردادها، افزایش تمدید، کوچکتر شدن متراژ، تغییر محله یا حتی خروج خانوار از برخی مناطق باشد. از همین زاویه، کاهش سرعت رشد اجاره میتواند بخشی از واقعیت فشار تقاضا و افت توان مالی خانوارها را نیز منعکس کند، نه صرفا موفقیت سیاستهای تنظیم بازار.
قیمتهای پیشنهادی بالا، قراردادهای کمتر
نایبرییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت امسال گفت در برخی مناطق افزایش اجارهبها مشاهده میشود، اما تعداد قراردادهای ثبتشده متناسب با رشد قیمتها افزایش پیدا نکرده است؛ وضعیتی که از نگاه او بیانگر تغییر الگوی بازار اجاره است. این گزاره از آن جهت اهمیت دارد که بازار مسکن تنها با بررسی قیمت فایلهای عرضهشده قابل تحلیل نیست. قیمت پیشنهادی مالک با قیمت معاملهشده تفاوت دارد و در شرایطی که قدرت خرید مستأجر کاهش پیدا میکند، افزایش قیمت فایلها الزاما به افزایش همان میزان در قراردادهای نهایی منجر نمیشود. به گزارش ایسنا، در برخی مناطق تهران حتی گزارشهایی از افزایش ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی اجارهبها منتشر شده است؛ با این حال، نایبرییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرد که چنین اعدادی را نمیتوان به کل بازار تعمیم داد و نبود یک سامانه جامع برای ثبت و گزارش دقیق معاملات، ارزیابی وضعیت واقعی بازار را دشوار کرده است.
حمایت کوتاهمدت یا راهحل پایدار؟
در چنین شرایطی، دولت تلاش کرده با سیاست سقفگذاری از جهش هزینه اجاره برای مستأجران جلوگیری کند. بر اساس مصوبه سران قوا، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید خواهند شد و میزان افزایش اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به آنها حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود؛ البته این حکم دارای استثناهای قانونی مشخصی است.
این سیاست در ظاهر فاصلهای معنادار با تورم ۳۱.۸ درصدی نقطهبهنقطه اجاره ایجاد میکند و میتواند برای مستأجرانی که مشمول تمدید قانونی هستند، فشار افزایش هزینه را کاهش دهد. اما پرسش اصلی درباره دامنه اجرای این سیاست و میزان انطباق آن با واقعیت بازار است. فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان، درباره این سیاست گفت که مصوبه اجارهبها اقدامی کوتاهمدت برای حمایت از مستأجران و ایجاد نظم در بازار است، اما تمدید قراردادها و افزایش تسهیلات ودیعه بهتنهایی مشکلات بازار را حل نمیکند. به گفته او، بخش قابل توجهی از مالکان در محدوده سقفهای تعیینشده و عمدتا در بازه ۲۵ تا ۳۰ درصد اقدام به افزایش اجاره کردهاند، اما ثبات پایدار بازار نیازمند افزایش تولید و عرضه مسکن، بهویژه مسکن استیجاری است. پورحاجت همچنین تأکید کرده است که سیاستگذار نباید هدف راهبردی افزایش عرضه را فدای سیاستهای کوتاهمدت تنظیم بازار کند.
۸۰ همت حمایت اما با چه میزان اثرگذاری؟
در کنار سقفگذاری، دولت و شبکه بانکی سیاست پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن را نیز دنبال کردهاند. طبق آخرین آمار اعلامشده از سوی بانک مرکزی، از ابتدای تیرماه ۱۴۰۴ تا ۲۶ شهریور ۱۴۰۵ بیش از ۸۰ همت تسهیلات ودیعه مسکن به ۴۲۵ هزار نفر پرداخت شده است. از این میزان، بیش از ۶۲ همت طی یک سال منتهی به پایان بهار ۱۴۰۵ به ۳۵۷ هزار نفر پرداخت شده و حدود ۱۸ همت دیگر نیز تا ۲۶ شهریور به ۶۸ هزار متقاضی اختصاص یافته است. سقف تسهیلات در سال ۱۴۰۵ نیز به ۳۶۵ میلیون تومان در تهران، ۲۸۰ میلیون تومان در مراکز استانها، ۱۸۵ میلیون تومان در سایر شهرها و ۷۵ میلیون تومان در مناطق روستایی افزایش یافته و سقف کلی منابع از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت رسیده است. با این حال، وام ودیعه بیش از آنکه قیمت مسکن را کاهش دهد، بخشی از نقدینگی مورد نیاز مستأجر را تأمین میکند. بنابراین اگر اصل مشکل، فاصله میان درآمد خانوار و هزینه مسکن باشد، وام تنها میتواند این فاصله را موقتا پوشش بدهد. اگر بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف اجاره شود، افزایش وام بدون افزایش متناسب درآمد میتواند صرفا زمان پرداخت هزینه را جابهجا کند؛ نه اینکه مساله استطاعتپذیری مسکن را حل کند.
مساله اصلی بازار: کمبود مسکن استیجاری
ایرج رهبر، رییس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران، نیز معتقد است کنترل دستوری بازار اجاره بهتنهایی نتیجه نمیدهد و برای کاهش فشار اجاره باید تولید و عرضه واحدهای اجارهای افزایش یابد. او همچنین نبود اجارهداری حرفهای را یکی از مشکلات ساختاری بازار دانسته و بر ضرورت ایجاد مشوق برای ورود سرمایهگذاران به ساخت واحدهای اجارهای تأکید کرده است.
در واقع، اگر عرضه واحدهای مناسب اجارهای متناسب با تعداد خانوارهای مستأجر رشد نکند، سیاستهای کوتاهمدت با یک محدودیت اساسی روبهرو هستند. سقفگذاری میتواند قیمت برخی قراردادها را محدود کند؛وام میتواند نقدینگی مستأجر را افزایش بدهد؛ اما هیچکدام بهتنهایی تعداد واحدهای قابل اجاره را افزایش نمیدهند. به همین دلیل، کاهش تورم اجاره در مردادماه را باید با احتیاط تفسیر کرد. این کاهش میتواند نشانه آرامتر شدن بازار باشد، اما همزمان میتواند حاصل محدود شدن توان پرداخت خانوارها، کاهش معاملات و تغییر الگوی تقاضا نیز باشد.
آرامش پاییزی یا توقف موقت؟
بازار اجاره اکنون با پایان فصل جابهجایی تابستانی وارد دورهای کمتحرکتر شده است. این کاهش تحرک طبیعی است و بخشی از آن به تقویم سالانه بازار ارتباط دارد. بنابراین نمیتوان صرفا بر اساس کاهش جابهجایی در پاییز، از ثبات پایدار بازار سخن گفت. آنچه اهمیت بیشتری دارد، رفتار بازار در ماههای آینده و بهویژه نسبت میان رشد درآمد خانوار، رشد اجارهبها، تعداد قراردادها و حجم عرضه واحدهای استیجاری است. آمار مردادماه یک واقعیت مهم را نشان میدهد: اجارهبها با سرعتی کمتر از گذشته رشد میکند، اما همچنان بیش از ۳۰ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است. همزمان، دولت سقف ۲۵ درصدی برای بخشی از قراردادهای تمدیدی تعیین کرده و بیش از ۸۰ همت تسهیلات ودیعه پرداخت شده است.
با این حال، سخنان فعالان بازار نیز بر یک نقطه مشترک متمرکز است: مساله اجاره صرفا مساله قیمت نیست؛ مساله عرضه و توان پرداخت نیز هست. اگر عرضه مسکن استیجاری افزایش پیدا نکند، کاهش موقت تورم اجاره لزوماً به معنای کاهش فشار بر مستأجران نخواهد بود. بازار ممکن است از مرحله جهش قیمت وارد مرحله رکود معاملاتی و تثبیت اسمی شود، در حالی که خانوارها برای تطبیق با هزینه مسکن ناچار به کاهش متراژ، تغییر محله، همخانهشدن یا تخصیص سهم بیشتری از درآمد خود به مسکن شوند.
در نهایت، فاصله میان «آمار تورم» و «تجربه خانوار» مهمترین نکته بازار اجاره در آستانه پاییز ۱۴۰۵ است. تورم ۳۲ درصدی اجاره در مقایسه با تورم عمومی حدود ۷۰ درصدی، از کاهش سرعت رشد حکایت دارد؛ اما برای مستأجری که درآمدش همپای هزینه مسکن افزایش نیافته، همین ۳۲ درصد همچنان افزایش سنگینی است. بنابراین، آرامش آماری بازار اجاره را نباید با حل بحران استطاعت مسکن یکسان دانست. ثبات واقعی زمانی شکل میگیرد که رشد عرضه، توان مالی خانوار و هزینه اجاره به تعادل نزدیکتری برسند؛ و تا آن زمان، سقفگذاری و وام ودیعه بیشتر نقش مسکن کوتاهمدت را دارند تا درمان ریشهای بازار.
تورم اجاره در کف، فشار مستأجران در سقف
1405/07/02 - 22:10
832
1405/07/02 - 22:10
