جابهجایی تورم مسکن در پایتخت
ايسنا/ با وجودي که قيمت مسکن در کل شهر تهران روند نزولي به خود گرفته، شهريورماه امسال شش منطقه در جنوب پايتخت شامل ۱۱، ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ با ميانگين قيمت ۷.۴ ميليون تومان در هر متر مربع، پيشتاز تورم ملکي بودند. آمار گوياي آن است که مناطق ۱۱، ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ به ترتيب بيشترين نرخ رشد قيمت مسکن شهر تهران در شهريورماه ۱۳۹۸ را به خود اختصاص دادهاند. ميانگين قيمت مسکن در اين مناطق ۷.۴ ميليون تومان است که بيشترين نرخ مربوط به منطقه ۱۱ با ميانگين متري ۹.۵ ميليون تومان و کمترين قيمت در اين ميان به منطقه ۲۰ با متوسط ۶.۶ ميليون تومان در هر متر مربع تعلق دارد. شهريورماه سال گذشته مناطق ۵، ۲، ۱، ۹، ۱۳ و ۴ به ترتيب بالاترين ميزان رشد قيمت ساليانه را تجربه کردند. سال ۱۳۹۷ معمولا در هر ماه مناطق ۵ و ۱ پيشتاز تورم ملکي در پايتخت بودند؛ در حالي که شهريورماه امسال منطقه يک با ۳۹ درصد افزايش قيمت ساليانه، کمترين نرخ رشد را در بين مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داد. آمار نشان ميدهد که تورم ملکي در پايتخت از شمال به جنوب جابهجا شده اما پس از دو افت ۲.۴ و ۲.۸ درصدي قيمت مسکن در تهران طي دو ماه اخير، نرخ رشد در مناطق جنوبي نيز در مرداد و شهريور متوقف شده است. قيمت آپارتمان در هسته مرکزي تهران با تغيير مسير بازار مسکن، بالاترين ميزان رشد ساليانه قيمت در شهريورماه ۱۳۹۸ به منطقه ۱۱ در مرکز تهران شامل محلههاي آگاهي، اسکندري، باغشاه، پاستور، آذربايجان، جمالزاده، جمهوري، دخانيات و منيريه تعلق داشت اما قيمت آپارتمان در محلههاي مختلف اين منطقه، متفاوت است. به طور مثال قيمت پيشنهادي آپارتمان نوساز در منيريه متري ۱۲ تا ۱۶ ميليون تومان است؛ در حالي که در اسکندري نرخ نوساز بين ۱۱ تا ۱۳ ميليون تومان تعيين ميشود. هماکنون بر اساس سن ساختمان و امکانات ميتوان با بودجه ۳۵۰ تا ۵۰۰ ميليون تومان در محله اسکندري آپارتمان خريداري کرد. يک آپارتمان ۶۵ متري شش سال ساخت فول امکانات در اسکندري به مبلغ ۶۷۰ ميليون تومان (متري ۱۰ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان) به فروش ميرسد. يک واحد ۴۸ متري دو ساله با امکانات کامل نيز ۶۰۰ ميليون تومان قيمتگذاري شده است. در محله پاستور نرخ پيشنهادي يک آپارتمان ۸۰ متري ۱۴ ساله با پارکينگ و انباري، طبقه دوم، بدون آسانسور ۹۰۰ ميليون تومان تعيين شده است. در محله جمهوري خيابان ۱۲ فروردين يک واحد ۷۵ متري دو سال ساخت، فول امکانات، رو به آفتاب ۹۰۰ ميليون تومان (متري ۱۲ ميليون تومان) فروخته ميشود. خانه در نازيآباد چند؟ در منطقه ۱۶ که دومين نرخ رشد قيمت ساليانه مسکن شهر تهران به ميزان ۸۵ درصد را در شهريورماه داشت محلههاي نازيآباد، ياخچيآباد، عليآباد، تختي، جواديه و خزانه قرار دارد که ميانگين قيمت مسکن در شهريورماه امسال در اين منطقه ۷.۳ ميليون تومان در هر متر مربع بود. البته در نازيآباد قيمتها بالاتر از اين ميزان است و نرخ آپارتمان نوساز در اين محله متري ۱۰ تا ۱۲ ميليون تومان تعيين ميشود که براي آپارتمانهاي لوکس، قيمتها تا متري ۱۵ ميليون تومان و حتي بيشتر هم ميرسد. يک آپارتمان ۹۲ متري نوساز داراي امکانات کامل در نازيآباد يک ميليارد و۱۰۴ ميليون تومان (متري ۱۲ ميليون) قيمتگذاري شده است. يک واحد ۷۳ متري شش سال ساخت داراي آسانسور و انباري، بدون پارکينگ در نازيآباد به مبلغ ۶۷۰ ميليون تومان (متري ۹ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان) آگهي شده است. يک واحد ۵۷ متري ۱۸ ساله واقع در طبقه اول، بدون آسانسور و پارکينگ در محله نازيآباد به مبلغ ۴۶۰ ميليون تومان (متري ۸ ميليون) فروخته ميشود. قيمت پيشنهاد آپارتمان در مناطقي از تهران که بالاترين نرخ رشد ساليانه را در شهريورماه ۹۸ داشتند محله متراژ سن بنا قيمت (تومان) منيريه ۵۷ متر ۶ سال ۵۷۰ ميليون نازيآباد ۶۰ متر نوساز ۶۷۰ ميليون ياخچيآباد ۶۰ متر نوساز ۵۲۰ ميليون فلاح ۶۳ متر نوساز ۴۷۲ ميليون وصفنار ۴۰ متر ۷ سال ۲۸۰ ميليون پامنار ۵۵ متر ۱۵ سال ۴۳۰ ميليون سنگلج ۷۰ متر ۶ سال ۷۵۰ ميليون افسريه ۶۸ متر ۲ سال ۷۰۰ ميليون مسعوديه ۵۳ متر ۹ سال ۳۷۰ ميليون جوانمرد ۵۱ متر ۴ سال ۳۷۰ ميليون دولتآباد ۷۴ متر ۵ سال ۵۶۹ ميليون شهريورماه احتمالا کف معاملات مسکن بوده است افزايش ناچيز حجم قراردادهاي خريد و فروش مسکن شهر تهران در نيمه مهرماه نسبت به شهريورماه نشان ميدهد از يک سو بازار از حالت طبيعي بر اساس عرضه و تقاضا خارج شده و از سوي ديگر ميتوان به اين جمعبندي رسيد که معاملات به کف رسيده است. رکود تاريخي معاملات مسکن شهر تهران حاکي از آن است که در حال حاضر گروه غالب خريداران کساني هستند که به دنبال آپارتمان زير قيمت ميگردند. اين افراد نيز شامل دو گروه مصرفي و سرمايهگذار هستند؛ سرمايهگذاراني که نقدينگي مازاد در اختيار دارند و خود را براي رکود ۳ تا ۴ ساله آماده کردهاند. معاملات مسکن در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره (۲۷۸۷ فقره) رسيده و ارزيابيها نشان ميدهد احتمالا تعداد خريد و فروش کمتر از اين مقدار نخواهد شد؛ چرا که آمار نيمه اول مهرماه نشان ميدهد در آغاز پاييز که اصولا بايد تعداد قراردادها در هر دو بخش خريد و اجاره نسبت به شهريورماه تا ۵۰ درصد کاهش پيدا کند، شاهد افزايش ۲۵ درصدي قراردادهاي خريد و فروش بوديم. اين نمايه ميتواند نشاندهنده اين موضوع باشد که اولا بازار از حالت طبيعي خود بر اساس نظام عرضه و تقاضا خارج شده، دوما تعداد معاملات به کف رسيده و سوما قراردادها صرفا در فايلهاي زير قيمت انجام ميشود. با وجودي که معاملات احتمالا به کف رسيده، نميتوان با قطعيت عنوان کرد که قيمت نيز به کف رسيده است؛ چرا که قيمت مسکن در تهران دو افت ۲.۴ و ۲.۸ درصد را به ترتيب در ماههاي مرداد و شهريور نشان داد و پس از آنکه در خردادماه وارد کانال ۱۳ ميليون تومان شده بود مجددا در شهريورماه به کانال ۱۲ ميليون تومان برگشت و هماکنون ميانگين قيمت مسکن شهر تهران ۱۲ ميليون و ۶۶۷ هزار تومان در هر متر مربع است. خروج برخي فروشندگان از بازار مسکن از سوي ديگر در روزهاي اخير اتفاق جديدي در بازار مسکن رخ داده است. مشاوران املاک ميگويند به دليل پايين آمدن قيمتهاي پيشنهادي و قطعي مسکن، اخيرا بساز و بفروشها در تکميل واحدهاي نيمهتمام تعلل نشان ميدهند تا بتواند در زمان مناسب، آپارتمانهاي خود را وارد بازار کنند. از سوي ديگر برخي مالکان واحدهاي کليدنخورده که تا پيش از افت قيمت قصد فروش داشتهاند به دفاتر اعلام کردهاند که فايل آنها را موقتا از ليست فروش خارج کنند. به نظر ميرسد شنيدن بعضي اخبار درخصوص احتمال افزايش قيمت سيمان و مصالح ساختماني در اين رفتار مالکان تاثيرگذار بوده است. با اين وجود حجم انبوهي از آپارتمانهاي خالي براي فروش عرضه شده و ميتوان در ميان آنها بسياري از فايلهاي زير قيمت را مشاهده کرد. در حال حاضر تعداد بيشمار آگهيها هيچ تناسبي با تعداد اندک خريداران ندارد. مشاوران املاک عنوان ميکنند که از تيرماه امسال اوضاع بازار مسکن به نفع متقاضيان تغيير کرده و نشستها معمولا به دليل عقبنشيني خريداران لغو ميشود.