دنياي اقتصاد/معاملات مسکن مطابق پيش‌بيني‌ها به افت شديد قيمت در بازارهاي موازي واکنش نشان داد. نتايج تحقيقات ميداني،‌ از سه تغيير معنادار در رفتار فروشنده‌هاي آپارتمان حکايت دارد. در اقدامي کم‌سابقه، عوامل عرضه فايل‌هاي ملکي در بازار به استفاده از واژه‌هاي «قيمت‌ها شکست»، «فروش فوري» و عناويني که در واقعيت، بيانگر عجله براي فروش است، روآورده‌اند. حجم فايل‌ها در برخي استارت‌آپ‌هاي ملکي نيز افزايش يافته و پيش‌قيمت - قيمت پيشنهادي فروشنده‌ها در فايل‌ها - در مناطقي از شهر بين ۱۵ تا بيش از ۲۵ درصد نسبت به هفته گذشته ريزش کرده است. برخي از فايل‌ها مربوط به واحدهايي است که از چند روز قبل براي فروش عرضه شده‌اند؛ اما اکنون سطح پيش‌قيمت و توقع مالکان اين واحدها کمتر است. فرونشست پيش‌قيمت در بازار مسکن چند روز بعد از عقبگرد نرخ ارز و قيمت سکه اتفاق افتاده است که نشان مي‌دهد تغيير جهت متغيرهاي بيروني موثر بر رفتارها در بازار ملک سبب واکنش متغيرهاي دروني اين بازار شده است. هرچند ذي‌نفعان تداوم جهش قيمت مسکن - سوداگراني که در ماه‌هاي قبل آپارتمان خريداري کرده‌اند- با پيشگويي‌هاي خود سعي در القاي «موقتي بودن کاهش قيمت» دارند، اما بررسي‌هاي کارشناسان نشان مي‌دهد تداوم کاهش «انتظارات تورمي» در جامعه باعث حفظ بازار ملک در سراشيبي قيمت خواهد شد.

در پي تغيير و تحولات در حوزه سياسي و بين‌المللي اثر معکوس قيمتي بازار ملک در رفتار فروشندگان نمايان شد. طي يکي، دو روز اخير، بازار مسکن با تاثيرپذيري زودهنگام از نتيجه انتخابات رياست جمهوري آمريکا، سه تغيير معنادار را در سمت عرضه شاهد بوده است. اولين نشانه اين تغييرات از کاهش قيمت پيشنهادي آپارتمان‌هاي مسکوني مناطق مختلف پايتخت حکايت دارد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، بازار مسکن به تاثير رواني بازارهاي اقتصادي واکنش نشان داد. فروکش کردن بازارهاي اقتصادي همچون سکه و دلار به تبع تحولات سياسي و بين‌الملل (انتخابات آمريکا) در بازار مسکن هم بازتاب داشت.

بررسي روند تاريخي بازار ملک نشان مي‌دهد که عموما اين بازار به واسطه ماهيت ديرنقدشوندگي، واکنش ديرهنگام به تغيير و تحولات ساير بازارها دارد، اما اکنون در فاصله چند روز پس از ريزش بازارهاي اقتصادي، تقاضاي غيرمصرفي بازار ملک نيز عکس‌العمل نشان داد.
بررسي آمار رسمي معاملات مسکن در شهر تهران حاکي از آن است که طي يک تا يک سال و نيم گذشته بازار همواره در يک شرايط غيرعادي به سر مي‌برد که دو دليل عمده داشت: نخست اينکه رکود معاملاتي در اوج جهش ادامه‌دار شد و دوم اينکه غالب تقاضاي بازار، از جنس تقاضاي غيرمصرفي بود.
شرايط غيرعادي بازار مسکن ناشي از انتظارت تورمي غالب در اين بازار (حس گران‌تر شدن کالاها) بود که البته در نيمه اول امسال بخش قابل توجهي از اين انتظارات تورمي ناشي از شوک‌ها و نوسانات بورس و ارز بود.

اين شرايط رکودي در کنار رشد چشمگير ماهانه قيمت مسکن که طبيعي به نظر نمي‌رسيد، مهم‌ترين عوامل «تاثيرپذيري زودهنگام» بازار مسکن از تحولات اخير بازارهاي اقتصادي بودند.
تورم ماهانه قيمت مسکن در شهر تهران از ابتداي امسال در بيشتر ماه‌ها دو رقمي بود اما نرخ تک رقمي رشد قيمت مسکن در ماه‌هاي فروردين (2 درصد) و شهريورماه (5 درصد) ميانگين رشد ماهانه مسکن در هفت ماهه امسال را به 8 درصد رساند تا بازار ملک در مجموع با نرخ رشد ماهانه قابل توجه مواجه شود.
علاوه بر اين رشد دو برابري قيمت مسکن به لحاظ نقطه‌اي در طول سال‌هاي گذشته کم سابقه بوده و حتي بر اساس جديدترين گزارش بانک مرکزي، تورم نقطه‌اي پس از 16ماه (خرداد 98) سه رقمي شد.
همه اين عوامل باعث شد بازار مسکن منتظر نشانه‌هاي توقف رشد ادامه‌دار بماند تا در نهايت با کاهش التهابات ارزي و سکه، «بازار ملک مستعد کاهش قيمت» در اين مقطع واکنش داشته باشد.

حالا در روزهاي اخير و در پي تغيير و تحولات در حوزه سياسي و بين‌المللي اثر معکوس قيمتي بازار ملک در رفتار فروشندگان نمايان شد. اين اثر معکوس قيمتي در تقاضاي سرمايه‌اي و سفته‌بازي ديده مي‌شود به‌طوري‌که اين گروه از فروشندگان با تغيير فاز، هم‌جهت با شرايط رواني حاکم، يک ورود تمام عيار به بازار ملک از جنس متفاوت داشتند.

رونمايي از «اثر آني روند نزولي بازارهاي اقتصادي» در بازار مسکن در حالي بود که بازارهاي موازي بسته به طول مدت نقدشوندگي، به تغيير و تحولات دروني و بيروني واکنش نشان مي‌دهند و بازار مسکن هم به واسطه ماهيت ديرنقدشوندگي واکنش ديرهنگام به تحولات دروني و بيروني دارد، اما اکنون به دليل نوسانات شديد بازارهاي اقتصادي از جمله طلا و ارز، بازار مسکن اين سنت هميشگي را کنار زد و واکنش زودهنگام به بازار داشت.

با اين حال اثر اين واکنش زودهنگام به واسطه نوسانات شديد بازارهاي موازي فعلا در فايل‌هاي عرضه شده از سوي مالکان مشاهده مي‌شود تا عقبگرد بازار ملک همزمان با تحولات بازار ارز و سکه نمايان شود و شاهد اثر اوليه ريزش بازارهاي اقتصادي در بازار مسکن باشيم.

اکنون سه تغيير معنادار در رفتار فروشنده‌هاي آپارتمان، ناشي از انعکاس ارزي در فايل‌هاي ملکي ظاهر شده است که اين واکنش سريع به بازار ملک در رفتار فروشندگان آپارتمان در تهران محسوس و معني‌دار بود.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از قيمت پيشنهادي فايل‌هاي عرضه شده در مناطق مختلف پايتخت نشان مي‌دهد تعداد فايل‌هاي فروش آپارتمان در آگهي‌هاي ملکي افزايش پيدا کرده و تمايل برخي فروشندگان براي فروش بيشتر شده است.

اين رفتار در حالي در بين برخي فروشندگان ملکي مشهود بود که دست‌کم از ابتداي سال جاري تاکنون، چنين رفتاري به شکل محسوس از سوي مالکان و سازندگان بازار مسکن مشاهده نشده بود. دومين رفتار جديد فروشندگان آپارتمان‌هاي مسکوني، تغيير جنس و مشخصات فايل‌هاي پيشنهادي فروشندگان است. فروشندگان از عباراتي تقريبا جديد در آگهي‌هاي خود استفاده کردند تا خريداران را وارد بازار و به نوعي براي ملک خود بازارداغي ‌کنند. عبارت‌هاي «قيمت شکست»، «فورش فوري»، «زير قيمت»، «بدهي مالي» و «تخفيف ويژه به خريداران واقعي» بخشي از عبارات تحريک‌کننده تقاضا از سوي اين گروه از فروشندگان بود.

و اما سومين رفتار محسوس آگهي‌دهندگان ملکي، عقب‌نشيني از قيمت‌هاي پيشنهادي خود نسبت به هفته‌هاي گذشته بود. روز گذشته و همزمان با بروز اولين نشانه‌هاي تاثيرپذيري بازار ملک تحت تاثير بازارهاي اقتصادي، بسياري از فروشندگان، قيمت‌هاي پيشنهادي خود را تا حد قابل توجهي نسبت به قيمت قبلي پيشنهادي خود کاهش دادند که اين کاهش قيمت‌ها در مناطق مختلف پايتخت به ويژه مناطق پرمعامله و مصرفي مشهود بود.

تحقيقات ميداني از برخي فايل‌هاي عرضه‌شده توسط مالکان در روز گذشته نشان مي‌دهد، فروشندگاني که در فروش ملک خود به واسطه کاهش انتظارات تورمي تعجيل مي‌کنند، قيمت‌هاي پيشنهادي را بين 15 درصد تا 32 درصد کاهش داده‌اند.

بنابراين انعکاس ريزش ارز و بازارهاي اقتصادي در بازار ملک، خود را به‌صورت فروريزش (افت ناگهاني و قابل توجه) نشان داد. البته قضاوت دقيق از انعکاس اين ميزان فروريزش در قيمت‌هاي قطعي (ملک‌هاي معامله شده) نيازمند گذر زمان و اعلام آمارهاي رسمي از تحولات بازار مسکن است تا بتوان تصوير بهتر و دقيق‌تري از اين «واکنش سريع» بازار ملک به بازارهاي اقتصادي ارائه داد.
اما آنچه به لحاظ اقتصادي و رابطه نسبي بازارها قابل انتظار است، واکنش قيمت مسکن در هفته‌هاي آينده به نسبت کاهش نرخ ارز، سکه و افت بازدهي بازارهاي موازي خواهد بود.

برآوردها و بررسي بازارهاي اقتصادي افت قابل توجه قيمت ارز و سکه در بازه بسيار کوتاه را حکايت مي‌کند.
بررسي‌ روند کاهش نرخ ارز تحت تاثير مسائل بين‌المللي نسبت به اوايل ماه نشان مي‌دهد، بهاي دلار بيش از 15 درصد کاهش داشته است؛ همچنين بهاي سکه نيز بيش از 16 درصد با کاهش مواجه بوده. با وجود اينکه ميانگين «رشد ماهانه» قيمت مسکن از ابتداي امسال چشمگير بود و سايه بازارهاي ارز و طلا بر بازار مسکن سنگيني مي‌کرد و در تحريک قيمت مسکن عامل موثر بودند، بنابراين ريزش قيمت در بازارهاي اقتصادي مي‌تواند به‌عنوان اهرم کاهشي قيمت ملک موثر واقع شوند.
در عين حال، اين شرايط بازار مسکن باعث شد تا بازار پيشگويي هم داغ شود. پيشگوهايي که از دو گروه «با اهداف متفاوت اما با حرف مشترک» سعي مي‌کنند تصويري از آينده بازار مسکن را به مشتريان القا کنند.

گروهي از اين پيشگويان سفته‌بازان و سرمايه‌گذاران فعال بازار هستند؛ حرف مشترک هر دو گروه «کاهش مقطعي قيمت ملک» است. گروه نخست عامدانه در برابر افت قيمت ملک مقاومت مي‌کنند.
گروه دوم نيز واسطه‌هايي هستند که با هدف تشويق خريداران به ورود در بازار، از کاهش مقطعي قيمت ملک دم مي‌زنند. اين پيشگويي‌ها حتي با فرض کاهشي مقطعي بازار، مي‌تواند تصوير غلط به خريداران و تقاضاي مصرفي بدهد.

هر چند علامت‌هاي فروريزش قيمت ملک در رفتار فروشندگان ملک ظهور و بروز کرده اما اين علامت‌ها به معني تاثير در کاهش قيمت قطعي نيست و بايد منتظر ماند تا اثرات اين رفتار فروشندگان را با استناد به گزارش‌هاي رسمي قضاوت کنيم.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar