برگزیده

بازار مسکن به خواب زمستانی می رود؟

اقتصاد نيوز

بروزرسانی 1399/09/06 - 17:30

اقتصاد نيوز/ بازار مسکن در آبان ماه امسال با افت ۴۸.۴ درصدي معاملات آپارتمان هاي مسکوني در پايتخت نسبت به مهرماه رو به رو بوده است برخي از کارشناسان مسکن اين افت معاملات را اولين نشانه ها بازگشت رکود به بازار مسکن مي دانند .

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان سال ۹۹ از سوي بانک مرکزي منتشر شد، آمارهاي ارائه شده، نشان مي دهد که معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران نسبت به ماه قبل ۴۸.۴ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل۹.۹ درصد افزايش داشته است.

در اين ماه ۴۵۰۰ واحد مسکوني خريد و فروش شده است که متوسطه قيمت خريد و فروش يک مترمربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي شهر تهران ۲۷ ميليون و ۱۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸.۲درصد افزايش نشان مي‌دهد.

بيشترين سهم معاملات به کدام واحدهاي مسکوني رسيد؟
بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده در شهر تهران به تفکيک عمر بنا در آبان‌ماه سال ۹۹ حاکي از آن است که از مجموعه ۴ هزار و ۴۶۶ واحد مسکوني معامله شده واحدهاي تا ۵ سال ساخت بيشترين سهم را(38.9درصد) به خود اختصاص دادند.

در مقايسه با آبان سال قبل حدود ۳.۱ واحد درصد کاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهاي با قدمت بالاتر در گروه هاي ۱۶ تا ۲۰ و بيش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.

منطقه 5 پايتخت؛ رکورددار قراردادهاي مبايعه نامه
توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران نيز نشان مي دهد منطقه ۵ همچنان با سهم ۱۲.۱ درصدي از کل معاملات بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است همچنين مناطق ۱۰ با سهم ۸.۶و منطقه ۴ با سهم ۸.۴ به ترتيب در رتبه هاي بعدي قرار گرفتند در مجموع ۷۰.۴ درصد از کل معاملات انجام شده در شهر تهران در آبان ماه مربوط به ۱۰ منطقه شهر تهران،5،10،4،2،14،7،8،15،11و يک بوده و ۱۲ منطقه باقي مانده ۲۹.۶ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

آبان ماه ؛ مسکن در تهران چقدر گران شد ؟
در آبان سال ۹۹ متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در شهر تهران ۲۷ ميليون و ۱۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸.۲ درصد افزايش نشان مي‌دهد.

در ميان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل ۵۵ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان مربوط به منطقه يک که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۳۴.۳ درصد رشد داشته و کمترين آن با ۱۲ ميليون و ۴۰ هزار تومان مربوط به منطقه ۱۸ است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۹ درصد افزايش را نشان مي دهد.

تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران در هشت ماهه نخست امسال حدود ۶۸ هزار واحد مسکوني بوده که در مقايسه با مدت مشابه سال قبل ۷۰.۷درصد افزايش نشان مي دهد .

در اين مدت متوسط قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در تهران ۲۱ ميليون و ۶۸۰ هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۷۰.۹ درصد افزايش را نشان مي‌دهد.

قيمت محبوب خريداران مسکن چقدر است ؟
توزيع فراواني تعداد واحد هاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا در آبان سال ۹۹ حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني در دامنه قيمتي ۱۴ تا ۱۶ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع با سهم ۸.۶ درصد بيشترين سهم از معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قيمتي ۱۶ تا ۱۸ ميليون تومان با سهم ۷.۳ درصد و دامنه قيمت ۱۲ تا ۱۴ ميليون تومان با سهم ۶.۹ درصد در رتبه هاي بعدي قرار گرفتند در اين ماه توضيح حجم معاملات به گونه‌اي بوده که ۶۲.۱ درصد واحدهاي مسکوني با قيمت کمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسکوني در شهر تهران معامله شده اند

بررسي توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده نشان مي‌دهد واحدهاي مسکوني با زيربناي ۶۰ تا ۷۰ متر مربع با سهم ۱۵.۲درصد بيشترين سهم را از معاملات داشتند واحدهاي داراي زيربناي ۵۰ تا ۶۰ متر با سهم ۱۵.۱ و واحدهاي ۷۰ تا ۸۰ متر با سهم ۱۲.۱ درصد در رتبه هاي بعدي قرار دارند در مجموع در اين ماه واحدهاي مسکوني با زيربناي کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۷.۲ درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند.

در آبان امسال توزيع فراواني تعداد واحد هاي مسکوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکي از آن است که در ميان هاي دامني قيمتي مورد بررسي واحدهاي مسکوني با ارزش ۶۰۰ ميليون تا ۸۵۰ ميليون تومان با اختصاص سهم ۱۳.۵ درصد بيشترين سهم معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند واحدهاي داراي ارزش ۸۵۰ ميليون تا يک ميليارد و ۱۰۰ ميليون با سهم ۱۰.۶ درصد و واحدهاي يک ميليارد و ۱۰۰ ميليون تا يک ميليارد و ۳۵۰ ميليون تومان نيز با سهم ۹.۵ درصد در رتبه بعدي قرار گرفتند در مجموع در اين ماه ۵۵ درصد از معاملات به واحدهاي مسکوني با ارزش کمتر از يک ميليارد و ۸۵۰ ميليون تومان اختصاص داشته است

در بازار اجاره نيز در آبان سال ۹۹ نسبت به مهرماه ۲۸.۷ درصد افزايش نرخ را نشان مي دهد که نسبت به ماه مشابه سال قبل اين رشد ۳۱.۹ درصد بوده است.

در دومين ماه پاييز در بازار مسکن چه گذشت ؟
تعداد معاملات انجام شده در آبان ماه سال ۹۹ حدود ۴۵۰۰ فقره بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۹ درصد افزايش نشان مي دهد در اين ماه متوسط قيمت فروش يک مترمربع زيربناي واحد مسکوني شهر تهران ۱.۸ نسبت به ماه قبل رشد داشته که اين رقم نسبت به سال گذشته در اين ماه ۱۱۸.۲ درصد افزايش داشته است همچنين تفکيک عمر بنا حاکي از آن است که در واحدهاي تا پنج سال با سهم ۳۸.۹ درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص دادند.

در اين ماه شاخص کرايه مسکن در شهر تهران در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۱.۹ درصد رشد نشان مي دهد که اين رو اين رشد نسبت به مهرماه ۲۸.۷ درصد است.

بازار مسکن به خواب زمستاني مي رود؟
آمارهاي ارائه شده از ميزان خريد و فروش ملک در آب آن حکايت از افت ۴۸ درصدي معاملات ملک در تهران دارد اين بيشترين کاهش ماهيانه تعداد معاملات در سال ۹۹ محسوب مي شود.

برخي کارشناسان مسکن دليل اصلي افت معاملات را تحولات سياسي جهاني ارزيابي مي کنند . به گفته آنها تحولات سياسي در آبان ماه باعث شد که بازارهاي موازي ارز و طلا وارد روند کاهشي قيمتي شوند اما معمولاً اتفاقات در بازار مسکن به دليل چسبندگي قيمت‌ها خود را سريع نشان مي دهد ، اگر در ماه هاي آينده قيمت در بازارهاي موازي و هميشه کاهش پيدا کند انتظار مي رود که بازار مسکن از لحاظ معاملات در کوتاه مدت وارد دوره کاهشي و در ميان مدت وارد ثبات قيمتي شود

خريداران و فروشندگان چشم انتظار نتيجه انتخابات آمريکا
حميد ياري کارشناس بانک و مسکن درباره افت معاملات مسکن در آبان ماه نسبت به مهر ماه مي گويد؛‌«طي ماه هاي گذشته بازار مسکن رشد خوبي داشت و متناسب با بازار دلار اين رشد ادامه داشت . تغييرات اخير بازار مسکن نيز ناشي از تاثيراتي که انتخابات آمريکا بر همه بازار هاي داخلي گذاشت . خريداران و فروشندگاني که دو دل بودند و منتظر نتيجه نهايي اين انتخابات از بازار مسکن کنار کشيده بودند و تا زمان اعلام نتيجه قطعي نيز اين روزند ادامه داشت.»

به گفته اين کارشناس مسکن، بازار مسکن در آبان ماه به دو بخش مي شود ،نيمه نخست که همه منتظر نتيجه انتخابات رياست جمهوري بودند و نيمه دوم که پيروزي بايدن قطعي شد و نرخ هاي پيشنهادي مسکن کاهش پيداد کرد و تعداد معاملات نيز کاهش پيدا کرد .

ياري معتقد است؛« اگر قيمت ها در دو ماه آينده باز هم کاهشي شود بازار مسکن به رکود خواهد رفت اما اين رکود به دليل کاهش توليد در 4 سال گذشته طولاني مدت نخواهد بود اين بازار رکود سال هاي 92 تا 96 را تجربه نمي کند و زودتر از حالت رکود خارج مي شود .»

اما برخي از کاشناسان مسکن ديدگاه متفاوتي دارند و پيش بيني مي کنند سرمايه گذاراني که در بازارهاي ديگر سرخورده شده و ضرر و زيان ديده به سمت بازار مسکن وساخت و ساز مي آيند .