دلایل تاخیر در تصویب طرح جهش تولید و تامین مسکن
فارس/ عضو کيسيون عمران مجلس با بيان دلايل تاخير در تصويب طرح جهش توليد و تامين مسکن، گفت: به نظر ميرسد کليه کارشناسان فعال در اين حوزه نظير مرکز پژوهشها به يک جمعبندي رسيده اند که ساخت حداقل 1 ميليون مسکن در سال براي پاسخ به تقاضاي متقاضيان واجد شرايط مورد نياز است.
فاصله طولاني مدت ارجاع طرح جهش توليد و تامين مسکن از کميسيون عمران به صحن علني و تخلف آشکار هيئت رئيسه مجلس پيرامون اين طرح زمينه به وجود آمدن سوالات گوناگوني را در ارتباط با اين طرح جهش توليد و تامين مسکن به وجود آورده است.
طرحي که بر مبناي آن ساخت حداقل 1 ميليون واحد مسکوني براي متقاضيان واجد شرايط به عنوان تکليف به وزارت راه و شهرسازي ابلاغ ميشود.
به منظور پاسخ به سوالات مطرح شده، ميزگردي با حضور يکي از نمايندگان مجلس و يک کارشناس اقتصاد مسکن ترتيب داديم تا از آخرين روندهاي پيگيري اين طرح آگاه شويم. در همين راستا، اقبال شاکري نماينده مردم تهران، ري و شميرانات در مجلس شوراي اسلامي به همراه علي قدس، کارشناس اقتصاد و مسکن با حضور در خبرگزاري فارس، نسبت به ارائه اطلاعات از آخرين گامهاي طرح اقدام کردند.
لازم به تاکيد است اين ميزگرد در 2 قسمت تهيه و تنظيم شده است.
مشروح قسمت اول اين ميزگرد به شرح ذيل است:
*تامين مسکن متناسب با نياز در شرايط فاجعهباري قرار دارد
فارس: مجلس يازدهم چرا به فکر ورود به بازار توليد مسکن افتاد و کميسيون عمران براساس چه تشخيص داد تحت عنوان طرح جهش توليد و تامين مسکن به ساماندهي اين حوزه ورود پيدا کند؟
شاکري: ما در ايام کوران انتخابات، حوزههاي مختلفي را مورد بحث و بررسي قرار داديم و چون محور اصلي اقتصاد کشور و معيشت مردم بود، از جمله موضوعاتي که در راس و صدر قرار ميگرفت، مسکن بود و اي کاش حتي بيشتر به اين موضوع ميپرداختيم. از طرفي رها کردن بحث تامين مسکن توسط عباس آخوندي وزير سابق راه و شهرسازي، يک تقاضاي انباشتهاي را در کشور ايجاد کرده بود، به همين دليل يکي از محورهاي شوراي ائتلاف، تامين مسکن بود و به همين دليل محور اصلي کارهاي ما در کميسيون عمران پيرامون اين مسئله قرار گرفت.
قدس: اگر بخواهيم براي تبيين شرايط نامناسب بازار مسکن که دکتر شاکري به آن اشاره کرد، توجه کنيم، بايد گفت، بر اساس آمارهاي بانک مرکزي سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانواده در سال 1379 حدودا 25 درصد بوده است درصورتي که در حال حاضر و به استناد آمار مرتبط با آخرين سرشماريهاي رسمي سهم هزينه مسکن در سبد هزينه خانواده به 40 درصد رسيده است که البته اين عدد براي ميانگين دهکها است. در حقيقت شاخص مذکور براي برخي از خانوادهها در دهک هاي 1 و 2 و 3 بيش از 70 درصد است. يعني از هر 1 ميليون تومان هزينه خانوار نزديک به 700 هزار تومان آن مربوط به تامين سرپناه است.
از طرف ديگر شاخص دسترسي به مسکن به استناد يکي از مراکز آماري بين المللي، به 29.8 مي رسد به عبارت ديگر طول دوره انتظار براي خانه دار شدن با پس انداز يک سوم درآمد خانواده حدودا به 90 سال مي رسد.
همچنين درصد خانواده هاي مستاجر کشور در سال 1365، 12 درصد بوده است، درصورتي که در سال 1395، اين عدد به 31 درصد رسيده است. مجموع اين آمار بيانکننده آن است که بازار مسکن به شرايط نامطلوبي رسيده و همين امر زمينه تشديد فشار اقتصادي به معيشت خانوار است.
فارس: بيان اين نکات مشخص کننده آن است که مسکن کليديترين عنصر در بهبود معيشت مردم است و توجه به بهبود و ساماندهي آن ميتواند گام بزرگي در توانمندي اقتصادي خانوار به حساب بيايد.
شاکري: بله و نشان ميدهد که تامين مسکن در شرايط بسيار فاجعهباري قرار دارد و عليرغم اينکه در نظام و انقلاب ما نه يک بار بلکه 3 بار در متن قانون اساسي به مسکن اشاره شده، هم ترک فعل و هم بد اجرا کردن فعل باعث وضعيت نامطلوب امروز است. در شرايط کنوني شاخصهايي نظير دسترسي به مسکن، هزينه در سبد خانوار به قدري نامساعد است که صاحبخانه شدن براي جوان ايراني را به يک رويا تبديل شده است. تاکيد من بر زندگي جوانان به اين دليل است که مسئلۀ ازدواج و افزايش جمعيت هم به نحوي به مسکن گره خورده است.
*دلايل طولاني شدن روند بررسي طرح جهش توليد و تامين مسکن
فارس: بعد از مطرح شدن اين طرح و تاييد 2 فوريت آن شاهد اين بوديم که طرح از صحن علني به منظور بررسي جزئيات بيشتر به کميسيون عمران ارجاع شد و عليرغم قيد 2 فوريت، پس از گذشت 70 روز همچنان شاهد ارجاع طرح به صحن علني نيستيم. ممکن است در ارتباط با اين تخلف و روند طولاني بررسي توضيحي بدهيد؟
شاکري: با توجه به آمار، شايد يکسوم جلسات کميسيون عمران از زمان تشکيل تا به حال به بحث مسکن مربوط بوده است و پژوهشگران، اقتصاددانها، بانکداران و ساير دستگاههاي اجرايي به همراه بانک مرکزي، بنياد مسکن و وزارت راه در اين جلسات حضور پيدا کردند و چارچوب طرح با توجه به جمعبندي جلسات مذکور تهيه شد و بر دو محور استوار بود: يکي بحث زمين رايگان در قالب مدل اجاره 99 سال و ديگري تسهيلات ارزان قيمت براي کمک به اقشار هدف. در همين ارتباط تسهيلات ارزان قيمت يعني اينکه ما بتوانيم وام ساخت مسکن را از طريق اين طرح مجلس با نرخ سودي که قابل تحمل براي اقشار فاقد مسکن باشد، تامين کنيم.
فارس: مسائل کليدي مطرح شده پيرامون اين طرح حول تعداد واحدهاي مسکوني در نظر گرفته شده و تامين مالي از محل هدايت 25 درصد از تسهيلات اعطايي بانکي بود، جلسات کارشناسي برقرار شده پيرامون اين 2 نکته به چه نتيجهاي رسيد؟
شاکري: در جلسات متعددي که گذاشتيم روي 2 موضوع حساسيت بود، يکي تعداد مسکني که بايد در يک سال بر اساس اين طرح تامين بشود و موضوع ديگر اينکه آيا بازار مالي ما بهطور کلي قابليت اين را دارد که تامين مالي موردنظر را انجام بدهد. در همين راستا يکي دو جلسه داشتيم که مرکز پژوهشها اعلام آمادگي کرد و اجازه خواست تا دقيقتر وارد اين موضوع شود لذا از طرف اين نهاد به کميسيون آمدند و تقاضا کردند که فرصت ديگري در اختيار آنها قرار بدهيم و به همين دليل کميسيون هم موافقت کرد که مرکز پژوهشها تحقيقات خود را کامل کند. همين باعث شد تا مدتي طول بکشد. البته از يک جهت هم کار اشتباهي نيست چون شما ميخواهيد يک طرح عظيمي را براي کشور رقم بزنيد و بايد مطمئن شويد که اين طرح قابليت اجرائي دارد و مجريان طرح هم دورنماي مشخصي از 2 حوزۀ زمين و تسهيلات مالي را داشته باشند.
در واقع خروجي اين مدت زمان به پخته شدن طرح و اطمينان خاطر کمک کرده است. البته ما بهعنوان کميسيون عمران بسيار تحت فشار هستيم که چرا اين طرح زودتر به صحن مجلس نميآيد. اگر طرح جامع نباشد و به صحن مجلس بيايد احتمال دارد نظرات مختلفي درباره ابعاد طرح وجود داشته باشد پس هرچهقدر طرح را دقيقتر کنيم، مباحثات داخل صحني کم ميشود و ميتواند به زودتر تصويبشدن طرح کمک کند.
*ساخت حداقل 1 ميليون واحد مسکوني براي متقاضيان واجد شرايط مورد نياز است
فارس: بهتر است براي دقيقتر شدن بحث، بهتر است به پاسخ سوالات بپردازيم، از نظر شما و با توجه به کليه نظرات مطرح شده پيرامون تعداد واحدهاي مسکوني، جمعبندي بدنه کارشناسي کشور و کميسيون عمران پيرامون نياز در نظر گرفته شده به مسکن در طرح جهش توليد و تامين مسکن، چند واحد مسکوني است؟
اقبالشاکري: علت آمار متفاوت نياز به مسکن، وجود سندهايي است که هيچ مرجع قانوني فرادستي يا کشوري، اين را تاييد نکرده است اما اگر نگاهي به بازار وشرايط اسفبار آن بيندازيم متوجه فاصله عرضه و تقاضايي ميشويم که قيمت نجومي را براي بازار مسکن رقم زدهاند. در همين راستا، پس از طرح بحثهاي مختلف پيرامون اين موضوع که با جمع بندي اظهار نظرات کليه بدنههاي کارشناسي کشور صورت پذيرفت به آمار و ارقامي رسيديم که آقاي مهندس قدس در ادامه براي شما با ريز جزئيات بيان ميکنند.
قدس: برآورد نياز به مسکن نياز به تجميع تقاضا از 4 منبع، تقاضاي انباشت، تقاضاي موجود در بافت فرسوده، تقاضاي ناشي از ازدواج و تامين ذخيره طبيعي مسکن است.
بر اساس آخرين ويرايش طرح جامع مسکن، نياز بالقوه به مسکن از سال 1396 تا سال 1405 مجموعا 10 ميليون و 500 هزار واحد ذکر شده است (يعني سالانه يک ميليون و 50 هزار واحد). بر اساس آمارهاي موجود، بيشتر اين نياز طي 4 سال اخير پاسخ داده نشده و يک نياز انباشته به وجود آمده است. بنابراين با احتساب اين تقاضاي انباشته، نياز بالقوه به مسکن تا افق 1405 ساليانه بيش از 1.5 ميليون واحد خواهد بود. که البته اين عدد بدون احتساب تقاضاي پنهان است. عمدهترين بخش تقاضاي پنهان مربوط به مجرديني است که به دلايلي از جمله نامناسب بودن وضعيت بازار مسکن، ازدواج آن ها به تاخير افتاده است. بر اساس آخرين سرشماري مرکز آمار با احتساب اين تقاضا، نياز بالقوه به مسکن طي سالهاي آتي بيش از 2.5 ميليون واحد مسکوني خواهد بود.
فارس: با اين آمار اگر بخواهيم برنامهريزي انجام دهيم که وزارت راه و شهرسازي بر مبناي آن مکلف به ساخت و عرضه واحدهاي مسکوني براي متقاضيان واجدين شرايط شود، ساخت حداقل چه تعداد واحد مسکوني بايد در دستور کار قرار گيرد؟
شاکري: به نظر ميرسد که کليه کارشناسان فعال در اين حوزه نظير مرکز پژوهشها به يک جمعبندي رسيده است که حداقل 1 ميليون مسکن در سال با يک مشخصات خاصي نظير سطح زيربنا خالص حداقل 75متر مربع که بسته به شهرها ميتواند تغيير کند نياز است.
*25 درصد از تسهلات اعطايي زمينه تامين مالي ساخت حداقل 1 ميليون واحد مسکوني است
فارس: بحث ديگري که پيرامون اين طرح محل نگراني قرار گرفت، اختصاص 25 درصد از تسهيلات اعطايي از محل منابع داخلي بانکها براي ساخت مسکن بود؟ جمعبندي بدنه کارشناسي کشور پيرامون اين موضوع به چه نحو تعيين شد؟
شاکري: زماني که ما ساخت حداقل 1 ميليون واحد مسکوني را نياز غير قابل چشمپوشي و جايگزيني کشور تلقي کنيم، بايد به هر نحوي که شده نسبت به تامين منابع مالي پاسخ به اين نياز اقدام کنيم. لذا جمعبندي بدنه کارشناسي کشور با توجه به تجميع شکلگرفته بر روي نياز به مسکن به اين نتيجه رسيد، از لحاظ تامين مالي 25 درصد تسهيلات اعطايي بانکها از محل منابع داخلي را تنها به بخش ساخت مسکن تخصيص دهند. لازم به توضيح است اين تصميم جديدي در نظام بانکي کشور نبوده و در سالهاي گذشته شاهد تخصيص تا 17.5 درصد از تسهيلات اعطايي به حوزه مسکن بوديم و طرح جهش توليد در حقيقت مجلس شوراي اسلامي در پي زنده کردن سهم بخش مسکن از تسهيلات اعطايي بانکي است که طي 10 سال گذشته با کوتاهيهاي بسياري همراه شده و در آخرين آمار به 3 درصد رسيده است. البته نگرانيهاي مطرح شده در اين زمينه نيز در نظر گرفته شد اما استدلالات مطرح شده پيرامون اين حوزه منجر به رفع نگرانيهاي گرديد.
فارس: چه استدلالهايي پيرامون براي رفع نگرانيهاي مطرح شده بيان شده است؟
قدس: اولين نگراني مطرح شده پيرامون اين طرح به بحث تشديد رکود باز ميگشت در همين راستا عدهاي از کارشناسان معتقد بودند، در صورتي که تسهيلات پرداختي بانکها موضوع اين طرح جايگزين تسهيلات پرداختي به ساير بخشها شود عملاً رشد بخش مسکن با هزينه تشديد رکود در ساير بخشهاي اقتصادي اتفاق خواهد افتاد. در پاسخ به اين نگراني بايد گفت، عمده تسهيلات مرتبط با ساير بخشهاي اقتصادي نظير کشاورزي و صنعت به عهده بانکهاي تخصصي است که در قالب تبصرهاي در طرح جهش توليد و تامين مسکن از پرداخت 25 درصد تسهيلات معاف شدهاند. از سوي ديگر، انتقادات مطرح شده در شرايطي قابل قبول است که بخش اعظمي از تسهيلات اعطايي توسط بانکها به حوزه توليد اختصاص يابد. صرفا در چنين شرايطي ميتوان گفت، افزايش سهم بخش مسکن از تسهيلات بانکي زمينه رکود ساير بخشهاي اقتصادي را فراهم ميآورد اما مقايسه رشد نجومي نقدينگي در کشور با ميزان رشد شاخصهاي توليدي منفي نشاندهنده اين نکته است که بخش اعظم تسهيلات به بخش توليد اختصاص داده نشده بلکه بخشهاي غيرمولد اقتصادي را سيراب کرده است. از اين رو هدايت تسهيلات اعطايي بانکي از بخشهاي غيرمولد به بخش مولدي مثل مسکن، نه تنها رکودزا نيست بلکه ميتواند زمينه خارج شدن کشور از رکود اقتصادي را فراهم نمايد.
فارس: نگراني ديگر مطرح شده پيرامون افزايش نقدينگي شکل گرفته و ايجاد شرايط تورمي بود. اين نگراني را چطور برطرف ميکنيد؟
قدس: بررسيهاي صورت گرفته در اين زمينه بايد با توجه به يک نکته کليدي مطرح شود، اينکه طرح جهش توليد زمينه افزايش نقدينگي جديد نبوده و تنها نسبت به هدايت تسهيلات اعطايي اقدام ميکند، در حقيقت اگر اين طرح هم نبود اين نقدينگي به کشور تزريق ميشد.
مسئله بعدي آن است که بر مبناي نظريات اقتصادي نقدينگي در حالي باعث افزايش تورم ميشود که در توليد هزينه نشود، در همين ارتباط اين تسهيلات به طور تمام و کمال به ساخت مسکن سر ريز شده و زمينه توليد را مهيا ميکند بنابراين نه تنها زمينه تورم به واسطه شيوه تامين مالي اين طرح مهيا نميشود بلکه با هدايت تسهيلات از بخش غير مولد به بخش مولد ميتواند از ايجاد تورم هم جلوگيري نمايد.