پیشبینی یک کارشناس از وضع ملک در ماههای آینده
خبرآنلاين/ بازگشت نرخها به آگهي مجازي خريد و فروش مسکن در چند روز گذشته سبب واکنشهاي ميان مخالفان و موافقان اين مساله شده است.
در اين ميان اعضاي صنف مشاوران املاک به ويژه رييس اين اتحاديه بارها و به صراحت مخالفت خود را با درج قيمت در آگهي هاي مجازي اعلام کرده و معتقدند با اين کار بازار دچار هيجان و هرج و مرج قيمتي خواهد شد.
در مقابل برخي از کارشناسان و فعالان اين بازار اعتقاد دارند، حق مسلم شهروندان ، خريداران و فروشندگان است که به جريان آزاد اطلاعات دسترسي داشته باشند . اين عده براي خريدار حق انتخاب قائل شده و مي گويند در نهايت مشتري و مصرف کننده بايد ملک مورد نظر خود را انتخاب کند و مي تواند در صورت مواجهه با قيمت هاي غيرواقعي و نجومي، خريد خود را انجام ندهد.
از ارديبهشت ماه درج قيمتها در سايت ها ممنوع اعلام شده بود و بررسي وضعيت بازار نشان دهنده آن است که اين اقدام نه تنها تاثيري به حال بازار ملک نداشت بلکه حداقل 70درصد بر قيمت املاک در نقاط مختلف پايتخت افزوده شد و علاوه بر زحمت تماس با تک تک آگهي دهندگان از سوي خريداران، بر نابساماني بازار نيز دامن زد و سبب شد تا هرکس و به هر ميزان که دوست دارد براي املاک خود، قيمت تعيين کند.
محدوديت اطلاعات کمکي به بازار مسکن نمي کند
يک کارشناس بازار مسکن درباره تاثير سانسور قيمتها در آگهي سايتهاي بر سامان دادن وضعيت بازار مسکن گفت: اگر مي شد بازار مسکن را با چنين طرحهايي سر و سامان داد که خيلي خوب بود.
مهدي سلطان محمدي افزود: واقعيت اين است که محروم کردن مردم، خريداران و فروشندگان از داده هاي بازار،کمکي به بهبود وضعيت مسکن جامعه نمي کند.اين تصور غلطي است که برنامه ريزان و سياستگذاران گاهي اوقات فکر مي کنند ، خريداران و فروشندگان که وارد بازار مسکن مي شوند از خرد کافي براي انتخاب برخوردار نيستند و توسط دادهها فريب مي خورند و تصميمات نادرست مي گيرند. بنابراين فکر مي کنند به عنوان قيمهايي آگاه بايد وارد شوند و راه اطلاعات را ببندند.
وي تاکيد کرد:اصلا اينگونه نيست و تصوري واقعا نادرست است زيرا در بازارها هرچه تبادل اطلاعات بيشتري صورت گيرد، بهترکار مي کنند،خريداراني که از انواع نرخهاي بازار در نقاط مختلف شهر آگاه باشند به همان نسبت تصميمات آگاهانهتري مي گيرند و همچنين فروشندگاني که به خريداران بالقوه در همه جاي بازار، دسترسي دارند مي توانند سريعتر املاک خود را به فروش برسانند و به مشتريان بهتر دسترسي يابند.
وي ادامه داد: تصوراتي بر اين مبنا که اطلاعات بازار را مخدوش کنيم و مانع آن شويم و اين مساله به شرايط بازار کمک مي کند، اقدام بسيار عجيبي است که در مملکت با قوت جريان دارد.
اين کارشناس بازار مسکن گفت: براي درک بهتر مساله مي توان اين مثال را زد که شما وارد يک ميوه فروشي شويد و ميوهها هيچ نرخي ندارند و کيفيت آنها قابل مشاهده نيست و فروشنده نسبت به فروش محصولي اقدام مي کند نه نرخ مشخصي دارد و نه کيفيت قابل مشاهده، بنابراين چگونه مي توان براي خريد تصميمگيري کرد.
سلطان محمدي افزود: اگر به انواع نرخها در فروشگاههاي مختلف داشته باشيد و همچنين هرچه تعداد فروشگاههايي که محصولات را عرضه مي کنند، بيشتر باشد؛ شما به عنوان خريدار قدرت انتخاب بهتري داريد.
وي تاکيد کرد: فضاي مجازي نيز بخشي از بازارهاست و اکنون بازارها فقط محدود به بازارهاي فيزيکي نمي شوند و در همه جاي دنيا روز به روز سهم تجارت الکترونيک در حال افزايش است و در ايران نيز بسياري از شهروندان براي خريدهاي روزمره خود به سايتهاي مختلف مراجعه مي کنند و مي توانند انواع محصولات را از نظر کيفيت، قيمت و ... با يکديگر مقايسه کنند و در نهايت بهترين تصميم را بگيرند که اين مساله کمک بسياري به گرفتن تصميمات بهينهتر کرده است.
وي تاکيد کرد: در تمام دنيا اين روند جريان دارد و بزرگترين شرکتهايي که در طول سال گذشته عليرغم تمام مشکلات و بحرانها رشد کردند، آن دسته از شرکتهايي بودند که امکان فروش مجازي داشتند.
اين کارشناس بازار مسکن گفت: بنابراين در چنين شرايطي نمي دانم با چه تصوري بعضيها فکر مي کنند که اگر بازارهاي مجازي را محدود کرده و دسترسي مردم به اطلاعات را محدود کنند مي تواند باعث حل مشکل مسکن در جامعه شود که بنده متوجه نمي شوم اين کار چگونه صورت مي گيرد.
وي ادامه داد: اساس تفکر بر اين مساله استوار است که مردم را جاهل تصور مي کنند که قادر به گرفتن تصميمات درست نيستند اما بايد گفت اين تصور غلطي است زيرا خريداري که وارد بازار مي شود از خرد کافي برخوردار بوده و منابع کافي دارد و مي تواند در مقابل پيشنهادات و گزينههاي مختلفي که عرضه مي شود، بهترين تصميم را بگيرد.
سلطان محمدي بيان کرد: در اين ميان اگر فروشنده اي قيمت بالايي را مطرح کند، خريدار حق انتخاب دارد و مي تواند سراغ اين فرد نرود. هرچه گستره انتخاب را براي خريدار بيشتر فراهم کنيم، وي تصميم عاقلانهتر و بهتري را خواهد گرفت.
پشت سر گذاشتن دوره رشد قيمتها در بازار مسکن
وي در پاسخ به اين سوال که آيا تا پايان سال شاهد رونق بازار مسکن خواهيم بود يا خير، بيان کرد: بايد ديد منظور از رونق چيست، اگر منظور حجم خريد و فروش باشد با روندي که فعلا در بازارها مشاهده مي شود، احتمال افزايش قيمت مسکن به شکلي که در سالهاي گذشته داشتيم،بسيار احتمال ضعيفي است و به نظر مي رسد بازارها دوره رشدهاي شديد نرخها را پشت سر گذاشته اند و از اين به بعد با بازارها مواجه خواهيم بود که تعادل بهتري درآن برقرار است و قيمت ها نميتوانند نوسان بسيار شديدي داشته باشند.
سلطان محمدي خاطر نشان کرد: اگر اتفاقات غيرقابل پيش بيني در حد اقتصادي، سياسي و اجتماعي رخ دهد، وضعيت متفاوت خواهد بود اما در شرايط فعلي به نظر مي رسد که بازارها از ثبات قيمتي بهتري برخوردار باشند و هنگامي که بازارها به آرامش قيمتي مي رسند، خريدار و فروشنده راحتتر مي توانند به مرحله تصميمگيري برسند و اگر متقاعد شوند قيمت ها به حدي از ثبات رسيده آن زمان حجم معاملات افزايش مي يابد.
وجود ترديد در بازار مسکن
وي تصريح کرد: اکنون ترديدهايي در بازار وجود دارد که عده اي معتقدند قيمتها سقوط خواهد کرد و برخي انتظار دارند نرخ ها افزايش شديدي پيدا کند در اين شرايط تصميمگيري براي خريدار و فروشنده دشوار خواهد بود اما اگر مدتي بگذرد و هر دو طرف معامله قانع شوند قيمت ها در همين سطح است و تغييرات شديد رخ نمي دهد،آن هنگام خريداران وارد عمل شده و در مقابل فروشندگان هم به اين نتيجه مي رسند که بهتر است واحدهاي خود را سريعترعرضه کرده و آنها را نقد کنند.
احتمال افزايش حجم معاملات مسکن تا پايان سال
وي گفت: انتظار بر اين است که حجم معاملات بالا رود به شرط اينکه تعادل و ثبات قيمت در بازار پيدا شود که به نظر مي رسد در ماههاي آتي به اين سمت نزديک شويم.
افزايش تقاضا براي دارايي هاي سرمايه اي
سلطان محمدي درباره ميزان جذابيت بازار مسکن براي دلالان توضيح داد: در 2 سال گذشته شاهد بوديم که اقبال به سمت داراييهاي سرمايهاي بسيار زياد بود و بر اساس انتظارات تورمي بالايي که شکل گرفته بود؛ همه کنشگران اقتصادي و تمام آحاد مردم و خانوارها در واقع تلاش مي کردند منابع خود را به هر نحوي که شده تبديل به کالاهاي سرمايهاي و داراييهاي بادوام کنند که بتواند قدرت پسانداز آنها را در مقابل تورم، حفظ کند.
وي ادامه داد: در اين شرايط همه داراييهاي سرمايهاي از بورس گرفته تا مسکن، دلار ، خودرو، طلا و هر آنچه فکر مي کردند که ميتواند ارزش پول را حفظ کند، شاهد افزايش قيمت بود و در واقع فراتر از آنچه که منطقهاي اقتصادي حکم مي کرد، قيمت ها بالا رفت.
اين کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: اکنون اين چشمانداز تا حدودي تغيير کرده است و با توجه به ايجاد اميد بازگشت آمريکا به برجام و آزادشدن بخشي از منابع ارزي بلوکه شده و افزايش درآمدهاي ارزي کشور سبب شده تا ثبات و کاهش نرخ دلار را در چشم انداز بهتر شود بنابراين انگيزههايي که براي رفتن به سمت داراييهاي سرمايهاي وجود داشت، کاهش يافته و مضاف براينکه در آن دوره افزايشها فراتر از انتظار رخ داد و دربخش مسکن در طول 8ماهه نخست سال حدود 70 درصد بر قيمت ها افزوده شد که منطق خيلي قوي براي اين مساله وجود نداشت.
وي افزود: بنابراين همانطور که دادههاي بازار بورس به سمت کاهش حرکت کرد؛ در بازار مسکن هم اين انتظار مي رود که از هيجان اوليه فاصله بگيرد و عقلانيتي در بازار حکمفرما شود و قيمت ها به وضعيت معقولتري بازگردد.
کاهش سهم معاملات واسطهاي و حضور دلالان
اين کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در چنين چشم اندازي رانتجويي واستفاده واسطه ها از فرصت ايجاد شده و کسب سودهاي قابل توجه بايد گفت اين فرصتها در حال زايل شدن است و انتظار مي رود از اين پس، با تقاضاي مصرفي در بازار روبهرو باشيم و خريداراني که واقعا به مسکن نياز دارند، وارد اين بازار شوند و سهم معاملات واسطه اي و دلالي به نسبت کاهش يابد.
وي عنوان کرد: معمولا در دورههايي که مسکن از وضعيت هيجان قيمتي فاصله مي گيرد اين اتفاق مي افتد و انتظار ما نيز همين مساله است.