اجاره‌نشینی هم در تهران لاکچری شد

اعتماد/ بازگشت قيمت‌ها به درگاه‌هاي آنلاين خريد و فروش، فرصتي را فراهم کرده که بتوان نگاه مشخصي به روند رهن و اجاره املاک در بازار پايتخت ايران داشت. بررسي‌ها نشان مي‌دهد اجاره خانه در تهران با وجود آغاز روند ثبات در قيمت‌ها از آبان، نسبت به حداقل دستمزد کارگران بسيار بالاست. بازار مسکن در دو سال اخير، نوسانات قيمتي زيادي را تجربه کرده است. هر چند از آبان ماه قدري از التهاب قيمتي در اين بازار کاسته شده اما همچنان فاصله معناداري با نرخ‌هاي سال 97 دارد که البته بسيار بعيد است که حتي به نرخ‌هاي دو سال گذشته کمي نزديک شود. شايد کمتر کسي گمان مي‌کرد در سال 99 که حداقل دستمزد دو ميليون و پانصد هزار تومان تعيين شده، براي رهن کامل يک خانه در نياوران، به دو ميليارد و 200 ميليون وديعه يا براي اجاره يک خانه 95 متري در هفت‌تير، ماهانه 7 ميليون و 500 هزار تومان نياز باشد.  با استناد به آخرين آمار بانک مرکزي از تحولات مسکن پايتخت در دي ماه، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني 27 ميليون و 386 هزار تومان بوده که 995 درصد بيشتر از حداقل دستمزد کارگر است. بالا بودن نرخ اجاره‌ها در حالي که قدرت خريد افراد هر روز بيشتر تضعيف مي‌شود، چالش‌هاي جدي براي اقشار مزدبگير به خصوص کارگران ايجاد کرده است. در اين راستا هادي ابوي، دبيرکل کانون عالي انجمن‌هاي صنفي کارگران با اشاره به فاصله بين حداقل دستمزد و معيشت کارگران گفت: «در حال حاضر کارگران براي اجاره يک باب منزل بايد نيمي از حقوق و دريافتي خود را بپردازند. ممکن است ۵۰ درصد کارگران مسکن داشته باشند و مابقي فاقد خانه باشند ولي بخش اعظمي از حقوق کارگران صرف هزينه‌هاي مسکن و اجاره‌بها مي‌شود به نحوي که براي اجاره يک خانه ۱۰۰ متري دست‌کم بايد ۲ ميليون تومان پرداخت کنند.»

بازار مسکن در يک سال چگونه گذشت؟
با استناد به گزارش بانک مرکزي از «گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» در دي ماه، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني به 27 ميليون و 386 هزار تومان رسيد که نسبت به دي ماه سال 98 افزايشي 98 درصدي داشته است. در اين مدت معاملات مسکن در پايتخت نيز از ده هزار و 687 فقره به 3525 عدد رسيد. اين عدد منعکس‌کننده دو واقعيت بازار مسکن است؛ اول اينکه خريداران بالقوه به دليل افزايش شديد قيمت‌ها و عدم جبران تضعيفي که در قدرت خريدشان رخ داده، نتوانستند خود را با شرايط وفق دهند و به همين دليل از بازار مسکن خارج شدند؛ به حاشيه تهران يا شهرهاي ديگر مهاجرت کردند. دوم اينکه خريداران منتظر کاهش بيشتر قيمت‌ها هستند. هر چند با توجه به روند نسبتا باثبات نرخ ارز در چند هفته اخير، به نظر مي‌رسد مسکن پس از يک دوره طولاني تورم‌هاي پيش‌بيني نشده و فراتر از انتظار، قيمت‌هايش تا مدتي بتواند روند باثباتي داشته باشد. در دي ماه گران‌ترين مناطق تهران به ترتيب يک و سه با ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني حدود 60 ميليون و 52 ميليون تومان گزارش شده بود. در سوي ديگر، ارزان‌ترين مناطق نيز 18 و 20 با ميانگين قيمتي 12 ميليون و 152 هزار و 12 ميليون و536 هزار تومان بوده است. 

اجاره‌ها در منطقه يک، فضايي!
بازار اجاره‌بها در تهران، به چند بخش تقسيم مي‌شود؛ بخش لاکچري‌نشين که شامل منطقه يک است. ميانگين اجاره‌بها اين منطقه در دي ماه حدود بين 10 تا 11 ميليون تومان بوده درحالي که در آبان 13 ميليون گزارش شده بود. هر چند نرخ اجاره ارتباط مستقيمي به وديعه دارد و اگر وديعه بيشتر باشد، از اجاره نيز کم مي‌شود. اما ميزان وديعه‌ها نيز بسيار بالاتر از توان حداقلي است. به عنوان مثال براي رهن کامل خانه‌اي 90 متري در طبقه چهارم و بدون آسانسور در محله ميني‌سيتي حدود 350 ميليون وديعه لازم است. هر چند نرخ‌ها چه وديعه و چه اجاره در محله‌هاي گران‌تر بالاتر بوده به گونه‌اي که رهن کامل برخي خانه‌ها در محله‌هاي الهيه يا فرشته به اندازه پول خريد خانه‌اي در محله پيروزي است؛ اجاره ماهانه واحدي 200 متري در فرشته 50 ميليون است. هر چند امکاناتي مانند استخر و جکوزي تاثير بسزايي در افزايش نرخ اجاره دارد. نرخ اجاره خانه‌اي 160 متري در الهيه، 15 سال ساخت و فاقد امکانات رفاهي مانند استخر و سونا در آگهي 30 ميليون تومان اعلام شده است. 38 ميليارد تومان وديعه و 100 ميليون تومان اجاره ماهانه خانه‌اي 380 متري در کاشانک، گران‌ترين آگهي ثبت شده در سايت‌هاي مسکن تا 12 بهمن سال جاري بود. خانه‌اي در محله دربند با متراژ 35 متر کمترين وديعه و اجاره را دارد؛ 50 ميليون ماهي دو ميليون تومان. با وجود اينکه ميانگين نرخ اجاره خانه‌هاي با متراژ کمتر از صد متر در اين منطقه با کاهشي 3 ميليون توماني در آذر نسبت به آبان، 13 ميليون تومان گزارش شده است. مقايسه نرخ اجاره در فروردين و آذر سال جاري در متراژهاي بالاي 100 متر در اين منطقه نيز نشان مي‌دهد که نرخ اجاره‌ها به فروردين سال جاري رسيده که اين امر گوياي کاهش التهاب قيمت‌هاست.  اين رويه براي منطقه سه که دومين منطقه گران پايتخت در دي ماه بود، رخ نداده و ميانگين نرخ اجاره براي متراژهاي بالاي 100 متر در آذرماه 50 درصد بيشتر از فروردين و 12 ميليون تومان اعلام شده است. ميانگين اجاره در مناطق 18 و 20 که ارزان‌ترين مناطق تهران در دي ماه بودند، نيز بيشتر از حداقل حقوق يک کارگر برآورد شده است. هر چند نرخ اجاره و وديعه مسکن با توجه به توافق مالک و مستاجر ممکن است تغييراتي داشته باشد، با اين حال کمترين وديعه براي آپارتماني 95 متري در دولت‌آباد است که 25 ميليون تومان در نظر گرفته شده البته اجاره ماهانه آن 2.5 ميليون تومان است. براي پرداخت اجاره کمتر، وديعه بايد بيشتر باشد. به عنوان مثال مالک آپارتماني در همين منطقه و در شهرري، با 50 ميليون تومان وديعه، ماهانه يک ميليون تومان از مستاجر خود دريافت مي‌کند. 

دو سال تغييرات غير قابل باور
بر اساس آنچه بنگاه‌هاي معاملات املاک از اجاره‌نامه‌ها در سال 97 منتشر کرده‌اند، ميانگين نرخ اجاره براي خانه‌اي صد متري در منطقه يک بين 6 تا 7 ميليون تومان گزارش شده بود. اين در حالي است که در سال جاري نرخ‌هاي اجاره 30 و 50 ميليون توماني نيز در بين آگهي‌هاي اجاره‌خانه در اين منطقه ديده مي‌شود. منطقه سه؛ دومين منطقه گران پايتخت نيز تفاوت قيمتي چنداني با منطقه يک در آن سال نداشت و ميانگين نرخ اجاره نيز بين 5 ميليون و 500 هزار تا 6 ميليون تومان تعيين شده بود. اين در حالي است که ميانگين نرخ اجاره براي اين منطقه در آذر به حدود ده ميليون تومان رسيده بود. در سال 97 مناطق 18، 19 و 20 کمترين ميانگين نرخ اجاره‌بها را در بازه قيمتي يک ميليون و 600 تا يک ميليون و 700 هزار تومان در اختيار داشتند. اين در حالي است که نرخ اجاره‌بها براي اين سه منطقه در سال جاري در بازه سه تا چهار ميليون تومان قرار دارد. هر چند در سال 97 ميانگين حقوق يک کارگر يک ميليون و 500 هزار تومان بود. اما روند قيمتي مسکن از سال 97 تاکنون و اختلاف حدودا 25 ميليون توماني ميان حداقل حقوق و ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در دي ماه، تقريبا هر افزايشي در حقوق و دستمزد را بي‌اثر مي‌کند.

---

بازار

---

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar