آیا در آینده با مسکن کوچک روبهرو خواهیم شد؟
اعتماد/اگر در سال 96 به کسي گفته ميشد که در سالهاي انتهاي دهه 90 به بعد براي اجاره يک سوييت 40 متري در محلهاي متوسط بايد 20 ميليون تومان وديعه و ماهي 2 ميليون تومان اجاره پرداخت شود، قطعا آن روز را دور ميديد يا باور نميکرد. اما پس از نوسانات ارزي که به دليل اعمال تحريمهاي نفتي بر کشور رخ داد، واقعيت بازارها تغيير کرد و بازار مسکن نيز واقعيت خود را در قالب کاهش شديد قدرت خريد، شيب تند قيمتها و همان تقاضا براي اجاره سوييتهاي 40 متري و کمتر، اتاق خوابي از خانه يا انباريهايي که براي اجاره تغيير کاربري داده شدهاند، نشان داد. اگر اين موارد تا چهار، پنج سال پيش به عنوان «پديده» يا خانههايي با تقاضاي کم در بازار مسکن بودند، در حال حاضر برايشان تقاضا وجود دارد و به کالايي معمولي براي معامله در اين بازار تبديل شدهاند. البته که رواج اين «پديدههاي سابق و کالاهاي فعلي» دور از ذهن نبوده و نخواهد بود؛ چراکه اجاره آنها در يک سال کمتر از متوسط قيمت يک مترمربع خانه در پايتخت و در ارديبهشت است. براساس آخرين گزارش بانک مرکزي از بازار مسکن پايتخت، قيمت هر مترمربع واحد مسکوني به حدود 29 ميليون تومان رسيده که نسبت به ارديبهشت سال گذشته، افزايشي 70 درصدي داشته است.
بازار مسکن چه شد؟
بانک مرکزي گزارش جديدي در خصوص تحولات بازار پايتخت کشور در خرداد ماه ارايه نداده اما آنچه که در گزارش ارديبهشت اين نهاد پولي نمايان است، کاهش شديد معاملات خانه و افزايش بيرويه قيمتها نسبت به سال 99 است. با وجود اينکه متوسط قيمت هر مترمربع خانه در ارديبهشت و براي دومين ماه متوالي کاهش داشته اما همچنان اختلاف زيادي هم در تعداد معاملات و هم در قيمتها با سالهاي 97 تا 99 دارد؛ به نظر ميرسد، کاهش قيمتها نيز جزيي باشد چراکه براساس اصل چسبندگي قيمتها، بازار در برابر کاهش مقاومت خواهد کرد و در حد يکي، دو درصد افت قيمت خواهيم داشت. البته «کاهش قيمت» نيز وابستگي مستقيمي به آنچه سياستگذاران انجام ميدهند، دارد و گمانهزني است. در ارديبهشت سال جاري متوسط قيمت هر مترمربع خانه در منطقه 18 حدود 12 ميليون تومان بود که به همين دليل ارزانترين منطقه تهران لقب گرفت. متوسط قيمت هر مترمربع خانه در منطقه يک که گرانترين منطقه تهران براي سالهاي متوالي است در فروردين سال 97، 11 ميليون تومان بوده؛ مقايسه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در ارديبهشت سال جاري و فروردين سال 97 نشاندهنده کاهش شديد ارزش پول ملي و به تبع آن افت قدرت خريد مردم است. به همين دليل است که پديدههايي مانند سکونت در انباري يا سوييتي 40 متري رواج پيدا ميکند.
بدون پارکينگ، انباري و آسانسور
ماهي دو و نيم ميليون تومان
گشتي در سايتهاي معامله مسکن نشان ميدهد که تا چه ميزان تقاضا براي سکونت در واحدهاي کوچک 45 متر و کمتر و حتي غيرقابل تبديل افزايش يافته است. به عنوان مثال براي سوييتي 45 متري کلنگي در محله گمرک که دو اتاق دارد و همه امکانات رفاهي نيز در آن وجود دارد بدون پارکينگ 15 ميليون تومان وديعه و ماهي دو و نيم ميليون تومان اجاره تعيين شده است. سوييت 40 متري در تهرانپارس بدون پارکينگ، انباري و آسانسور به 70 ميليون تومان وديعه و ماهي يکونيم ميليون تومان نياز دارد. در همين محله براي اجاره يک سوييت 40 متري 27 ساله بدون امکانات نيز بايد 20 ميليون تومان وديعه و ماهي دو ميليون تومان اجاره پرداخت کرد. اجارههايي که تنها براي داشتن يک «سقف» پرداخت ميشود و ساير امکانات مانند پارکينگ را در بر نميگيرد. جستوجو در سايتها نشان ميدهد که فراواني عرضه سوييتهاي کمتر از 45 متر در تهرانپارس بيشتر از ساير محلههاست؛ آگهي بعدي به واحدي 35 متري بدون اتاق در همين محله اختصاص دارد که با داشتن پارکينگ و انباري نياز به وديعهاي 35 ميليوني با ماهانه دو و نيم ميليون تومان اجاره دارد. البته که متوسط وديعه و اجاره سوييت با متراژ کمتر از 45 متر تنها به محلههاي گمرک و تهرانپارس محدود نميشود و در مناطق گرانتر نيز وجود دارد؛ با وديعههاي چند صد ميليوني. به عنوان مثال اجاره يک سوييت 35 متري در سعادتآباد که تنها امکانات ثبت شده براي آن آسانسور است به وديعهاي 140 ميليون توماني و اجارهاي چهارونيم ميليون توماني نياز دارد. سوييت 35 متري در محله تجريش که فاقد تمام امکانات است و تنها سرويس بهداشتي و حمام دارد، وديعهاي 100 ميليون توماني و اجاره پنجونيم ميليون توماني براي آن تعيين شده است. شايد بتوان ادعا کرد، زندگي حتي در سوييتهاي کمتر از 45 متر نيز با وجود اينکه شايد يک چيز باشند و آن خانههاي قوطي کبريتي است اما دستهبندي لاکچري و معمولي دارند.
پديده انباري نشيني
اجاره انباريهاي 15 متري و کمتر نيز از ديگر پديدههاي اين روزهاي بازار مسکن است. هر چند که انتشار چند باره آگهيهاي اجاره انباري در سايتها خبرساز شده بود اما کمتر کسي گمان ميکرد روزي مقابل عبارت «مناسب براي»، «خانواده و مجرد» نوشته شود و حتي اجارههاي ميليوني نيز داشته باشند. انباري 15 متري که حدود 20 سال قدمت دارد در يکي از شهرکهاي اطراف تهران، وديعهاي 10 ميليون توماني و اجارهاي يک ميليون توماني نياز دارد. البته که با توجه به حساسيتهاي عمومي نسبت به زندگي در اين واحدها معمولا آگهيشان در سايتها منتشر نميشود. اما نميتوان از «انبارينشيني» به عنوان پديدهاي که مدتي است بر بازار ناهمگون مسکن سايه افکنده به راحتي عبور کرد.
چه بايد کرد؟
مشکلات مسکن از هر دو سمت عرضه و تقاضاست؛ واحد به اندازه نياز مردم ساخته نميشود و قدرت خريد افراد نيز بسيار کمتر از سابق شده است. بنابراين نميتوان طي 4 يا 5 سال وضعيت را بهبود بخشيد. راهکار تقويت هر دو سمت است. البته با اقداماتي که به تورم نينجامد. در اين بين نيز نبايد از تاثير «ساير شرايط» مانند آنچه در سياست داخلي و خارجي ميگذرد نيز غافل شد.
عقبگرد به 60 سال پيش
بيتالله ستاريان کارشناس بازار مسکن به «اعتماد» گفت: موضوع اجاره يک اتاق از يک خانه که اين روزها باب شده يک پسرفت محسوب ميشود و يک عقبگرد به ۶۰ سال پيش است که برخي از خانوادهها يک اتاق را اجاره ميکردند و در آن زندگي ميکردند و همانجا با يک والر پختوپز ميکردند و بچهدار هم ميشدند اما پس از آن با افزايش ساخت آپارتمان در شهرها خانوادهها به سمت خريد اين آپارتمانها هرچند با متراژ پايين رو آوردند تا واحدي مستقل براي خانواده خود داشته باشند. اين کارشناس بازار مسکن در تعريف واحد مستقل خاطرنشان کرد: اتاق خواب مستقل، سرويس بهداشتي و آشپرخانه مستقل به عنوان واحد مستقل محسوب ميشود اما تعريف کلي از واحد مسکوني ممکن است چند اتاق با يک سرويس بهداشتي و حمام و آشپرخانه مشترک هم باشد که يک خانوار در اين واحد مسکوني ممکن است زندگي کند که اين تعاريف عموما در آمارهاي مسکن مورد استفاده قرار ميگيرد. ستاريان خاطرنشان کرد: براي سالهاي آتي اگر بخواهيم آماري از مسکن داشته باشيم بايد آمار را اينگونه تعريف کنيم که اگر يک واحد مسکوني داراي يک اتاق باشد و سرويس بهداشتي و حمام و آشپزخانه مشترک هم داشته باشد يک واحد مسکوني به شمار ميآيد و متاسفانه بايد گفت اين موضوع پسرفتي از تعاريف واحد مسکوني است.
در ۴۰ سال اخير برنامههاي مسکن
به درستي پياده نشدند
او با بيان اينکه کسري بودجه و فشار اقتصادي باعث افت توليد مسکن در کشور شده است، ادامه داد: در ۴۰ سال اخير برنامههاي مسکن به درستي پياده نشدند و امروز شاهد آنيم که مجددا خانوادهها به اجاره اتاق و انباري رو آوردهاند.
اين کارشناس بازار مسکن در پاسخ به اين پرسش که آيا اجاره اتاق در کشورهاي ديگر نيز شبيه ايران مرسوم است، گفت: خير، اجاره اتاق در کشورهاي ديگر شبيه ايران و به اين شکل نيست به خصوص در کشورهاي اروپايي معمولا اتاق را به يک خانواده اجاره نميدهند بلکه معمولا اتاق را به دانشجويان و تنها به يک فرد اجاره ميدهند که درون خانواده آنها زندگي ميکند. ستاريان تصريح کرد: با توجه به وضعيت اسفباري که امروز در بخش مسکن به وجود آمده است مردم کمبضاعت به سمت اجاره پشتبام، انباري و پارکينگ و... رفتهاند ضمن آنکه حاشيهنشينهايي که در کپرها زندگي ميکنند اوضاع زندگيشان بسيار وخيمتر از اين افراد است. اين کارشناس بازار مسکن در پاسخ به اين پرسش که نياز سالانه مسکن در کشور چقدر است، گفت: براساس محاسباتي که صورت گرفته سالانه بين ۱ ميليون و ۴۰۰ تا ۱ ميليون و ۵۰۰ هزار واحد مسکوني نياز کشور است که بايد توليد شود و نزديک ۴ ميليون واحد مسکوني هم کسري مسکن در کشور وجود دارد. ستاريان گفت: در حالي که از ۲۰ سال پيش اوضاع کنوني مسکن و وخامت آن پيشبيني شده بود و مرتب هم تذکر داده شد که فاجعه نزديک است متاسفانه مسوولان چندان توجهي به اين موضوع نکردند.
ريشه مشکلات مسکن در ساختار و اقتصاد
دولتي است
اين کارشناس بازار مسکن در خصوص وعدههاي ابراهيم رييسي به عنوان رييسجمهور جديد خاطرنشان کرد: ايشان در مورد ساخت ۴ ميليون مسکن در ۴ سال، ارايه تسهيلات به انبوهسازان و مسکنسازان و کمک به دهکهاي پايين جامعه در حوزه مسکن قولهايي دادهاند اما بايد گفت مشکل مسکن مشکلي نيست که بتوان گفت در عرض ۴ سال قابل حل باشد چرا که مشکل مسکني که ما با آن درگير هستيم حداقل بين ۱۰ تا ۲۰ سال زمان نياز دارد. او با بيان اينکه توليد مسکن به برنامههاي درازمدت نياز دارد، گفت: اين نکته حائز اهميت است که مشکلات مسکن ريشه در خود مسکن و صنعت ساختمانسازي ندارد بلکه ريشه مشکلات مسکن در ساختار و اقتصاد دولتي نهفته است زيرا ساختار بخش دولتي باعث شده تا ميزان نقدينگي امروز به اين ارقام نجومي برسد و همين ساختار اشتباه ما را به اينجا رسانده است و معضل مسکن زماني حل خواهد شد که مشکلات ساختاري حل شده باشد.