رمز عملیات ضدحباب مسکن در کشورهای دیگر
دنياي اقتصاد/ حباب قيمت ملک در غالب کشورها بزرگتر شده و زنگ خطر «مسکن خارج از استطاعت» را براي دولتها به صدا درآورده است. سرعت رشد ماهانه قيمت مسکن در آمريکا به بيشترين ميزان طي ۶ سال گذشته رسيده است. در کشورهاي اروپايي نيز خريدهاي سرمايهاي ملک باعث شده است تامين مسکن براي زوجهاي جوان به چالش بزرگ تبديل شود. هجوم تقاضاي سرمايهگذاري به بازارهاي دارايي طي دستکم يکسال گذشته يکي از عوامل اصلي رشد تند قيمت در جذابترين بازار -مسکن- بوده است؛ بهطوريکه در خيلي از کشورها بستههاي محرک اقتصادي و معافيتهاي مالياتي مخصوص عصر کرونا، چاشني رونق خريد ملک شد. يک مطالعه جهاني با هدف «کشف رمز عمليات عليه حباب مسکن» نشان ميدهد دو ابزار پولي و مالي بايد بهکار بيفتد. آنچه ميتواند هيجان خريدهاي سرمايهاي در بازار ملک و البته ساير بازارهاي دارايي را کنترل کند، افزايش نرخ بهره و فروش اوراق قرضه است. در کنار آن، بازگشت مالياتهاي ضدسفتهبازي نيز توصيه شده است.
تورم کمسابقه در بازار مسکن غالب کشور و رکورد رشد قيمت خانه در آمريکا، زنگ خطر جهاني را براي بانکهاي مرکزي از بابت «قفل بازار خريد خانه مصرفي» به صدا درآورد.سرعت رشد قيمت مسکن در آمريکا به 2 برابر سال گذشته ميلادي رسيده است. تورم ماهانه ملک در اين کشور براي اولين بار طي 6 سال گذشته، به بالاترين نرخ رسيده است؛ يعني 2 درصد در ماه جاري. تا پيش از شيوع کرونا و رکود اقتصادي ناشي از آن و بستههاي محرک اقتصادي به دنبال آن، ميانگين تورم ماهانه مسکن در آمريکا حدود 5/ 0 درصد بود، اما در سال 2020 که خرابيهاي اقتصادي کرونا و سياستهاي انبساطي حمايتگرايانه بانکهاي مرکزي براي پشتيباني از شغلهاي تعطيل شده و خانوارهاي بيکار، همزمان بروز پيدا کرد، جهش قيمت مسکن آغاز شد و تورم ماهانه ملکي در آمريکا به يک درصد رسيد. اکنون نيز شتاب رشد قيمت خانه به سطح «نگرانکننده» رسيده است.
قيمت خانه در حال حاضر نسبت به ابتداي 2021، معادل 9 درصد افزايش پيدا کرده و در مقايسه با سال گذشته همين موقع نيز رشد 15 درصدي از خود نشان ميدهد.پيشبيني سامانه «زيلو» در بازار مسکن آمريکا نشان ميدهد، تورم مسکن در اين کشور در پايان سال جاري ميلادي به 20 درصد خواهد رسيد.کارشناسان اقتصادي هم در آمريکا و هم در کشورهاي درگير بحران حباب قيمت مسکن هشدار ميدهند، بانکهاي مرکزي در آزمون نفسگير «مهار تورم ملک» قرار گرفتهاند و بايد از دو گزينه «محروميت گسترده خانهاوليها براي سالهاي طولاني از مسکن در استطاعت» يا «پايان دادن به محرکها و مشوقهاي مالياتي توام با کنترل پرداخت تسهيلات» يکي را انتخاب کنند. سياستگذاران اقتصادي در کشورها براي پاياندادن به بستههاي حمايتي پولي و مالي، خطر «احياي با تاخير اقتصاد» را مطرح ميکنند، اما کارشناسان اقتصادي، خطر بزرگتر را «تعلل در تجديدنظر سياستهاي عصرکرونا» ميدانند.
نقشه فرود قيمت مسکن، چگونگي خاموش کردن دو موتور حباب قيمت را به سياستگذاران نشان ميدهد. بانکهاي مرکزي براي کاهش قيمت مسکن چارهاي جز عرضه اوراق قرضه در بازار براي کنترل نقدينگي و همچنين افزايش نرخ بهره را ندارند. در کنار اين سياست پولي لازم است، «محرکهاي مالياتي سرمايهگذاري ملکي» نيز متوقف شود تا خريدهاي دوم و چندم خانه به نفع خانهاوليها فروکش کند. در کشورهاي عضو «OECD»، شاخص «خانههاي خارج از دسترس (دور از استطاعت)» نسبت به سال گذشته ميلادي 5 درصد افزايش پيدا کرده است که همين نشانگر، نگرانيها درباره آينده بازار مسکن در کشورها را تشديد کرده است.
به گزارش گروه اقتصاد بينالملل، قيمت مسکن و آنچه بر بازار املاک و مستغلات ميگذرد، به آزموني نفسگير براي سنجش توانايي بانکهاي مرکزي در مهار بحران در بسياري از مناطق جهان بدل شده است. «بلومبرگ» در گزارش اخير خود تاکيد کرده است که روند کند حذف محرکهاي اين بازار سبب تورم بيشتر و تشديد نگرانيها در باب ثبات مالي در درازمدت ميشود. از سوي ديگر عقبنشيني بيش از حد از اين بازار به معناي نابساماني و سوق دادن ملک به قيمتهاي پايين است که اين امر تهديدي براي اقتصاد در حال احيا پس از بحران ناشي از کوويد خواهد بود.
اگر بحران مالي جهاني سال 2008 را به خاطر بياوريم، بحراني که هنوز در ذهن سياستگذاران حوزه مسکن بسيار پررنگ و زنده است، درمييابيم که چگونه کنترل قيمتهاي سرسامآور مسکن به معضلي براي اقتصاد بدل شده بود. در اين دوران، در بانکهاي مرکزي در باب کاهش خريد داراييها و افزايش نرخ بهره، بحثهاي بسياري در گرفت. در حال حاضر، مقامات فدرال رزرو ايالات متحده که موافق با خريد اوراق قرضه هستند، افزايش قيمت مسکن را يکي از دلايل اين کار ميدانند. به ويژه آنکه آنان اميدوار به حمايت فدرال رزرو از خريد اوراق بهادار هستند که برخي نگران هستند سبب تحريک تقاضا در اين بازار ملتهب و رو رشد شود. به همين دليل در هفتههاي پيش رو، شاهد آن خواهيم بود که بانکداران مرکزي در بسياري از کشورهاي جهان همچون نيوزيلند، کرهجنوبي و کانادا براي تعيين سياستهايي در جهت ممانعت از افزايش قيمت مسکن و افزايش دسترسي کارگران به خانههاي مقرون به صرفه، نشستهايي را ترتيب دهند.
بر اساس آماري که «بلومبرگ اکونوميست» در باب «رتبهبندي حباب جهاني» منتشر کرده است، نيوزيلند پر تب و تابترين بازار ملک در جهان را دارد. بانک مرکزي کانادا که با انتقادات تندي در باب نقش خود در افزايش قيمت مسکن روبهروست، از جمله اقتصادهاي پيشرفته است که به سياستهاي انبساطي کمي روي آورده است. با اين وجود به نظر ميرسد دور ديگري از تصميمات اساسي از سوي اين بانک براي مسکن اتخاذ شود. بانک مرکزي کرهجنوبي نيز در ماه گذشته هشدار داده بود که روند قيمت املاک و مستغلات در اين کشور به ميزان زيادي صعودي شده است و بار بازپرداخت بدهيها بر دوش خانوارها سنگيني ميکند. با اين حال تشديد ابتلا به ويروس کوويد- 19 در اين کشور، يک نگراني غيرقابل اجتناب براي بانک مرکزي است و احتمالا سئول آن را در سياستهاي خود در نظر ميگيرد. در بزرگترين بازنگري استراتژيکي که از زمان ايجاد يورو انجام شده، بانک مرکزي اروپا، هدف تورمي خود را افزايش داد که سبب افزايش فشار بر بازار مسکن شد. بانک مرکزي بريتانيا از اين نابساماني مستثني نبود و ماه گذشته نسبت به روندهاي جاري در بازار مسکن، ابراز نگراني کرده بود. بانک جهاني نروژ نيز از نرخهاي بهره بسيار پايين در بازار مسکن و خطر ايجاد عدم تعادل مالي در اين بازار ابراز نگراني کرده است. همچنين «بانک تسويهحسابهاي بينالمللي» موسوم به «BIS» در گزارش سالانه خود در ماه گذشته هشدار داد که در دوران همهگيري، قيمت مسکن با شيب تندتري نسبت به آنچه در برآوردهاي اوليه انتظار ميرفت، افزايش يافت و در اين حين، اين بخش از اقتصاد آسيبپذيرتر شده است. مسوول پيشين سياستهاي پولي در بانک مرکزي ژاپن- کازووماما استدلال ميکند که گرچه به دليل پاندمي، حمايتگري از سوي بانکهاي مرکزي قابل پيشبيني بود، اما چگونگي انجام اين کار بدون آسيب رساندن به صاحبان خانههاي رهني، چالشي جدي است. اين اقتصاددان که اکنون پژوهشگر موسسه تحقيقاتي «ميزوهو» است، تاکيد ميکند که گرچه سياستهاي پولي يک ابزار ساده است اما اگر از آن براي پيشبرد برخي اهداف خاص از جمله مهار فعاليتهاي بازار مسکن استفاده شود، ميتواند منجر به پديد آمدن مشکلات ديگري از جمله عقيم کردن روند احياي اقتصاد شود.
با اين وجود «بلومبرگ» بر اين باور است که دست روي دست گذاشتن نيز خطرات بزرگي براي مسکن به بار خواهد آورد. تجزيه و تحليلهاي انجام شده از سوي «بلومبرگ اکونوميست» نشان از زنگ خطر براي تکرار آنچه در سال 2008 براي مسکن رخ داده بود، دارد چرا که حبابهاي کنوني بازار، بازتکرار حبابهاي سال 2008 است و هشدارهايي درباره عدم تعادل مالي و تعميق نابرابري از اين بازار به گوش ميرسد. بر اساس برآورد بلومبرگ، کشورهاي نيوزيلند، کانادا و سوئد از ميان کشورهاي عضو سازمان همکاريهاي اقتصادي و توسعه موسوم به «OECD» بيشترين حباب را در بازار مسکن تجربه ميکنند و ايالات متحده آمريکا و بريتانيا نيز در مرز «هشدار» قرار گرفتهاند.
از آنجا که هنوز بسياري از اقتصادها با شيوع گسترده ويروس درگير هستند، بانکهاي مرکزي ممکن است همچنان در جستوجو براي يافتن گزينههاي جايگزين مانند اصلاح سياستهاي کلان باشند. با اين وجود هيچ تضميني براي نتيجه بخش بودن اين ابزارها وجود ندارد، چرا که متغيرهاي ديگري نيز در بازار مسکن نقشآفرين هستند که بر روندهاي آن اثر ميگذارند، متغيرهايي چون عرضه ناکافي ملک و سياستهاي معافيت مالياتي دولتها. در حالي که پول ارزان از سوي بانکهاي مرکزي به بازار سرازير ميشود، چنين اقداماتي براي مهار قيمت، ناکافي به نظر ميرسد. به گفته گانتر شنابل، متخصص سيستمهاي پولي بينالمللي در دانشگاه لايپزيگ، بهترين روش براي مهار اين بازار، جلوگيري از گسترش بيشتر ترازنامه بانکهاي مرکزي است و دومين راهکار، افزايش بسيار کند نرخ بهره در دراز مدت است. اين احتمال نيز وجود دارد که قيمت خانه به سطح طبيعي خود بازگردد. به عنوان مثال، قيمت ملک در ماه ژوئن براي نخستين بار در پنج ماه اخير در بريتانيا روندي نزولي به خود گرفت. اين امر ميتواند نشان از آن باشد که تحرک بازار املاک به دليل پايان يافتن بستههاي محرک مالياتي متوقف شده است.
با اين حال اين روند در ايالات متحده ديده نميشود، بلکه برعکس، قيمت خانه به ويژه در ايالتهاي غربي و شمال شرقي روندي صعودي در پيش گرفته است و به نظر ميرسد همچنان تقاضا براي مسکن با وجود قيمت بالاي املاک و مستغلات، زياد باشد.
گرچه هدايت بازار مسکن براي بانکهاي مرکزي کار آساني نخواهد بود، اما شايد براي دفع بحران بعدي چندان دير نشده باشد. تقاضا براي ملک در برابر خريد سوداگرانه، محرکي قوي براي رشد بازار است. بنا به گفته اقتصاددان موسسه «HSBC»، جيمز پومري، نشانههايي که در سال 2008 در بانکها در خصوص وامها مشاهده ميشد، اکنون به چشم نميآيد. اين اقتصاددان بر اين باور است که افزايش تقاضا در برابر عرضه به دليل افزايش دورکاري در دوران همهگيري، به تنهايي نميتواند بحراني مانند بحران قبلي به وجود آورد. با اين حال جواناني که در تلاش براي خريد ملک هستند، با سدي بزرگ برخورد خواهند کرد.
آليشيا گارسيا هررو، اقتصاددان که پيشتر در بانک مرکزي اروپا و صندوق بينالمللي پول کار ميکرد، تاکيد ميکند که قيمت املاک مانند ساير داراييها روندي صعودي خواهد داشت اما پيامد افزايش قيمت مسکن بيشتر از ساير داراييها خواهد بود، چراکه تاثيرات عميقي بر خانوادهها خواهد گذاشت.