برگزیده

رکورد 6 ماهه قیمت مسکن در پایتخت زده شد

اعتماد

بروزرسانی 1400/06/08 - 10:59

اعتماد/متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در پايتخت و در مرداد ماه به حدود 31 ميليون تومان رسيد که بالاترين رقم از اسفند 99 تاکنون بوده است. اسفند سال گذشته متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني به 30 ميليون و 200 هزار تومان رسيده بود که پس از آن و در سال جاري قيمت مسکن در سراشيبي قرار گرفت به گونه‌اي که در خرداد 29 ميليون و 673 هزار تومان گزارش شد. با وجود اينکه بسياري از کارشناسان معتقدند تعداد معامله و ميزان قيمت در تابستان، مسير پيش رو در بازار مسکن را مشخص مي‌کند، با گزارش اخير بانک مرکزي مي‌توان به اين نتيجه رسيد که بازار مسکن نيز کاهش قيمت را تجربه نخواهد کرد و با تعداد معامله در سال‌هاي 97 و 98 که ماهانه بيش از 11 هزار معامله بود، فاصله گرفته است. تشديد «طبقاتي شدن محله‌ها» نيز از ديگر نکته‌هاي گزارش بانک مرکزي است؛ متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در منطقه يک 64 ميليون و 500 هزار تومان و منطقه 18 حدود 14 ميليون و 410 هزار تومان است و اگر فاصله 50 ميليون توماني هر مترمربع واحد مسکوني در اين دو منطقه باقي بماند، تا آينده‌اي نه چندان دور مي‌توان ديد که تهران به شهري طبقاتي تبديل خواهد شد. اما نکته ديگر در اين گزارش، افزايش 41.2 درصدي شاخص اجاره‌بها در مناطق شهري نسبت به مرداد سال 99 است. از آنجايي که ستاد ملي مبارزه با کرونا حداکثر افزايش اجاره‌بها در کلان‌شهرها را 25 درصد تعيين کرده بود، رقم 41.2 درصد مي‌تواند به دو معني باشد؛ اول شکست سياست‌هاي قيمت‌گذاري و تعيين سقف اجاره‌بها در مناطق شهري و دوم سازش مستاجران و موجران و افزايش رقم اجاره و وديعه به نسبتي که بتوانند قراردادها را تمديد کرده و جابه‌جا نشوند. در اين صورت نيز بايد منتظر موج بعدي افزايش اجاره‌ها در مناطق تهران بود.

سقوط تاريخي قدرت خريد مسکن
از ديگر مواردي که در گزارش‌هاي بانک مرکزي از شرايط بازار مسکن مي‌توان ديد شاخص قدرت خريد مسکن در سال گذشته است که به پايين‌ترين سطح خود از سال 1372 رسيده است. دو شوک پياپي قيمت ارز در سال‌هاي ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ با سرکوب تاريخي ارزش ريال و به تبع آن صعود قيمت مسکن و در همين حال سرکوب دستمزدها و رکود شديد اقتصادي موجب گرديد قدرت خريد مسکن به‌شدت کاهش پيدا کند. به گفته احسان سلطاني کارشناس اقتصادي، نظر به سقوط شديد قدرت خريد مسکن، (همچنان چه در ۳۰ سال گذشته ۴ مرتبه تجربه شد) و در سوي ديگر مدت و عمق بالاي دوره کاهش قدرت خريد کنوني، دوره رکود آتي طولاني‌تر خواهد بود. در صورت کاهش يا ثبات قيمت مسکن و افزايش دستمزدها و درآمدها، قدرت خريد مسکن بالا خواهد رفت که البته به سطوح قبلي نخواهد رسيد.

اعمال قدرت دلار بر بازار مسکن
5499 واحد تعداد معاملات مسکن پايتخت در مرداد سال جاري بود که نسبت به تيرماه و مرداد سال 99 به ترتيب 8.4 درصد افزايش و حدود 40 درصد کاهش داشته است. در ماه مورد بررسي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني به 31 ميليون تومان نزديک‌تر شد که بالاترين قيمت در سال‌هاي اخير است. بيشترين متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در اسفند سال گذشته به حدود 30 ميليون و 200 هزار تومان رسيده بود که در بهار کاهش جزيي يافت و به کانال 29 ميليون تومان وارد شد. اگرچه که با ورود به فصل تابستان قيمت‌ها نيز افزايش يافت و به باور کارشناسان تورم شاخص مسکن و اجاره در اين فصل از سال به دليل جابه‌جايي‌ها و تقاضا براي خريد و فروش، قدري افزايش مي‌يابد، اما اين فصل مي‌تواند ديدي کلي به افراد در خصوص ادامه سال و روند قيمتي در اين بازار بدهد. البته که در اين بين نبايد از تاثير نرخ دلار بر نوسان قيمت در بازار مسکن نيز غافل شد. با استناد به آمارهاي رسمي نرخ دلار در يک ماه اخير حدود هشت درصد يا دو هزار تومان افزايش داشته است. عملکرد شش‌ماهه دلار نيز نشان از افزايش 12 درصدي يا سه هزار توماني آن است. نرخ دلار در يک سال اخير حدود 20 درصد يا 5 هزار تومان افزايش داشته است. بنابراين تاثيرپذيري بازار مسکن از آن اجتناب‌ناپذير است. اين مهم را مي‌توان از تغييرات متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني از مرداد 99 تا مرداد سال جاري نيز دريافت؛ بر اساس گزارش بانک مرکزي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در مرداد 99 حدود 23 ميليون تومان بوده که با افزايشي 34 درصدي در مرداد سال جاري به حدود 31 ميليون تومان رسيده است.

زور گراني بر مستاجران
در بخش ديگري از گزارش بانک مرکزي به شاخص اجاره‌بها در تهران و کل مناطق شهري نيز اشاره شده که بر اساس آن به ترتيب شاهد افزايش 37.8 و 41.2 درصدي نسبت به مرداد 99 بوده‌ايم. اين اعداد و ارقام در شرايطي که متوسط قيمت هر مترمربع خانه در حال افزايش است، دور از ذهن نبود. اما سقوط شديد قدرت خريد خانواده‌ها از سال 97 که نوسانات ارزي آغاز و در شهريور و مهر سال 99 به اوج خود رسيد، به گونه‌اي که نرخ ارز براي مقطعي به کانال 32 هزار تومان نيز وارد شد، مي‌تواند زنگ خطري براي مستاجران همچنين دردسري به مراتب بزرگ‌تر براي سياستمداران باشد. دو شوک ارزي در کمتر از دو سال، نرخ تورم در آستانه 50 درصدي شدن تنها در نيمه ابتدايي سال، کسري 350 هزار ميليارد توماني بودجه در سال جاري و يک دهه رشد اقتصادي صفر و عملا بزرگ نشدن سهم هر ايراني از توليد ناخالص کشورش، تنها بخشي از مشکلات اقتصادي کشور است که مستقيما بر سبد خريد خانواده‌ها تاثير گذاشته؛ اگرچه که رستم قاسمي، وزير راه و شهرسازي درصدد است با ساخت سالانه يک ميليون خانه گشايشي بر مشکلات بازار مسکن ايجاد کند، اما اين امر نيز نيازمند بودجه هنگفتي است که در اين شرايط، تنها راه تامين آن چاپ پول است. با وجود آنکه پيش‌بيني نهادهاي مهم بين‌المللي مانند صندوق بين‌المللي پول بر بهبود شرايط کشور در سال جاري و سال‌هاي آينده با رشد مثبت بين 2 تا 3 درصد است، اما روند کلي حاکم بر کشور، تداوم کاهش رفاه و قدرت خريد افراد خواهد بود. يکي از مهم‌ترين نمودهاي آن نيز افزايش 41.2 درصدي شاخص اجاره‌بها در مناطق شهري در فاصله مرداد 99 تا مرداد سال جاري است. بعيد است با ساخت سالانه يک ميليون مسکن نيز مشکل تورم در بخش اجاره‌بها حل شود، که در اين صورت بايد منتظر کوچ جمعيت بيشتري از مستاجران به مناطق فقيرتر، بدون امکانات و البته حاشيه شهرها باشيم.

کمک‌هاي تاريخ مصرف گذشته
اعمال سقف قيمتي براي اجاره‌بها، عدم صدور گواهي تخليه ملک، افزايش وام اجاره و ساير سياست‌هايي که براي بهبود بخش مسکن توسط سياست‌گذاران اجرا شده تاکنون نه تنها اثر قابل توجهي بر بازار مسکن نداشته که بر عکس نوسانات آن را بيشتر کرده؛ مدعاي اين را نيز مي‌توان از آگهي‌هاي اجاره يا فروش مسکن و حتي از مشاهدات ميداني در بنگاه‌هاي معاملات املاک دريافت. بر اساس گزارش مرکز آمار از بودجه خانوارها در سال 99، حدود 50 درصد هزينه براي کالاهاي غيرخوراکي صرف مسکن مي‌شود، در اين شرايط اعمال هر سياستي که به نوسان بيشتر بازار بينجامد مستقيما بر مستاجران اثر گذاشته و آن را از بازار مسکن حذف مي‌کند؛ يا مي‌توانند محل زندگي‌شان را به محله‌هاي ارزان‌تر و با امکانات کمتري ببرند يا با خانواده‌ها زندگي کرده يا در خانه‌هاي اقماري سکني گزينند. مهم‌ترين شاه‌کليد ثبات بخشي به اقتصاد، کاهش نوسانات در بازار از طريق مداخله مستقيم يا غيرمستقيم و البته عدم اتخاذ سياست‌هايي است که فرسنگ‌ها با واقعيت بازار تفاوت دارد. ساخت مسکن توسط دولت نيز از آن جمله سياست‌ها به خصوص در شرايط فعلي است. چرا که دولت مجبور به چاپ پول است که در نتيجه به تورم بيشتر مي‌انجامد.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar