آیا بازار مسکن دوباره رونق خواهد گرفت؟

تجارت فردا/ متن پیش رو در تجارت فردا منتشر شده و انتشار آن در آخرین خبر به معنای تایید تمام یا بخشی از آن نیست

بیت‌الله ستاریان| بانک مرکزی ظرف روزهای گذشته، آماری از حجم معاملات مسکن و اعداد و ارقامی را که نسبت به رفتارهای خریداران و فروشندگان در بازار صورت گرفته، منتشر کرد. البته این آمار در گذشته نیز از سوی فعالان بازار و صاحب‌نظران پیش‌بینی‌شده بود و بر اساس آن، این پیش‌بینی صورت گرفته بود که تا انتهای سال، روند حرکتی بازار مسکن تغییر خواهد کرد، به نحوی که بازار از شهریورماه وارد رونق نسبی شود. در واقع، علت این پیش‌بینی، حجم احتمالی بارندگی‌ها، تخریب برخی واحدهای مسکونی و نیاز به بازسازی دوباره آنها و تزریق بودجه‌های عمرانی است که به هر حال می‌تواند محرکی برای بازار مسکن شود. به همین دلیل، تصور کارشناسان بر این بود که بازخوردهای چنین رفتارهایی، از آبان‌ماه و آذرماه در بازار مسکن شروع شود که اتفاقاً این موضوع از مهرماه کلید خورد و در گزارش بانک مرکزی هم مشهود است. به هر حال بر اساس این روند، هیچ‌گونه پیش‌بینی رکود در بازار مسکن وجود نداشته و ندارد؛ چراکه از عید به بعد، تلاطماتی در بازار مسکن مشاهده می‌شود که در واقع، یک حرکت سینوسی را در بازار طی این ماه‌ها رقم زده است، به نحوی که یک ماه، رونق و یک ماه رکود در بازار مشاهده شده است که اتفاقاً، این نوسانات، به دلیل عوامل بنیادین نبوده است؛ بلکه زمانی که در بازارهای موازی از جمله بازارهای طلا، ارز و سکه، عدم ثبات دیده می‌شود، این موضوع به مرور سبب خواهد شد تا سرمایه‌ها از بازارهای سرمایه‌ای از جمله مسکن کوچ کرده و به این بخش‌ها برود؛ اما بعد از بازگشت آرامش به این بازارها، مجدد بازگشت سرمایه به بخش مسکن به صورت موجی رخ می‌دهد؛ اما به دلیل اینکه شهریورماه و اواسط مهرماه، آغاز ماه‌های محرم و صفر بود، بازار به صورت طبیعی و سنتی، وارد یک دوره رکودی شد و معاملات در این دو ماه، راکد باقی ماند؛ به نحوی که هم حجم معاملات و هم قیمت، در این دو ماه راکد بوده و البته تعداد معاملات نیز بسیار کمتر از سایر ماه‌هاست.

نکته بعدی در تحلیل رفتار بخش مسکن و معامله‌گران آن، این است که برخی پیش‌بینی کرده بودند که قیمت‌ها در بخش معاملات ملک و املاک، افت خواهد کرد؛ در حالی که قیمت‌ها افت نکرد؛ بلکه متاسفانه در دوران رکودی که به صورت طبیعی هم اتفاق افتاده است، برخی آمارها و تحلیل‌های غیرمنطقی و غلطی انجام دادند که بازار را هم تحت‌الشعاع قرار داد. این در حالی است که تحلیل دو هزار معامله در ماه، به طور قطع نمی‌تواند مبنای دقیقی برای ورود یا عدم ورود بخش مسکن به رکود یا رونق باشد؛ یعنی این تحلیل با عدد و رقم دو هزار معامله به طور قطع نسبت به تحلیل وضعیتی که در دوره رونق معاملات و انجام 70 تا 100 هزار معامله در ماه است، بسیار متفاوت است و مقایسه آن دو با هم درست نیست. در واقع، انجام دو هزار معامله در ماه، نمی‌تواند ملاک دقیقی برای تحلیل بازار مسکن باشد؛ چراکه این معاملات در شرایط عادی بازار رخ نداده است؛ پس تنها معاملاتی صورت گرفته که افراد در قالب آن، یا قصد کوچ به شهرهای دیگر را داشته‌اند یا به دلیل مهاجرت یا نیاز مبرم به پول، اقدام به معامله ملک خود کرده و همین امر، منجر به ثبت معاملات شده است، پس به دلیل اینکه ممکن است عرضه و تقاضا با تغییراتی مواجه بوده‌، این امر منجر به تغییر در تعداد معاملات و قیمت ملک شده است؛ زمانی می‌توان گفت که قیمت افزایش یا کاهش یافته است که معاملات در اعداد بالا صورت گیرد؛ به این معنا که در یک ماه، 80 هزار معامله به طور متوسط در بازار صورت می‌گیرد و می‌تواند ملاک عمل باشد؛ پس تحلیل بازار بر این مبنا با درصدی بالا و پایین به طور قطع، می‌تواند ملاک عمل برای این قضاوت باشد که بازار مسکن صعودی یا نزولی بوده است. در مجموع باید به این نکته اشاره کرد که این نوع آمارگیری، باید از دقت لازم برخوردار بوده و تحلیل‌هایی که بر آن مبتنی می‌شود هم باید از اتکای کامل برخوردار باشد.

نکته حائز اهمیت در این میان آن است که مسکن طی 40 سال گذشته، بیشترین رشد را به لحاظ ارزش و حجم بازار داشته و عموماً قیمت آن نسبت به شاخص سایر کالاها، همواره حدود 5 /2 برابر است؛ پس اگر قرار باشد که قیمت مسکن افت کند، حتماً باید ناشی از کاهش تقاضای موثر در بازار باشد تا پس از طی یک مرحله، وارد دوران رکود شود. این در شرایطی است که تقاضا برای مسکن به هیچ عنوان متوقف نخواهد شد، چراکه مسکن یک کالای اساسی و زیستی مورد نیاز انسان است و باید مورد برنامه‌ریزی قرار گیرد. این در حالی است که باید برای هرگونه تحلیل، تقاضای مطلق را در نظر گرفت؛ یعنی همان‌طور که نمی‌توان گفت هر فردی که پول دارد، باید نان بخرد، باید به این نکته هم اشاره کرد که هر جامعه‌ای نیاز به مسکن دارد و هر فردی که در آن، زندگی می‌کند، باید از این کالای اساسی برخوردار باشد؛ این در حالی است که مسکن جزو کالای زیستی بشر است و روی تقاضای مطلق آن باید برنامه‌ریزی کرد.

در عین حال، نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد این است که تغییرات و نوسانات در بازارهایی مثل بازار مسکن، طلا و ارز اثر سینوسی بر نرخ مسکن دارند؛ ضمن اینکه ما یک بازار درازمدت در کشور به نام مسکن و یک بازار کوتاه‌مدت مثل طلا و ارز داریم که در برهه‌هایی از زمان، سرمایه‌ها به سمت طلا و ارز می‌رود و وقتی که این بازارها ثبات می‌یابند، مجدد سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن روانه می‌شود؛ به‌خصوص اینکه در یک کالای اصلی سرمایه‌ای همچون ملک و املاک، متاسفانه خرید و فروش همواره جذاب است و اگرچه ممکن است سرمایه‌ها در کوتاه‌مدت به سمت بازارهای هیجانی برود، اما به هر حال باز هم به بازار مسکن برمی‌گردد؛ چراکه بازار مسکن، سرریز همه دارایی‌های دیگر است و به عنوان یک بازار سرمایه‌ای به حساب می‌آید که وقتی رشد قیمت ارز را داشتیم یا قیمت طلا از حد طبیعی خود بالاتر رفت، سرمایه‌ها از آن خارج شد و وقتی که سایر بازارها شروع به حرکت به سمت ثبات کرده و نرخ ثابت پیدا کردند، این تزریق به بازار مسکن صورت می‌گیرد.

اما باید توجه داشت که دولت می‌تواند در بازار مسکن دخالت کند و آن را با برخی محدودیت‌ها مواجه سازد، چراکه این بازار کاملاً یک بازار عرضه و تقاضایی است و حرکت سینوسی در آن نیز نشان از همین پویایی دارد. پس افزایش و کاهش قیمت مسکن بر پارامترهای این‌چنینی مبتنی نیست و بیشتر بر عرضه و تقاضا متکی است؛ پس ظاهر معاملات این است که سه درصد کاهش داشته ولی در واقع، پیش از آن و ظرف یک سال گذشته، 140 درصد بالا رفته بود؛ ضمن اینکه کاهش هم در انواعی از معاملات است که نمی‌تواند جزو آمار قرار گیرد؛ یعنی اگرچه نمی‌توان تمام معاملات تیر، مرداد، شهریور و مهر را ندید گرفت، اما همین معاملات که مجموع آنها 10 هزار معاملات را دربر نمی‌گیرد، آمار قابل اتکایی برای مسکن نیست. به هر حال، حجم سرمایه‌گذاری و معاملات در این بازار بالاست و این حجم، نیاز به این دارد که رونق یابد؛ اما خود این رونق سرمایه بالایی می‌خواهد و ارز و طلا آنقدر سرمایه‌بر نیستند که خروج مبالغ از آن، بتواند بازار مسکن را رونق دهد.

به هر حال متقاضیان در بازار مسکن، این‌قدر قدرت خرید نداشته‌اند که به بازار بیایند؛ اما اگر بتوانند قدرت خرید پیدا کرده و تقاضای موثری در بازار اعمال کنند، منجر به افزایش تقاضا خواهد شد و قیمت بالا می‌رود؛ پس باید همواره در تحلیل‌ها متقاضی مطلق را در نظر گرفت. اما در مجموع اکنون با توجه به قدرت کل خرید مردم پیش‌بینی می‌شود که آنها امسال نمی‌توانند به صورت موثر وارد بازار شوند؛ اما همین روند افتان و خیزان، تا پایان سال ادامه می‌یابد و شاید در سال بعد بتوان رونق بازار مسکن را شاهد بود. به هر حال پیش‌بینی ما این است که با توجه به توان خرید متقاضیان که بررسی شده است، این احتمال وجود دارد که سال 99 یا 1400 وارد بازار بشوند.