روزنامه شهروند/ متن پیش رو در شهروند منتشر شده و انتشار آن به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست

کارشناسان مسکن به «شهروند» گفته‌اند که بیش از ٨٠‌درصد خریداران مسکن، مصرف‌کننده‌های نهایی‌اند

‏معاملات مسکن در تهران در اردیبهشت امسال نسبت به یک‌ماه قبل از آن حدود ٨١٠‌درصد افزایش پیدا کرده است؛ موضوعی که نشان می‌دهد شوک اولیه شیوع ویروس کرونا تا حدود زیادی از فعالیت‌های اقتصادی دور شده و مردم تصمیم گرفته‌اند به زندگی همراه با کرونا عادت کنند. این درحالی است که هنوز نمودار ابتلا به این بیماری در برخی شهرهای ایران صعودی است. ورود ویروس کرونا به ایران در اوایل بهمن ٩٨ درحالی اتفاق افتاد که مردم با تورم حدود ٣٥‌درصد و کاهش ارزش پول‌شان روبه‌رو بودند، به همین دلیل بخشی از آنها سرمایه‌هایشان را به بازارهایی ازجمله مسکن گسیل کردند. همین اتفاق باعث ثبت میانگین رقم ١٧‌میلیون تومانی برای هر مترمربع مسکن در تهران شده است. مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه ٩٥‌درصد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن توسط خانوارها - متقاضیان واقعی- انجام می‌شود، تورم را عامل اصلی ورود نقدینگی به مسکن دانست و به «شهروند» گفت: «افزایش تورم دلیل اصلی خرید مسکن از سوی مردم در هفته‌های اخیر بوده است. این عامل در افزایش قیمت خانه هم تأثیر دارد، با این حال اگر خریدارها همان خانوارها باشند، تداوم این روند به نفع بازار مسکن خواهد بود، چون به رشد عرضه منجر خواهد شد، اما اگر پای معاملات سوداگرانه وسط بیاید، به ضرر مسکن تمام می‌شود.» سلطان‌محمدی معتقد است اگر دولت یا هر نهاد دیگری در قیمت‌گذاری مسکن دخالت کند، شرایط نامناسبی پیش خواهد آمد. علی عبدالعلی‌زاده، وزیر مسکن دولت هشتم هم در تأیید حرف‌های سلطان‌محمدی به «شهروند» می‌گوید: «ورود دولت در قیمت‌گذاری مسکن نه‌تنها به نفع بازار مسکن بلکه به نفع اقتصاد کشور هم نیست. این کار قبلا انجام شده و شکست خورده است، چون مداخله دولت یا هر نهاد دیگری بازار را از منطق خارج می‌کند. نخستین پیامد مداخله هم این است که انبوه سازها از ساخت‌وساز خارج می‌شوند و عرضه کاهش پیدا می‌کند و گرانی پیش می‌آید.»

مسکن چقدر گران شده است؟
آخرین آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد معامله مسکن در اردیبهشت امسال در تهران ٨٠٩,٩‌درصد نسبت به یک‌ماه قبل از آن (فروردین ٩٩) رشد کرده است. البته تعداد معاملات نسبت به اردیبهشت ٩٨ حدود ٦.٧‌درصد کمتر شده که بخشی از آن به دلیل افزایش ٣٣.٩‌درصدی قیمت نسبت به یک‌سال قبل است. رشد ٨١٠‌درصدی معامله مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به یک‌ماه قبل درحالی رقم خورده که این میزان در مدت مشابه‌ سال٩٨ حدود ٢٥٥‌درصد بوده است؛ موضوعی که علت اصلی آن شیوع ویروس کرونا در ‌سال‌جاری و کاهش حدود ٨٨‌درصدی معاملات در فروردین ٩٩ نسبت به اسفند ٩٨ بوده است. آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در اردیبهشت امسال ١٦‌میلیون و ٩٧٢‌هزار تومان بوده که نسبت به فروردین ٩٩ حدود ١١‌درصد و در مقایسه با ماه مشابه‌ سال ٩٨ حدود ٣٤‌درصد بیشتر شده است.

مردم برای حفظ پول‌شان خانه می‌خرند
کرونا هم که باشد، باز هم زور نگرانی بابت از دست دادن سرمایه‌ها می‌چربد و باعث حضور مردم در بازارهای مختلف ازجمله مسکن می‌شود؛ مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن با بیان اینکه مسکن همیشه یک کالای سرمایه‌ای بوده است و این روزها مردم برای حفظ خودشان در مقابل تورم به خرید مسکن روی آورده‌اند، به «شهروند» می‌گوید: «هیچ فردی مسکن را به‌عنوان کالای مصرفی کوتاه‌مدت در نظر نمی‌گیرد، حتی مصرف‌کننده‌های نهایی هم آن را به‌عنوان یک سرمایه بلندمدت می‌دانند. با این حال در دو‌سال اخیر هم مردم برای حفظ ارزش دارایی خود برای خرید مسکن اقدام کرده‌اند.»
سلطان‌محمدی با بیان اینکه ریشه این اتفاق در تورم نهفته است، ادامه می‌دهد: «وقتی تورم وجود دارد، مردم تلاش می‌کنند از پس‌اندازهایشان محافظت کنند. مردم به تجربه متوجه شده‌اند که اگر پول‌شان را در جایی که سود کافی می‌دهد، پس‌انداز نکنند، در آینده با محو شدن آن روبه‌رو خواهند شد. اگر بخواهیم مردم به این سمت حرکت نکنند، باید جلوی تورم را بگیریم.»
این کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه هرچه سرمایه بیشتری جذب بازار مسکن شود، میزان ساخت‌وساز هم بالاتر می‌رود، می‌گوید: «در سال‌های اخیر جمعیت ایران سیر صعودی داشته و مهاجرت از روستاها به شهرهای بزرگ هم افزایش یافته است، بنابراین باید سیاست‌گذاری‌ها به سمت افزایش تولید باشد، البته دولت سهم زیادی در این قضیه ندارد، چون ٩٥‌درصد سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن توسط خانوارها انجام می‌شود. از این جهت، تداوم شرایط فعلی و حضور مردم در بازار مسکن به نفع این بازار است، اما وقتی معاملات سوداگرانه وارد می‌شود، ضرر و زیان اتفاق می‌افتد.»

اشتباه قیمت‌گذاری دستوری
حضور دولت یا سایر نهادها در بازارهای مختلف ازجمله مسکن همواره چالش‌برانگیز بوده است؛ برخی معتقدند قیمت‌گذاری دولت در بازارها عملی مثبت است و برخی دیگر نظر عکس دارند. سلطان‌محمدی جزو گروه دوم است. او با بیان اینکه قیمت‌گذاری وضع را بدتر می‌کند و منجر به رانت و فساد می‌شود، می‌گوید: «وقتی تقاضا افزایش پیدا می‌کند، باید عرضه هم بیشتر شود. بازارهای مختلف ازجمله مسکن مکانیزم خودتنظیمی دارند و اگر نهادی دخالت نکند، خود بازار قیمت‌ها را تنظیم خواهد کرد. این درحالی است که دخالت باعث ایجاد تقاضای کاذب و فساد می‌شود و درنهایت بازار را از تعادل خارج می‌کند. قیمت‌ها را نمی‌توان به شکل مصنوعی نگه داشت و فقط ممکن است بتوان برای مدتی کوتاه جلوی رشد نرخ‌ها را گرفت.»
علی عبدالعلی‌زاده، وزیر مسکن دولت هشتم هم با بیان اینکه دخالت دولت در قیمت‌گذاری مسکن به نفع این بازار و کل اقتصاد ایران نیست، به «شهروند» می‌گوید: «این قبیل سیاست‌گذاری‌ها نه‌تنها در ایران که در کشورهای دیگر هم اجرا شده، اما شکست خورده است، اصلا نباید به این سمت حرکت کرد. وقتی مداخله‌می‌شود، بازار منطق خود را از دست می‌دهد. وقتی پول ملی از ارزش می‌افتد و نقدینگی بالا می‌رود، بستن قیمت‌ها روی یک نرخ خاص، تعادل را از بین می‌برد.» این کارشناس حوزه مسکن، نخستین پیامد قیمت‌گذاری دستوری را خروج انبوه‌سازها از ساخت‌وساز می‌داند و ادامه می‌دهد: «خروج انبوه‌سازها منجر به کاهش عرضه و گرانی می‌شود، ١٦‌سال پیش دولت وقت، همه تسهیلات را به سمت مسکن مهر برد که کار اشتباهی بود، اکنون نیز شهرک‌های صنعتی تعطیل است و انبوه سازها بیکار شده‌اند. در این شرایط، بازی‌کردن با قیمت توسط نهادهای مختلف سودی ندارد، بلکه باید از تولید حمایت شود.»

در بازار مسکن سوداگری نداریم
معمولا از سوداگری در بازار مسکن به‌عنوان یکی از چالش‌های اصلی آن نام برده می‌شود. گفته می‌شود برخی نهادها در این بخش فعال هستند و حتی برخی‌هایشان از تصویب قانون مالیات بر عایدی مسکن در مجلس جلوگیری می‌کنند. این درحالی است که وزیر مسکن دولت هشتم معتقد است سوداگری در بازار مسکن وجود ندارد و ٨٥‌درصد مسکن ساخته‌شده در ایران توسط مصرف‌کننده‌های نهایی خرید و فروش می‌شود. عبدالعلی‌زاده می‌گوید: «افراد برای حفظ ارزش پول‌شان وارد بازار ساخت‌وساز مسکن می‌شوند، بنابراین باید درآمد کافی هم داشته باشند. بررسی‌ها نشان می‌دهد توازن قیمت در بازار مسکن از هر بازار دیگری بیشتر است و میزان رشد قیمت مسکن در فرآیندهای پنج تا ده ساله کاملا منطبق بر میزان تورم کشور بوده است. این اتفاق ثابت می‌کند که اصلا سوداگری در مسکن وجود ندارد، مخصوصا در مسکن اقشار پایین‌دست، هیچ‌گونه جای بالا بردن قیمت‌ها وجود ندارد.» او معتقد است: «بیش از ٨٠‌درصد خریدارهای مسکن، مصرف‌کننده‌های نهایی هستند و ‌درصد کمی به خرید و فروش و واسطه‌گری مشغولند که آن‌هم در بخش خانه‌های لوکس خلاصه می‌شود.» اما مهدی سلطان‌محمدی می‌گوید اگر معاملات سوداگرانه وارد شود، مسکن آسیب می‌بیند و راه جلوگیری از این چالش، وضع قوانینی مانند مالیات بر عایدی مسکن است که در کشورهای توسعه‌یافته هم تجربه موفق داشته، اما در ایران همچنان بلاتکلیف باقی مانده است تا قیمت مسکن همچنان سیر صعودی داشته باشد.