فرهيختگان/ متن پيش رو در فرهيختگان منتشر شده و انتشار آن در آخرين خبر به معناي تاييد تمام يا بخشي از آن نيست مهدي عبداللهي/ ﻣﺴﮑﻦ ﻫﻢ ﺑﻪﻋﻨﻮان ﺳﺮﭘﻨﺎه و ﻫﻢ ﺑﻪﻋﻨﻮان داراﯾﯽ ﻧﻘﺶ ﻣﻬﻤﯽ در اﻗﺘﺼﺎد ﺧﺎﻧﻮار اﯾﻔﺎ مي‌کند و در ﻗﻠﻤﺮوي اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻧﯿﺰ آﺛﺎر ﺗﻌﯿﯿﻦﮐﻨﻨﺪه‌اي ﺑﺮ ﻣﺘﻐﯿﺮﻫﺎي ﮐﻠﯿﺪي ﻧﻈﯿﺮ رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي، ﺗﻮرم، اﺷﺘﻐﺎل و ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ دارد. همچنين ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ارﺗﺒﺎﻃﺎت ﭘﺴﯿﻦ و ﭘﯿﺸﯿﻦ ﮔﺴﺘﺮده و ﻣﺤﻮرﯾﺖ ادوار ﺗﺠﺎري ﺑﺮ ﺳﺎﯾﺮ ﺑﺨﺶﻫﺎ اﺛﺮ ﻣﯽﮔﺬارد و ﺑﻪدﻟﯿﻞ آﻧﮑﻪ در ﻇﺮف ﻣﺤﯿﻂ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻗﺮار دارد، از ﺗﺤﻮﻻت دﯾﮕﺮ ﺑﺨﺶﻫﺎ و ﻣﺤﯿﻂ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻧﯿﺰ ﻣﺘاﺛﺮ ﻣﯽﺷﻮد. بررسي‌هاي آماري بر اين امر صحه مي‌گذارد که سياستگذار بازار مسکن چندسالي است که اين بازار را تقريبا به حال خود رها کرده و به هيچ‌کدام از تکاليف قانون اساسي، تکاليف طرح جامع مسکن و تکاليف برنامه ششم توسعه عمل نمي‌کند. براي مثال در مردادماه سال 1392 زماني که دولت تدبير و اميد برسر کار آمد، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در شهر تهران حدود 3.8 ميليون تومان بود که حالا در کمتر از هفت‌سال اين ميزان با افزايش نزديک به 4.5 برابري، به 17 ميليون تومان در ارديبهشت سال جاري رسيده است. درخصوص ساخت‌وساز نيز طي اين مدت تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادرشده براي احداث ساختمان‌هاي مسکوني کاهش 40 درصدي داشته است. برهمين اساس اين روزها عمده بحث‌ها در بازار مسکن، قيمت‌هاي نجومي است که همه خانوارهاي کم‌درآمد و بخش قابل‌توجهي از خانوارهاي دهک‌هاي درآمدي متوسط را از داشتن مسکن محروم کرده است. در اين خصوص اگرچه تحليل‌هاي متفاوتي ازسوي کارشناسان بازار مسکن ارائه مي‌شود، اما همه اين کارشناسان درکنار کاهش عرضه مسکن، بر اين امر متفق‌القولند که فعاليت‌هاي سوداگرانه، تعادل در قيمت‌هاي بازار مسکن را به‌هم ريخته است. در گزارش پيش‌رو با استفاده از آمارهاي سامانه املاک و مستغلات کشور يک مقايسه آماري بين تعداد معاملات مسکن استان تهران و 30 استان ديگر انجام شده است که نکات قابل‌تاملي دارد، ازجمله اينکه درحالي استان تهران حدود 17 درصد از جمعيت کشور را در خود جاي داده که از کل معاملات مسکن کشور طي دوسال اخير، حدود 46 درصد آن در استان تهران انجام شده است. اين موضوع از دو جنبه مهم است؛ اول اينکه استان تهران به‌واسطه نقش پايتختي و مرکز فرهنگي، اقتصادي، اجتماعي و عملي کشور نقش هدايتگري در کل کشور را دارد و مي‌تواند قيمت‌ها را در کل کشور رهبري کند. نکته دوم اينکه حدود 60 درصد از منابع بانکي (سپرده‌ها و تسهيلات) در اين استان متمرکز شده که اين پول‌هاي پرقدرت مي‌تواند در شرايط خاص بازار مسکن را به‌هم بريزد و همچنين دفاتر اغلب شرکت‌هاي بزرگ و کوچک کشور، بانک‌هاي کشور و... در اين استان متمرکز شده‌اند که اينها هم در شرايط خاص مي‌تواند به قصد سرمايه‌گذاري، قيمت‌ها را در بازار مسکن متلاطم کند. ﺑﺨﺸﯽ از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ اﺑﺰارﻫﺎي ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ و ﮐﻨﺘﺮل ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎي ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ ﮐﻪ ﺗﻮﺳﻂ دوﻟﺖﻫﺎ ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد در ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺗﻌﺒﯿﻪ ﻣﯽﺷﻮد و اﯾﻦ ﻣﻮﺿﻮع در ﺗﺠﺎرب ﮐﺸﻮرﻫﺎي ﺗﻮﺳﻌﻪﯾﺎﻓﺘﻪ ﻧﯿﺰ ﺑﻪوﺿﻮح ﻗﺎﺑﻞ ﻣﺸﺎﻫﺪه اﺳﺖ. ﺑﻪﻋﻼوه، ﮐﺎرﮐﺮدﻫﺎي ﺗﻮزﯾﻌﯽ ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﺴﮑﻦ ﻧﯿﺰ از اﻫﻤﯿﺖ وﯾﮋه‌اي ﺑﺮﺧﻮردار اﺳﺖ. ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت ﻧﺸﺎن ﻣﯽدﻫﺪ ﭘﯿﺪاﯾﺶ ادوار ﺗﺠﺎري و ﻧﻮﺳﺎن ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ آﺛﺎر ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪي ﮔﺴﺘﺮده‌اي ﺑﺮﺟﺎي ﻣﯽﮔﺬارد و اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ درآﻣﺪ اﺗﻔﺎﻗﯽ را دراﺧﺘﯿﺎر ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻣﺴﮑﻦ ﻗﺮار ﻣﯽدﻫﺪ ﮐﻪ ﻣﯿﺰان آن ﺑﻪ ارزش ﻣﺴﮑﻦ و درﺟﻪ ﺳﻮداﮔﺮي ﻣﺴﮑﻦ در اﯾﻦ ﺑﺎزار ﺑﺴﺘﮕﯽ دارد و ﻫﯿﭻ ﺗﻨﺎﺳﺒﯽ ﺑﺎ ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎي اﻓﺮاد ﻧﺪارد. از اﯾﻦرو، ﺷﻮک ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﻣﻨﺎﻓﻌﯽ را ﻣﺘﻮﺟﻪ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻣﺴﮑﻦ مي‌کند و ﻣﺴﺘاﺟﺮان از آن ﻣﺘﻀﺮر ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ. ﻋﻼوه‌ﺑﺮ اﯾﻦ، ﮔﺮوه ﺧﺎﺻﯽ از ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎي ﻣﺎﻟﮏ از آن ﺑﻬﺮهﻣﻨﺪ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ. ﺑﻪﻃﻮر ﮐﻠﯽ، اﺛﺮ ﺷﻮک ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺮ وﺿﻌﯿﺖ ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ ﺑﻪاﻧﺪازه‌اي ﮔﺴﺘﺮده اﺳﺖ ﮐﻪ در اﻏﻠﺐ ﻣﻮارد ﻫﯿﭻ ﺳﯿﺎﺳﺘﯽ ﻗﺎدر ﺑﻪ ﺧﻨﺜﯽﺳﺎزي آن ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﺑﻮد. ﺑﺮاي ﭘﺮﻫﯿﺰ از آﺛﺎر ﮔﺴﺘﺮده و زﯾﺎﻧ‌ﺒﺎر ﺷﻮکﻫﺎي ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ، ﺳﯿﺎﺳﺘﮕﺬاران اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎي ﻣﮑﻤﻞ ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﻪوﯾﮋه ﻣﺎﻟﯿﺎت بر عايدي ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ را در اوﻟﻮﯾﺖ ﻗﺮار داده و از ﺷﮑﻞﮔﯿﺮي ﺷﻮک ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ ﯾﺎ اﯾﻨﮑﻪ از ﺷﺪت آن ﻣﯽﮐﺎﻫﻨﺪ. 46 درصد معاملات مسکن کشور در استان تهران درﺣﺎل ﺣﺎﺿﺮ، درﺧﺼﻮص رواج ﭘﺪﯾﺪه ﺳﻮداﮔﺮي در ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ اﺗﻔﺎقﻧﻈﺮ وﺟﻮد دارد و ﻣﺘﺨﺼﺼﺎن و ﮐﺎرﺷﻨﺎﺳﺎن ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ اﻋﺘﻘﺎد دارﻧﺪ دﻟﯿﻞ اﺻﻠﯽ ﭘﯿﺪاﯾﺶ ﺷﻮکﻫﺎي ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﮐﻪ آﺛﺎر ﻣﺨﺮﺑﯽ ﺑﺮ اﻗﺘﺼﺎد ﻣﻠﯽ ﺑﺮﺟﺎي ﻣﯽﮔﺬارد، ﺑﻪﺷﺪت ﺗﺤﺖ‌ﺗاﺛﯿﺮ رﻓﺘﺎر ﺳﻮداﮔﺮي در ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﻗﺮار دارد. ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎي ادواري ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ﻧﺎﺷﯽ از ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎي ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ، زﯾﺎنﻫﺎي اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ ﺑﺮ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ وارد ﻣﯽﺳﺎزﻧﺪ و ﻣﻮﺟﺐ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎ ﺗاﺧﯿﺮ در ﺗﻘﺎﺿﺎي ﻣوﺛﺮ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﺪه و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﮐﺎﻫﺶ رﺷﺪ ارزش‌اﻓﺰوده ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ را ﺑﻪدﻧﺒﺎل دارد و ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻫﻤﯿﺖ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ در اﻗﺘﺼﺎد ﻣﻠﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدي را ﺑﻪدﻧﺒﺎل داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ. در همين زمينه آمارهاي ارائه‌شده ازسوي مرکز آمار ايران نيز نشان مي‌دهد در سرشماري سال 1355 حدود 80 درصد از تقاضاي مسکن مربوط به تقاضاي مصرفي و تنها 20 درصد آن مربوط به تقاضاي سرمايه‌اي بوده که اين ميزان کاملا برعکس شده و سهم تقاضاهاي مصرفي به حدود 30 درصد و سهم تقاضاي سرمايه‌اي به 70 درصد رسيده است. همچنين طي اين مدت جمعيت مستاجري کشور از 20 درصد در دهه 1360 به 40 درصد در سال‌هاي اخير رسيده است. نکته قابل‌تامل اينکه بخش عمده اين تحولات در يک دهه اخير رخ داده است. ﺗﻔﮑﯿﮏ ﺗﻘﺎﺿﺎي ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻪ ﺗﻘﺎﺿﺎي ﻣﺼﺮﻓﯽ، ﺗﻘﺎﺿﺎي داراﯾﯽ و ﺗﻘﺎﺿﺎي ﺳﻮداﮔﺮي ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ ﮐﻤﮏ ﻋﻠﻤﯽ اﻗﺘﺼﺎدداﻧﺎن ﺑﻪ ﺳﺎﻣﺎﻧﺪﻫﯽ و ﮐﻨﺘﺮل اﻗﺘﺼﺎد ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻪوﯾﮋه درﺧﺼﻮص ﮐﺸﻮرﻫﺎي درﺣﺎل ﺗﻮﺳﻌﻪ اﺳﺖ و ﺑﻪ درک ﺻﺤﯿﺢ ﻋﻤﻠﮑﺮد اﯾﻦ ﺑﺨﺶ و ﺑﻪﺗﺒﻊ آن ﺳﯿﺎﺳﺘﮕﺬاري ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﮐﻤﮏ ﺷﺎﯾﺎﻧﯽ کرده اﺳﺖ. در ﺗﻘﺎﺿﺎي ﻣﺼﺮﻓﯽ ﻣﺴﮑﻦ ﺻﺮﻓﺎ ﺗاﻣﯿﻦ ﺳﺮﭘﻨﺎه ﺧﺎﻧﻮار ﻣﻄﺮح اﺳﺖ، ﺣﺎل آﻧﮑﻪ از ﻣﻨﻈﺮ داراﯾﯽ و ﺳﻮداﮔﺮي ﺑﺎزدﻫﯽ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاري ﻣﺒﻨﺎي ﺗﺼﻤﯿﻢﮔﯿﺮي اﺳﺖ. ﺑﻪﻋﻼوه، از ﻣﻨﻈﺮ ﺗﻘﺎﺿﺎي ﺳﻮداﮔﺮي رﻓﺘﺎر ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاراﻧﯽ ﮐﻪ وارد ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﺪﻧﺪ و ﺑﺎ ﺧﺮﯾﺪوﻓﺮوش در دوره زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻮﺗﺎهﻣﺪت درآﻣﺪ ﻗﺎﺑﻞ‌ﺗﻮﺟﻬﯽ ﺑﻪدﺳﺖ ﻣﯽآورﻧﺪ، ﺣﺎﺋﺰ اﻫﻤﯿﺖ اﺳﺖ و ﻏﻔﻠﺖ از آن آﺳﯿﺐﻫﺎي ﺟﺒﺮانﻧﺎﭘﺬﯾﺮي را ﻣﺘﻮﺟﻪ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ و اﻗﺘﺼﺎد ﻣﻠﯽ مي‌کند. در اين گزارش با استناد به داده‌هاي معاملات مسکن در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، اين موضوع مورد توجه قرار گرفته که سهم استان تهران به‌عنوان هدايتگر اقتصادي کشور در بازار معاملات مسکن چگونه است. طبق داده‌هاي آماري که به‌صورت ماهانه از فروردين سال 1397 تا ارديبهشت سال جاري مورد پايش قرار گرفته‌اند، سهم استان تهران از کل معاملات مسکن کشور (طبق داده‌هاي جدول) از حدود 46 درصد در فروردين سال 1397 به 48 درصد در ارديبهشت سال جاري رسيده است. همچنين از کل معاملات مسکن کشور در سال 1397 که حدود 340 هزار و 679 فقره بوده، نزديک به 46 درصد آن در استان تهران انجام شده است. در سال 1398 نيز از کل معاملات 221 هزار و 405 فقره‌اي کشور، بازهم به‌طور ميانگين 46 درصد آن مربوط به معاملات مسکن استان تهران است و در دوماهه فروردين و ارديبهشت سال جاري نيز از 32 هزار و 560 فقره معاملات مسکن کشور، 47 درصد کل معاملات مربوط به استان تهران است. بر اين اساس با توجه به سهم 17 درصدي استان تهران از کل جمعيت کشور، به‌نظر مي‌رسد بخش قابل‌توجهي از معاملات مسکن در اين استان، صرفا معاملات سفته‌بازانه هستند که با نقش هدايتگري استان تهران در کل اقتصاد کشور، خود به‌عنوان بمب ساعتي افزايش قيمت‌ها در بازار مسکن کشور عمل مي‌کند. اين ادعا وقتي قابل باور مي‌شود که 60 درصد از منابع بانکي کشور، دفاتر مرکزي اغلب شرکت‌ها و بانک‌هاي بزرگ و بخش عمده اشخاص حقيقي پردرآمد کشور در استان تهران متمرکز شده‌اند و طبيعي است که در شرايط خاص، اين اشخاص حقيقي و حقوقي براي حفظ دارايي‌ها و سرمايه‌گذاري و رسيدن به سود‌هاي کلان، بازار مسکن را مورد هدف سوداگري قرار دهند. 187 کشور ماليات بر عايدي سرمايه دارند ماليات بر عايدي سرمايه(CGT) به‌عنوان يکي از اجزاي ماليات بر درآمد، در بسياري از کشورهاي جهان، بر درآمد حاصل از سرمايه‌گذاري در تملک دارايي‌هاي سرمايه‌اي وضع مي‌شود. اگرچه از معرفي ماليات بر عايدي سرمايه در جهان بيش از يک قرن مي‌گذرد، اما سرعت گسترش خيرکننده اين ماليات در 50 سال اخير، آن را بعد از ماليات بر ارزش افزوده (VAT)، در جايگاه دوم قرار داده است. تا سال 2001 تعداد کشورهاي مجري اين ماليات 114 کشور بود، اما اين تعداد در پايان سال 2018 به 187 کشور افزايش يافته و تنها چند کشور CGT ندارند. اين ماليات با نرخ بازدارنده بر مابه‌التفاوت قيمت خريد و فروش اقلام مورد هدف ازجمله مسکن اعمال مي‌شود. در تبيين دلايل وضع اين ماليات گفته مي‌شود اخذ اين ماليات در بخش مسکن، آثار مثبتي را ازجمله کنترل تقاضاي سوداگري و تورم، کاهش شکاف طبقاتي در جامعه، هدايت نقدينگي به سمت توليد و رونق ساخت‌وساز، افزايش ثبات و پيش‌بيني‌پذيري اقتصاد و افزايش قدرت خريد مردم دارد. اين پايه مالياتي تنها سوداگران و تقاضاهاي غيرمصرفي را مورد هدف قرار مي‌دهد. همچنين نبايد از اثرات درآمدي اين ماليات براي دولت به‌ويژه در کشورهايي که همانند ايران تورم بالايي را تجربه مي‌کنند، غافل شد. در اين پايه مالياتي، خانه اصلي هر فرد از پرداخت ماليات معاف است و هر خانواده به تعداد اعضاي خود مي‌تواند از معافيت مالياتي در ماليات بر عايدي سرمايه و ماليات نقل‌وانتقال برخوردار باشد. همچنين سازندگاني که اقدام به توليد و عرضه واحدهاي مسکوني (ساختمان‌هاي نوساز) مي‌کنند نيز از پرداخت اين ماليات معاف هستند. بنابراين پس از اعمال ماليات بر عايدي سرمايه، تقاضاهاي سوداگرانه از بازار مسکن به‌تدريج خارج شده و در مقابل، تقاضاهاي مصرفي و توليد و عرضه تقويت مي‌شوند. در ايران، علاوه‌بر ملاحظات مربوط به عدالت، ‌انگيزه‌هاي سوداگرانه در بازار برخي دارايي‌ها به‌ويژه دارايي‌هايي که عرضه آنها بي‌کشش است (نظير املاک و مستغلات) ضرورت معرفي اين ماليات را اجتناب‌ناپذير کرده است. در کشورهاي مختلف املاک و مستغلات، سرقفلي، ارزهاي خارجي، طلا، جواهر و زيورآلات (غيرمصرفي و تقاضاي سرمايه‌اي)، حقوق قراردادي، زمين، مجموعه اشياي قيمتي، معادن و حقوق استفاده از آن و صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مشمول ماليات بر عايدي سرمايه هستند، با اين حال رويکرد فعلي کشور در ماليات‌ستاني از انواع درآمدها يکسان نيست، به‌طوري که در اين ساختار، در غياب يک سيستم ماليات بر عايدي سرمايه در کشور، نوعي سيستم جايگزين ماليات بر عايدي سرمايه در قالب ماليات نقل‌وانتقال املاک (موضوع مواد 52، 59 و 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم)، ماليات نقل‌وانتقال سهام و ماليات نقل‌وانتقال سرقفلي در قانون ماليات‌هاي مستقيم وجود دارد که به‌عنوان جانشين يا نماينده ماليات بر عايدي سرمايه در منابع مذکور عمل مي‌کنند. اين موضوع سبب شده مرز بين درآمدهاي مشمول و ساير درآمدهاي غيرمشمول در نظام مالياتي ايران چندان شفاف و روشن نباشد. 8 تجربه جهاني اخذ ماليات بر عايدي املاک گفته شد که تا پايان سال 2018 تعداد کشورهاي اجرا‌کننده ماليات عايدي بر سرمايه که مسکن نيز يکي از آنها است، به 187 کشور افزايش يافته است. همچنين بررسي‌ها نشان مي‌دهد بالاترين نرخ نهايي ماليات بر عايدي سرمايه عمدتا مربوط به کشورهاي عضو سازمان همکاري اقتصادي و توسعه (OECD) است که از آن جمله مي‌توان به نرخ 42 درصدي اين نوع ماليات در دانمارک، نرخ 34.4درصدي آن در فرانسه، نرخ 33 درصدي آن در فنلاند و ايرلند، نرخ 30 درصدي آن در سوئد، نرخ 28.6 درصدي آن در آمريکا، نرخ 28 درصدي آن در کشورهاي پرتغال و انگلستان و نرخ 27 درصدي آن در کشورهاي اسپانيا و ايتاليا اشاره کرد. در ادامه به‌طور ويژه به تجربيات 8 کشور درخصوص اجراي ماليات بر عايدي مسکن پرداخته شده است. انگليس يکي از دلايل اصلي معرفي ماليات بر عايدي سرمايه در انگلستان، رشد سريع ارزش ملک پس از جنگ‌جهاني دوم بود که به علت احتکار املاک از سوي سوداگران املاک رخ داده بود. پس از آن، سيستم ماليات بر عايدي سرمايه توسط جيمز کالجان، رئيس مجلس انگلستان در سال 1965 معرفي شد. در اين کشور درخصوص اموال و دارايي‌هاي غير از املاک، نرخ ماليات بر عايدي سرمايه حدود 28درصد درنظر گرفته شده و براي خانه‌هاي دوم به بالا نرخ اين ماليات بين 18 تا 28 درصد است. آمريکا در آمريکا اين ماليات از سال 1913 اخذ مي‌شود. در اين کشور افراد و شرکت‌ها ماليات بر عايدي سرمايه را در مجموع خالص کل سود سرمايه خود مي‌پردازند. در ايالات متحده، عايدي سرمايه کوتاه‌مدت به همان ميزان که درآمد عادي ماليات پرداخت مي‌کند، مشمول ماليات است. همچنين عايدي سرمايه درازمدت با نرخ پايين‌تر مشمول ماليات مي‌شود. نرخ ماليات بر عايدي سرمايه در آمريکا متناسب با ميزان حقوق افراد و تعداد افراد خانواده تعيين مي‌شود و از صفر درصد براي افراد با درآمد کمتر تا 28.6 درصد براي افراد با درآمد بالا متغير است. کانادا در کانادا ماليات بر عايدي سرمايه بر فروش دارايي‌هايي مانند سهام، اوراق قرضه، املاک و مستغلات اعمال مي‌شود. در اين کشور اگرچه نرخ ماليات بر عايدي سرمايه درمورد افراد حقيقي و حقوقي (مردم و شرکت‌ها) به‌صورت متفاوت تعيين شده، اما ميزان ماليات بر عايدي سرمايه به‌صورت عمومي معادل 22.6 درصد است. فرانسه در فرانسه نيز ماليات بر عايدي سرمايه از سود فروش ملک هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده اخذ مي‌شود. ميزان اين ماليات در فرانسه 34.4 درصد است که شامل ماليات بر عايدي سرمايه با نرخ 19 درصد به‌اضافه 15.4 درصد هزينه‌هاي اجتماعي است. در اين کشور خانه اول و مصرفي افراد از ماليات بر عايدي سرمايه معاف است. در اين کشور خانه‌هاي دوم به بعد درصورت خريد و فروش طي کمتر از 6سال مشمول تمام ماليات مي‌شوند، اما با گذشت 6 سال برحسب زمان مالکيت، مشمول تخفيفاتي خواهند شد. ترکيه در ترکيه اگر فردي تصميم بگيرد ملک خود را قبل از گذشت پنج‌سال از مدت خريد، به فروش برساند، بايد ماليات مربوط به فروش ملک بسته به ميزان سود حاصل از فروش را بپردازد. اين ماليات به‌عنوان ماليات بر عايدي سرمايه در ترکيه شناخته مي‌شود. ژاپن در ژاپن عايدي سرمايه‌اي به‌عنوان درآمد عادي محسوب مي‌شود؛ ضررهاي سرمايه با شرايط خاصي به‌طور کامل محاسبه مي‌شوند و هيچ تعديلي براي تورم عايدي درنظر گرفته نمي‌شود. طبق تعريف مرکز اموال و املاک ژاپن، عايدي سرمايه، سود حاصل از فروش ملک است. نرخ ماليات بر عايدي سرمايه در ژاپن بسته به شرايط مختلف متفاوت است. اين نرخ به شرح ذيل است: 1- اگر دارايي کمتر از 5 سال نگهداري شود: 30 درصد ماليات بر عايدي + 9 درصد ماليات شهري + 2.1 درصد ماليات بازسازي توکيو؛ 2- اگر بيش از 5 سال نگهداري شود: 15درصد ماليات بر عايدي + 5 درصد ماليات + 2.1 درصد ماليات بازسازي توکيو؛ 3- اگر بيش از 10سال نگهداري شود: 14 درصد براي ارزش کمتر از 60 ميليون ين و 20 درصد براي ارزش بيشتر از 60 ميليون ين؛ همچنين تخفيف مالياتي براي خانه اصلي افراد با کاهش 30 ميليون ين از قيمت خانه وجود دارد. براي مثال اگر شخصي خانه اصلي‌اش را 50 ميليون ين خريداري کرده و به قيمت 80ميليون ين بفروشد، پس از کسر 30 ميليون تخفيف مالياتي مشمول پرداخت ماليات نخواهد شد؛ اما اين فرصت تنها يکبار در هر سه سال قابل استفاده است. آلمان ماليات بر عايدي سرمايه در آلمان از تمامي افراد حقيقي و حقوقي از سود فروش انواع دارايي‌هاي حقيقي منقول و غيرمنقول مانند زمين و ساختمان و دارايي‌هاي باارزش و گرانبها و کالاهاي اساسي اخذ مي‌شود. عايدي سرمايه در آلمان، عموما به‌عنوان يکي از بخش‌هاي درآمد عمومي به‌شمار مي‌رود و در همان نرخ ماليات‌هاي درآمدي، مشمول ماليات مي‌شود. شيوه محاسبه به اين صورت است که مجموع عوايد سرمايه‌اي حاصل از انتقال و فروش دارايي‌هاي حقيقي در يک‌سال، با يکديگر جمع مي‌شوند و به‌عنوان عايدي سرمايه کل سال مشمول ماليات مي‌شود. در اين محاسبات تعديل تورمي صورت نمي‌گيرد. از آنجا که عايدي سرمايه مانند درآمد عمومي افراد ديده مي‌شود، الزم است به نرخ ماليات بر درآمد افراد در آلمان توجه شود: 1- اگر پايه درآمد ساليانه کمتر از 9هزار يورو باشد، ماليات تعلق نمي‌گيرد، 2-اگر پايه درآمد ساليانه بين 9هزار تا 55هزار يورو باشد، نرخ ماليات بر عايدي سرمايه 14درصد خواهد بود، 3- اگر پايه درآمد ساليانه بين 55هزار تا 260هزار يورور باشد، نرخ ماليات بر عايدي سرمايه حدود 42درصد خواهد بود و 4- اگر پايه درآمد ساليانه بيش از 260هزار يورو باشد، نرخ ماليات بر عايدي سرمايه حدود 45 درصد خواهد بود. پرتغال پرتغال مانند بسياري از کشورهاي ديگر به‌منظور تنظيم بازار املاک و مستغلات و کسب درآمد دولت، ماليات بر عايدي سرمايه را اجرا مي‌کند. در اين کشور اين نوع ماليات تنها درمورد سود حاصل از اموال و سرمايه‌گذاري‌ها اعمال مي‌شود و اقلام شخصي، اموال و دارايي‌هاي به ارث رسيده و همچنين هدايا مشمول پرداخت ماليات نمي‌شوند. براي محاسبه سودي که در پرتغال مشمول ماليات بر عايدي سرمايه مي‌شود، قيمت فروش خانه از قيمت خريد آن کم مي‌شود. نرخ ماليات بر عايدي سرمايه که در گذشته 20درصد بود در سال 2013 به 28درصد براي افراد حقيقي و 25درصد براي شرکت‌ها افزايش يافت. اگر فردي ساکن پرتغال باشد و پولي که از فروش ملک به دست مي‌آورد مجددا در همين بخش سرمايه‌گذاري کند، تنها 50درصد از درآمد خالص آن، مشمول ماليات بر عايدي سرمايه خواهد بود. درواقع با اعمال اين قانون تلاش شده است ضمن اخذ ماليات بر عايدي سرمايه از سود فروش ملک، براي افراد اين‌انگيزه ايجاد شود که سرمايه حاصل را از بازار املاک خارج نکنند و بار ديگر آن را در همين بخش سرمايه‌گذاري کنند.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد

instagram.com/akharinkhabar