خطر سونامی قیمت مسکن در تهران
فرهیختگان/ متن پیش رو در فرهیختگان منتشر شده و انتشار آن در آخرین خبر به معنای تایید تمام یا بخشی از آن نیست
مهدی عبداللهی/ ﻣﺴﮑﻦ ﻫﻢ ﺑﻪﻋﻨﻮان ﺳﺮﭘﻨﺎه و ﻫﻢ ﺑﻪﻋﻨﻮان داراﯾﯽ ﻧﻘﺶ ﻣﻬﻤﯽ در اﻗﺘﺼﺎد ﺧﺎﻧﻮار اﯾﻔﺎ می‌کند و در ﻗﻠﻤﺮوی اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻧﯿﺰ آﺛﺎر ﺗﻌﯿﯿﻦﮐﻨﻨﺪه‌ای ﺑﺮ ﻣﺘﻐﯿﺮﻫﺎی ﮐﻠﯿﺪی ﻧﻈﯿﺮ رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدی، ﺗﻮرم، اﺷﺘﻐﺎل و ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ دارد. همچنین ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ارﺗﺒﺎﻃﺎت ﭘﺴﯿﻦ و ﭘﯿﺸﯿﻦ ﮔﺴﺘﺮده و ﻣﺤﻮرﯾﺖ ادوار ﺗﺠﺎری ﺑﺮ ﺳﺎﯾﺮ ﺑﺨﺶﻫﺎ اﺛﺮ ﻣﯽﮔﺬارد و ﺑﻪدﻟﯿﻞ آﻧﮑﻪ در ﻇﺮف ﻣﺤﯿﻂ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻗﺮار دارد، از ﺗﺤﻮﻻت دﯾﮕﺮ ﺑﺨﺶﻫﺎ و ﻣﺤﯿﻂ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻧﯿﺰ ﻣﺘاﺛﺮ ﻣﯽﺷﻮد. بررسی‌های آماری بر این امر صحه می‌گذارد که سیاستگذار بازار مسکن چندسالی است که این بازار را تقریبا به حال خود رها کرده و به هیچ‌کدام از تکالیف قانون اساسی، تکالیف طرح جامع مسکن و تکالیف برنامه ششم توسعه عمل نمی‌کند. برای مثال در مردادماه سال 1392 زمانی که دولت تدبیر و امید برسر کار آمد، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود 3.8 میلیون تومان بود که حالا در کمتر از هفت‌سال این میزان با افزایش نزدیک به 4.5 برابری، به 17 میلیون تومان در اردیبهشت سال جاری رسیده است. درخصوص ساخت‌وساز نیز طی این مدت تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای احداث ساختمان‌های مسکونی کاهش 40 درصدی داشته است. برهمین اساس این روزها عمده بحث‌ها در بازار مسکن، قیمت‌های نجومی است که همه خانوارهای کم‌درآمد و بخش قابل‌توجهی از خانوارهای دهک‌های درآمدی متوسط را از داشتن مسکن محروم کرده است. در این خصوص اگرچه تحلیل‌های متفاوتی ازسوی کارشناسان بازار مسکن ارائه می‌شود، اما همه این کارشناسان درکنار کاهش عرضه مسکن، بر این امر متفق‌القولند که فعالیت‌های سوداگرانه، تعادل در قیمت‌های بازار مسکن را به‌هم ریخته است. در گزارش پیش‌رو با استفاده از آمارهای سامانه املاک و مستغلات کشور یک مقایسه آماری بین تعداد معاملات مسکن استان تهران و 30 استان دیگر انجام شده است که نکات قابل‌تاملی دارد، ازجمله اینکه درحالی استان تهران حدود 17 درصد از جمعیت کشور را در خود جای داده که از کل معاملات مسکن کشور طی دوسال اخیر، حدود 46 درصد آن در استان تهران انجام شده است. این موضوع از دو جنبه مهم است؛ اول اینکه استان تهران به‌واسطه نقش پایتختی و مرکز فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی و عملی کشور نقش هدایتگری در کل کشور را دارد و می‌تواند قیمت‌ها را در کل کشور رهبری کند. نکته دوم اینکه حدود 60 درصد از منابع بانکی (سپرده‌ها و تسهیلات) در این استان متمرکز شده که این پول‌های پرقدرت می‌تواند در شرایط خاص بازار مسکن را به‌هم بریزد و همچنین دفاتر اغلب شرکت‌های بزرگ و کوچک کشور، بانک‌های کشور و... در این استان متمرکز شده‌اند که اینها هم در شرایط خاص می‌تواند به قصد سرمایه‌گذاری، قیمت‌ها را در بازار مسکن متلاطم کند. ﺑﺨﺸﯽ از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ و ﮐﻨﺘﺮل ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ ﮐﻪ ﺗﻮﺳﻂ دوﻟﺖﻫﺎ ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد در ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺗﻌﺒﯿﻪ ﻣﯽﺷﻮد و اﯾﻦ ﻣﻮﺿﻮع در ﺗﺠﺎرب ﮐﺸﻮرﻫﺎی ﺗﻮﺳﻌﻪﯾﺎﻓﺘﻪ ﻧﯿﺰ ﺑﻪوﺿﻮح ﻗﺎﺑﻞ ﻣﺸﺎﻫﺪه اﺳﺖ. ﺑﻪﻋﻼوه، ﮐﺎرﮐﺮدﻫﺎی ﺗﻮزﯾﻌﯽ ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﺴﮑﻦ ﻧﯿﺰ از اﻫﻤﯿﺖ وﯾﮋه‌ای ﺑﺮﺧﻮردار اﺳﺖ. ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت ﻧﺸﺎن ﻣﯽدﻫﺪ ﭘﯿﺪاﯾﺶ ادوار ﺗﺠﺎری و ﻧﻮﺳﺎن ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ آﺛﺎر ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪی ﮔﺴﺘﺮده‌ای ﺑﺮﺟﺎی ﻣﯽﮔﺬارد و اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ درآﻣﺪ اﺗﻔﺎﻗﯽ را دراﺧﺘﯿﺎر ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻣﺴﮑﻦ ﻗﺮار ﻣﯽدﻫﺪ ﮐﻪ ﻣﯿﺰان آن ﺑﻪ ارزش ﻣﺴﮑﻦ و درﺟﻪ ﺳﻮداﮔﺮی ﻣﺴﮑﻦ در اﯾﻦ ﺑﺎزار ﺑﺴﺘﮕﯽ دارد و ﻫﯿﭻ ﺗﻨﺎﺳﺒﯽ ﺑﺎ ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی اﻓﺮاد ﻧﺪارد. از اﯾﻦرو، ﺷﻮک ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﻣﻨﺎﻓﻌﯽ را ﻣﺘﻮﺟﻪ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻣﺴﮑﻦ می‌کند و ﻣﺴﺘاﺟﺮان از آن ﻣﺘﻀﺮر ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ. ﻋﻼوهﺑﺮ اﯾﻦ، ﮔﺮوه ﺧﺎﺻﯽ از ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎی ﻣﺎﻟﮏ از آن ﺑﻬﺮهﻣﻨﺪ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ. ﺑﻪﻃﻮر ﮐﻠﯽ، اﺛﺮ ﺷﻮک ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺮ وﺿﻌﯿﺖ ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ ﺑﻪاﻧﺪازه‌ای ﮔﺴﺘﺮده اﺳﺖ ﮐﻪ در اﻏﻠﺐ ﻣﻮارد ﻫﯿﭻ ﺳﯿﺎﺳﺘﯽ ﻗﺎدر ﺑﻪ ﺧﻨﺜﯽﺳﺎزی آن ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﺑﻮد. ﺑﺮای ﭘﺮﻫﯿﺰ از آﺛﺎر ﮔﺴﺘﺮده و زﯾﺎﻧﺒﺎر ﺷﻮکﻫﺎی ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ، ﺳﯿﺎﺳﺘﮕﺬاران اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﮑﻤﻞ ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﻪوﯾﮋه ﻣﺎﻟﯿﺎت بر عایدی ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ را در اوﻟﻮﯾﺖ ﻗﺮار داده و از ﺷﮑﻞﮔﯿﺮی ﺷﻮک ﺟﻠﻮﮔﯿﺮی ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ ﯾﺎ اﯾﻨﮑﻪ از ﺷﺪت آن ﻣﯽﮐﺎﻫﻨﺪ.
46 درصد معاملات مسکن کشور در استان تهران
درﺣﺎل ﺣﺎﺿﺮ، درﺧﺼﻮص رواج ﭘﺪﯾﺪه ﺳﻮداﮔﺮی در ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ اﺗﻔﺎقﻧﻈﺮ وﺟﻮد دارد و ﻣﺘﺨﺼﺼﺎن و ﮐﺎرﺷﻨﺎﺳﺎن ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ اﻋﺘﻘﺎد دارﻧﺪ دﻟﯿﻞ اﺻﻠﯽ ﭘﯿﺪاﯾﺶ ﺷﻮکﻫﺎی ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﮐﻪ آﺛﺎر ﻣﺨﺮﺑﯽ ﺑﺮ اﻗﺘﺼﺎد ﻣﻠﯽ ﺑﺮﺟﺎی ﻣﯽﮔﺬارد، ﺑﻪﺷﺪت ﺗﺤﺖﺗاﺛﯿﺮ رﻓﺘﺎر ﺳﻮداﮔﺮی در ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﻗﺮار دارد. ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ادواری ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ﻧﺎﺷﯽ از ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ، زﯾﺎنﻫﺎی اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ ﺑﺮ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ وارد ﻣﯽﺳﺎزﻧﺪ و ﻣﻮﺟﺐ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎ ﺗاﺧﯿﺮ در ﺗﻘﺎﺿﺎی ﻣوﺛﺮ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﺪه و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﮐﺎﻫﺶ رﺷﺪ ارزش‌اﻓﺰوده ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ را ﺑﻪدﻧﺒﺎل دارد و ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻫﻤﯿﺖ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ در اﻗﺘﺼﺎد ﻣﻠﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدی را ﺑﻪدﻧﺒﺎل داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ. در همین زمینه آمارهای ارائه‌شده ازسوی مرکز آمار ایران نیز نشان می‌دهد در سرشماری سال 1355 حدود 80 درصد از تقاضای مسکن مربوط به تقاضای مصرفی و تنها 20 درصد آن مربوط به تقاضای سرمایه‌ای بوده که این میزان کاملا برعکس شده و سهم تقاضاهای مصرفی به حدود 30 درصد و سهم تقاضای سرمایه‌ای به 70 درصد رسیده است. همچنین طی این مدت جمعیت مستاجری کشور از 20 درصد در دهه 1360 به 40 درصد در سال‌های اخیر رسیده است. نکته قابل‌تامل اینکه بخش عمده این تحولات در یک دهه اخیر رخ داده است. ﺗﻔﮑﯿﮏ ﺗﻘﺎﺿﺎی ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻪ ﺗﻘﺎﺿﺎی ﻣﺼﺮﻓﯽ، ﺗﻘﺎﺿﺎی داراﯾﯽ و ﺗﻘﺎﺿﺎی ﺳﻮداﮔﺮی ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ ﮐﻤﮏ ﻋﻠﻤﯽ اﻗﺘﺼﺎدداﻧﺎن ﺑﻪ ﺳﺎﻣﺎﻧﺪﻫﯽ و ﮐﻨﺘﺮل اﻗﺘﺼﺎد ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻪوﯾﮋه درﺧﺼﻮص ﮐﺸﻮرﻫﺎی درﺣﺎل ﺗﻮﺳﻌﻪ اﺳﺖ و ﺑﻪ درک ﺻﺤﯿﺢ ﻋﻤﻠﮑﺮد اﯾﻦ ﺑﺨﺶ و ﺑﻪﺗﺒﻊ آن ﺳﯿﺎﺳﺘﮕﺬاری ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﮐﻤﮏ ﺷﺎﯾﺎﻧﯽ کرده اﺳﺖ. در ﺗﻘﺎﺿﺎی ﻣﺼﺮﻓﯽ ﻣﺴﮑﻦ ﺻﺮﻓﺎ ﺗاﻣﯿﻦ ﺳﺮﭘﻨﺎه ﺧﺎﻧﻮار ﻣﻄﺮح اﺳﺖ، ﺣﺎل آﻧﮑﻪ از ﻣﻨﻈﺮ داراﯾﯽ و ﺳﻮداﮔﺮی ﺑﺎزدﻫﯽ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاری ﻣﺒﻨﺎی ﺗﺼﻤﯿﻢﮔﯿﺮی اﺳﺖ. ﺑﻪﻋﻼوه، از ﻣﻨﻈﺮ ﺗﻘﺎﺿﺎی ﺳﻮداﮔﺮی رﻓﺘﺎر ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاراﻧﯽ ﮐﻪ وارد ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﺪﻧﺪ و ﺑﺎ ﺧﺮﯾﺪوﻓﺮوش در دوره زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻮﺗﺎهﻣﺪت درآﻣﺪ ﻗﺎﺑﻞﺗﻮﺟﻬﯽ ﺑﻪدﺳﺖ ﻣﯽآورﻧﺪ، ﺣﺎﺋﺰ اﻫﻤﯿﺖ اﺳﺖ و ﻏﻔﻠﺖ از آن آﺳﯿﺐﻫﺎی ﺟﺒﺮانﻧﺎﭘﺬﯾﺮی را ﻣﺘﻮﺟﻪ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ و اﻗﺘﺼﺎد ﻣﻠﯽ می‌کند.
در این گزارش با استناد به داده‌های معاملات مسکن در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، این موضوع مورد توجه قرار گرفته که سهم استان تهران به‌عنوان هدایتگر اقتصادی کشور در بازار معاملات مسکن چگونه است. طبق داده‌های آماری که به‌صورت ماهانه از فروردین سال 1397 تا اردیبهشت سال جاری مورد پایش قرار گرفته‌اند، سهم استان تهران از کل معاملات مسکن کشور (طبق داده‌های جدول) از حدود 46 درصد در فروردین سال 1397 به 48 درصد در اردیبهشت سال جاری رسیده است. همچنین از کل معاملات مسکن کشور در سال 1397 که حدود 340 هزار و 679 فقره بوده، نزدیک به 46 درصد آن در استان تهران انجام شده است. در سال 1398 نیز از کل معاملات 221 هزار و 405 فقره‌ای کشور، بازهم به‌طور میانگین 46 درصد آن مربوط به معاملات مسکن استان تهران است و در دوماهه فروردین و اردیبهشت سال جاری نیز از 32 هزار و 560 فقره معاملات مسکن کشور، 47 درصد کل معاملات مربوط به استان تهران است. بر این اساس با توجه به سهم 17 درصدی استان تهران از کل جمعیت کشور، به‌نظر می‌رسد بخش قابل‌توجهی از معاملات مسکن در این استان، صرفا معاملات سفته‌بازانه هستند که با نقش هدایتگری استان تهران در کل اقتصاد کشور، خود به‌عنوان بمب ساعتی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن کشور عمل می‌کند. این ادعا وقتی قابل باور می‌شود که 60 درصد از منابع بانکی کشور، دفاتر مرکزی اغلب شرکت‌ها و بانک‌های بزرگ و بخش عمده اشخاص حقیقی پردرآمد کشور در استان تهران متمرکز شده‌اند و طبیعی است که در شرایط خاص، این اشخاص حقیقی و حقوقی برای حفظ دارایی‌ها و سرمایه‌گذاری و رسیدن به سود‌های کلان، بازار مسکن را مورد هدف سوداگری قرار دهند.
187 کشور مالیات بر عایدی سرمایه دارند
مالیات بر عایدی سرمایه(CGT) به‌عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد، در بسیاری از کشورهای جهان، بر درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری در تملک دارایی‌های سرمایه‌ای وضع می‌شود. اگرچه از معرفی مالیات بر عایدی سرمایه در جهان بیش از یک قرن می‌گذرد، اما سرعت گسترش خیرکننده این مالیات در 50 سال اخیر، آن را بعد از مالیات بر ارزش افزوده (VAT)، در جایگاه دوم قرار داده است. تا سال 2001 تعداد کشورهای مجری این مالیات 114 کشور بود، اما این تعداد در پایان سال 2018 به 187 کشور افزایش یافته و تنها چند کشور CGT ندارند. این مالیات با نرخ بازدارنده بر مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش اقلام مورد هدف ازجمله مسکن اعمال می‌شود. در تبیین دلایل وضع این مالیات گفته می‌شود اخذ این مالیات در بخش مسکن، آثار مثبتی را ازجمله کنترل تقاضای سوداگری و تورم، کاهش شکاف طبقاتی در جامعه، هدایت نقدینگی به سمت تولید و رونق ساخت‌وساز، افزایش ثبات و پیش‌بینی‌پذیری اقتصاد و افزایش قدرت خرید مردم دارد. این پایه مالیاتی تنها سوداگران و تقاضاهای غیرمصرفی را مورد هدف قرار می‌دهد. همچنین نباید از اثرات درآمدی این مالیات برای دولت به‌ویژه در کشورهایی که همانند ایران تورم بالایی را تجربه می‌کنند، غافل شد.
در این پایه مالیاتی، خانه اصلی هر فرد از پرداخت مالیات معاف است و هر خانواده به تعداد اعضای خود می‌تواند از معافیت مالیاتی در مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات نقل‌وانتقال برخوردار باشد. همچنین سازندگانی که اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی (ساختمان‌های نوساز) می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند. بنابراین پس از اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، تقاضاهای سوداگرانه از بازار مسکن به‌تدریج خارج شده و در مقابل، تقاضاهای مصرفی و تولید و عرضه تقویت می‌شوند. در ایران، علاوه‌بر ملاحظات مربوط به عدالت، انگیزه‌های سوداگرانه در بازار برخی دارایی‌ها به‌ویژه دارایی‌هایی که عرضه آنها بی‌کشش است (نظیر املاک و مستغلات) ضرورت معرفی این مالیات را اجتناب‌ناپذیر کرده است. در کشورهای مختلف املاک و مستغلات، سرقفلی، ارزهای خارجی، طلا، جواهر و زیورآلات (غیرمصرفی و تقاضای سرمایه‌ای)، حقوق قراردادی، زمین، مجموعه اشیای قیمتی، معادن و حقوق استفاده از آن و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشمول مالیات بر عایدی سرمایه هستند، با این حال رویکرد فعلی کشور در مالیات‌ستانی از انواع درآمدها یکسان نیست، به‌طوری که در این ساختار، در غیاب یک سیستم مالیات بر عایدی سرمایه در کشور، نوعی سیستم جایگزین مالیات بر عایدی سرمایه در قالب مالیات نقل‌وانتقال املاک (موضوع مواد 52، 59 و 64 قانون مالیات‌های مستقیم)، مالیات نقل‌وانتقال سهام و مالیات نقل‌وانتقال سرقفلی در قانون مالیات‌های مستقیم وجود دارد که به‌عنوان جانشین یا نماینده مالیات بر عایدی سرمایه در منابع مذکور عمل می‌کنند. این موضوع سبب شده مرز بین درآمدهای مشمول و سایر درآمدهای غیرمشمول در نظام مالیاتی ایران چندان شفاف و روشن نباشد.
8 تجربه جهانی اخذ مالیات بر عایدی املاک
گفته شد که تا پایان سال 2018 تعداد کشورهای اجرا‌کننده مالیات عایدی بر سرمایه که مسکن نیز یکی از آنها است، به 187 کشور افزایش یافته است. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد بالاترین نرخ نهایی مالیات بر عایدی سرمایه عمدتا مربوط به کشورهای عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه (OECD) است که از آن جمله می‌توان به نرخ 42 درصدی این نوع مالیات در دانمارک، نرخ 34.4درصدی آن در فرانسه، نرخ 33 درصدی آن در فنلاند و ایرلند، نرخ 30 درصدی آن در سوئد، نرخ 28.6 درصدی آن در آمریکا، نرخ 28 درصدی آن در کشورهای پرتغال و انگلستان و نرخ 27 درصدی آن در کشورهای اسپانیا و ایتالیا اشاره کرد. در ادامه به‌طور ویژه به تجربیات 8 کشور درخصوص اجرای مالیات بر عایدی مسکن پرداخته شده است.
انگلیس یکی از دلایل اصلی معرفی مالیات بر عایدی سرمایه در انگلستان، رشد سریع ارزش ملک پس از جنگ‌جهانی دوم بود که به علت احتکار املاک از سوی سوداگران املاک رخ داده بود. پس از آن، سیستم مالیات بر عایدی سرمایه توسط جیمز کالجان، رئیس مجلس انگلستان در سال 1965 معرفی شد. در این کشور درخصوص اموال و دارایی‌های غیر از املاک، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه حدود 28درصد درنظر گرفته شده و برای خانه‌های دوم به بالا نرخ این مالیات بین 18 تا 28 درصد است.
آمریکا در آمریکا این مالیات از سال 1913 اخذ می‌شود. در این کشور افراد و شرکت‌ها مالیات بر عایدی سرمایه را در مجموع خالص کل سود سرمایه خود می‌پردازند. در ایالات متحده، عایدی سرمایه کوتاه‌مدت به همان میزان که درآمد عادی مالیات پرداخت می‌کند، مشمول مالیات است. همچنین عایدی سرمایه درازمدت با نرخ پایین‌تر مشمول مالیات می‌شود. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در آمریکا متناسب با میزان حقوق افراد و تعداد افراد خانواده تعیین می‌شود و از صفر درصد برای افراد با درآمد کمتر تا 28.6 درصد برای افراد با درآمد بالا متغیر است.
کانادا در کانادا مالیات بر عایدی سرمایه بر فروش دارایی‌هایی مانند سهام، اوراق قرضه، املاک و مستغلات اعمال می‌شود. در این کشور اگرچه نرخ مالیات بر عایدی سرمایه درمورد افراد حقیقی و حقوقی (مردم و شرکت‌ها) به‌صورت متفاوت تعیین شده، اما میزان مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت عمومی معادل 22.6 درصد است.
فرانسه در فرانسه نیز مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده اخذ می‌شود. میزان این مالیات در فرانسه 34.4 درصد است که شامل مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ 19 درصد به‌اضافه 15.4 درصد هزینه‌های اجتماعی است. در این کشور خانه اول و مصرفی افراد از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. در این کشور خانه‌های دوم به بعد درصورت خرید و فروش طی کمتر از 6سال مشمول تمام مالیات می‌شوند، اما با گذشت 6 سال برحسب زمان مالکیت، مشمول تخفیفاتی خواهند شد.
ترکیه در ترکیه اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت پنج‌سال از مدت خرید، به فروش برساند، باید مالیات مربوط به فروش ملک بسته به میزان سود حاصل از فروش را بپردازد. این مالیات به‌عنوان مالیات بر عایدی سرمایه در ترکیه شناخته می‌شود.
ژاپن در ژاپن عایدی سرمایه‌ای به‌عنوان درآمد عادی محسوب می‌شود؛ ضررهای سرمایه با شرایط خاصی به‌طور کامل محاسبه می‌شوند و هیچ تعدیلی برای تورم عایدی درنظر گرفته نمی‌شود. طبق تعریف مرکز اموال و املاک ژاپن، عایدی سرمایه، سود حاصل از فروش ملک است. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در ژاپن بسته به شرایط مختلف متفاوت است. این نرخ به شرح ذیل است: 1- اگر دارایی کمتر از 5 سال نگهداری شود: 30 درصد مالیات بر عایدی + 9 درصد مالیات شهری + 2.1 درصد مالیات بازسازی توکیو؛ 2- اگر بیش از 5 سال نگهداری شود: 15درصد مالیات بر عایدی + 5 درصد مالیات + 2.1 درصد مالیات بازسازی توکیو؛ 3- اگر بیش از 10سال نگهداری شود: 14 درصد برای ارزش کمتر از 60 میلیون ین و 20 درصد برای ارزش بیشتر از 60 میلیون ین؛ همچنین تخفیف مالیاتی برای خانه اصلی افراد با کاهش 30 میلیون ین از قیمت خانه وجود دارد. برای مثال اگر شخصی خانه اصلی‌اش را 50 میلیون ین خریداری کرده و به قیمت 80میلیون ین بفروشد، پس از کسر 30 میلیون تخفیف مالیاتی مشمول پرداخت مالیات نخواهد شد؛ اما این فرصت تنها یکبار در هر سه سال قابل استفاده است.
آلمان مالیات بر عایدی سرمایه در آلمان از تمامی افراد حقیقی و حقوقی از سود فروش انواع دارایی‌های حقیقی منقول و غیرمنقول مانند زمین و ساختمان و دارایی‌های باارزش و گرانبها و کالاهای اساسی اخذ می‌شود. عایدی سرمایه در آلمان، عموما به‌عنوان یکی از بخش‌های درآمد عمومی به‌شمار می‌رود و در همان نرخ مالیات‌های درآمدی، مشمول مالیات می‌شود. شیوه محاسبه به این صورت است که مجموع عواید سرمایه‌ای حاصل از انتقال و فروش دارایی‌های حقیقی در یک‌سال، با یکدیگر جمع می‌شوند و به‌عنوان عایدی سرمایه کل سال مشمول مالیات می‌شود. در این محاسبات تعدیل تورمی صورت نمی‌گیرد. از آنجا که عایدی سرمایه مانند درآمد عمومی افراد دیده می‌شود، الزم است به نرخ مالیات بر درآمد افراد در آلمان توجه شود: 1- اگر پایه درآمد سالیانه کمتر از 9هزار یورو باشد، مالیات تعلق نمی‌گیرد، 2-اگر پایه درآمد سالیانه بین 9هزار تا 55هزار یورو باشد، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه 14درصد خواهد بود، 3- اگر پایه درآمد سالیانه بین 55هزار تا 260هزار یورور باشد، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه حدود 42درصد خواهد بود و 4- اگر پایه درآمد سالیانه بیش از 260هزار یورو باشد، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه حدود 45 درصد خواهد بود.
پرتغال پرتغال مانند بسیاری از کشورهای دیگر به‌منظور تنظیم بازار املاک و مستغلات و کسب درآمد دولت، مالیات بر عایدی سرمایه را اجرا می‌کند. در این کشور این نوع مالیات تنها درمورد سود حاصل از اموال و سرمایه‌گذاری‌ها اعمال می‌شود و اقلام شخصی، اموال و دارایی‌های به ارث رسیده و همچنین هدایا مشمول پرداخت مالیات نمی‌شوند.
برای محاسبه سودی که در پرتغال مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شود، قیمت فروش خانه از قیمت خرید آن کم می‌شود. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه که در گذشته 20درصد بود در سال 2013 به 28درصد برای افراد حقیقی و 25درصد برای شرکت‌ها افزایش یافت. اگر فردی ساکن پرتغال باشد و پولی که از فروش ملک به دست می‌آورد مجددا در همین بخش سرمایه‌گذاری کند، تنها 50درصد از درآمد خالص آن، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود. درواقع با اعمال این قانون تلاش شده است ضمن اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک، برای افراد این‌انگیزه ایجاد شود که سرمایه حاصل را از بازار املاک خارج نکنند و بار دیگر آن را در همین بخش سرمایه‌گذاری کنند.
خبرهای بیشتر درباره ی
١٣ نفر در مورد این مطلب نظر داده اند
برای ارسال نظر لطفا از طریق اپلیکیشن آخرین خبر اقدام فرمایید
