معمای گرانی مسکن

روزنامه سازندگي/ متن پيش رو در سازندگي منتشر شده و انتشار آن در آخرين خبر به معناي تاييد تمام يا بخشي از آن نيست شش سال قبل برآوردها تاييد مي‏کرد که يک خانواده طبقه متوسط براي خريد خانه در شهر تهران نياز به ۱۲ سال پس‌انداز دارد. در آن دوره زماني متوسط بهاي ملک در تهران ۹۰۰ هزار تومان بود. اين رقم در حال حاضر ۱۷ برابر شده، ولي ميزان دستمزد و نرخ پس‏ انداز خانوارهاي طبقه متوسط تغيير قابل‌توجهي نکرده. بهراد مهرجو/ معاملات کم مي‏شود و قيمت‏ها گران. بازار مسکن مهم‌ترين آموزه اقتصاد آزاد را هم به شوخي گرفته‏ است. در هر نظم اقتصادي، همزمان با افزايش تقاضا، قيمت‏ها روند صعودي مي‏گيرند، ولي در بازار مسکن و به‌خصوص در فصل بهار هر اندازه ميزان تقاضا کمتر مي‏شود، قيمت‏ها بيشتر مي‏شوند. اين معادله چطور رخ داده‏ است؟ آيا معاملات بازار مسکن از جايي غير از خريد و فروش‏هاي عادي متقاضيان طبقه متوسط اداره مي‏شود؟ اين گزارش سعي کرده اطلاعاتي در مورد اين سوالات ارائه دهد. تورم چقدر است و مسکن چقدر گران شده ‏است؟ ميان افزايش نرخ تورم و رشد بهاي مسکن معادله دقيقي وجود ندارد. برآوردها نشان مي‏دهد بهاي مسکن طي يک سال گذشته به طور متوسط ۳۰ درصد افزايش يافته ‏است. اين نرخ ۱۰ درصد از تورم هم پايين‏تر است ولي همزمان قيمت متوسط هر مترمربع آپارتمان در تهران هم به رقم ۱۷ ميليون تومان رسيده ‏است. بر اين اساس موضوع مسکن بيش از قيمت مربوط به فاصله گرفتن قيمت‏ها از توان خريد شهروندان عادي است. وام مسکن چقدر مهم است؟ شش سال قبل برآوردها تاييد مي‏کرد که يک خانواده طبقه متوسط براي خريد خانه در شهر تهران نياز به ۱۲ سال پس‌انداز دارد. در آن دوره زماني متوسط بهاي ملک در تهران ۹۰۰ هزار تومان بود. اين رقم در حال حاضر ۱۷ برابر شده، ولي ميزان دستمزد و نرخ پس‏انداز خانوارهاي طبقه متوسط تغيير قابل‌توجهي نکرده؛ به‏طوري که متوسط دريافتي کارمندان و کارگران از ماهيانه يک ميليون و ۵۰۰ هزار تومان به حداکثر ۲ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان رسيده ‏است. در مورد کارمندان ميزان حقوق دريافتي ماهيانه آنها با جمع اضافه ‏کاري و ساير پرداخت‏هاي تشويقي به حداکثر ۴ ميليون تومان مي‏رسد. در اين وضعيت، يک کارمند براي خريد يک مترمربع آپارتمان در شهر تهران نياز به پس‌انداز کامل ۴ ماه حقوق دارد. در صورتي که او تمام حقوقش را پس‌انداز کند، بعد از ۲۰ سال مي‏تواند يک آپارتمان ۶۰ متري در تهران خريداري کند. اما محاسبات خريد مسکن به اين روش انجام نمي‏شود. به طور متوسط يک‌سوم از درآمد مازاد هر خانوار صرف هزينه مسکن مي‏شود. بنابراين کارمندان با بيشترين ميزان دريافت حقوق ماهيانه پس از ۶۰ سال امکان خريد يک واحد آپارتمان ۶۰ متري را پيدا مي‏کنند. در اين وضعيت وام مسکن قدرت خريدي کمتر از ۱۱ مترمربع است. همزمان براي دريافت ۲۴۰ ميليون تومان وام مسکن، نياز به پرداخت هزينه حداقلي ۲۰ ميليون توماني وجود دارد و اين هزينه يک مترمربع از قدرت خريد وام مسکن را کم مي‏کند. رکود يا رونق کدام براي ما مفيد است؟ فعلا بازار مسکن در رکود مطلق است. تعداد معاملات به‌شدت کاهش يافته ‏است. همزمان روزانه ۱۰۰ هزار نفر به سهامداران بورس افزوده شده ‏است. اين اطلاعات نشان مي‏دهد طبقه متوسط قدرت حضور در بازار مسکن را از دست داده و بازارهاي جديد را جايگزين کرده‏ است. با اين وجود حتي در دوره رکود،‏ باز هم قيمت مسکن روند صعودي را ادامه داده ‏است. دفتر برنامه ‏ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي آمارهاي جديدي در مورد وضعيت بازار مسکن در ارديبهشت‌ماه منتشر کرده که نشان مي‏دهد با وجود رکود حاکم بر بازار، قيمت‏ها به قياس يک سال قبل، بيش از ۵ ميليون تومان براي هر مترمربع افزايش يافته ‏است. خلاصه اطلاعات آماري بازار مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازي چنين است: «متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در ارديبهشت ماه سال گذشته ۱۲ ميليون و ۷۱۲ هزار و ۶۰۰ تومان بود که طي يک سال رشد ۴ ميليون و ۳۰۰ هزار توماني در هر مترمربع داشته است. همچنين تعداد مبايعه ‏نامه ‏هاي صادرشده در بخش مسکن در ارديبهشت امسال ۱۱ هزار و ۵۶۹ واحد بوده، در حالي که در ارديبهشت‌ماه سال گذشته ۱۲ هزار و ۳۱۷ واحد مسکوني به فروش رسيده است. بنابراين تعداد مبايعات در ارديبهشت امسال نسبت به ماه قبل (فروردين ۹۹) که هزار و ۶۰۰ واحد معامله شد، معادل ۷۸۹.۹ درصد رشد داشته، اما نسبت به ماه مشابه سال قبل (ارديبهشت ۹۸) معادل ۶.۱ درصد کاهش را نشان مي‏دهد. قيمت مسکن نيز در تهران در ارديبهشت ماه امسال نسبت به فروردين ماه رشد ۹.۴ درصدي و نسبت به ارديبهشت ماه سال گذشته رشد ۳۳.۸ درصدي داشته است. گران‏ترين منطقه تهران مانند يک دهه اخير، منطقه يک با متوسط قيمت ۳۴ ميليون و ۱۹۹ هزار و ۴۰۰ تومان بود. ارزان‏ترين منطقه نيز منطقه ۱۸ با متوسط قيمت ۷ ميليون و ۷۴۳ هزار و ۶۰۰ تومان در نظر گرفته شده است. در معاملات مسکن ارديبهشت‌ماه ۷ منطقه تهران ميانگين قيمت زير متري ۱۰ ميليون تومان داشتند و در ۱۵ منطقه ديگر متوسط قيمت هر متر مسکن بيش از ۱۱ ميليون تومان اعلام شده است. بيشترين تعداد معاملات به منطقه پنج با يک‏هزار و ۶۰۸ فقره و کمترين تعداد معاملات به منطقه ۱۹ با ۶۴ فقره معامله اختصاص دارد.» رکود و گراني بدترين اتفاقي است که در بازار مسکن تداوم پيدا مي‏کند. حذف قيمت‏ها چقدر موثر بود؟ «قيمت‏ مسکن از سايت ديوار حذف شد.» اين راهکاري است که دولت براي کنترل وضعيت بازار پيش گرفت، ولي حتي پس از به‌کارگيري اين روش، باز هم روند افزايش قيمت‏ها ادامه پيدا کرد. اقدامات دولت براي کنترل بازار مسکن بيش از آنکه قدمي اجرايي باشد، به حرکت‏هاي نمادين تبديل شده‏ است. مسکن ارزان مي‏شود؟ هيچ احتمالي در مورد کاهش قيمت مسکن وجود ندارد. حتي در مورد کاهش سرعت رشد قيمت مسکن هم گزينه‏ جدي مطرح نشده ‏است. به‌خصوص اينکه محاسبات نشان مي‏دهد قيمت تمام نهادهاي توليد با رشدي بين ۳۰ تا ۵۶ درصدي مواجه بوده‏ است. همزمان پيش ‏بيني مي‌شود نرخ تورم طي ماه‏هاي آينده و برخلاف اظهارنظرهاي سياسي رئيس کل بانک مرکزي کاهش نداشته ‏باشد. تنها طي ماه‏هاي آينده و به دليل تحرکات سياسي چهره‏ هاي تکنوکرات و مديران ارشد کشور براي حضور در انتخابات رياست‌جمهوري، انواع نقل‌قول‏ هاي رسانه‏ اي در مورد آينده قيمت‏‏ها و احتمال کاهش تورم صورت گيرد، ولي هيچ‏کدام از اين نظرات در وضعيت واقعي اقتصاد ايران انعکاس نمي‏ يابد. تعداد مستأجرها کم شده ‏است؟ نسبت تعداد مالکان به مستاجران هيچ تغييري به سمت افزايش تعداد مالکان نداشته ‏است. ۳۰,۸ درصد از جمعيت ايران اجاره‏نشين هستند. درحالي که ابتداي دهه ۹۰ اين عدد روي ۲۶ درصد مانده ‏بود. در حال حاضر به ازاي هر ۱۰۰ واحد مسکوني ۱۰۶ تقاضا وجود دارد. افزايش قيمت مسکن و کاهش شاخص پس‏ انداز هم سبب شده تا امکان خريد خانه توسط طبقه متوسط به شدت کاهش پيدا کند. طبقات فرودست هم به کلي از موقعيت خريد خانه فاصله گرفته ‏اند. ماليات بر خانه‏ هاي خالي درمان درد بازار مسکن است؟ چه کساني اجازه نمي‏دهند ماليات بر خانه‏هاي خالي دريافت شود؟ پاسخ به اين سوال را در سياست‏گذاران بازار مسکن مي‏دانند. به طور خاص در مجلس قبل برخي نمايندگان که مالک بيش از سه آپارتمان بودند با تصويب اين قانون مخالفت مي‏کردند. تعدادي از چهره ‏هاي سياسي که سرمايه‏ هايشان را به بازار مسکن برده‏ اند، حاضر به اجراي اين ايده نيستند و تقريبا تمام ذي‏ نفعان اين بازار در مقابل اجراي قانون سنگ ‏اندازي مي‏کنند. برآوردي از جمعيت اين جامعه ذي‏نفعان نيست، ولي قدرت سياسي آنها چنان است که طي يک دهه گذشته اجازه‏ ي اجراي قانون را نداده ‏اند. برآوردها نشان مي‏دهد ۲۵ ميليون خانوار در کشور وجود دارد. در مقابل ۲۵ ميليون و ۴۱۲ هزار واحد مسکوني هم ساخته شده ‏است. محاسبات نشان مي‏دهد حداقل ۲,۵ ميليون واحد مسکوني در کشور خالي است که امکان دريافت ماليات از آنها به دليل مخالفت‏هاي سياسي ممکن نيست. همزمان ايده ماليات بر عايدي سرمايه هم در بازار مسکن معطل مانده ‏است. عدم اجراي اين قانون باعث شده مسکن در اختيار بخش واقعي تقاضا قرار نگيرد. گزارشي که يک سال قبل خبرگزاري ايسنا منتشر کرد، نشان مي‏دهد: «طي يک دهه گذشته، تعداد خانوارهاي موجود در کشور به حدود ۲۵ ميليون خانوار افزايش يافته، اما تعداد واحدهاي مسکوني در اختيار تقاضاي واقعي در اين ۱۰ سال متناسب با رشد جمعيت افزايش نداشته و به حداکثر ۲۳ ميليون واحد رسيده است. البته بسياري از اين واحدها (به تعبيري ۳ ميليون واحد در کل کشور) جنبه مصرفي نداشته و توسط سرمايه ‏داران بخش خصوصي، به عنوان سرمايه و در قالب املاک خالي از سکنه، بي‌استفاده باقي مانده است. در توضيح بهتر اين رخداد، تعداد واحدهاي مسکوني تکميل شده در سال ۱۳۹۲ (۶ سال پيش) ۸۳۴ هزار دستگاه در کل کشور بوده که اين رقم در ۳ ماهه نخست سال ۱۳۹۷ به ۱۰۰ هزار دستگاه کاهش يافته است.» چه کساني به بازار اجازه آرامش نمي‏دهند؟ تقريبا هيچ دوره زماني در اقتصاد ايران نبوده که امکان بهبود وضعيت براي مستاجران رقم بخورد. طي ۳۵ سال گذشته ۱۴ درصد جمعيت مالکان کشور به طبقه مستاجران سقوط کرده‏ اند. شاخص دسترسي به مسکن براي خانوارهاي شهري درحال حاضر به رقم ۱۶ سال نزديک شده؛ درحالي که سند چشم‌انداز پيش ‏بيني کرده بود تا سال ۱۴۰۰ ميزان انتظار خانوارها براي خريد خانه به رقم ۵ سال برسد. محاسبات ديگري نشان مي‏دهد نسبت پس‌انداز خانوارهاي طبقه متوسط براي خريد خانه در تهران نزديک به ۵۶ سال شده‏ است. ساکنان دهک‏هاي متوسط و پايين کشور در دسته جمعيت ۳۷ درصدي غيرمالک به حساب مي‏آيند که بايد هزينه‏هاي افزايش ۲۳ درصدي نرخ اجاره‏بها در شهرستان‏ها و بيش از ۵۰ درصدي در تهران را پرداخت کنند. بين سال‏هاي ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، ۱۰ ميليون و ۵۰۰ هزار واحد مسکوني در کشور ساخته شده، در حالي که در همين دوره زماني تنها ۲ ميليون و ۴۰۰ هزار خانوار جديد صاحب‌خانه شده‏اند. اين محاسبات نشان مي‏دهد ۷۷ درصد تقاضاي خريد مسکن در کشور مصرفي نيست. همگي اين اطلاعات تاييد مي‏کند که در بازار مسکن تحولاتي رخ داده که اين بخش را از قاعده عرضه و تقاضا خارج کرده‏ است. ميزان گردش مالي بازار مسکن به طور متوسط ساليانه هزار هزار ميليارد تومان برآورد مي‏شود، درحالي که ۱۵ سال قبل اين رقم، ۴۲۰ هزار ميليارد تومان بود. در بازاري به اين وسعت، منافع زيادي در پس هر تصميم براي تغيير شرايط در خطر قرار مي‏گيرد.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد

instagram.com/akharinkhabar