ابتکار/ متن پیش رو در ابتکار منتشر شده و انتشار آن به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست

این روزها طرح پیش‌فروش مسکن از طریق بازار سرمایه سروصدای زیادی را به پا کرده است. در این طرح چارچوبی تحت عنوان اوراق سلف موازی استاندارد در بازار سرمایه پیاده‌سازی شده که سازندگان می‌توانند اقدام به انتشار اوراق کنند و خریداران نیز می‌توانند بر مبنای متراژی که خریداری کرده واحد تحویل بگیرند یا سود آن را در زمان سررسید دریافت کنند. اما آیا اجرایی شدن چنین طرح‌هایی می‌تواند ابزاری مناسب برای بهبود شرایط اقتصاد و همچنین معیشت افراد باشد یا خیر؟

از گذشته تا کنون افراد برای حفظ ارزش نقدینگی خود اقدام به سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف اقتصادی مانند ارز، طلا، سکه و یا مسکن می‌کردند. اما رفته رفته بازارهای سنتی همانند طلا و سکه به بازار بورس که دارای ساختاری مدرن بود ورود پیدا کردند. حالا اخیرا صحبت از ورود بازار مسکن به بورس به میان آمده است. البته باید اشاره کرد که این طرح را در سال‌های گذشته نیز مطرح کرده بودند اما عملا راه به جایی نبرد و نیمه‫کاره رها شد. این طرح برای نخستین‫بار در زمان دولت اصلاحات پیشنهاد شد اما به مرحله اجرا نرسید و بار دیگر در زمان ریاست محمدباقر قالیباف بر شهرداری تهران موضوع فروش متری مسکن به میان آمد. اما بازهم فروش متری مسکن در بورس اجرایی نشد و حالا برای سومین بار و دورانی که بورس رکوردهای بی‌سابقه‌ای را به ثبت رسانده فروش متری مسکن بار دیگر سر زبان‌ها افتاده است. حال باید دید که فروش متری مسکن در بورس چه پیامی را برای اقتصاد به همراه خواهد داشت؟ فردین آقابزرگی، کارشناس بازار سرمایه با اشاره به فروش متری مسکن در بورس و پیام آن برای اقتصاد به «ابتکار» گفت: «رشد و تعالی بازار سرمایه مرتبط با استفاده از ابزارهای نوین مالی است. یکی از این بزارهای نوین مالی ورود سازوکارهایی است که به هر شکلی بتوانیم نقدینگی را به سمت نیرو و بنگاه‌های مولد هدایت کنیم. فعالیت در بازارهایی همانند ارز، سکه و طلا اولین نتیجه افزایش سفته‌بازی خواهد بود، بنابراین ورود منابع نقد به سمت بازار مسکن که حداقل بین 50 تا 70 صنعت مختلف را تحت تاثیر خود قرار داده است و جنبه سازندگی در اقتصاد را دارد یک اولویت مهم به شمار می‌رود و به همین دلیل فروش متری مسکن در بورس می‌تواند اقدام مفیدی برای اقتصاد باشد».
این کارشناس بازار سرمایه در بخش دیگری از صحبت‌هایش به ضرورت استفاده از تجارب بین‌المللی اشاره کرد و در‫این‌باره ادامه داد: «اقتصاد ما این روزها در شرایط خاصی به سر می‌برد و در این موقعیت یکی از تصمیمات مهم این است که از همه ظرفیت‫ها و تجارب بین‌المللی برای هدایت نقدینگی به بخش‌های اقتصادی مولد تلاش کنیم. سازوکارهای صندوق پروژه، معاملات متری مسکن و ورود کلیه ابزار‌هایی که بتواند به شکلی به اقتصاد کمک کند از جمله این تجارب است». وی در پاسخ به این پرسش که آیا با ورود بازاری همچون مسکن به ساختارهای مدرن شکل سنتی آن مخدوش می‌شود یا خیر، گفت: «قطعا ورود بازارهای اقتصادی به سمت ساختار مدرن بورس باعث می‌شود که شکل سنتی آنها کم‌رنگ‌تر شود. سازوکاری که بازار سرمایه دارد این است که با استفاده از ابزارهای نوین نظام تجارت سنتی را متحول می‌سازد. این تحولات دریچه مناسبی است که منابع را به دور از سفته‌بازی و ایجاد رانت به سمت تولید و بنگاه‌های اقتصادی مولد هدایت کنیم.»

تحلیلگران درمورد فروش متری مسکن چه می‌گویند؟
از روز ۱۶ اردیبهشت‌ماه سال جاری تفاهم نهایی بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس برای تامین مالی پروژه‌های مسکن و حمل و نقل از طریق بازار سرمایه انجام شد. آنطور که گفته می‫شود اگر در صحن دولت با این طرح موافقت صورت گیرد در مرحله اول قرار است ۱۰۰۰ واحد مسکونی از این طریق تامین مالی شود. در این میان اهداف زیادی برای این طرح مطرح کرده‫اند که خانه‌دار شدن افراد در شرایط تورمی یکی از اهداف اجرایی شدن این طرح این است. این مسئله در حالی مطرح می‫شود که برخی از کارشناسان اقتصادی مسکن معتقدند عرضه متری مسکن در بورس نمی‌تواند راهی برای خانه‌دار شدن مردم باشد چراکه حضور بخش مسکن در بورس، افزایش قیمت هر متر واحد مسکونی را تشدید خواهد کرد و با افزایش تقاضای سرمایه‫ای در این بازار همچنان دهک‌های پایین از خرید خانه محروم می‌مانند. اما از سویی دیگر برخی از تحلیلگران معتقدند اجرای این طرح می‌تواند مشکل تامین مسکن را حل و فصل کند چراکه با آغاز طرح پیش فروش متری مسکن، قیمت در نقاط مختلف کشور شفافیت بیشتری پیدا خواهد کرد. به گفته آنها برخی افراد که سرمایه کافی برای خرید یک واحد آپارتمان را ندارند با آغاز معاملات متری مسکن می‌توانند متراژی از یک ملک را خریداری کنند. بنابراین دهک‌های پایین حتی می‌توانند با سرمایه‌های خرد هم در بازار مسکن سرمایه‌گذاری داشته باشند. طرح عرضه مسکن در بورس بار دیگر مطرح شده و نظر مخالفان و موافقان را برانگیخته است و در این میان باید منتظر ماند و دید که در‫صورت اجرایی شدن این طرح چه سرنوشتی در انتظار بازار مسکن خواهد بود، آیا به خانه‌دار شدن مردم و حفظ ارزش سرمایه آنها همسو با نوسانات قیمت مسکن کمک خواهد کرد و یا موجب افزایش نقش تقاضای سرمایه‌ای در این بازار شده و دهک‎های کم‌درآمد را محروم از صاحب‌خانه شدن می‌کند؟