مصوبه دولت مشکل مستاجران را حل می‌کند؟

پنچ نکته درباره مصوبه تعيين سقف افزايش اجاره‌بها دولت روز يکشنبه در جلسه ستاد ملي مبارزه با کرونا حداکثر ميزان افزايش اجاره در تهران را ۲۵ درصد، در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و در ساير شهر‌هاي کشور ۱۵ درصد تعيين کرد. اين مصوبه مي‌گويد: يک تمام اجاره‌نامه‌هايي که تاريخ سررسيد آ‌نها فرا رسيده است پس از صدور مصوبه جديد و ميزان افزايش اجاره‌بهاي مصوب، خودکار تمديد مي‌شوند. دو مصوبه ابلاغ شده سقف افزايش اجاره‌بها يا رهن را در حدود سه‌هزار و ۳۰۰ شهر کشور مشخص مي‌کند. به‌اين ترتيب که اجاره‌بها و رهن در تهران ۲۵درصد، در هفت کلانشهر بالاي يک ميليون نفر جمعيت ۲۰درصد و در مابقي شهر‌ها تا ۱۵درصد، قانوني به‌حساب مي‌آيد. مشهد، اصفهان، کرج، شيراز، تبريز، قم و اهواز هفت شهري هستند که بالاي يک ميليون نفر جمعيت دارند و سقف افزايش قيمت در آن‌ها بر اساس مصوبه ستاد ملي مبارزه با کرونا ۲۰ درصد خواهد بود. به‌ جز تهران که قانون براي آن سقف افزايش ۲۵ درصدي تعيين کرده در بقيه نقاط کشور صاحبخانه‌ها نبايد کرايه‌خانه را بيش از ۱۵ درصد بالا ببرند. سه مصوبه ستاد ملي مبارزه با کرونا درباره سقف مجاز افزايش قيمت اجاره‌ها، داراي چند شرط است. مثل اينکه مستاجر در دوره اجاره فعلي به تعهدات خود عمل کرده باشد. مستاجري که موجب ضرر و زيان مالک شده مشمول اين تمديد نمي‌شود. همچنين در صورتي‌ که مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمي ملک را داشته باشد، مستاجر بايد ظرف مدت دو ماه، ملک را تخليه کند. همچنين اگر مستاجر سقف اجاره تعيين شده يعني ۲۵ درصد و ۲۰ درصد و ۱۵ درصد را قبول نکند، مي‌تواند خانه را تخليه کند. چهار در سال ۸۸ هيات دولت وقت، مصوبه‌اي درباره الزام صدور کد رهگيري را تصويب کرد. کد رهگيري ابزاري بود براي کنترل بازار؛ هم از نظر قيمت و هم از لحاظ بورس بازي مسکن در کشور، اما ديوان عدالت اداري در سال ۹۴ يک بند اين مصوبه را داراي ايراد قانوني دانست و الزام دريافت کد رهگيري را ابطال کرد، اما از روز يکشنبه و با مصوبه ستاد ملي مبارزه با کرونا از نظر قانوني تمام معاملات اعم از اجاره، خريد، فروش، رهن و هر نوع مبايعه نامه‌اي حتما دوباره بايد با کد رهگيري انجام شود. پنج مصوبه تنها براي تمديد قرارداد‌ها صدق مي‌کند و شامل قرارداد‌هاي جديد نمي‌شود. بر اساس مصوبه قرارداد‌ها به‌صورت خودکار يک سال با ارقام افزايشي جديد تمديد مي‌شود و بر اساس مصوبه تا زماني که شرايط کرونا در کشور وجود دارد ادامه خواهد داشت. در اين مدت دادگاه‌ها حکم تخليه صادر نمي‌کنند.

در بازار اجاره چه خبر است؟ مصوبه دولت درباره سقف افزايش را فراموش کنيم و ببينم در کف بازار چه اتفاقاتي رخ مي‌دهد؛ آخرين گزارش بانک مرکزي از وضعيت بازار مسکن شهر تهران نشان مي‌دهد تورم اجاره‌بها در خردادماه به حدود ۲۷ درصد رسيده است. اين رقم ميانگين افزايش مبلغ اجاره در يک سال گذشته است و يعني خيلي از قرارداد‌ها با افزايش بيشتر از ۲۷ درصد امضا شده‌اند. همچنين بر اساس گزارش بانک مرکزي، افزايش مبلغ اجاره در خردادماه براي کل مناطق شهري ۳۱ درصد محاسبه شده است. اين مورد تعيين سقف ۲۵ درصدي براي افزايش مبلغ اجاره براي شهر تهران را تا حدودي غيرممکن نشان مي‌دهد. به خصوص اگر وضعيت بازار اجاره تابستان پارسال را هم در نظر بگيريم، شرايط کمي سخت‌تر مي‌شود. از سوي ديگر گزارش مرکز آمار مربوط به تابستان سال ۹۸ نشان مي‌دهد آن زمان مبلغ اجاره‌خانه در کل کشور ظرف يکسال به طور ميانگين ۲۵ درصد افزايش داشته است. توجه داشته باشيد که شهر‌هاي کوچک هم در محاسبه اين رقم تاثيرگذار بودند. اگر صرفا شهر تهران را در نظر بگيريم، مي‌بينيم سال گذشته مالکان تهراني به طور ميانگين ۳۱ درصد به مبلغ اجاره‌خانه‌شان اضافه کرده‌اند. بعيد نيست با توجه به ادامه‌دار بودن افزايش قيمت مسکن و رسيدن آن به متري ۲۰ ميليون تومان، مالکان در حال حاضر به رقمي نزديک به ۳۰ درصد فکر کنند.

طرح تعيين سقف اجاره‌بها چه مزيت‌هايي دارد؟ خيلي از مالک‌ها چشمشان به قيمت مسکن است. وقتي ارزش خانه بالا مي‌رود، کلي به مبلغ اجاره‌بها اضافه مي‌کنند. نمونه اين اتفاق را به وضوح مي‌توان در بازار اجاره مسکن سال ۹۸ مشاهده کرد. بياييد به سال گذشته برگرديم. قيمت مسکن دو برابر شده و حالا مالکان فکر مي‌کنند بايد اجاره را هم دو برابر کنند. آن‌ها که مي‌دانند مستاجرشان توانايي پرداخت اجاره دو برابري را ندارد، از سر لطف و با کلي انصاف به خرج دادن، اجاره‌خانه را ۵۰ درصد افزايش مي‌دهند. درحالي که همين افزايش ۵۰ درصدي هم خيلي بالاتر از حد توان مستاجر‌ها است. افزايش مبلغ اجاره تابع قيمت خريد و فروش مسکن نيست، بلکه عموما بايد بر اساس نرخ تورم باشد. اگر از اين زاويه به ماجرا نگاه کنيم، افزايش ۲۲ درصدي اجاره‌بها منطقي به نظر مي‌رسد. اين رقم همان تورم نقطه به‌نقطه است که نشان مي‌دهد قيمت‌ها در خردادماه امسال نسبت به خرداد پارسال چقدر افزايش پيدا کرده. از آنجايي که خيلي از مالک‌ها به اشتباه اجاره‌خانه را تابع قيمت مسکن مي‌دانند، تعيين سقف اجاره‌بها توسط دولت مي‌تواند به متعادل شدن بازار اجاره کمک کند تا ديگر شاهد استدلال‌هاي عجيب و غريب مالک‌ها نباشيم. هرچند شايد همچنان نمي‌توان به اجرايي شدن طرح تعيين سقف افزايش مبلغ اجاره اميدوار بود.

چرا به رعايت سقف افزايش اجاره اميدوار نيستيم؟ تعيين سقف افزايش مبلغ اجاره به ميزان ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در بقيه کلان‌شهر‌ها و ۱۵ درصد در بقيه شهرها، هرچند در ظاهر مناسب به‌نظر مي‌رسد، ولي صرفا جنبه پيشنهاد دارد. چراکه در عمل بعيد است بتوان صاحبخانه‌ها را به رعايت اين سقف مجبور کرد. خيلي از قرارداد‌هاي اجاره به صورت غيررسمي امضا مي‌شوند و هيچ کد رهگيري براي آن‌ها صادر نمي‌شود. از طرف ديگر اغلب صاحبخانه‌ها و مستاجر‌ها براي تمديد قراردادشان سراغ مشاوران املاک نمي‌روند و صرفا قرارداد قبلي را تمديد مي‌کنند. حالا در اين بين افزايش مبلغ اجاره‌خانه صرفا براساس توافق دو طرف تعيين مي‌شود. اگر صاحبخانه کوتاه بيايد و به مبالغ کم راضي شود، بايد خدا را شکر کرد، ولي اگر صاحبخانه بخواهد اجاره بيشتري بگيرد، مستاجر چاره‌اي جز تخليه ندارد. حالا با کنار رفتن مستاجر قبلي، صاحبخانه سراغ افراد جديدي مي‌رود که اطلاعي از وضعيت اجاره سال قبل خانه ندارند و معلوم نيست در قرارداد جديد مبلغ اجاره‌خانه چقدر افزايش پيدا کند. مشابه اين مورد را درباره مصوبه قبلي ستاد ملي مبارزه با کرونا هم شاهد بوديم. پيش از اين ستاد مقابله با کرونا قرارداد‌هاي اجاره را به صورت خودکار به مدت دو ماه تمديد کرد. با اين حال آنچه که در بازار شاهد بوديم، عمل نکردن صاحبخانه‌ها به اين مصوبه بود. گزارش‌ها از وضعيت اجرايي شدن مصوبه تمديد قرارداد‌هاي اجاره نشان مي‌دهد خيلي از صاحبخانه‌ها عذر مستاجرشان را بعد از پايان قرارداد خواستند و حتي صادر نشدن حکم تخليه و رسيدگي نکردن به پرونده‌ها و دعاوي مرتبط با اين قضيه توسط شوراي حل اختلاف کمکي به مستاجر‌ها نکرد. چون صاحبخانه لجوج مي‌تواند با قطع کردن انشعاب آب، برق و گاز يا حتي تاخير در پس دادن پول پيش براي مستاجر دردسر درست کند.

نسخه بقيه کشور‌ها براي ساماندهي بازار اجاره مسکن طرح تعيين سقف اجاره‌بها غير از صاحبخانه‌ها، منتقداني هم در ميان بخشي از کارشناسان اقتصادي دارد. آن‌ها که مي‌گويند هرگونه اقدام قهري دولت و مداخله دستوري نتيجه عکس مي‌دهد. با اين حال بايد بدانيم وضع قوانين دولتي براي کنترل بازار مسکن، محدود به کشور ما نيست. در حال حاضر کشور‌هايي مثل اتريش، اسپانيا، آمريکا، آلمان، بلژيک، پرتغال، دانمارک، سوئد، سوئيس، فرانسه، کانادا و نروژ مقرراتي براي کنترل سقف افزايش مبلغ اجاره‌بها دارند. با اين حساب مي‌توان گفت قانون تعيين سقف افزايش اجاره‌بها در بقيه کشور‌ها سابقه دارد و امکان اجرايي شدن آن شايد چندان دور از ذهن نيست. اين گزارش بر خلاف کساني که مي‌گويند دولت نمي‌تواند روي قرارداد بين مالکان و مستاجران کنترل داشته باشد، نشان مي‌دهد خيلي از کشور‌ها در حال کنترل مبالغ اجاره‌بها هستند. بعضي کشور‌ها علاوه بر قانون‌هاي معمول خود براي کنترل بازار مسکن، با توجه به شرايط ناشي از شيوع کرونا مقررات سختگيرانه‌تري براي قرارداد‌هاي اجاره گرفته‌اند. در استراليا قرارداد‌هاي اجاره کاملا خودکار به‌مدت شش ماه تمديد شده اند. دولت نيوزلند نيز مالکان را تا شش ماه از افزايش مبلغ اجاره‌بها منع کرده و تا سه ماه امکان خاتمه قرارداد را نمي‌دهد. در اتريش قرارداد‌هاي اجاره تا پايان سال ميلادي تمديد شده‌اند. آفريقاي جنوبي اين اختيار را به دادگاه‌ها داده تا اجاره‌بهاي مستاجران آسيب‌ديده را کاهش دهد. همچنين در کانادا مالکان تا پايان وضعيت اضطراري حق افزايش مبلغ اجاره‌بها را ندارند.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد

instagram.com/akharinkhabar

---

بازار

---